3. Субъекты и объекты рынка недвижимости

Объектами рынка недвижимости являются объекты недвижимости. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков для тех и других. Федеральное действующее законодательство, регулирующее правовой статус недвижимого имущества, включает в себя прежде всего соответствующие положения ГК. В настоящее время понятие недвижимости дается в статье 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Субъектами рынка недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанность, а дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ).

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент его ликвидации. Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно и разграничить их невозможно, поэтому понятие «дееспособность» применительно к юридическим лицам не употребляется. Она (правоспособность) юридического лица может быть универсальной (общей) и, позволяющей совершать любые виды сделок, не запрещенные законом, и специальный, которая дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Специальной правоспособностью обладают некоммерческие организации, унитарные предприятия и отдельные виды коммерческих организаций, в учредительных документах которых должны быть определены предмет и цели деятельности. То есть учредители сами могут, исходя из своих целей, наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью, включить в ее учредительные документы строго определенные виды деятельности.

Наличие у предприятия специальной правоспособности имеет существенные правовые последствия в части совершения внеуставных сделок (ст. 173 ГК РФ). Согласно законодательству сделки, не соответствующие целям деятельности юридического лица, закрепленным в его учредительных документах, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объеме в день совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста.

В экономическом обороте не установлено принципиальной разницы между терминами «гражданин» и «физическое лицо», хотя последний имеет более широкое содержание и включает в себя не только граждан России, но и лиц без гражданства и иностранцев, правоспособность которых на рынке недвижимости может быть ограничена в отдельных случаях. Так, иностранцы не имели до 2002 года права приобретать в собственность земельные участки в России, участвовать в приватизации отдельных групп предприятий.

При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду (ГК РФ ст. 32, 33), четко определен статус опекуна или попечителя. Опекун полностью замещает подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, дает согласие на их совершение, а сделки они заключают сами – от своего имени.

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов:

1. Определение недвижимости по статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

2. Три группы объектов недвижимости.

3. Недвижимость как вещь, подлежащая государственной регистрации.

4. Недвижимость как юридически неперемещаемая посредством государственной регистрации вещь вследствие ее важности для удовлетворения базовых потребностей людей.

5. Недвижимость как сумма материального объекта и портфеля прав и обременений.

6. Дайте определение рынка недвижимости. Связь рынка недвижимости и рынка финансов. Рыночный оборот. Понятие сектора рынка недвижимости, основные секторы рынка недвижимости.

7. Направления и особенности развития рынка недвижимости.

8. Объекты рынка недвижимости. Субъекты рыночных операций с недвижимостью (продавцы, покупатели, профессиональные участники и государственные органы), их функции и характеристика.

9. Правоспособность и дееспособность участника. Понятия «гражданин» и «физическое лицо».

Список использованной литературы:

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В.А. Горемыкин.- М.: Издательство Юрайт, 2010. - 926 с.

2. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие [Текст] / В.А. Горемыкин.- М.: Филинъ, 2009. - 472 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. [Текст] Часть II. — 2-е изд. — М.: «Ось 89», 1997. —288 с.