5. Ипотека (залог) земельного участка

В силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ(далее — ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным.

При этом, на принадлежащее залогодателю право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором находится объект недвижимости, право залога не распространяется.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.2 ст. 6, п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). В соответствии с земельным законодательством земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Данные положения распространяются и на земельные участки, ограниченные в обороте, они также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 27 ЗК РФ).

Говоря о возможности земельного участка быть предметом ипотеки, необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли. Исходя из смысла п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре.  

Не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке). И, наконец, предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков. 

В силу п.5 ст.5 Закона об ипотеке допускается сдавать в залог арендные права на имущество. Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.

При этом, возникает вполне закономерный вопрос о необходимости получения согласия арендодателя при передаче прав в залог по договору аренды третьему лицу. По общему правилу, установленному п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке, арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника такого  земельного участка. Однако указанное требование законодателя о получении согласия собственника на совершение сделки не применяется в случае залога в рамках одного договора ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено.

Залог права аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п.п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Предметом ипотеки может быть земельный участок, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а третьим лицам. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона об ипотеке).

Существенные условия договора об ипотеке

Залог земельного участка оформляется путем заключения договора об ипотеке согласно ст. 8 Закона об ипотеке. В ст. 9 Закона установлены существенные условия договора, соблюдение которых обязательно. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Когда предметом договора является земельный участок, в нем должны быть указаны его местоположение, т.е. почтовый адрес; кадастровый номер; размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка (в квадратных метрах); основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок; в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка.

В договоре об ипотеке необходимо указать право, в силу которого земельный участок, являющийся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, т.е. право собственности, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованный земельный участок Должен быть определен в договоре об ипотеке так же, как если бы он сам являлся предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки - земельного участка должна быть осуществлена в соответствии с требованиями ст. 67 Закона об ипотеке и должна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже кадастровой стоимости земельного участка (нормативной цены земли). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в обязательном порядке копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Согласно п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда данное обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Статья 10 Закона об ипотеке требует нотариального удостоверения и государственной регистрации договора об ипотеке. Согласно п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Заложенный земельный участок, на который судом обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов (за некоторыми исключениями). Порядок проведения публичных торгов урегулирован ст. 399-405 ГПК РСФСР и ст. 62 и 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве".

При решении вопроса об обращении взыскания на заложенный земельный участок суд вправе с согласия залогодателя и залогодержателя установить, что земельный участок подлежит реализации путем продажи на аукционе. Порядок проведения аукционов установлен ст. 59 Закона об ипотеке и ст. 447-449 ГК РФ. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Публичные торги по продаже земельного участка организуются и проводятся специализированными организациями по продаже недвижимости на основании договора со службой судебных приставов-исполнителей. Эти организации проводят по заявке судебного пристава-исполнителя, и они указывают минимальную начальную цену участка, выставляемого на торги, согласно ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

В соответствии со ст. 57 Закона об ипотеке торги проводятся по месту нахождения заложенного земельного участка. Не позднее, чем за месяц до их проведения организатор торгов обязан известить о предстоящих торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации. В извещении должны быть указаны дата, время и место проведения торгов, характер реализуемого на них имущества и его начальная продажная цена. Желающие принять участие в торгах должны внести задаток. Размер, срок и порядок внесения задатка указываются в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% начальной продажной цены заложенного земельного участка. По окончании торгов задаток немедленно возвращается лицам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их. Задаток также возвращается в том случае, если торги не состоялись.

Победителем на публичных торгах признается лицо, которое предложило наиболее высокую цену за продаваемый земельный участок. Победитель и организатор торгов в день их проведения подписывают протокол о результатах. В случае уклонения кого-либо из них от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

В течение пяти дней после окончания торгов победитель должен внести сумму, за которую им куплен заложенный земельный участок, за вычетом внесенного ранее задатка на указанный организатором торгов счет. В случае невнесения указанной суммы задаток не возвращается. После внесения покупной цены организатор торгов обязан заключить в течение пяти дней с победителем торгов договор купли-продажи. Договор и протокол о результатах публичных торгов служат основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.