4. Аренда нежилых помещений

Здание как объект аренды. Содержание, условия, сроки действия договора аренды здания. Стороны договора (арендатор, арендодатель). Размер арендной платы. Договор субаренды. Исполнение договора аренды здания.

Правовому регулированию аренды зданий и сооружений специально посвящен 4 главы 34 ГК. Однако к данному договору аренды применяются и нормы, регулирующие аренду любого недвижимого имущества, расположенные в § 1 главы 34 «Общие положения об аренде», например, касающиеся порядка отказа от договора аренды недвижимого имущества, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), о переходе к наследникам права аренды недвижимого имущества после смерти гражданина-арендатора (ст. 617 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения - это такой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) здание или сооруже­ние одновременно с земельным участком (или его частью), занятым такой недвижимостью и необходимой для её использования.

Прежде всего, необходимо четко определиться с предметом этого договора, поскольку от этого зависит применение или неприменение к договору норм специального - четвертого – параграфа главы 34 ГК.

Предмет договора – здания и сооружения.

Чем отличаются здания от сооружений? В юридической литературе под зданиями понимаются объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, эстакады и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

Нотариальное оформление договора аренды зданий и сооружений, независимо от длительности срока договора, необязательно Что касается договора аренды нежилого помещения (т.е. объекта, входящего в состав здания или сооружения, то этот договор тоже требует государственной регистрации, если заключен на срок один год и более

Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, если он подлежит государственной регистрации (т.е. если заключается на год и более), считается заключенным с момента государственной регистрации договора. С этого же момента возникает право аренды у арендатора и обременение права собственности на сданный в аренду объект. Договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок менее года, действует с момента его подписания (т.е. заключения).

В качестве сторон договора - как арендатора, так и арендодателя - могут выступать любые субъекты гражданского права - физические и юридические лица. При этом на стороне арендодателя может выступать не только собственник сдаваемого в аренду здания или сооружения. Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду.

В качестве арендодателей зданий и сооружений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, могут выступать муниципальные и государственные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения на закрепленное за ними имущество, а также федеральные казенные предприятия, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество.

Но все они могут сдавать в аренду закрепленное за ними имущество только с согласия собственника этого имущества – создавшего их муниципального образования или субъекта Российской Федерации или РФ в целом (для казенных предприятий) в лице уполномоченного органа (ст. 295, 297 ГК РФ). Это согласие может быть выражено в отдельном документе или путем надписи на тексте договора аренды.

Доход от сдачи в аренду имущества должен поступать в хозяйственное ведение арендодателя (т.е. унитарного предприятия), поскольку это – вид его предпринимательской деятельности (хотя и не главной). Только доходы от сдачи в аренду имущества казенного предприятия должны зачисляться в бюджет РФ (что предусмотрено Бюджетным кодексом РФ – ст. 41, 42, 53 и др.).

Что касается учреждений, то они в силу ст. 298 ГК РФ могут самостоятельно распоряжаться и движимым, и недвижимым имуществом, в том числе и путем заключения в отношении его договоров аренды, если это имущество приобретено ими за счет доходов, полученных от разрешенной им деятельности, приносящей доходы (т.е. предпринимательской деятельности).

Такое имущество (не вдаваясь сейчас в анализ правовой природы такого права распоряжения) учреждение может сдавать в аренду без разрешения собственника, создавшего это учреждение, хотя и с учетом специальной правоспособности каждого учреждения.

В отношении же иного имущества, закрепленного за учреждением создавшим его собственником, в том числе недвижимого, по общему правилу, в случае необходимости договоры по отчуждению этого имущества и договоры об аренде его должен заключать сам собственник в лице уполномоченных органов, чаще – в лице Комитета по управлению имуществом или Департамента по управлению имуществом (государственным или муниципальным соответственно).

К числу существенных условий договора аренды относится арендная плата. Общие положения об арендной плате, распространяющиеся и на договор аренды зданий и сооружений, содержатся в ст. 614 ГК РФ. Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, либо установленной доли от полученных арендатором продукции, плодов, доходов, либо в виде конкретной вещи, подлежащей передаче арендодателю, либо в виде возложения на арендатора определенных в договоре затрат на улучшение арендованного имущества, например, производства реконструкции, капитального ремонта. Главное – чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон о размере арендной платы. При отсутствии в договоре аренды здания, сооружения условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ) и не влечет правовых последствий, в том числе обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору. При этом условие о размере арендной платы может и должно быть указано в самом договоре аренды, но не в дополнительном соглашении к нему, ибо дополнительное соглашение не может относиться к незаключенному (отсутствующему) договору. Установленная в договоре аренды здания или сооружения арендная плата "по умолчанию" включает в себя и плату за пользование арендатором земельным участком, на котором находится арендованная недвижимость, или передаваемой вместе с ней соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

При сдаче в аренду зданий и сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, арендная плата обычно рассчитывается по весьма сложной методике, утверждаемой соответственно субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, и включает в себя наряду с базовой ставкой арендной платы так называемые поправочные коэффициенты.

Размер базовой ставки годовой арендной платы обычно определяется исходя из величины амортизационных отчислений, стоимости предмета аренда и предстоящих расходов на его содержание и капитальный ремонт.

Поправочные коэффициенты могут быть повышающими или понижающими базовую ставку арендной платы. Так, размер повышающего коэффициента может зависеть от месторасположения сдаваемого в аренду объекта, степени его благоустройства, этажности, капитальности и др. факторов, определяющих ценность, полезность предмета аренды.

Понижающий коэффициент может определяться назначением сдаваемого в аренду помещения (например, для вспомогательных площадей), фигурой арендатора (например, для правоохранительных или иных бюджетных органов, организаций инвалидов и др.).

Арендная плата включается в затраты, относимые на себестоимость продукции, работ, услуг и в связи с этим исключается из налогооблагаемой базы юридических лиц-арендаторов (при условии, конечно, соблюдения правил о форме договора и его государственной регистрации, когда это необходимо).

Размер арендной платы в силу п.3 ст. 614 ГК РФ может меняться в процессе действия договора. Эта норма изложена в ГК РФ очень неудачно, ибо допускает разное толкование. Видимо, наиболее правильным будет такое: стороны могут предусмотреть в договоре порядок и периодичность изменения арендной платы. Если этого в договоре не сделано, стороны могут менять арендную плату только по обоюдному соглашению и не чаще одного раза в год. Кроме того, возможность изменения арендной платы и минимальные сроки её пересмотра могут определяться для отдельных видов аренды специальным федеральным законом.

Закон предусматривает один случай возможности уменьшения арендной платы по одностороннему требованию арендатора (в случае несогласия на это арендодателя спор должен решаться в судебном порядке): если иное не предусмотрено законом, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние арендованного имущества существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ).

В договоре аренды может быть также предусмотрено, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, либо то, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и в случае отказа другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторже­нию.

Если такого рода правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК) РФ, т.е. если не удастся достигнуть соглашения по этому вопросу, не предо­ставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры в ГК РФ не предусмотрены. Поэтому установление зако­ном срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Одним из условий договора аренды является срок. Договор аренды - всегда срочный договор, поскольку предполагает возврат арендованного имущества арендодателю. Но если предмет и цена (арендная плата) относятся к существенным условиям договора, без включения которых в договор он не считается заключенным, то срок в договоре может быть не указан вовсе. В этом случае считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ), причем ГК РФ отличие от ранее действовавшего законодательства, не содержит каких-либо ограничений в отношении сроков аренды недвижимости. Если срок аренды в договоре не определен, каждая из его сторон вправе в любое время отказаться от договора (расторгнуть договор), предупредив другую сторону об этом за три месяца, если иной срок не установлен в самом договоре. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе. Обязательность письменной формы договора аренды обусловливает обязательный письменный характер такого предупреждения, которое по своей юридической природе должно быть отнесено к односторонним сделкам.

На практике арендодатель, своевременно предупредивший арендатора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, нередко затем обращается в суд с требованием о расторжении договора. Между тем такое предупреждение само по себе является достаточным основанием для прекращения договора, т.е. дополнительно судебного решения по этому вопросу не требуется. Необходимость обращения в суд у арендодателя возникает в случаях, когда, несмотря на своевременное предупреждение им арендатора о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, арендатор имущество не возвращает, продолжает им пользоваться и к тому же не платит арендную плату. В этом случае приходится предъявлять иск о возврате имущества в связи с прекращением права арендатора на владение и пользование имуществом. Права, обязанности и ответственность сторон по договору. Субаренда. Главная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору здания или сооружения в состоянии, обусловленном договором и назначением имущества, с одновременной передачей ему прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Срок, в течение которого арендованное имущество должно быть передано арендатору после заключения договора, обычно определяется в самом договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, имущество должно быть передано в разумный срок (п.3 ст. 611 ГК РФ). Если арендодатель уклоняется от выполнения обязанности по передаче сданного внаем имущества, арендатор вправе по своему выбору либо истребовать у него это имущество в принудительном (судебном) порядке в соответствии со ст. 398 ГК РФ, либо потребовать расторжения договора и в любом случае потребовать возмещения причиненных убытков. Но и у арендатора есть обязанность принять имущество согласно договору.

Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения и принятие его арендатором осу­ществляется по передаточному акту или иному документу по передаче, подписываемому обеими сторонами. Соответственно, подписание такого документа является доказательством исполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору предмета аренды, а дата подписания документа определяет момент передачи (если иное не предусмотрено законом или самим договором аренды).

Поскольку обязанности сторон по передаче-приемке имущества носят встречный характер, арендодатель не имеет права взыскивать с арендатора арендную плату с момента заключения договора. Если фактически имущество было передано ему в аренду позже, то с момента передачи и должна начисляться арендная плата (п.2 ст. 328 ГК РФ – о встречном исполнении обязательств).

С другой стороны, если имущество было передано в пользование арендатору до заключения договора, то он обязан платить арендную плату с момента передачи ему имущества, а не с момента заключения договора. Эту плату можно взыскать с него по нормам главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении (сбережении) имущества.

Обязанность арендодателя по передаче имущества арендатору считается выполненной надлежащим образом лишь при условии, что имущество передано в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Арендатор, обнаруживший недостатки в арендованном им здании, сооружении в процессе пользования им, вправе в силу ст. 612 ГК РФ по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; либо потребовать досрочного расторжения договора.

При этом во всех случаях арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных недостатками переданного имущества.

Арендатор не вправе предъявлять арендодателю требования, обусловленные недостатками арендованного имущества, в тех случаях, когда такие недостатки были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п.3 ст. 612 ГК РФ).

Поэтому в интересах арендодателя все недостатки передаваемого в аренду здания, сооружения упомянуть в договоре либо в акте передачи.

А за недостатки арендованного имущества, которые возникнут после передачи имущества в аренду, арендодатель вообще ответственности не несет. Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.- ч. 2 ст. 613 ГК). При невыполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество, арендатор вправе по своему выбору требовать соразмерного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и в любом случае - возмещения убытков. Договор аренды может заключаться на любой, в том числе достаточно длительный срок, в течение которого может потребоваться не только текущий, но и капитальный ремонт сданного в аренду здания, сооружения, требующий весьма значительных затрат.

Стороны могут уже при заключении договора включить в его текст обязанности по производству ремонта. Если этого не будет сделано, действуют правила, предусмотренные в ст. 616 ГК РФ: капитальный ремонт обязан производить арендодатель, а текущий - арендатор.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление ос­новных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. В силу ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, предусмотренный в договоре аренды, а если такой срок не определен в договоре или вызван неотложной необходимостью, то - в разумный срок. Нарушение арендодателем своей обязанности по проведению капиталь­ного ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести необходимый ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендода­теля стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК).

Контрольные вопросы для самоподготовки студентов:

1. Понятие аукциона и особенности его проведения. Победитель аукциона. Понятие конкурса. Типы конкурсов. Социальные условия конкурса. Инвестиционные условия коммерческого конкурса. Принципиальные параметры инвестиционного договора. Условия признания конкурса несостоявшимся.

2. Понятие доверительного управления имуществом. Учредитель управления. Доверительный управляющий. Выгодоприобретатель. Объект доверительно управления. Форма договора доверительного управления имуществом. Существенное условие договора доверительного управления имуществом. Срок действия договора доверительного управления имуществом

3. Содержание, условия и исполнение договора купли-продажи нежилого помещения. Порядок купли-продажи объектов нежилого помещения, сданных в аренду.

4. Здание как объект аренды. Содержание, условия, сроки действия договора аренды здания. Стороны договора (арендатор, арендодатель). Размер арендной платы. Договор субаренды. Исполнение договора аренды здания.

Список использованной литературы:

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В.А. Горемыкин.- М.: Издательство Юрайт, 2010. - 926 с.

2. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие [Текст] / В.А. Горемыкин.- М.: Филинъ, 2009. - 472 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. [Текст] Часть II. — 2-е изд. — М.: «Ось 89», 1997. —288 с.

4. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ. [Электронный ресурс] // Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».

5. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ [Электронный ресурс] // Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».