2. Рынок недвижимости как совокупность организационно-правовых отношений

В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынок недвижимости – это совокупность организационно-правовых отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью рыночных механизмов и государственного регулирования:

- передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

- связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земли и субъектами рынка.

Рынок недвижимости тесно связан с рынком финансов. С одной стороны, недвижимость является наиболее надежным и эффективным объектом инвестиций, а с другой служит важным источником пополнения бюджета.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и приобретения капитальных ценностей.

Рыночный оборот – это движение товаров (услуг), основными регуляторами которого являются спрос и предложение. Участники (субъекты) рынка, совершающие сделки с создаваемыми и находящимися в обороте товарами (услугами) (объектами рынка) оперируют понятиями «цена-качество». Описание рынка в таких категориях позволяет с большей или меньшей точностью рассчитать объемы спроса и предложения и, как результат, сделать прогноз изменения цены и ликвидности товара.

Каждый субъект рынка действует, исходя из доступного для него рыночного прогноза. При этом достоверность прогноза (риска) означает прибыль, а ошибка в прогнозе – убытки.

Для описания рынка введено понятие «секторов», в рамках которых обращаются подобные (сравнимые) товары (услуги), каждый из которых является самостоятельной частью рынка и при необходимости в свою очередь может быть разбит на некоторые составляющие. Важно, что в рамках отдельных товарных рынков сравнивается не сам товар, а сделки сними; например, один и тот же объект недвижимости можно получить, купив его или взяв в аренду. Очевидно, что две эти рыночные операции принадлежат к разным секторам рынка, что находит отражение, прежде всего, в цене сделки.

Недвижимость – один из самых капиталоемких объектов рынка, объемы финансовых рисков, вовлеченных в этот сектор, очень велики, поэтому описание рынка недвижимости отличается глубоким структурированием и детализацией, т.е. большой разбивкой на большое количество товарных секторов. В операциях с недвижимостью большое значение имеет территориальный фактор (местоположение): в разных местах складывается разное соотношение «спрос-предложение», правовое регулирование сделок также отличается в той части, которая относится к компетенции субъектов Федерации и органов местного самоуправления. В результате этого субъекты рынка оперируют такими понятиями как «рынок жилья в частной собственности в каком-либо муниципальном образовании», «рынок аренды торговых помещений в регионе» и т.д.

В Российской Федерации основа существующих товарных рынков недвижимости сложилась в результате проведенных в стране трех приватизационных процессов:

- приватизация жилья;

- малая приватизация (предприятия торговли и бытового обслуживания);

- большая приватизация (предприятия промышленности и строительства).

Эти процессы проходили с большими различиями в разных территориях, что нашло свое отражение в нынешнем состоянии территориальных рынков недвижимости.

Традиционно рынок недвижимости принято разделять на три основные товарные сектора:

- рынок земли (земельных участков);

- рынок нежилых помещений (зданий);

- рынок жилых помещений (зданий).

Каждый из основных товарных рынков, в свою очередь, разделяется на самостоятельные рынки, например: рынок земель сельскохозяйственного назначения, рынок земель под индивидуальное жилищное строительство, рынок торговых помещений, рынок складской недвижимости, рынок жилья в многоквартирных домах, рынок загородного жилья, рынок арендного жилья и т.д.

Рынки недвижимости функционируют посредством совершения операций, каждая рыночная операция – это гражданско-правовая сделка.

Классификация рынков недвижимости:

(Признак классификации - Виды РН).

Вид объекта (товара):

1. Земельный

2. Зданий

3. Сооружений

4. Предприятий

5. Помещений

6. Многолетних насаждений

7. Иных объектов

Географический (территориальный) фактор:

1. Местный

2. Городской

3. Региональный

4. Национальный

5. Мировой

Функциональное назначение:

1. Производственных зданий

2. Жилищный

3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)

Степень готовности к эксплуатации:

1. Рынок существующих объектов (старый фонд)

2. Незавершенного строительства

3. Нового строительства

Тип участников:

1. Рынок индивид продавцов и покупателей

2. Промежуточных продавцов

3. Муниц образований

4. Коммерческих организаций

Вид сделок:

1. Купли-продажи

2. Аренда

3. Ипотеки

4. Вещных прав (аренды, залога и др.)

Отраслевая принадлежность:

1. Промышленных объектов

2. С/х объектов

3. Общественных зданий

Форма собственности:

1. Государственная

2. Муниципальная

3. Частная

Способ совершения сделок:

1. Первичный и вторичный

2. Организованный и неорганизованный

3. Биржевой и внебиржевой

4. Традиционный и компьютеризованный