2. Договор аренды жилых помещений

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является ГК РФ (гл. 34 и 35). В параграфе 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений.

Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых регулируются Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, ФЗ «О недрах» и т.д.

Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику – гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным на то законом, или собственником. Арендодателями недвижимых объектов государственной или муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника.

Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное физическое и правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).

Согласно законодательству договор аренды жилой и нежилой недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В договорах аренды существенными в силу закона считаются условия о предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей. Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект – земельный участок, здание (сооружение), жилое помещение и т.д. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. К тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений, поскольку арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной суммы за каждый квадратный метр.

Передача объекта аренды арендатору производится по акту приема-передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору считается выполненной лишь после подписания передаточного акта. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.

В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель сдачи имущества в аренду – под офис, склад и т.д. Арендатор должен пользоваться арендованным имуществом строго в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением имущества. Изменение целевого назначения жилых помещений и земельных участков арендатором не допускается. В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права арендатора на сдачу имущества в субаренду, поскольку арендатор имеет право заключать договор субаренды только с согласия арендодателя.

Договор субаренды как производный от основного не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, и не может предоставлять в субаренду больше прав, чем имеет арендатор. В силу этой зависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды.

Поскольку аренда предусматривает временное владение и пользование недвижимостью, срок аренды по общему правилу определяется соглашением сторон. В тоже время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, на неопределенный срок.

Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Аренда в отличие от найма существует в отношениях между собственником жилья и юридическим лицом, которое может использовать жилое помещение только для проживания граждан в порядке субаренды. Практически такие отношения в большей мере отражают не арендные отношения, а траст – доверительное управление жилым помещением. Договор аренды заключается в письменной форме максимум на 5 лет и подлежит государственной регистрации.

Аренда жилого дома предусматривает передачу как самого жилого дома, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования дома. Право арендатора на земельный участок, на котором расположен дом, зависит от того, какое право на земельный участок имеет арендодатель. При этом, независимо от правомочий арендодателя на земельный участок, арендатор жилого дома получает право на земельный участок, на котором расположен дом.

В договор аренды должны быть включены условия пользования земельным участком. Однако, если данные условия не оговорены договором аренды, это не влечет недействительности договора. В этом случае на срок аренды жилого помещения к арендатору переходит право пользования частью земельного участка, которая занята объектом аренды и необходима для его использования в соответствии с назначением.

В случаях, когда земельный участок, на котором находиться арендованное жилое помещение, продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью или необходима для ее использования.

Арендодателем жилого фонда государственной и муниципальной собственности выступает уполномоченный орган. Права и обязанности сторон арендных отношений в основном такие же как и при коммерческом найме жилья. Договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя:

- при использовании жилого помещения не по назначению;

- если арендатор или субарендатор, за действия которого он отвечает, умышленно портит или по неосторожности разрушает жилое помещение;

- если арендатор не внес платежи, указанные в договоре, в течение 6 месяцев;

- если арендатор систематически нарушает обязанности по договору;

- в случае ликвидации предприятия-арендатора;

- в других случаях по закону.

По требованию арендатора договор может быть расторгнут:

- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для использования по назначению, но не по вине арендатора, арендодатель обязан в течение трех месяцев заключить с арендатором договор аренды на иное жилое помещение, либо по желанию арендатора расторгнуть договор аренды;

- если арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию жилым помещением.