Менеджмент на рынке недвижимости

1. Исходные понятия и определения

2. Системная модель управления рынком недвижи­мости

1. Под рынком недвижимости понимается определенный набор норм, правил, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределя­ется пространство между различными конкурирующими вариан­тами землепользователей.

Традиционно в России недвижимость подразделяется на три груп­пы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Рынок жилья в настоящее время — наиболее развивающаяся сфера рынка недвижимости.

Главной функцией менеджмента всех уровней является создание максимально благоприятных условий для эффективного экономи­ческого и социального развития как федерального, так и, в особен­ности, регионального (муниципального) рынков жилья. Основной задачей муниципальных властей, осуществляющих регулирующую функцию рынка жилья, является создание максимально благопри­ятных условий для эффективного развития регионального рынка недвижимости, а их целью как субъектов рынка — максимизация прибыли, идущей на пополнение муниципального бюджета, часть которого должна направляться на активизацию первичного рынка недвижимости.

Национальный рынок недвижимости (как и мировой, и региональ­ный) состоит из следующих сегментов: жилье, коммерческие по­мещения, земельные участки, промышленные объекты, объекты сельхозназначения. Каждый из сегментов управляется (регулиру­ется) в рамках следующей упрощенной схемы (рис. 12)

Рис. 12

Региональные (муниципальные) рынки недвижимости функциони­руют над влиянием ряда факторов, которые следует учитывать в про­цессе управления. Это политические, экономические, социально-куль­турные, демографические, а также природно-географические (кли­мат) и научно-технические (технология строительства) факторы.

Особенности отраслевого менеджмента

1. Отраслевая структура российской экономики

2. Особенности отраслевого менеджмента в условиях перехода к рыночным отношениям

1. Отрасль – совокупность субъектов хозяйственной деятельности независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, разрабатывающих и (или) производящих продукцию (выпол­няющих работы и оказывающих услуги) однородного вида, облада­ющих общностью технологии и удовлетворяемых потребностей.

Основными структурными составляющими хозяйственного комп­лекса страны (производственной и непроизводственной сферы) можно назвать следующие: промышленность, сельское хозяйство, строительство, транспорт и некоторые другие. В свою очередь каж­дый из названных комплексов, прежде всего по целевому назначе­нию производимой продукции, подразделяется на отрасли. В час­тности, «Общероссийский классификатор отраслей народного хо­зяйства» предусматривает выделение в промышленности 16 комп­лексных отраслей (электроэнергетика, насчитывающая 7 отраслей, топливная промышленность — 16 и т. д.). Вся промышленность подразделяется на две большие группы: отрасли, производящие средства производства (группа «А»), и отрасли, производящие пред­меты потребления (группа «Б»).

Важнейшим направлением менеджмента в переходной период к рынку является совершенствование структуры хозяйственного ком­плекса страны и повышение эффективности экономики.

2. Рассмотрим особенности отраслевого менеджмента на примере промышленности.

• Отраслевой менеджмент функционирует в условиях еще не за­вершенного перехода от десятилетиями складывавшейся органи­зационной структуры управления, основанной на административ­но-командных методах работы, что тормозит быстрое переклю­чение на производство техники новых поколений, внедрение со­временных технологий.

• Становление отраслевого менеджмента происходит в условиях специфически российской модели переходной экономики, кото­рая характеризуется рядом черт: мощный госсектор, малая доля мелкого и среднего частного предпринимательства, постоянное перераспределение прав собственности, преобладание финансо­вого капитала над промышленным, крайне неравномерный пере­ход к рыночным отношениям в различных подотраслях и регио­нах, криминализация экономической жизни, склонность населе­ния к государственному патернализму.

Принципиально важной особенностью функционирования отрас­левого менеджмента (а также одной из его главных целей) явля­ется социальная переориентация отрасли на создание более эф­фективной, конкурентоспособной и мобильной экономики.

Основными методами воздействия на управляемую отрасль в усло­виях рынка выступают экономические и правовые методы управ­ления. Конкретными инструментами реализации экономических ме­тодов являются налоги, государственные заказы, цены, лицензии, квоты, бюджетное финансирование (централизованные капитальные вложения, дотации, субсидии, лизинг). К правовым методам отно­сятся подготовка правовых норм, правил, правовых актов, стандар­тов, соблюдение которых обязательно и гарантируется государством.

Постоянные органы управления отраслями (министерства, ведом­ства, комитеты и т. п.) встроены в структуру управления экономи­кой страны. Высшим исполнительным органом государственной власти является правительство Российской Федерации. Постоян­ные органы управления отраслями выполняют определенные функ­ции: прогнозирование развития отрасли, организационно-методи­ческое руководство работами по подготовке и реализации целевых программ, привлечение инвестиций, разработка предложений по ценовой политике и т. д.