Обоснование внесенных корректировок.

1. Корректировка на торг. При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3-7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3 - 7%.

На основании данных сайтов:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.

2. Корректировка по передаваемым правам. Так как у объекта оценки и объектов аналогов передаются право собственности, то корректировка по передаваемым правам не вносилась.

3. Корректировка на условия финансирования. Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка на условия финансирования не вносилась.

4. Корректировка на условия сделки. Так как у объекта оценки и объектов аналогов рыночные условия сделки, то корректировка на условия сделки не вносилась.

5. Корректировка на условия рынка (дата продажи). По условиям рынка объект оценки и объекты аналоги сопоставимы. Таким образом, корректировка на условия рынка не вносилась.

6. Корректировка на удаленность от метро Так как объект оценки и объекты аналоги расположены в одном квартале, то корректировка на удаленность от метро не вносилась.

7. Корректировка на тип дома. Так как тип дома у объекта оценки и объектов аналогов одинаковый, панельный, корректировка на тип дома не вносилась.

8. Корректировка на этаж/этажность. Фактор, который влияет на стоимость – это на каком именно этаже расположена квартира. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах.

По данным сайтов:

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html

корректировка на первый и последний этаж составляет 5-15%. Но так как квартиры аналоги находятся примерно все на средних этажах корректировка на этаж/этажность не включается.

9. Корректировка на количество комнат. По количеству комнат объект оценки и объекты аналоги одинаковы – 3 комнаты. Поэтому корректировка на количество комнат не вносилась.

10. Корректировка на общую площадь. Данная поправка вводится в том случае, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв.м. Поскольку объекты аналоги незначительно отличается от общей площади объекта оценки корректировка на общую площадь не вносилась.

11. Корректировка на площадь кухни. Данная поправка вводится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 1 кв.м.

По данным сайтов:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

Величина корректировки принимается в размере 0,5% за каждый 1 кв.м.

12. Корректировка на жилую площадь. В результате анализа рынка выявлено, что средняя стоимость 1 кв. м двухкомнатной квартиры в районе Ясенево составляет 157 834 рубля. Поэтому корректировка была рассчитана, как разница между жилой площадью объекта оценки и объекта аналога, умноженная на стоимость 1 кв. м. Корректировка вносилась во все объекты аналоги кроме № 4, поскольку общая площадь объектов аналогов № 1, № 2, № 3 и № 5 отличается в среднем на 2 кв.м. от жилой площади объекта оценки.

13. Корректировка на высоту потолков. Так как серия дома, а именно П-3, у всех одинаковая то и высота потолков тоже, поэтому корректировка на высоту потолков не вносилась.

По данным сайта:

http://tipdoma.ru/series_p-3.html

14. Корректировка на окна. Так как окна у объекта оценки и объектов аналогов одинаковые, то корректировка не вносилась.

15. Корректировка на вид из окна. Так как вид из окна у объекта оценки и объектов аналогов на двор и на улицу, то корректировка не вносилась.

16. Корректировка на санузел. Санузел у объекта оценки совмещенный, тогда как у объектов аналогов раздельный, поэтому корректировка вносилась в размере 2%.

По данным сайта:

http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html

17. Корректировка на наличие балкона/лоджии. Данная поправка подразумевает увеличение стоимости квартиры при наличии данного вида улучшения, составляет 1-5%, так как у объекта оценки лоджия, которая имеют преимущества перед балконом, вносим поправку в размере 2% в объект аналог № 3.

По данным сайтов:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02

18. Корректировка на состояние отделки. Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%. Так как качество отделки объекта оценки не сильно отличается от качества отделки объектов аналогов, поэтому корректировка не вносилась.

19. Корректировка на дополнительные характеристики. Так как дополнительные характеристики у объекта оценки и объектов аналогов не сильно отличаются, то корректировка не вносилась.