1. Теоретические основы сравнительного подхода

Поскольку сравнительный подход основан на принципе замещения и применяется когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов.

Первым этапомявляется подбор таких объектов, то есть выполняется выявление недавних продаж на соответствующем локальном рынке и сбор необходимых данных по выявленным продажам. Данные могут быть получены у участников сделки, в собственном досье оценщика, в материалах органов регистрации, судебных заседаний, кредитных, страховых, риэлторских фирмах, электронных базах данных.

Условия сопоставимости:

- схожесть прав на недвижимость;

- схожесть условий финансирования;

- расположение объектов аналогов в той же рыночной зоне, что и объект оценки;

- время продажи;

- схожесть местоположения;

- похожие технические, экономические характеристики объекта.

Как правило, отбирается не менее трех объектов аналогов.

Вторым этапом является проверка информации о сделках. С подозрением следует относится к продажам поспешным, между близкими родственниками. На этом этапе необходимо выбрать единицу сравнения.Единица сравнения – это «общий знаменатель», по которому сопоставляются все объекты. Единицей сравнения может быть относительная величина, цена продажи, отнесенная к единице измерения. Если единицей измерения является физическая величина - 1м², 1м³, 1 сотка - то этофизическая единица сравнения.Если единицей измерения является экономическая величина – участок, квартира, дом – то этоэкономическая единица сравнения.

Оценщик должен обосновать выбор единицы сравнения.

Третьим этапом является внесение поправок, учитывающих различия между объектом оценки и объектом аналогом, в цену продажи объекта аналога. Для этого объект аналог сравнивается с объектом оценки, и выявляются различия в характеристиках объектов. Отличные характеристики, по которым затем вносятся поправки, называютсяэлементами сравнения. Выбор элементов сравнения оценщик должен обосновать.

Правило внесения поправок:

- Если объект аналог лучше объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком минус.

- Если объект аналог хуже объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком плюс.

Каждая поправка должна быть обоснована оценщиком.

Четвертым этапомявляется согласование результатов оценки. После внесения поправок получается столько различных скорректированных стоимостей, сколько есть объектов аналогов. А необходимо иметь один результат. Оценщик объясняет, почему он выбрал ту или иную величину, например среднее арифметическое, мода, медиана и др.

2. Описание объектов аналогов

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Объектом оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, общей площадью 73,2 кв. м, расположенная по адресу: Москва, проезд Одевского, д. 3, корп. 3, кв. 293

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

• местоположение;

• тип дома;

• количество комнат;

• общая площадь;

• этажность;

• высота потолков;

• количество санузлов и т.д.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.

В результате поиска были подобраны 5 объектов аналогов, описание которых представлено в таблице 6.

№ п/п	Наименование показателей	Объект оценки	Объекты аналоги
			1	2	3	4	5
1	Источник информации	От заказчика	http://www.cian.ru/sale/flat/8819784/	http://www.cian.ru/sale/flat/10404523/	http://www.cian.ru/sale/flat/8936908/	http://www.cian.ru/sale/flat/4262046/	http://www.cian.ru/sale/flat/3020704/
2	Адрес	пр. Одоевского д. 3 корп. 3 кв. 293	пр. Одоевского, д. 3 корп 3	пр. Одоевского, д. 7 корп 2	пр. Одоевского, д. 7 корп 3	пр. Одоевского, д. 11 корп 5	пр. Одоевского, д. 3 корп 4
3	Удаленность от метро	15 мин. на автобусе, маршрутке	15 мин. на автобусе, маршрутке	15 мин. на автобусе, маршрутке	15 мин. на автобусе, маршрутке	15 мин. на автобусе, маршрутке	15 мин. на автобусе, маршрутке
4	Тип дома	панельный	панельный	панельный	панельный	панельный	панельный
5	Этаж/этажность	10 из 16	9 из 16	10 из 16	8 из 16	8 из 16	11 из 16
6	S общая	73,2	74	75	76	74	73
7	S жилая	44,1	47	46	46	44	47
8	S кухни	10,2	10,2	10,2	10,2	10,2	10,2
9	Количество комнат	3	3	3	3	3	3
10	Тип отделки	Стандартный	Стандартный	Стандартный	Стандартный	Стандартный	Стандартный
11	Состояние отделки	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
12	Высота потолков	2,64	2,64	2,64	2,64	2,64	2,64
13	Окна	ПВХ	ПВХ	ПВХ	ПВХ	ПВХ	ПВХ
14	Вид из окна	Вид на двор и на улицу	Вид на двор и на улицу	Вид на двор и на улицу	Вид на двор и на улицу	Вид на двор и на улицу	Вид на двор и на улицу
15	Сан.узел	Совмещенный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный
16	Дополнительные коммуникации	Телефон, домофон, интернет, 2 лифта, мусоропровод	Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод	Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод	Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод	Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод	Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод
17	Балкон, лоджия	2 лоджии	1 лоджия + 1 балкон	1 лоджия + 1 балкон	2 лоджии	2 балкона	1 балкон
18	Дата предложения	20 декабря 2014г.	12 января 2015 г.	6 января 2015г.	12 января 2015 г.	12 января 2015 г.	12 января 2015 г.
19	Цена предложения		11 400 000 руб.	11 500 000 руб.	11 000 000 руб.	11 000 000 руб.	11 500 000 руб.