2. Определение чистого операционного дохода

Определение чистого операционного дохода представлено ниже в таблице

Расчет чистого операционного дохода

№ п/п	Наименование	Сумма,руб
1	Потенциальный валовой доход	555 750
2	Потери от смены арендаторов (10%)	55 575
3	Действительный валовой доход	500 175
4	Операционные расходы	67 587
5	Чистый операционный доход	423 588

ПВД= А*Sдома = 4275 руб. в год/м2 * 130 кв.м=555 750руб.

ПВД - Потенциальный валовой доход

А – арендная ставка руб./ 1 кв.м в год

Sдома – площадь дома

Потери от недозагрузки приняты в размере 10 % от ПВД, так как рынок неподвижный, спрос маленький, срок потерь большой.

ДВД = ПВД – П= 195780 – 19578 = 500 175 руб.

ПВД - Потенциальный валовой доход

П – Потери от недозагрузки(10%)

ДВД - Действительный валовой доход

Операционные расходы включают в себя: налог на землю, налог на имущество, коммунальные расходы(газ, вода, электричество)

Сумма налога = Ставка налога * Кадастровая стоимость з.у. = 0,3% * 3 312 125 руб. = 993 637 руб.

Налог на имущество физических лиц

Сумма налога = Ставка налога * ЗЗ изн.. = 0,3% *3 171 879 руб. = 951 563 руб.

ЧОД = ДВД – ОР = 500 175 - 67 587= 423 588 руб.

ЧОД – чистый операционный доход

ДВД - Действительный валовой доход

ОР – операционные расходы

Потенциальный валовый доход– ожидаемая суммарная величина дохода от основного вида деятельности и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемом объекте недвижимости. Определялся с помощьюметода сравнения продаж

Операционные расходы(ОР).К ним относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов, резерв на замещение предметов с коротким сроком жизни (3% от остаточной стоимости объекта):

ОР=Н+К

Н - земельный налог

К- коммунальные платежи

Чистый операционный доход. Из действительного валового дохода вычли операционные расходы и получили чистый операционный доход.

3. Определение коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации– это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называетсяобщим коэффициентом капитализацииили ставкой капитализации чистого дохода. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывался методом кумулятивного построения. По данному методу за основу бралась без рисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

K=on+of

of=1/n,

где n- оставшийся срок службы здания

n=50-12=38 лет

of=1/38=0,026

on=безрисковая ставка+надбавка за риск+надбавка за низкую ликвадность+надбавка за менеджмент

on=7%+3%+2%+2,9%=14,9%

К=0,02+0,149=0,169

Где оn – ставка дисконтирования

of – возврат капитализации

on =iбезриск. + iриск. + iменедж. + i лик.

iбезриск. было найдено с помощью сайта http://www.rusbonds.ru и равна 7,5 %

Для расчета использовались

- ОФЗ 46014 (срок погашения 29.08.18) – текущая доходность = 6,86 %

- ОФЗ 46011 (срок погашения 20.08.25) – текущая доходность = 7,82 %

- ОФЗ 46020 (срок погашения 06.02.36) – текущая доходность = 7,74 %

i_риск. – премия за риск была принята в размере 3%, так как объявлений было не достаточно много

i_{менедж.} - Премия за инвестиционный менеджмент

iлик. - Премия за низкую ликвидность.

i лик. = iбезриск. * Т эксп./12

Т эксп. - срок экспозиции – срок, в течении которого объект находиться на рынке

i лик. = 7,5%*0,33=2,5%

При расчете ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива, выделяют три основных метода определения нормы возврата:

-Метод Инвуда.

-Метод Хоскольда.

-Метод Ринга.

Мы используем метод Ринга

Метод Ринга.

Линейный метод возврата капитала (инвестиций).

Этот метод предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-ом возмещении капитала равна 1/n.

где: n – время амортизации объекта (остаточный срок экономической жизни) в годах.

Применяется при оценке старых или сильно изношенных объектов, для которых характерна тенденция снижение дохода (уменьшение арендной платы, увеличение расходов на ремонт и восстановление) за оставшийся период владения объектом.