11.2. Определение затрат на замещение здания без учета износа и устаревания

Затраты на замещения здания без учета износа и устаревания жилого деревянного дома, площадью 50 кв.м. рассчитана на базе данных, опубликованных в Государственных сметных нормативах НЦС 81-0201-2012г. Отдел 1. Показатели укрупненного норматива цены строительства,

Раздел 1. Жилые здания малоэтажные усадебного типа и таунхаусы ,

Таблица 01-01-003 Деревянные (из оцилиндрованных бревен)

Измеритель: 1 м2 общей площади жилого дома

01-01-003-01

1-этажные 1-квартирные жилые дома усадебного типа

28,65

НЦС рассчитан в ценах на 1 января 2012 года для базового района (Московская область). Поэтому Данный показатель следует перевести на сегодняшнюю дату, для этого умножаем на индекс перевода цен с 1 января 2012г к ценам на 1 января 2013г, который равен 1,12 и коэффициент перевода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации, который равен 0,87.

Для определения затрат на замещение здания без учета износа полученный показатель нужно умножить на площадь дома и на прибыль инвестора, которая составляет 15%.

Таким образом затраты на замещения здания без учета износа и устаревания рассчитываем по формуле:

, где

–стоимость строительства 1кв.м. в ценах на 1 января 2012г. по Московской области, тыс. руб/кв.м.

– затраты на замещение здания без учета износа и устаревания

- индекс перевода цен с 1 января 2012г. на 1 января 2013г,

- коэффициент перевода цен от цен базового района (Московская область) к уровню цен субъектов Российской Федерации

Таким образом, подставляя данные для нашего объекта, получаем:

4 173 525 руб

11.3. Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания.

Для того чтобы определить затраты на замещения с учетом износа и устаревания необходимо восстановительную стоимость здания умножить на коэффициент износа:

, где

- затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания,

– затраты на замещение здания без учета износа и устаревания

И- коэффициент износа.

Износ определяется как снижение восстановительной стоимости вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Различают три типа износа: физический износ, функциональный износ и износ внешнего воздействия.

Накопленный износ определяется по формуле

, где

И- накопленный износ,

- физический износ,

- функциональный износ

- внешний износ

Физический износ() определяем методом срока жизни

Коэффициент физического износа = Эффективный возраст/Срок экономической жизни

Для деревянных домов срок экономической жизни составляет 50 лет,

Дом построен в 2001г., эффективный возраст равен 12 года

Тогда: =12/50=0,24.

Признаков внешнего и функционального устаревания на момент оценки не обнаружено, таким образом их значения равны 0.

Таким образом, накопленный износ равен:

Подставляя полученные значения находим затраты на замещения здания с учетом износа и устаревания.

4 173 525 * 0,76=3 171 879 руб.

11.4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Это словесное описание базовой модели затратного подхода. Математически базовая модель затратного подхода выглядит следующим образом:

V=LV+IV-D,

где V– стоимость объекта недвижимости; LV- стоимость земельного участка; IV- стоимость зданий и сооружений; D- накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Подставляя в формулу рассчитанные нами показатели LV=3 312 125 руб. в п. 11.1 иIV-D=3171879в 11.3 получаем:

V=3 312 125 руб.+ 3 171 879 руб=6 484 004 руб.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с жилым домом, расположенный по адресу г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62, полученная на основании затратного подхода на 25 декабря 2013 года округленно составляет6 484 004 (Шесть миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи четыре) рублей.