9. Категория земель и вид разрешенного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования является одним из наиболее важных принципов при оценке недвижимости. Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Так как оцениваемый объект это - земельный участок с построенным индивидуальным жилым домом, с разрешенным видом использования под ИЖС, то в рамках настоящего Отчета, анализ наиболее эффективного использования не проводился.

Подходы к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом используют три основных подхода:

• сравнительный;

• затратный;

• доходный.

Использование трех подходов приводит к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных различными подходами, устанавливается окончательная оценка стоимости недвижимости.

10. Сравнительный подход

10.1. Теоретические основы сравнительного подхода

Сравнительный, или рыночный метод оценки недвижимостиоснован на сопоставлении цен недавних продаж аналогичных по полезности объектов. Данный метод основан на гипотезе о том, что информированный покупатель не заплатит за объект стоимость большую, чем максимальная цена объекта с сопоставимой полезностью.

В рамках подхода выделяют две методики определения стоимости объекта недвижимости – метод  сравнительного анализа продаж и метод валовой ренты.

Алгоритм метода сравнительного анализа продаж заключается в следующем:

• выявляются недавние сделки с объектами, аналогичными оцениваемому;

• проверка информации и сделках: подтверждение суммы сделки одним из непосредственных участников и определение условий продажи;

• корректировка стоимости с учетом имеющихся различий.

Базовую модель данного подхода можно представить словесным выражением: Рыночная стоимость объекта собственности равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки, или в идее алгебраического выражения:

,

где - рыночная стоимость оцениваемого объекта собственности;- цена продажи сравнимого объекта собственности;- совокупная поправка к цене продажи, выраженная в деньгах.

Основные элементы сравнения при оценке недвижимости сравнительным подходом:

1. Переданные права на недвижимость

2. Условия финансирования

3. Условия продажи

4. Условия рынка (дата продажи)

5. Месторасположение объекта

6. Физические характеристики

7. Экономические характеристики

8. Использование

9. Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости

Источниками информации для проведения сравнительного анализа являются риэлторские компании, государственные источники (БТИ и т.п.), публикации (газеты, журналы и т.п.), а также лица, непосредственно участвующие в сделках по какому-либо из аналогичных объектов недвижимости.

Правило корректировок цен сравнимых объектов:

Корректируется цена сравнимого объекта для отражения параметров оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Корректировка необходима, потому как абсолютно идентичные объекты найти практически  невозможно. Именно поэтому данный метод редко применяется в отношении коммерческой недвижимости – аналог подобрать практически невозможно, также он не учитывает прогнозируемые доходы.

Этот недостаток компенсирует метод валовой ренты. Суть это метода заключается в том, что  цена объекта определяется с учетом потенциального дохода от сдачи его в аренду.  Для расчета по данному методу определяется коэффициент – мультипликатор валовой ренты. Он находится отношением цены объекта, выставленного на продажу, к сумме валовых доходов, которые могли быть получены от сдачи объекта в аренду за конкретный период (месяц, квартал, год). Стоимость объекта будет определяться умножением расчетной величины валового рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение мультипликатора.  При этом период для расчета суммы валового дохода и значения мультипликатора должен совпадать. Этот метод является достаточно распространенным в оценочной практике благодаря своему удобству и простате.

Достоинствами данного подхода к оценке недвижимости является использование фактических данных, соответствующих текущему состоянию рынка недвижимости, что значительно снижает погрешность оценки.