12. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Используем метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации – метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту.

С=ЧОД/К,

Где С – рыночная стоимость объекта недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

К – коэффициент капитализации.

1. Определение годовой рыночной стоимости арендной ставки методом сравнения продаж

Для того чтобы определить годовую арендную ставку используем метод сравнения продаж

Находим два объекта-аналога для вычисления месячной арендной платы объекта оценки.

Описание объектов-аналогов приведены в таблице ниже.

№	Показатели оценки		Объект-аналог 1	Объект-аналог 2
1	Источник	Заказчик
2	Местоположение	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 80	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, д .43
4	Площадь дома, кв. м.	130	130	130
6	Инженерное оборудование	Все коммуникации.	Все коммуникации.	Все коммуникации.
7	Площадь земельного участка, сотка	5 соток	2 сотки	5 соток
8	Цена, руб./месяц	-	4 500	4 500

Расчет стоимости объекта оценки представлен далее в таблице.

№	Показатели оценки	Объект оценки	аналог 3	Аналог 2
2	Цена предложения, руб/месяц		4 500	4 500
3	Корректировка на уторговывание		-5%	-5%
4	Скорректированная стоимость, руб./кв. м		4275	4275
5	Условия рынка		Аналоги сопоставимы	Аналоги сопоставимы
6	Корректировка		0	0
7	Скорректированная стоимость		4275	4275
8	Местоположение	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 80	Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, д .43
9	Корректировка		0	0
10	Скорректированная стоимость		4275	4275
14	Коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
15	Корректировка	0	0	0
16	Скорректированная стоимость		4275	4275
17	Весовые коэффициенты	1	0,5	0,5
18	Средневзвешенное значение стоимости		2137,5	2137,5
19	Цена предложения, руб/месяц	4275

Обоснование внесенных корректировок:

1. Корректировка на уторговывание равна 5% по данным сайта digest.subscribe.ru.

2. Корректировка по условиям рынка равна нулю, так как все объявления подавались приблизительно в одинаковое время.

3. Корректировка по местоположению. Т.к. все объекты находятся в черте города– корректировка не применялась.

4. Корректировка на коммуникации не применялась.

Итого Арендная ставка составляет 4 275 руб. в месяц или 51300 руб. в год.