- •Курсовая работа: «Оценка земли и объектов недвижимости в городе»
- •Содержание
- •Глава 1.Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Москва проезд Одоевского д. 3 к.3 кв. 293……………………………………………………………….4
- •Глава 2.Отчет об оценке рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62………..28
- •Введение
- •Глава 1. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: москва, проезд одоевского д. 3 к. 3 кв. 293
- •Основные факты и выводы
- •Задание на оценку в соответствии с требованиями фсо
- •Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике Сведения об оценщике:
- •Сведения о Заказчике:
- •Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
- •Применяемые стандарты оценочной деятельности Применяемые стандарты оценки
- •6. Описание объекта оценки
- •Местоположение объекта оценки: Основные характеристики:
- •7. Методология проведения исследования
- •Обзор рынка объекта оценки
- •Изменение цены за 1 м2 (тыс. Руб.) на квартиры в районе Ясенево.
- •Изменение цены за 1 м2(тыс. Руб.) на трехкомнатные квартиры в районе Ясенево.
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •10. Сравнительный подход
- •Теоретические основы сравнительного подхода
- •Описание объектов аналогов
- •Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •Обоснование внесенных корректировок.
- •11. Отказ от использования затратного подхода
- •12. Отказ от использования доходного подхода
- •13. Согласование полученных результатов
- •3. Сведения о Заказчике и об Оценщике Сведения об оценщике:
- •Сведения о Заказчике:
- •4. Допущение и ограниченные условия, использование при проведении оценки
- •Основные понятия и определения
- •5. Применяемые стандарты оценочной деятельности Применяемые стандарты оценки
- •Нормативные документы
- •6. Описание объекта оценки
- •Здания и сооружения на участке.
- •7. Методология проведения исследования
- •8. Обзор рынка объекта оценки
- •9. Категория земель и вид разрешенного использования
- •Подходы к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
- •10. Сравнительный подход
- •10.1. Теоретические основы сравнительного подхода
- •Поиск объектов аналогов
- •10.2. Описание объектов-аналогов
- •10.3. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •Обоснование вносимых поправок
- •11. Затратный подход
- •Характеристики объектов-аналогов.
- •Определение рыночной стоимости объекта сравнительным подходом
- •11.1. Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж Обоснование вносимых поправок
- •11.2. Определение затрат на замещение здания без учета износа и устаревания
- •Раздел 1. Жилые здания малоэтажные усадебного типа и таунхаусы ,
- •11.3. Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания.
- •11.4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода
- •12. Доходный подход
- •Определение годовой рыночной стоимости арендной ставки методом сравнения продаж
- •Определение чистого операционного дохода
- •Определение коэффициента капитализации
- •Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода
- •Согласование получившихся результатов
- •Заключение
- •Приложения
Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
Таблица 7
|
№ |
Наименование показателей |
Объект оценки |
Объекты аналоги | ||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 | |||
|
1 |
Источник информации |
От заказчика |
http://www.cian.ru/sale/flat/8819784/ |
http://www.cian.ru/sale/flat/10404523/ |
http://www.cian.ru/sale/flat/8936908/ |
http://www.cian.ru/sale/flat/4262046/ |
http://www.cian.ru/sale/flat/3020704/ |
|
2 |
Цена предложения, руб. |
|
11 400 000 |
11 500 000 |
11 000 000 |
11 000 000 |
11 500 000 |
|
3 |
Корректировка на уторговывание |
|
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
-5% |
|
4 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10 830 000 |
10 925 000 |
10 450 000 |
10 450 000 |
10 925 000 |
|
5 |
Передаваемые права |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
|
6 |
Корректировка по передаваемым правам |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
7 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10 830 000 |
10 925 000 |
10 450 000 |
10 450 000 |
10 925 000 |
|
8 |
Условия финансирования |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
9 |
Корректировка на условия финансирования |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
10 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10 830 000 |
10 925 000 |
10 450 000 |
10 450 000 |
10 925 000 |
|
11 |
Условия продажи (сделки) |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
12 |
Корректировка на условия сделки |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
13 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10 830 000 |
10 925 000 |
10 450 000 |
10 450 000 |
10 925 000 |
|
14 |
Условия рынка (дата продажи) |
|
12.01.2015г. |
6.01.2015г. |
12.01.2015г. |
12.01.2015г. |
12.01.2015г. |
|
15 |
Корректировка на условия рынка |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
16 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10 830 000 |
10 925 000 |
10 450 000 |
10 450 000 |
10 925 000 |
|
17 |
Удаленность от ж/д вокзала |
15 мин. на автобусе, маршрутке |
15 мин. на автобусе, маршрутке |
15 мин. на автобусе, маршрутке |
15 мин. на автобусе, маршрутке |
15 мин. на автобусе, маршрутке |
15 мин. на автобусе, маршрутке |
|
18 |
Корректировка |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
19 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10 830 000 |
10 925 000 |
10 450 000 |
10 450 000 |
10 925 000 |
|
20 |
Тип дома |
панельный |
панельный |
панельный |
панельный |
панельный |
панельный |
|
21 |
Корректировка |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
22 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10 830 000 |
10 925 000 |
10 450 000 |
10 450 000 |
10 925 000 |
|
23 |
Этаж/Этажность |
10/16 |
9/16 |
10/16 |
8/16 |
8/16 |
11/16 |
|
24 |
Корректировка |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
25 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10 830 000 |
10 925 000 |
10 450 000 |
10 450 000 |
10 925 000 |
|
26 |
Количество комнат |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
27 |
Корректировка |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
28 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10 830 000 |
10 925 000 |
10 450 000 |
10 450 000 |
10 925 000 |
|
29 |
S общая |
73,2 |
74 |
75 |
76 |
74 |
73 |
|
30 |
Корректировка |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
31 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10 830 000 |
10 925 000 |
10 450 000 |
10 450 000 |
10 925 000 |
|
32 |
S кухни |
10,2 |
10,2 |
10,2 |
10,2 |
10,2 |
10,2 |
|
33 |
Корректировка |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
34 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10 830 000 |
10 925 000 |
10 450 000 |
10 450 000 |
10 925 000 |
|
35 |
S жилая |
44,1 |
47 |
46 |
46 |
44 |
47 |
|
36 |
Корректировка |
|
- 424 418,92 |
- 276 766,67 |
- 261 250 |
0 |
-434 006,84 |
|
37 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10405581,08 |
10648233,33 |
10 188 750 |
10 450 000 |
10490993,16 |
|
38 |
Высота потолков |
2,64 |
2,64 |
2,64 |
2,64 |
2,64 |
2,64 |
|
39 |
Корректировка |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
40 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10405581,08 |
10648233,33 |
10 188 750 |
10 450 000 |
10490993,16 |
|
41 |
Окна (распашонка или на одну сторону) |
пластиковые |
пластиковые |
пластиковые |
пластиковые |
пластиковые |
пластиковые |
|
42 |
Корректировка |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
43 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10405581,08 |
10648233,33 |
10 188 750 |
10 450 000 |
10490993,16 |
|
44 |
Вид из окна |
Вид на двор и на улицу |
Вид на двор и на улицу |
Вид на двор и на улицу |
Вид на двор и на улицу |
Вид на двор и на улицу |
Вид на двор и на улицу |
|
45 |
Корректировка |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
46 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10405581,08 |
10648233,33 |
10 188 750 |
10 450 000 |
10490993,16 |
|
47 |
Сан.узел |
Совмещенный |
Раздельный |
Раздельный |
Раздельный |
Раздельный |
Раздельный |
|
48 |
Корректировка |
|
- 2% |
- 2% |
- 2% |
- 2% |
- 2% |
|
49 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10197469,46 |
10435268,66 |
9 984 975 |
10 241 000 |
10281173,30 |
|
50 |
Балкон/лоджия |
2 лоджии |
1 лоджия + 1 балкон |
1 лоджия + 1 балкон |
2 лоджии |
2 балкона |
1 балкон |
|
51 |
Корректировка |
|
+ 1 % |
+ 1% |
0 |
+ 2% |
+ 4% |
|
52 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10299444,15 |
10539621,35 |
9 984 975 |
10 445 820 |
10692420,23 |
|
53 |
Состояние отделки |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
|
54 |
Корректировка |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
55 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10299444,15 |
10539621,35 |
9 984 975 |
10 445 820 |
10692420,23 |
|
56 |
Дополнительные характеристики |
Телефон, домофон, интернет, 2 лифта, мусоропровод |
Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод |
Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод |
Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод |
Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод |
Телефон, домофон, 2 лифта, мусоропровод |
|
57 |
Корректировка |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
58 |
Скорректированная стоимость, руб. |
|
10299444,15 |
10539621,35 |
9 984 975 |
10 445 820 |
10692420,23 |
|
59 |
Вес |
|
0,21 |
0,21 |
0,19 |
0,20 |
0,19 |
|
60 |
Взвешенное значение |
|
2 162 883,27 |
2 213 320,48 |
1 897 145,25 |
2 089 164 |
2 031 559,84 |
|
61 |
Среднее взвешенное значение стоимости |
10 392 456, 15 | |||||
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС округленно составила 10 392 000 рублей.