11. Затратный подход

Затратный подход –способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки.

Идея данного подхода заключена в утверждении: стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Это словесное описание базовой модели затратного подхода. Математически базовая модель затратного подхода выглядит следующим образом:

V=LV+IV-D,

где V– стоимость объекта недвижимости; LV- стоимость земельного участка; IV- стоимость зданий и сооружений; D- накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.

Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод дает оценку стоимости объекта недвижимости как сумму стоимости земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, за вычетом износа.

Основные этапы процедуры оценки по данному методу включают:

1.Расчет стоимости приобретения имеющегося на рынке свободного от застройки аналогичного земельного участка.

2. Расчет стоимости возведения новых зданий и сооружений, аналогичных расположенным на оцениваемом участке.

3. Определение величины физического, морального и экономического износа оцениваемых зданий и сооружений.

4. Уменьшение восстановительной стоимости новых зданий и сооружений на сумму износа и получение их реальной стоимости.

5. Суммирование стоимости приобретения свободного от застройки аналогичного земельного участка с восстановительной стоимостью зданий и сооружений за вычетом суммы износа.

Для определения стоимости земельного участка был проведен анализ сделок по купле - продаже свободных от застройки земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, в районе расположения оцениваемого объекта.

Подход состоит из следующих этапов:

Выявление недавних продаж или предложений сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке.

Проверка достоверности информации.

Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками. Таким образом, поиск объектов-аналогов осуществлялся по следующим критериям:

1. Местоположение объекта

2. Площадь участка

3. Вид сделки

4. Категория земель

5. Вид разрешенного использования

6. Коммуникации

7. Дата предложения

В результате в данном Отчете были выбраны в качестве аналогов 3 объекта, представляющие собой земельные участки с жилыми домами, расположенные в черте г. Краснодар. Краткая характеристика выбранных аналогов представлена в следующей таблице: