11.1. Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж Обоснование вносимых поправок

Корректировка на уторговывание:

Согласно данным аналитических агентств и агентств недвижимости (например, http://elesta1.ru/torg-umesten-pokupaia-kvartiru-po-obiavleniju-mozh) в настоящее время в процессе торгов можно получить скидку на торг до 7%, которая, как правило, не превышает 100 – 200 тыс. рублей. Берем среднее значение для всех объектов равное 5%

Корректировка по передаваемым правам:

У объекта оценки, и у объектов аналогов передается право собственности. Вследствие этого по данному пункту корректировки не вносятся.

Корректировка на условия финансирования:

Фактор учитывает условия финансирования возможной сделки по продаже оцениваемого объекта и разницу в условиях финансирования для объекта оценки и объектов-аналогов, а именно сроки финансирования, процентные ставки, порядок перехода прав на недвижимость – все эти факторы оказывают значительное влияние на стоимость оцениваемой недвижимости.

Так как и у объекта оценки и у его аналогов рыночные условия финансирования, корректировка по данному пункту не вносилась.

Корректировка по условиям рынка:

Так как и у объекта оценки и у его аналогов условия продажи рыночные, корректировка по данному пункту не вносилась.

Корректировка по дате продажи:

Все объекты-аналоги были выставлены на продажу в одном месяце и на дату проведения оценки объекта, то введение корректировки на дату предложения не требуется.

Корректировка на местоположение:

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются.

Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые) находятся в черте города и приблизительно в одних и тех же условиях, существенных различий в местоположении не имеют, поэтому корректировка не вносилась

Корректировка по категории земель

Объект оценки и все объекты аналоги находятся в черте города и имеют категорию земель: земли населенных пунктов, поэтому корректировка не производилась.

Корректировка по виду разрешенного использования

Данная корректировка не вносилась, так как объекты-аналоги имеют такой же вид разрешенного использования ( ИЖС) как и оцениваемый объект

Корректировка на площадь участка

По данным агентств недвижимости и обзоров рынка земельные участки имеют рыночную стоимость в среднем около 50-200 тысяч за 100 кв. м, в зависимости от местоположения и наличия коммуникаций. В среднем же по городу цена 1 сотки земли составляет 100 тысяч рублей. Таким образом вводим среднюю поправку 100 тысяч рублей на разницу в площади земельных участков , а именно поправки в рыночную цену объекта № 1 в размере 100000 руб. со знаком плюс, в рыночную цену объекта № 3и № 4 в размере 100000 рублей со знаком минус

Корректировка по наличию коммуникаций

Наличие коммуникаций на участке оказывает большое влияние на стоимость земельного участка. Согласно исследованию, проведенному научным центром профессиональной оценки (http://cpcpa.ru/Publications/031), разница в рыночной стоимости между ЗУ с канализацией и без канализации – 9,2%.Соответственно вносим данную корректировку в цену объектов-аналогов №1,№2

Веса аналогов

Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения рыночной стоимости кв. м определялись, исходя из величины количества корректировок, степени доверия к источнику информации каждого из объектов аналогов, а также полноты и правильности изложенной информации