- •Курсовая работа: «Оценка земли и объектов недвижимости в городе»
- •Содержание
- •Глава 1.Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Москва проезд Одоевского д. 3 к.3 кв. 293……………………………………………………………….4
- •Глава 2.Отчет об оценке рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62………..28
- •Введение
- •Глава 1. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: москва, проезд одоевского д. 3 к. 3 кв. 293
- •Основные факты и выводы
- •Задание на оценку в соответствии с требованиями фсо
- •Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике Сведения об оценщике:
- •Сведения о Заказчике:
- •Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
- •Применяемые стандарты оценочной деятельности Применяемые стандарты оценки
- •6. Описание объекта оценки
- •Местоположение объекта оценки: Основные характеристики:
- •7. Методология проведения исследования
- •Обзор рынка объекта оценки
- •Изменение цены за 1 м2 (тыс. Руб.) на квартиры в районе Ясенево.
- •Изменение цены за 1 м2(тыс. Руб.) на трехкомнатные квартиры в районе Ясенево.
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •10. Сравнительный подход
- •Теоретические основы сравнительного подхода
- •Описание объектов аналогов
- •Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •Обоснование внесенных корректировок.
- •11. Отказ от использования затратного подхода
- •12. Отказ от использования доходного подхода
- •13. Согласование полученных результатов
- •3. Сведения о Заказчике и об Оценщике Сведения об оценщике:
- •Сведения о Заказчике:
- •4. Допущение и ограниченные условия, использование при проведении оценки
- •Основные понятия и определения
- •5. Применяемые стандарты оценочной деятельности Применяемые стандарты оценки
- •Нормативные документы
- •6. Описание объекта оценки
- •Здания и сооружения на участке.
- •7. Методология проведения исследования
- •8. Обзор рынка объекта оценки
- •9. Категория земель и вид разрешенного использования
- •Подходы к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
- •10. Сравнительный подход
- •10.1. Теоретические основы сравнительного подхода
- •Поиск объектов аналогов
- •10.2. Описание объектов-аналогов
- •10.3. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •Обоснование вносимых поправок
- •11. Затратный подход
- •Характеристики объектов-аналогов.
- •Определение рыночной стоимости объекта сравнительным подходом
- •11.1. Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж Обоснование вносимых поправок
- •11.2. Определение затрат на замещение здания без учета износа и устаревания
- •Раздел 1. Жилые здания малоэтажные усадебного типа и таунхаусы ,
- •11.3. Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания.
- •11.4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода
- •12. Доходный подход
- •Определение годовой рыночной стоимости арендной ставки методом сравнения продаж
- •Определение чистого операционного дохода
- •Определение коэффициента капитализации
- •Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода
- •Согласование получившихся результатов
- •Заключение
- •Приложения
7. Методология проведения исследования
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при определении рыночной стоимости обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта.
Базовую модель данного подхода можно представить словесным выражением: Рыночная стоимость объекта собственности равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки, или в идее алгебраического выражения:
,
где - рыночная стоимость оцениваемого объекта собственности;- цена продажи сравнимого объекта собственности;- совокупная поправка к цене продажи, выраженная в деньгах.
Затратный подход –способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
Затратный подход позволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на дату оценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.
Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектов коммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов весьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки.
Идея данного подхода заключена в утверждении: стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Это словесное описание базовой модели затратного подхода. Математически базовая модель затратного подхода выглядит следующим образом:
V=LV+IV-D,
где V– стоимость объекта недвижимости; LV- стоимость земельного участка; IV- стоимость зданий и сооружений; D- накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.
Точность полученных результатов оценки, полученных данным методом, определяется статистической достоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов и конструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам и функциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины, механизмы и т.д.
Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.
В рамках доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в зависимости от степени детализации): метод прямой капитализации и метод дисконтирования. Основное содержание обоих методов составляет прогнозирование будущих доходов от эксплуатации объекта недвижимости, и их преобразование в показатель текущей (приведенной) стоимости.
1) Метод прямой капитализации применяется при наличии достаточного количества данных по оценке получаемого дохода от объекта недвижимости, а также, если в течение определенного времени не ожидается значительных отклонений от прогнозируемого уровня доходов
Метод выражается в отношении стабильного или среднегодового дохода к коэффициенту капитализации:
,
где V- текущая стоимость, I -периодический доход,R- коэффициент капитализации
2) Модель капитализации дохода по периодам основана на уравнении дисконтированных денежных потоков:
где V- текущая стоимость, - доход за период,i-ставка дисконта за этот период, n-число периодов
Как метод прямой капитализации, так и метод дисконтирования будущих потоков по периодам можно использовать в сочетании с методикой определения стоимости по остаточному принципу.