Обоснование вносимых поправок

Корректировка на уторговывание:

Согласно данным аналитических агентств и агентств недвижимости (например, http://elesta1.ru/torg-umesten-pokupaia-kvartiru-po-obiavleniju-mozh) в настоящее время в процессе торгов можно получить скидку на торг до 7%, которая, как правило, не превышает 100 – 200 тыс. рублей. Берем среднее значение для всех объектов равное 5%

Корректировка по передаваемым правам:

У объекта оценки, и у объектов аналогов передается право собственности. Вследствие этого по данному пункту корректировки не вносятся.

Корректировка на условия финансирования:

Фактор учитывает условия финансирования возможной сделки по продаже оцениваемого объекта и разницу в условиях финансирования для объекта оценки и объектов-аналогов, а именно сроки финансирования, процентные ставки, порядок перехода прав на недвижимость – все эти факторы оказывают значительное влияние на стоимость оцениваемой недвижимости.

Так как и у объекта оценки и у его аналогов рыночные условия финансирования, корректировка по данному пункту не вносилась.

Корректировка по условиям рынка:

Так как и у объекта оценки и у его аналогов условия продажи рыночные, корректировка по данному пункту не вносилась.

Корректировка по дате продажи:

Все объекты-аналоги были выставлены на продажу в одном месяце и на дату проведения оценки объекта, то введение корректировки на дату предложения не требуется.

Корректировка на местоположение:

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются.

Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые) в городе Краснодаре находятся в черте города и приблизительно в одних и тех же условиях, существенных различий в местоположении не имеют, поэтому корректировка не вносилась

Корректировка по категории земель

Объект оценки и все объекты аналоги находятся в черте города и имеют категорию земель: земли населенных пунктов, поэтому корректировка не производилась.

Корректировка по виду разрешенного использования

Данная корректировка не вносилась, так как объект-аналог №1 имеет такой же вид разрешенного использования ( ИЖС) как и оцениваемый объект, а по другим объектам нет данной информации

Корректировка на площадь участка

По данным агентств недвижимости и обзоров рынка Краснодарского края, в черте города Краснодара земельные участки имеют рыночную стоимость в среднем около 50-200 тысяч за 100 кв. м, в зависимости от местоположения и наличия коммуникаций. В среднем же по городу цена 1 сотки земли составляет 100 тысяч рублей. Таким образом вводим среднюю поправку 100 тысяч рублей на разницу в площади земельных участков .

Корректировка на площадь дома

Для определения поправок в этой графе используются данные анализа стоимости 1 кв.м. общей площади. В нашем случае поправка не вносилась, так как общая площадь объектов-аналогов сопоставима с общей площадью объекта оценки.

Корректировка по типу дома

Так как материалы, использованные при строительстве здания на оцениваемом участке не отличаются от материалов, использованных при возведении объектов аналогов, нет необходимости вводить корректировку.

Корректировка по наличию коммуникаций

Наличие коммуникаций на участке оказывает большое влияние на стоимость земельного участка. Согласно исследованию, проведенному научным центром профессиональной оценки (http://cpcpa.ru/Publications/031), разница в рыночной стоимости между ЗУ с канализацией и без канализации – 9,2%.Соответственно вносим данную корректировку в цену объектов-аналогов №2,№3,№4. В объект-аналог №5 данная корректировка не вносилась, в связи с отсутствием данных.

Корректировка по физическому состоянию

Состояние здания на прямую влияет на конечную стоимость, так как оно учитывает возможные в перспективе затраты на ремонт и обслуживание. Так как у объекта оценки и объектов аналогов №1, №2 и №№ состояние не требует ремонтных работ, вносимая корректировка равна 0%. По другим объектам-аналогам нет данных.

Веса аналогов

Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения рыночной стоимости кв. м определялись, исходя из величины количества корректировок, степени доверия к источнику информации каждого из объектов аналогов, а также полноты и правильности изложенной информации.