- •Курсовая работа: «Оценка земли и объектов недвижимости в городе»
- •Содержание
- •Глава 1.Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Москва проезд Одоевского д. 3 к.3 кв. 293……………………………………………………………….4
- •Глава 2.Отчет об оценке рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62………..28
- •Введение
- •Глава 1. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: москва, проезд одоевского д. 3 к. 3 кв. 293
- •Основные факты и выводы
- •Задание на оценку в соответствии с требованиями фсо
- •Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике Сведения об оценщике:
- •Сведения о Заказчике:
- •Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
- •Применяемые стандарты оценочной деятельности Применяемые стандарты оценки
- •6. Описание объекта оценки
- •Местоположение объекта оценки: Основные характеристики:
- •7. Методология проведения исследования
- •Обзор рынка объекта оценки
- •Изменение цены за 1 м2 (тыс. Руб.) на квартиры в районе Ясенево.
- •Изменение цены за 1 м2(тыс. Руб.) на трехкомнатные квартиры в районе Ясенево.
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •10. Сравнительный подход
- •Теоретические основы сравнительного подхода
- •Описание объектов аналогов
- •Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •Обоснование внесенных корректировок.
- •11. Отказ от использования затратного подхода
- •12. Отказ от использования доходного подхода
- •13. Согласование полученных результатов
- •3. Сведения о Заказчике и об Оценщике Сведения об оценщике:
- •Сведения о Заказчике:
- •4. Допущение и ограниченные условия, использование при проведении оценки
- •Основные понятия и определения
- •5. Применяемые стандарты оценочной деятельности Применяемые стандарты оценки
- •Нормативные документы
- •6. Описание объекта оценки
- •Здания и сооружения на участке.
- •7. Методология проведения исследования
- •8. Обзор рынка объекта оценки
- •9. Категория земель и вид разрешенного использования
- •Подходы к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
- •10. Сравнительный подход
- •10.1. Теоретические основы сравнительного подхода
- •Поиск объектов аналогов
- •10.2. Описание объектов-аналогов
- •10.3. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •Обоснование вносимых поправок
- •11. Затратный подход
- •Характеристики объектов-аналогов.
- •Определение рыночной стоимости объекта сравнительным подходом
- •11.1. Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж Обоснование вносимых поправок
- •11.2. Определение затрат на замещение здания без учета износа и устаревания
- •Раздел 1. Жилые здания малоэтажные усадебного типа и таунхаусы ,
- •11.3. Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания.
- •11.4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода
- •12. Доходный подход
- •Определение годовой рыночной стоимости арендной ставки методом сравнения продаж
- •Определение чистого операционного дохода
- •Определение коэффициента капитализации
- •Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода
- •Согласование получившихся результатов
- •Заключение
- •Приложения
Поиск объектов аналогов
Объектом оценки является: Земельный участок, площадью 5 соток, с жилым домом общей площадью 130 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62
При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками. Таким образом, поиск объектов-аналогов осуществлялся по следующим критериям:
Местоположение объекта
Площадь участка
Категория земель
Вид разрешенного использования
Общая площадь дома, кв.м
Состояние дома
Материал наружных стен
Коммуникации
Дата предложения
В результате в данном Отчете были выбраны в качестве аналогов 3 объектов, представляющие собой земельные участки с жилыми домами, расположенные в черте г. Краснодар. Краткая характеристика выбранных аналогов представлена в следующей таблице:
10.2. Описание объектов-аналогов
|
Характеристика |
Оцениваемый объект |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог № 3 | |||
|
Местоположение |
Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62 |
Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Гимназическая, д. 52 |
Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 80 |
Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, д .43 | |||
|
Категория земель |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов | |||
|
Разрешенное использование |
ИЖС |
ИЖС |
Нет данных |
Нет данных | |||
|
Площадь участка |
5 соток |
2 соток |
2 сотки |
5 соток | |||
|
Площадь дома |
130 кв.м. |
134 кв.м |
130 кв.м. |
130 кв.м. | |||
|
Тип дома |
|
деревянный |
деревянный |
деревянный | |||
|
Коммуникации |
Все коммуникации |
Все коммуникации |
Все коммуникации |
Все коммуникации | |||
|
Вид права |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность | |||
|
Физическое состояние |
Хорошее состояние ремонт не требуется |
Хорошее состояние, не требует вложений. |
Хорошее состояние |
Хорошее состояние | |||
|
Источник информации |
Заказчик |
http://www.cian.ru/sale/suburban/2072726 |
http://www.cian.ru/sale/suburban/2148955 |
http://www.cian.ru/sale/suburban/2137827 | |||
|
Дата предложения |
- |
01.09.2013 |
01.09.2013 |
01.09.2013 | |||
|
Цена предложения, руб. |
5 850 000 |
5 500 000 |
5 850 000 | ||||
10.3. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
|
№ |
Характеристика |
Оцениваемый объект |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог № 3 |
|
1 |
Цена предложения, руб. |
|
5 850 000 |
5 500 000 |
5 850 000 |
|
2 |
Корректировка на уторговывание, % |
|
- 5% |
- 5% |
- 5% |
|
3 |
Скорректированная стоимость, руб |
|
5 557 500 |
5 225 000 |
5 557 500 |
|
4 |
Передаваемые права |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
|
5 |
Корректировка на Передаваемые права |
|
0 |
0 |
0 |
|
6 |
Скорректированная стоимость, руб |
|
5 557 500 |
5 225 000 |
5 557 500 |
|
7 |
Условия финансирования |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
8 |
Корректировка по условиям финансирования, % |
|
0 |
0 |
0 |
|
9 |
Скорректированная стоимость, руб |
|
5 557 500 |
5 225 000 |
5 557 500 |
|
10 |
Условия продажи |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
11 |
Корректировка на условие продажи |
|
0 |
0 |
0 |
|
12 |
Скорректированная стоимость, руб |
|
5 557 500 |
5 225 000 |
5 557 500 |
|
13 |
Дата продажи |
|
01.09.2013 |
01.09.2013 |
01.09.2013 |
|
14 |
Корректировка на дату продажи |
|
0 |
0 |
0 |
|
15 |
Скорректированная стоимость, руб |
|
5 557 500 |
5 225 000 |
5 557 500 |
|
16 |
Местоположение |
Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62 |
Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Гимназическая, д. 52 |
Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 80 |
Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, д .43 |
|
17 |
Корректировка на местоположение |
|
0 |
0 |
0 |
|
18 |
Скорректированная стоимость, руб |
|
5 557 500 |
5 225 000 |
5 557 500 |
|
19 |
Категория земель |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
Земли населенных пунктов |
|
20 |
Корректировка по категории земель |
|
0 |
0 |
0 |
|
21 |
Скорректированная стоимость, руб |
|
5 557 500 |
5 225 000 |
5 557 500 |
|
22 |
Разрешенное использование |
ИЖС |
ИЖС |
Нет данных |
Нет данных |
|
23 |
Корректировка на Разрешенное использование |
|
0 |
0 |
0 |
|
24 |
Скорректированная стоимость, руб |
|
5 557 500 |
5 225 000 |
5 557 500 |
|
25 |
Площадь участка |
5соток |
2 соток |
2 сотки |
5 соток |
|
26 |
Корректировка на площадь участка |
|
+300 000 |
+300 000 |
0 |
|
27 |
Скорректированная стоимость, руб |
|
5 857 500 |
5 525 000 |
5 557 500 |
|
28 |
Площадь дома |
130 кв.м. |
134 кв.м |
130 кв.м. |
130 кв.м. |
|
29 |
Корректировка на площадь дома |
|
0 |
0 |
0 |
|
30 |
Скорректированная стоимость, руб |
|
5 857 500 |
5 525 000 |
5 557 500 |
|
31 |
Тип дома |
|
деревянный |
деревянный |
деревянный |
|
32 |
Корректировка по типу дома |
|
0 |
0 |
0 |
|
33 |
Скорректированная стоимость, руб |
|
5 857 500 |
5 525 000 |
5 557 500 |
|
34 |
Коммуникации |
Все коммуникации |
Все коммуникации |
Все коммуникации |
Все коммуникации |
|
35 |
Корректировка по наличию коммуникаций |
|
0 |
0 |
0 |
|
36 |
Скорректированная стоимость, руб |
|
5 857 500 |
5 525 000 |
5 557 500 |
|
37 |
Физическое состояние |
Хорошее состояние ремонт не требуется |
Хорошее состояние, не требует вложений. |
Хорошее состояние |
Хорошее состояние |
|
38 |
Корректировка по физическому состоянию |
|
0 |
0 |
0 |
|
39 |
Скорректированная стоимость, руб |
|
5 857 500 |
5 525 000 |
5 557 500 |
|
40 |
Вес |
1 |
0,35 |
0,25 |
0,22 |
|
41 |
Взвешенное значение стоимости |
|
2019950 |
1381250 |
1222650 |
|
42 |
Итоговая общая цена объекта |
4 623 850 | |||
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, площадью 5 соток с расположенным на нем домом, общей площадью 130 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, д. 62, полученная в рамках сравнительного подхода округленно составляет 4 623 850 (Четыре миллиона шестьсот двадцать три тысячи восемьсот пятьдесят) рублей, без учета НДС.