Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Развитие теории и практики оценки стоимости
.pdf
что делает невозможным его перемещения без существенного повреждения объекта оценки или здания вокруг него. Другим примером может быть применение объекта оценки в интегрированной производственной линии, вследствие чего его функциональность существенно обусловливается другими элементами этой
производственной линии.
Отмечено, что для описания оценки машин и оборудования
в задание на оценку часто вводятся следующие допущения:
•
машины и оборудование оцениваются как целое в составе
действующего предприятия;
• машины и оборудование оцениваются как целое при допу-
щении, что предприятие закрывается;
•
машины и оборудование оцениваются по отдельности для
их вывоза с нынешнего местоположения.
МСО 400 «Права на недвижимое имущество» при составле-
нии задания на оценку требует освещения следующих вопросов:
•
доказательная проверка прав на недвижимое имущество и
значимых связанных прав;
• объем проводимых осмотров;
•
ответственность за сведения о площади застройки и площа-
ди этажей;
•
ответственность за подтверждение характеристик и техни-
ческого состояния здания;
• степень рассмотрения предоставляемых коммунальных ус-
луг, включая их характеристику и адекватность;
• наличие сведений о грунте и состоянии фундамента;
•
ответственность за выявление существующих или возмож-
ных экологических рисков.
Обычными специальными допущениями в задании на оценку
могут быть следующие:
•
физическое изменение объекта оценки, например проекти-
руемое здание рассматривается как завершенное на дату оценки;
•
изменение статуса объекта оценки, например пустующее
здание оценивается как сданное в аренду или сданное в аренду
здание оценивается как освобожденное от аренды на дату оценки.
МСО 410 «Недвижимое имущество на стадии застройки»
определяет недвижимое имущество на стадии застройки как права на объекты оценки, для достижения наиболее эффективного
81
использования которых требуется застройка заново либо когда
улучшения предусмотрены или находятся на стадии создания на
дату оценки. Это имущество включает:
• строительство зданий;
•
ранее не застроенную землю с создаваемой инфраструктурой;
• застройку заново ранее застроенной земли;
•
улучшения или изменения существующих зданий или стро-
ений;
•
землю, выделенную под новое строительство в соответствии
с действующим градостроительным планом;
•
землю, выделенную под более ценное использование или
более плотную застройку в соответствии с действующим градостроительным планом.
МСО 500 «Финансовые инструменты» определяет финансо-
вый инструмент как контракт, который создает права или обязательства на получение или уплату денежных средств либо других
финансовых вознаграждений для указанных в нем сторон. Такие
инструменты включают, в частности, производные финансовые
инструменты или другие условные инструменты, гибридные инструменты, инструменты с фиксированным доходом, структурированные инструменты и долевые финансовые инструменты.
Евразийские стандарты оценки стоимости
Международные стандарты отчетности не предназначены
описывать региональную специфику оценки. Поэтому с зарождением оценочной деятельности в странах СНГ со времени организации Российского общества оценщиков (РОО), Белорусского
общества оценщиков (БОО) и других национальных организаций
оценщиков этого региона стали предпринимать усилия для появления региональных стандартов оценки. В марте 1996 г. делегации
РОО и БОО были приглашены на встречу Европейской группы
оценщиков основных средств (TEGOVOFA) в Болгарии, а в сентябре в Лиссабоне (Португалия) РОО и БОО выступили соучредителями Европейской группы ассоциаций оценщиков (ЕГАО)
(по-английски The European Group of Valuers, Associations,
TEGoVA), возникшей в результате слияния TEGOVOFA и ассоциации Evroval (Трифонов Н.Ю., 2008).
82
Основной целью ЕГАО было объявлено создание европейских
стандартов оценки на английском языке. При этом стандарты
создавались без допуска к подготовке и обсуждению представителей
всех постсоциалистических стран, которым было предложено
ограничиться написанием глав об особенностях оценки в своих
странах.
Первая редакция стандартов вышла под авторством генерального секретаря ЕГАО и названием «Европейские стандарты оценки имущества». В 1998 г. на встрече ЕГАО в Вене белорусская делегация предложила назвать стандарты «Европейские стандарты
оценки», мотивируя широким спектром объектов оценки (не только имущество, но и, например, ущерб), регламентируемым ими,
и предложила сделать запись о гармонизации европейских стандартов с МСО. Было принято предложение об изменении названия, а вот гармонизация с МСО не рассматривалась. Как впоследствии стало ясно, гармонизация не входила в планы руководства ЕГАО, которое противопоставило Европейские стандарты
оценки и МСО. Считая, что таким образом предложен выбор,
некоторые национальные организации оценщиков, в том числе
БОО, покинули ЕГАО.
Чтобы обеспечить создание региональных стандартов, гармонизированных с МСО, в 2002 г. по инициативе РОО был создан
Совет объединений оценщиков СНГ (СОО СНГ), в 2011 г. переименованный в Совет объединений оценщиков Евразии (СОО Евразии). Подробно эта международная ассоциация будет описана
далее в подпункте, посвященном саморегулированию оценочной
деятельности.
По предложениям правительств заинтересованных стран на основе национальных организаций оценщиков – членов СОО СНГ
был образован Межгосударственный технический комитет по
стандартизации (МТК 520) «Оценочная деятельность», председателем которого стал один из руководителей РОО И.Л. Артеменков.
С 2013 г. ответственным секретарем МТК 520 назначен Н.Ю Трифонов. Целью МТК 520 была провозглашена разработка регио
нальных стандартов оценки на основе главенства МСО. Эти региональные стандарты должны были учитывать особенности рынков
на территории стран Евразии, т.е., в частности, особенности меняющихся рынков, не описанные в МСО. При этом стандарты
-
83
должны быть написаны на официальном языке СОО Евразии –
русском (Трифонов Н.Ю., 2013а).
Евразийские стандарты оценки стоимости были представлены на Международном конгрессе оценщиков Евразии в 2014 г.
в Беловежской пуще. ЕСОС (Евразийские стандарты оценки стоимости, 2014) представляют собой региональные стандарты оценки стоимости и используются на территории стран, охваченных
в СОО Евразии. ЕСОС гармонизированы с МСО (International
Valuation Standards, 2013), дополняют и уточняют их для применения на территории действия. ЕСОС учитывают особенности законодательства Евразийского экономического союза. Первая (и
пока единственная) редакция ЕСОС насчитывает следующие три
стандарта: ЕСОС 1 Кодекс этики; ЕСОС 2 Виды стоимости; ЕСОС 3
Итоговый документ об оценке.
Предполагается включение в состав ЕСОС регламентации использования оценки для различных целей и объектов оценки.
Ниже воспроизведены основные положения стандарта ЕСОС 1,
составляющего этический кодекс, неотъемлемый от профессии
оценщика (Трифонов Н.Ю., 1999). В значительной мере ЕСОС 1
основан на Кодексе этических принципов для профессиональных оценщиков (International Valuation Standards Council, 2011).
В ЕСОС 1 утверждается, что только оценка, сделанная при соблюдении данного Кодекса, может быть принята разумным заказчиком. Если заказчик заботится о своем имуществе, он должен обращаться к оценщикам, которые, в частности, пользуются
Кодексом этики ЕСОС.
Оценки стоимости, выполненные при соблюдении требований ЕСОС 1, должны быть сделаны честными и компетентными
профессиональными оценщиками, свободными от предвзятости
или своекорыстия, итоговые документы которых ясны, не вводят
в заблуждение и раскрывают все аспекты, существенные для надлежащего понимания оценки. Оценщики должны действовать
так, чтобы не нанести вред своим заказчикам, своей профессии
или соответствующему национальному объединению оценщиков, способствовать сохранению и повышению общественного
доверия к профессии.
Составляющими стандарта ЕСОС 1 являются следующие определения: оценщик, этика, компетентность и раскрытие данных.
84
Оценщик – это человек с хорошей репутацией, который:
• имеет университетский диплом, диплом о профессиональ-
ной переподготовке или иное признанное профессиональное
свидетельство;
• имеет подходящий опыт и компетенцию в оценивании ак-
тивов, сопоставимых с объектом оценки, либо использующий
помощь одного или нескольких опытных и компетентных лиц,
предварительно сообщив об этом заказчику;
• является членом признанного национального объединения
оценщиков;
•
соблюдает все юридические, договорные и этические тре-
бования, связанные с оценкой, включая Кодекс этики ЕСОС 1.
Обратим внимание, что оценщик – это физическое лицо,
т.е. человек. На время вступления ЕСОС в силу это понятие в
МСО было размыто. Лишь в Международных стандартах оценки
(МСО, 2020) было однозначно отмечено, что оценщик – это физическое лицо.
Далее в ЕСОС 1 следует определение этики.
Этика включает в себя следующие нормы: честность, конфи-
денциальность, беспристрастность, отсутствие конфликта интересов.
Честность означает следующее. Оценщик не должен действовать в манере, которая может ввести заказчика в заблуждение.
Оценщик не должен сознательно разрабатывать итоговый документ
об оценке, который содержит ложные, неточные или предвзятые
анализ и выводы. Оценщик не должен участвовать в оценке, которую другие разумные оценщики не посчитали бы оправданной.
Оценщик должен действовать легально, т.е. придерживаться законов и правил государства, в котором он практикует, или государства, где принимает задание на оценку. Наконец, оценщик должен
гарантировать, что его подчиненные следует Кодексу этики ЕСОС.
Конфиденциальность означает следующее. Оценщик должен
вести дела заказчика с должной осмотрительностью. Оценщик не
должен раскрывать важные фактические данные, полученные от
заказчика, либо результаты оценки никому кроме уполномоченных заказчиком лиц. Исключение может быть сделано лишь для
соблюдения закона или правил признанного национального объединения оценщиков, членом которого он является.
85
Беспристрастность означает, что оценщик должен выполнять
свое задание независимо, объективно и без злоупотребления в
своих интересах. Оценщик не должен принимать задание, которое подразумевает заранее определенные выводы. Вознаграждение, связанное с оценкой, не должно зависеть от заранее определенного результата оценки. Если вознаграждение оценщика зависит от какой-либо стороны итогового документа, то это обстоятельство должно быть раскрыто. При использовании в оценке
существенной информации, представленной заказчиком или
третьим лицом, она должна быть проверена независимым образом либо о степени доверия к такой информации должно быть
сообщено в качестве ограничения итогового документа об оценке.
Оценка не должна производиться при гипотетических условиях,
которые не будут выполнены в разумные сроки.
Отсутствие конфликта интересов прежде всего означает, что
оценщик не должен действовать за несколько сторон в одной
оценке кроме как с их письменного согласия. Оценщик должен
принять меры предосторожности, чтобы в связи с его действиями
не возникли противоречия между интересами его заказчиков
и третьих лиц, самого оценщика, его организации, родственников, друзей и сотрудников. Потенциальный конфликт следует
раскрыть заказчику письменно до принятия задания на оценку.
Если оценщик узнает о подобном конфликте в процессе оценки,
то раскрытие должно быть немедленным. Наконец, если о конфликте стало известно после окончания оценки, то этот конфликт должен быть раскрыт в разумные сроки.
Компетентность описывает условия принятия задания на
оценку, возможного внешнего содействия в оценке, эффективности и добросовестности оценщика. Суть компетентности оценщика в том, что он должен обладать знаниями, навыками и опытом для эффективного выполнения оценки на приемлемом уровне профессиональных требований. При этом до принятия задания оценщик должен рассмотреть предстоящую оценку и быть
уверенным, что он обладает знаниями и опытом, необходимыми
для выполнения оценки, либо имеет возможность привлечь другого оценщика, обладающего знаниями и опытом, необходимыми для выполнения этой оценки. В случае международного характера компетентность оценщика распространяется и на рынок
86
объекта оценки, и на язык. Если предполагается привлечение для
выполнения оценки внешнего содействия, оценщик предварительно должен установить, что привлекаемый имеет требуемую компетенцию и следует Кодексу этики ЕСОС. Для привлечения внешнего содействия обязательно получение согласия на это заказчика.
В итоговом документе об оценке должны быть описаны в том числе привлекаемые лица и степень их участия в оценке стоимости.
Раскрытие данных утверждает, что данные для заказчика должны раскрываться посредством содержательного итогового документа, который, не вводя в заблуждение, отражает все, что может
считаться влияющим на его объективность. В итоговом докумен
те надо точно и ясно описать задание на оценку, цель оценки,
а также допущения и ограничения. При этом надо наложить ограничение на публикацию оценки или выводов из нее без согласия
оценщика, чтобы он сохранял контроль над публичным раскрытием его оценки. В итоговом документе должна быть раскрыта
любая прямая или косвенная связь оценщика с объектом оценки
или заказчиком, которая могла бы привести к конфликту интересов, а также любые отступления от ЕСОС. Поскольку ЕСОС
разработаны для общих ситуаций, они могут быть непригодны в
отдельных случаях. Тогда возможно отступление от ЕСОС, если
оно разумно, этично и компетентно.
Содержание стандарта ЕСОС 2 Виды стоимости в сжатом виде
повторяет содержание п. 1.2 настоящей главы.
Стандарт ЕСОС 3 Итоговый документ об оценке в значительной мере основывается на стандартах МСО 101 и МСО 103
(см. выше), конкретизируя их к региональным условиям. В частности, стандарт ЕСОС 3, регламентируя основание оценки, которое является заданием для оценщика, включает в себя императивное указание денежной единицы оценки, в которой определяется стоимость объекта оценки.
Согласно ЕСОС 3 итоговая величина стоимости может быть
дана оценщиком в виде числа или диапазона чисел. Также указано, что если результат оценки дается в виде одного числа, то желательно, чтобы это число сопровождалось указанием на степень
его точности (уровень погрешности оценки). В настоящее время
в рамках СМСО обсуждается вопрос о включении подобных рекомендаций в МСО.
-
87
Саморегулирование
в оценочной деятельности
Как отмечалось в начале данного п. 1.3, саморегулирование
профессиональной деятельности характерно для многих общественно значимых профессий, требующих высокой квалификации, и оно осуществляется вместе с законодательным регулированием и стандартизацией. Смысл его в том, что профессионалы,
объединенные в саморегулируемые профессиональные организации, накладывают на свою деятельность более жесткие ограничения, чем предусмотрено законодательством и стандартами. Это
делается, чтобы повысить качество профессиональных услуг, общественное признание профессии и, как следствие, обеспечить
участникам саморегулирования повышенную конкурентоспособность на рынке. Саморегулирование – наиболее старая форма
регулирования профессиональной деятельности, ведущая начало
со времен средневековья (Грачев Д.О., 2004).
Среди всех профессиональных сообществ интересно выделить
особенности деятельности объединений экспертных профессий,
к которым относятся и оценщики. На основе мирового опыта выкристаллизовалось следующее определение понятия эксперта:
«Эксперт – это независимый специалист, отвечающий на какиелибо вопросы по специальности (т.е. производящий экспертизу)
за плату и соблюдающий этические нормы своей профессии»
(Трифонов Н.Ю., 1999б).
В определении можно отметить нижеследующие обстоятельства.
Во-первых, эксперт – это человек (физическое лицо).
Во-вторых, эксперт – это специалист в какой-либо области,
т.е. обладатель специальных знаний.
В-третьих, эксперт в своей деятельности отвечает на специальные вопросы (проводит экспертизы).
В-четвертых, эксперт как исполнитель экспертизы независим
от ее заказчика.
В-пятых, эксперт делает свою работу за плату, что является
следствием предыдущих двух обстоятельств.
В-шестых, эксперт действует в рамках этических норм, сложившихся в данной профессии, что является необходимым в силу
пятого обстоятельства.
88
Из этого определения видно, что качество и безопасность оценочной деятельности (как для оценщиков, так и для заказчиков)
обеспечивается ее независимостью и профессиональной этикой.
Этические нормы и правила оценочной деятельности обычно
формулируются в виде профессионального кодекса чести, который
иногда под влиянием английского языка также называется кодексом поведения. При этом этические нормы и правила зачастую
выступают как часть стандартов оценки, как, например, в Евразийских стандартах оценки стоимости (Евразийские стандарты оценки стоимости, 2014). Поддерживают этические нормы и правила
на уровне отдельной страны национальные общественные объединения оценщиков. Подобные объединения начали появляться
в различных профессиях в средние века и ныне принимают форму
национальных саморегулируемых общественных организаций.
Главный механизм обеспечения безопасности оценочной деятельности для всех ее участников, в том числе механизм защиты
потребителей оценки от ошибочных или необоснованных оценок
и оценщиков известен в условиях стандартной рыночной экономики, использующей оценку как один из элементов обслуживания рынка. Суть его в том, что оценка должна быть не зависимой
от заказчиков, а исполнители оценки должны быть объединены
в профессиональное общественное объединение, которое должно
быть саморегулируемым, т.е. поддерживать стандарты и этические нормы профессии. В некоторых странах закон не запрещает
клиенту обращаться и к другим оценщикам, не входящим в национальную саморегулируемую организацию, но такие заказчики
должны ясно осознавать, что проблема качества работы оценщика становится их собственной проблемой. В то же время отметим,
что во многих странах СНГ, в частности в России и Казахстане,
членство оценщика в национальной саморегулируемой общественной организации является обязательным для занятия этой
профессиональной деятельностью.
Общественные организации профессионалов, профессиональное
сообщество являются инструментом создания и поддержания
этических норм профессии (в том числе профессии оценщика).
С XIX в. подобные общества оценщиков создавались по всему
миру, в конце ХХ в. появились и на постсоветском пространстве
(Саморегулирование, 2016).
89
Основные цели саморегулируемых общественных организа-
ций оценщиков следующие:
•
поддержка деятельности специалистов по оценке cтоимости;
• сотрудничество с государством для установления и поддер-
жания института независимой оценки;
•
представление профессиональных интересов организации
и ее членов перед государственными, международными и иными
структурами;
•
консультационная, методическая, информационная и юридическая поддержка членов организации и других участников
рынка;
•
разработка юридической и нормативной документации, регулирующей оценочную деятельность;
•
разработка и утверждение стандартов и правил оценочной
деятельности, правил профессиональной этики;
• организация обучения оценщиков;
• контроль профессиональной деятельности своих членов.
Кроме того, саморегулируемые организации оценщиков обла-
дают техническими функциями:
•
разработка и утверждение условий и правил приема в члены организации, возможных требований к порядку обеспечения
имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских
взносов и порядка их внесения;
• прием в члены и исключение из членов организации на ос-
новании закона и внутренних документов организации;
• ведение реестра членов организации и предоставление све-
дений из него заинтересованным лицам.
В качестве примера деятельности саморегулируемой организации оценщиков в условиях отсутствия законодательной основы
саморегулирования рассмотрим общественное объединение «Бело-
русское общество оценщиков», созданное 5 февраля 1996 г. (ныне
дата 5 февраля отмечается профессиональным сообществом как
День белорусского оценщика). БОО насчитывает более 200 членов и осуществляет ряд функций, в число которых входят: поддержка деятельности оценщиков стоимости всех видов объектов
оценки; сотрудничество с органами государственного управления
и государственными структурами всех уровней с целью оказания
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]