Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Развитие теории и практики оценки стоимости
.pdf
помощи в осуществлении возложенных на них полномочий в отношении оценочной деятельности; представительство профессиональных интересов в государственных и международных струк
турах по вопросам оценки стоимости; участие в разработке международных, региональных и меж государственных стандартов
оценки; формирование и совершенствование системы обучения
и стажировки оценщиков; контроль деятельности своих членов
в части соблюдения ими профессиональных этических норм; создание и функционирование третейских судов по вопросам оценки (Trifonow N., 2004).
Чтобы стать членом профессионального общественного объединения оценщиков, как правило, необходимо иметь высшее
специальное образование в области оценки. Но первые дипломированные оценщики появились в Беларуси лишь в 2012 г. Поэтому
как переходная мера принадлежности вступающего к специалистам
подтверждается путем стажировки под руководством члена БОО,
по результатам которой необходимо создание итогового документа
по оценке. Этот документ подписывается и стажером- оценщиком,
и руководителем стажировки (Трифонов Н.Ю., 2008). При положительном решении по рассмотрению предоставленных документов
Советом БОО вступающему выдается свидетельство члена, перед
получением которого он приносит присягу на верность профессии.
Для рассмотрения внутрипрофессиональных споров на
2-м Съезде БОО в 1998 г. был создан инструмент Суда чести. С его
помощью БОО проводит рецензирование (экспертизу достоверности) итоговых документов по оценке как своих членов, так и
внешних оценщиков (в том числе иностранных) по заказам любых
юридических и физических лиц, а также государственных органов. Суд чести также дает возможность для заказчика оспорить
справедливость оценки стоимости, проведенной членом БОО.
В случае неэтичности поведения или сознательного искажения
результатов оценки стоимости по представлению Суда чести член
БОО может быть исключен из состава БОО. Также Суд чести может выполнять функции третейского суда, т.е. рассматривать в
досудебном порядке споры, связанные с оценкой стоимости,
участниками которых являются не только члены БОО. Суд чести
БОО практически является единственным третейским судом в области оценки стоимости и недвижимости в Республике Беларусь.
-
91
Члены БОО имеют высокий образовательный уровень. Для
повышения квалификации своих членов БОО с 1 октября 1997 г.
каждые две недели (кроме летних и зимних каникул) проводит научно-методический семинар «Экономика недвижимости и оценка
стоимости», который с 1999 г. приобрел статус республиканского.
На семинаре обсуждаются новые методы оценки, рекомендуются
статьи в печать, обобщается опыт оценочной практики и опыт
преподавания оценочных дисциплин в университетах, даются
отзывы на кандидатские и докторские диссертации, в том числе
и зарубежные. БОО проводит курсы-семинары по подготовке
и повышению квалификации.
При участии БОО в высшей школе Беларуси с конца прошлого века стали преподаваться дисциплины, связанные с оценкой
стоимости (Trifonov N., 2002a), в 2000 г. была открыта первая
в стране кафедра оценки (в Белорусском государственном уни
верситете). Впоследствии в Белорусском национальном техническом университете в 2007 г. было начато обучение по специальности «инженер-оценщик», в 2013 г. – открыто обучение в магистратуре по специальности «оценка бизнеса и активов промышленных предприятий» (Образовательный стандарт, 2014).
В 1998 г. БОО вместе с Белорусским государственным экономическим университетом и другими заинтересованными основало издание научно-практического журнала «Бухгалтерский учет и
анализ», в котором регулярно печатались статьи по тематике
оценки стоимости. Были изданы сборники научных и методических статей по оценочной тематике (Современные вопросы оценки стоимости, 2005).
Начиная с 1999 г. БОО проводило научно-практические конференции по оценке стоимости, которые с 2001 г. стали междуна
родными. БОО установило партнерские взаимоотношения с раз
личными организациями в Беларуси и на международном уровне.
БОО является членом Конфедерации промышленников и предпринимателей (нанимателей) и Республиканской конфедерации
предпринимательства, в которых членствуют основные предпринимательские объединения страны. Заключены договоры о сотрудничестве с банками, страховыми компаниями, некоммерческими объединениями, в том числе с Белорусской торгово-промышленной палатой и Белорусской ассоциацией международных
-
-
-
92
автомобильных перевозчиков, Ассоциацией белорусских банков,
Союзом строителей. Следует отметить договоры о сотрудничестве
с государственными органами: Министерством экономики, Высшим хозяйственным судом, Белорусским бюро по транспортному
страхованию, Национальным кадастровым агентством. В разное
время были заключены договора о сотрудничестве с Российским
(ныне Русским) обществом оценщиков, Украинским обществом
оценщиков, Обществом кыргызских оценщиков, Польской федерацией ассоциаций оценщиков собственности и Институтом
оценки (США).
Более подробную информацию о деятельности БОО можно
найти во Всемирной сети (Белорусское общество оценщиков
[Электронный ресурс]).
Следует отметить, что в области оценки стоимости в Республике Беларусь сложилась достаточно сложная ситуация для реализации саморегулирования профессионального сообщества
(Концепция, 2013; Трифонов Н.Ю., 2021).
Международные организации
в оценочной деятельности
Саморегулирование активно применяется в международной
оценочной деятельности. Оно положено в основу ранее упомянутых международных организаций СМСО, ЕГАО и СОО Евразии. Ниже анализируется деятельность последней.
Международная ассоциация «Совет объединений оценщиков Евразии» (СОО Евразии) представляет собой международную ассоци-
ацию национальных организаций оценщиков Евразийского региона. Она является международным некоммерческим союзом
юридических лиц и создана общественными объединениями
оценщиков из стран Евразийского континента для координации
деятельности юридических лиц, связанных с оценкой стоимости,
представления и защиты их общих интересов.
До конца 2011 г. ассоциация называлась Советом объединений
оценщиков СНГ. Учредительное собрание СОО СНГ прошло
18 мая 2002 г. в Минске в Круглом зале Исполнительного комитета СНГ и было зарегистрировано в Министерстве юстиции Республики Беларусь. Членами – учредителями СОО СНГ стали
93
национальные организации оценщиков Азербайджана, Беларуси,
Молдовы, Казахстана, Киргизии и России. О присоединении к
СОО СНГ в качестве кандидатов объявили Украинское общество
оценщиков и Инвестиционный комитет Союзного государства
Беларуси и России. Первым председателем СОО СНГ был избран
автор данной монографии, тогдашний президент БОО.
Основными задачами СОО Евразии являются:
•
содействие развитию оценочной деятельности в странах на-
хождения членских организаций СОО Евразии;
• разработка нормативных правовых актов в области оценоч-
ной деятельности и в смежных областях;
•
содействие повышению профессионального уровня оцен-
щиков и престижности их деятельности;
•
содействие гармонизации национальных стандартов оценки и квалификационных требований к подготовке оценщиков в
странах нахождения членских организаций СОО Евразии;
•
защита прав и общих законных интересов юридических лиц,
входящих в состав СОО Евразии, в международные и другие организации, органы государственной власти и управления в странах нахождения членских организаций СОО Евразии.
Среди мероприятий СОО Евразии особое место занимает, как
правило, ежегодный Международный конгресс оценщиков
Евразии как саммит оценочной деятельности Евразийского континента. Международный конгресс оценщиков Евразии проводится поочередно в разных странах. В стране проведения до Международного конгресса оценщиков Евразии, во время или после
него проводится заседание Президиума СОО Евразии, а также
Собрание членов СОО Евразии, на котором меняется Председатель СОО Евразии. Обычно им становится представитель страны,
проводящей Конгресс.
Исполнительная дирекция СОО Евразии по уставу находится
в Минске. Ее с 2003 г. возглавляет в качестве генерального дирек
тора председатель БОО Н.Ю Трифонов – автор данной монографии. В 2005 г. по предложению РОО научно-практический журнал «Вопросы оценки» стал официальным органом СОО СНГ.
Из известных в мире кроме отмеченных ранее ранее следует
вспомнить крупнейшую общественную организацию оценщиков
США – Институт оценки (по-английски Appraisal Institute, AI),
с которой, в частности, БОО заключило договор о сотрудничестве.
-
94
Эта организация издает наиболее авторитетный англоязычный
журнал по оценке – «The Appraisal Journal», выходящий с 1933 г.
Оценщики тесно связаны с представителями смежных профессий, в первую очередь относящихся к сфере недвижимости.
Среди международных организаций в области недвижимости
следует отметить Европейское общество недвижимости (ЕОН)
(по-английски European Real Estate Society, ERES), являющееся
объединением специалистов, ученых и преподавателей высшей
школы, связанных с различными аспектами рынка недвижимости,
в том числе и с оценкой стоимости. ЕОН входит в Международное общество недвижимости, зонтичным образом объединяющее
Американское общество недвижимости, Общество недвижимо
сти Тихоокеанского региона, Азиатское, Африканское, Латиноамериканское и Ближневосточное общества недвижимости. Все
они ежегодно проводят свои международные конференции, на
которых работают секции и семинары, связанные с оценкой.
Интересно, что на юбилейной конференции 2003 г. в Хельсинки, посвященной 10-летию ЕОН, была положительно отмечена
деятельность оценщиков из СНГ. Бывший президент ЕОН
А. Адэр из Ирландии сделал доклад «ЕОН и развитие исследований по недвижимости в Европе. Первое десятилетие» (Adair A.,
2003), в котором, в частности, сообщалось на основе статистики
публикаций следующее ранжирование вклада отдельных стран
мира в европейскую науку в области оценки: 1) Великобритания;
2) Нидерланды; 3) Беларусь; 4) Германия; 5) Новая Зеландия;
6) Испания; 7) Швеция; 8) США; 9) Италия; 10) Польша; 11) Австралия; 12) Франция и др. Высокий авторитет белорусской школы оценки в Европе подтверждается и тем, что ее представитель,
автор данной монографии, в течение семи лет (1998–2005) входил
в состав правления ЕОН.
Традиционно оценщики участвуют и в Балтийской конферен-
ции по оценке (по-английски Baltic Valuation Conference). Эта научно-практическая конференция ежегодно собирает оценщиков
прибалтийского региона (Беларусь, Германия, Дания, Латвия,
Литва, Норвегия, Польша, Россия, Финляндия, Швеция, Эстония), в отдельные годы в конференции участвовали оценщики из
Великобритании, Исландии и Украины. Рабочий язык конференции – английский. На этой конференции премию за лучший доклад в 2011 г. получила работа из Беларуси.
-
95
2
РАЗВИТИЕ МЕТОДОЛОГИИ
ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ
ДЛЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ
2.1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ
Введение
Финансовая математика (также исторически иногда называемая актуарной) представляет собой существенный инструмент
оценки стоимости, предназначенный для формализации связи
денежных сумм и моментов времени, в которых эти суммы находятся. Говорят, что финансовая математика изучает стоимость
денег во времени.
Взаимосвязь денег и времени, возможно, впервые заметил
в средние века итальянский математик и экономист Леонардо из
Пизы. В математике он известен исследованиями под прозвищем
Фибоначчи, а от несохранившихся его трудов по изучению торговли осталось так называемое золотое правило: «Сумма денег
сегодня больше такой же суммы завтра». Позже в развитие этого
положения появилась формализация связи денег и времени на
основе банковского процента, которая составила финансовую
математику.
На русском языке традиция описания финансовой математики существовала с начала XX в. Выше уже упоминался передовой
для свого времени учебник «Высшие финансовые отчисления»
(Лунский Н.С., 1916). К концу века с развитием рыночных преобразований возродился и интерес к финансовой математике.
Появились учебники с переизданиями (Четыркин Е.М., 2007) и
популярные книги по финансовой математике (Башарин Г.П.,
1997; Медведев Г.А., 2000). К сожалению, литература по оценке
96
стоимости в основном не поддержала эту традицию, основывая
финансовую математику на традиционных консервативных англоязычных курсах для оценщиков (Фридман Дж., 1995).
В основе всех вышеперечисленных книг лежит понятие процента, начисляемого через дискретные промежутки времени. В то
же время для нужд оценочной деятельности интересно иметь аппарат финансовой математики с непрерывным временем. Действительно, ведь многие процессы, связанные с оценкой объектов, протекают непрерывно. Например, это касается обесценивания. Наивно было бы думать, что рыночная стоимость автомобиля уменьшается 1 раз в год, когда бухгалтер (или оценщик)
рассчитает новую цифру.
Подобные проблемы давно известны в актуарной математике,
представляющей собой финансовую математику для страхования, решение которых известно из популярных учебников (Купер Ф., 1996; Booth P. a.o., 1999). На русском языке существует
фундаментальное описание экономики биржевой тоговли на основе непрерывных процессов (Медведев Г.А., 2011), впрочем,
практически не доступное оценщикам из-за высоких требований
к знанию математической статистики, необходимых для понимания этого труда.
Все вышеописанное поставило задачу доступного описания
финансовой математики на основе непрерывных процессов, которая частично была выполнена в научных работах (Трифонов Н.Ю., 2012б; Трифонов Н.Ю., 2017а; Трифонов Н.Ю., 2017б;
Трифонов Н.Ю., 2022а) и продолжается в настоящей монографии.
Первоначальные понятия
В современной экономике связь денег и времени неразрывна,
как, например, в современной физике связь пространства и времени. И если речь идет о сумме денег без указания, в каком моменте времени она действительна, этот момент подразумевается.
Например, слова «автомобиль стоит 50 тыс. дол.» скорее означают, что эта стоимость – нынешняя, а через месяц, возможно, будет другой. Потому и в стандартах оценки стоимости, как описано ранее, отмечается, что оценка стоимости, т.е. расчет денежной
суммы, характеризующей объект оценки, производится на конкретную дату оценки.
97
Обычно совокупность денежной суммы вместе с моментом
времени, к которому она относится, называется платежом.
Физические или юридические лица существуют за счет получения и совершения платежей (соответственно положительных
или отрицательных). Для нескольких платежей в совокупности
используется понятие потока платежей (по-английски cash flow).
Рациональная цель физического или юридического лица заключается в получении максимального удовлетворения от своего
потока платежей. В соответствием с «золотым правилом» поток
платежей в ближайший момент приносит большее удовлетворение, чем поток платежей такой же величины в отдаленный момент времени. Этому можно предоставить два подкрепляющих
соображения.
Во-первых, чем далее отдален по времени ожидаемый поток
платежей, тем он проблематичнее, тем больше риск его неполучения.
Во-вторых, поток платежей состоит из некоторого количества
денежных единиц (например, рублей), а экономика в нашем мире
такова, что со временем покупательная способность любой денежной единицы, как правило, уменьшается.
Совершающие платежи физические или юридические лица образуют рынок капитала. При этом в виде капитала могут выступать не только денежные суммы, но и любые объекты оценки (недвижимость, машины и оборудование и т.д.), представленные их
стоимостями. Иными словами, рынок капитала представляет собой одно из воплощений рынка объекта оценки. Простейшие же
примеры операций на рынке капитала – это заем денежных
средств или их депонирование в банке.
Спрос и предложение на рынках капитала определяют стоимость капитала, обычно называемую стоимостью денег и часто
выражаемую в виде процентной ставки.
Стоимость денег (процентная ставка) на рынке зависит:
•
от целей использования денежной суммы (которые разнятся
рисками, разными для различных объектов оценки);
•
объема используемой денежной суммы (т.е. стоимостью объ-
екта оценки);
• срока использования денежной суммы (т.е. времени эконо-
мической жизни объекта оценки).
98
Как следствие, на каждом рынке объектов оценки присутству-
ет своя стоимость денег (своя процентная ставка).
Основным модельным предположением финансовой математики является то, что лишь длительность периода использования
денежной суммы определяет стоимость ее использования. Цели
использования денежной суммы и объемы используемой денежной суммы должны учитываться в приложениях финансовой математики, что будет рассмотрено в следующей главе.
Для конструктивного определения процентной ставки следует
сформулировать модель изменения стоимости денег в зависимости от срока их использования, что будет сделано далее.
Множитель накопления
Для рассмотрения моделей описания следует ввести понятия
финансовых множителей. Иногда финансовые множители называют финансовыми функциями, но это может вызвать путаницу
с финансовми функциями программного пакета Microsoft Office,
в частности Microsoft Excel, обычно используемого оценщиками
для вычислений.
Первым естественно вводится понятие множителя накопле-
ния – в некотором смысле главного финансового множителя. Для
его обозначения применяется заглавная буква A, от латинского
слова accumulus – накопление.
Множитель накопления А(t1, t2) – это сумма денег в момент t2,
накопленная денежной единицей с момента t1. Говорят, что 1 р.
в момент t1 эквивалентен (т.е. может быть обменен): А(t1, t2) р.
в момент t2 > t1. Это обозначается с помощью знака «~»:
1 в t1 ~ А(t1, t2) в t2.
Если же в момент t1 присутствует С рублей, с тем же множителем накопления в момент t2 накопится денежная сумма в С · А(t1, t2).
Именно поэтому выражение А(t1, t2) названо множителем накопления. Выражение же С · (А(t1, t2) – 1) называется процентом
за пользование капиталом С за период t2–t1.
Чтобы понять, как может выглядеть математическое выражение
для множителя накопления А(t1, t2), следует описать его свойства.
99
Нам понадобятся два свойства – рациональность и состоятельность.
Свойство рациональности заключается в том, что
А(t, t) = 1.
Не все рынки рациональны, например нельзя вернуть без потерь только что купленный в специализированном салоне автомобиль. Другой пример отсутствия свойства рациональности заключается в том, что используется при обмене валют не только
курс, но и комиссионное вознаграждение. Но для применения в
оценке стоимости множители накопления должны быть рациональны, необходимо, чтобы стоимость денег в один и тот же момент была постоянна.
Свойство состоятельности связывает множитель накопления
в нескольких моментах времени. Пусть t1 < t2 < t3 и
1 в t1 ~ А(t1, t2) в t2;
1 в t2 ~ А(t2, t3) в t3;
1 в t3 ~ А(t1, t3) в t3.
Свойство состоятельности выполняется, если
А(t1, t3) = А(t1, t2) · А(t2, t3).
В реальном мире банки обычно не позволяют нам снимать и
возвращать вклады, не теряя при этом, но для нужд оценки стоимости свойство состоятельности существенно. Для строгого
описания необходима состоятельная модель изменения стоимости капитала.
Можно рассмотреть примеры возможных различных математических выражений для множителя накопления и проверить их
на рациональность и состоятельность:
•
А(t1, t2) = t1 · t2 – выражение нерациональное, несостоя-
тельное;
• А(t1, t2) = t1/t2 – выражение рациональное, состоятельное;
• А(t1, t2) = 1 + i · (t2 – t1), где i – постоянная. Это выражение
рационально, но так как
1 + i · (t3 – t1) ≠ [1 + i · (t2 – t1)][1 + i · (t3 – t2)],
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]