Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Развитие теории и практики оценки стоимости
.pdf
возникает задача согласования результатов отдельных подходов
и их методов, рассмотренная в п. 3.5.
Помимо определения рыночной стоимости по МСО достаточно часто применяется в некотором смысле эквивалентное определение, согласно которому рыночная стоимость представляет
собой наиболее вероятную стоимость, по которой продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки
согласен его приобрести. Считается, что при этом соблюдаются
следующие условия:
•
объект оценки выставлен на открытом и конкурентном рын-
ке, участники которого наделены свободой действий;
• объект оценки представлен продавцом в форме публичного
предложения на рынке;
• объект выставлен на рынке достаточно долго, т.е. продавец
и покупатель имеют время для изучения рынка и выбора разумного варианта совершения сделки;
•
продавец и покупатель обладают достаточной осведомлен-
ностью об объекте оценки и его рынке;
•
продавец и покупатель действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно в своих собственных интересах
с целью максимизации своей выгоды;
•
на продавца не налагается дополнительных обязательств
кроме обязательства передать объект оценки, а на покупателя не
налагается дополнительных обязательств кроме обязательства
принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму, при этом используются типичные средства платежа;
•
величина стоимости не является следствием специального
кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих
в сделке;
•
рыночная стоимость объекта оценки отражает его наилучшее
использование, которое было рассмотрено ранее при описании
принципов оценки стоимости.
Суммируем кратко основные предположения, лежащие в основе определения рыночной стоимости. Во-первых, объект оценки,
т.е. товар, торгующийся на рынке, считается однородным (так называемый биржевой товар, стоимость которого пропорциональна
его количеству, такой как зерно, нефть и т.п.). Во-вторых, рынок считается открытым, т.е. нет никаких препятствий правового,
41
финансового или иного характера для появления на нем новых
участников (покупателей и продавцов) или ухода с него. В-третьих, участников рынка объекта оценки столь много, что никакой
отдельный участник существенно не влияет на стоимость объекта.
В-четвертых, все участники полностью осведомлены и расчетливы.
Очевидно, что ни на каком реальном рынке эти предположения
не могут быть выполнены полностью. Также следует заметить, что
никакой реальный рынок не является полностью конкурентным,
что существенно для установления равновесных рыночных цен.
Определяя рыночную стоимость, оценщик обычно предполагает
уровень конкуренции, типичный для рынка объекта оценки.
Интересное собрание различных традиционных мнений, связанных с понятием рыночной стоимости и его использованием
собраны в статье Kucharska-Stasiak «The 15 Myths About Market
Value» (Kucharska-Stasiak E., 2018).
Традиционное представление о том, что рыночная стоимость – это стоимость объекта оценки в его наилучшем использовании, претерпело значительное изменение при распространении этой концепции на развивающиеся рынки постсоциалистического пространства. В последние два десятилетия постепенно сформировалось такое понятие, как рыночная стоимость
в текущем использовании (см., например, белорусские стандарты
(СТБ 52.0.01-2011)). Суть его заключается в том, что оценивается
стоимость объекта в том состоянии и на том уровне использования, которые существует на дату оценки. Разумеется, величина
рыночной стоимости в текущем использовании ниже, чем величина рыночной стоимости в наилучшем использовании, если текущее использование не наилучшее. Отметим, что понятие «текущее использование» в МСО было названо предпосылкой оценки (МСО, 2020 (c. 34)), это формально позволяет не выделять
рыночную стоимость в текущем использовании в отдельный вид.
Ликвидационная стоимость (по-английски liquidation value) –
это расчетная денежная сумма, которая могла бы быть выручена,
когда объект оценки распродается по частям. В ней следует учиты-
вать расходы по предпродажной подготовке, а также затраты на
реализацию. Ликвидационную стоимость можно определять на
основе двух различных предпосылок: упорядоченной ликвидации
и вынужденной продаже (МСО, 2022). Упорядоченную ликвидацию
42
определяют как «… стоимость группы активов, которая может
быть реализована в процессе ликвидационной распродажи,
предусмотрев разумные сроки на поиск покупателя (или покупателей), при этом продавец вынужден осуществлять продажу “в
существующем состоянии” и “в месте расположения”». Вынуж-
денная продажа описывает обстоятельства, когда продавец вынужден совершить продажу и, как следствие, у него нет времени
на нормальный период выставления, а покупатели не могут произвести должную проверку. Если характер и причины понуждения
продавца не известны, то цену, которую можно получить при вынужденной продаже, нельзя правильно определить. «Вынужденная продажа – это описание ситуации, при которой происходит
обмен, а не четко обозначенный вид стоимости» (МСО, 2022).
Это определение ликвидационной стоимости достаточно сильно отличается от традиционно используемого на постсоветском
прстранстве. Например, согласно стандартам оценки, принятым
в Республике Беларусь (СТБ 52.0.01-2017), ликвидационная стоимость объекта оценки – это стоимость, определяемая при вынужденном отчуждении, когда срок продажи объекта оценки
меньше среднего срока реализации объектов-аналогов по рыночной стоимости, т.е. периода выставления. Ясно, что подобное
определение содержит некоторую неоднозначность, а именно:
в нем не определено, что первично – вынужденность продажи
или уменьшение срока продажи.
Часто в основу полагается уменьшение срока продажи. Поскольку срок продажи объекта оценки может изменяться от нуля
до периода выставления, логично предположить, что соответствующая этому сроку продажи ликвидационная стоимость также
будет изменяться от нулевой до рыночной. В этом предположении существовали многочисленные попытки связать величины
ликвидационной и рыночной стоимостей некоторым расчетным
коэффициентом (Галасюк В.В., 1998; Мжельский М.Б., 2002; Родин А.Ю., 2003; Шерстюков Н.Г., 2009; Фоменко А.Н., 2015). В то
же время, как было отмечено ранее, цена, которую можно получить в этой ситуации, зависит от характера давления на продавца
и причин, по которым он не смог обеспечить нормальный период выставления, отражает не ситуацию общего характера, а конкретную сделку и поэтому имеет лишь случайное отношение
к рыночной стоимости (International Valuation Standards, 2013).
43
Для возможности отхода от концепции рыночной стоимости
в настоящее время используются также иные виды стоимости.
Справедливая стоимость (по-английски equitable value) – расчет-
ная денежная сумма, на которую состоялся бы обмен объекта оценки на дату оценки между конкретными осведомленными и заинтересованными сторонами, которая отражает соответствующие
интересы каждой из сторон (МСО, 2022). Видно, что справедли-
вая стоимость предполагает определение цены сделки, которая
оказалась бы приемлемой для двух конкретных сторон с учетом
соответствующих преимуществ или негативных последствий (например, из-за особенностей налогообложения, местоположения
и пр.), которая каждая из сторон получит от сделки. С учетом вышеотмеченного справедливая стоимость может быть как выше,
так и ниже рыночной. Понятие справедливой стоимости достаточно широко применяется в оценке для нужд судопроизводства.
Следует отметить, что данное определение справедливой стоимости принципиально отличается от определения справедливой стоимости (по-английски fair value), приведенного в стандарте 13 «Измерение справедливой стоимости» МСФО (International
Financial Reporting Standards, 2014). Согласно этому стандарту и
связанному с ним комментарию концепция справедливой стоимости по МСФО соответствует, как правило, концепции рыночной стоимости, обсужденной выше.
Известное определение справедливой рыночной стоимости
(по-английски fair market value), данное Организацией экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), используется для
целей международного налогообложения и поэтому здесь не рас
сматривается.
В настоящее время в оценке используется также специальная
стоимость (по-английски special value) – расчетная денежная сум-
ма, на которую состоялся бы обмен объекта оценки на дату оценки
между осведомленными и заинтересованными конкретным продавцом
и конкретным покупателем, для которого объект оценки имеет преимущества, не доступные другим покупателям на рынке (International
Valuation Standards, 2013; European Valuation Standards, 2020).
Отмеченные преимущества могут быть связанными с особенностями налогообложения, местоположения и пр. Можно привести следующий пример. Два единственных соседа по этажу
-
44
имеют по четырехкомнатной квартире. Один из них хочет свою
квартиру продать. Кому следует продать, чтобы было подороже?
Конечно, соседу, который может заплатить за квартиру больше,
чем ее рыночная стоимость, так как суммарная стоимость двух
соседних квартир на рынке выше, чем сумма их стоимостей. Эта
ситуация типична. При объединении двух небольших одинаковых
участков земли новый участок будет стоить не в 2 раза больше, а,
может быть, в 3 раза. Все это и позволяет говорить о специальной
стоимости. Покупатель, для которого объект оценки имеет преимущества, не доступные для других покупателей на рынке, называется специальным покупателем. Такой специальный покупатель
может оптимизировать полезность объекта оценки по сравнению
с другими участниками рынка, и его мнение о цене объекта оценки соответствует специальной стоимости объекта оценки.
Ипотечная стоимость (по-английски mortgage lending value) –
стоимость, которая определяется путем осмотрительного анализа
будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов данного имущества, общей и местной конъюктуры,
текущего использования и возможных альтернативных вариантов
использования имущества (European Valuation Standards, 2020).
Утилизационная стоимость – стоимость, которая описывает
стоимость актива, который достиг конца срока экономической
службы в рамках того производственного назначения, для которого
был создан. Но актив все еще может иметь стоимость для альтер-
нативного использования или для утилизации с целью последующего использования его составляющих. С последним перекликается определение утилизационной стоимости из белорусских
стандартов оценки (СТБ 52.0.01-2017), согласно которому утилизационная стоимость представляет собой стоимость объекта
оценки, равную суммарной стоимости частей (элементов, материалов, конструкций), на которые можно разделить объект оценки с учетом затрат на его разделение и утилизацию.
Потребительные стоимости
В последнее время в связи с прошедшим мировым финансовым кризисом предпринимаются попытки предложить вид стоимости, адекватный современному состоянию рынков. Особенно
это касается рынков недвижимости и предприятий. Эти рынки
45
неоднородны по своей природе. Хотя некоторые участки земли
в экономическом плане могут быть взаимозаменяемыми, тем
не менее они отличаются по местоположению. На рынках недвижимости и предприятий лишь малая группа покупателей и продавцов присутствуют одновременно в рамках одного и того же ценового диапазона, географии и назначения объекта оценки. Цены
на этих рынках относительно высоки, поэтому велико влияние
возможности и условий кредитного финансирования. Законодательство сильно регламентирует процедуры купли-продажи, часто
объекты оценки проходят процедуру государственной регистрации. На этих рынках спрос и предложение всегда имеют различное
измерение во времени, равновесие достигается редко. Информация о цене предложения и сделках зачастую недоступна. Вход на
рынок и выход из него сложны и требуют времени. Наконец, подобные объекты как инвестиционные могут быть труднореализуемы или неликвидны. В целом современные рынки недвижимости и предприятий несовершенны и неравновесны. Кроме того,
чем более уникален и капиталоемок объект оценки, тем более
узок его рынок, тем чаще заказчика оценки интересуют не рыночные, а инвестиционные (потребительные) его свойства. Поэтому
потребительные виды стоимости для подобных объектов оценки
все более популярны.
Среди потребительных стоимостей традиционной является
инвестиционная стоимость. Инвестиционная стоимость (по-английски investment value) – стоимость объекта оценки, рассма-
триваемого в качестве отдельной инвестиции или предназначающегося для использования в инвестиционных (хозяйственных) целях его
собственника или будущего собственника (МСО, 2022). Таким об-
разом, она определяется для конкретного инвестора или группы
инвесторов и учитывает индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных
инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость отражает
выгоды, получаемые от конкретного способа владения объектом
оценки, поэтому она не связана с рынком.
Бухгалтерские стандарты (МСФО 5, 2011) в своем Приложении А прямо дают следующую формулировку величины инвестиционной стоимости: это приведенная стоимость расчетных будущих потоков денежных средств, ожидаемых от продолжающегося
46
использования актива и от его выбытия в конце срока полезного
использования. В этой формулировке неявно предполагается, что
использование происходит в текущем состоянии актива, т.е. в его
текущем использовании.
Зачастую именно различие между инвестиционной стоимостью объекта оценки и его рыночной стоимостью побуждает покупателей и продавцов выходить на рынок. Потенциальному инвестору бывает важно более глубоко выявить такое различие. Для
этого было предложено, взяв за основу концепцию потребительной стоимости, рассматривать объект оценки не в существующем
его использовании, а в гипотетическом использовании, обеспечивающем его максимальную стоимость, т.е. в наилучшем использовании (Trifonov N., 2010; Трифонов Н.Ю., 2011в). Этот вид
стоимости получил название пользовательской стоимости
(по-английски user value). Пользовательская стоимость объекта
оценки – это текущая стоимость будущих доходов от объекта
оценки при его наилучшем использовании (Евразийские стандарты
оценки стоимости, 2014).
Видно, что различие между инвестиционной и пользовательской стоимостями такое же, как и между рыночной стоимостью
в текущем использовании и рыночной стоимостью: в первых членах этих пар объекты оценки рассматриваются в текущем использовании, а во вторых членах этих пар объекты оценки рассматриваются в наилучшем использовании. Отметим также, что, рассчитывая потребительные стоимости, оценщик естественным образом опирается лишь на доходный подход. В этом случае иные
подходы не рассматриваются либо их результаты (при наличии)
используются как вспомогательные в окончательном расчете величины стоимости.
В нынешнем веке теоретиками предпринимаются попытки
уйти от традиционных представлений равновесного рынка. Говорится даже о необходимости смены парадигмы экономики (Сорос Дж., 2008). Утверждается понимание, что нынешняя экономика промышленности и услуг, которую экономические теории
стремятся анализировать (а именно на основе этих теорий в настоящее время формируется основа для принятия экономических
решений), является неполной. Действительно, данные теории
не рассматривают в качестве экономических ценностей такие
47
основные ресурсы, как воздух, вода, экологическое равновесие в
целом. Эти основные ресурсы рассматриваются как свободные,
из-за чего природная основа капитала, поддерживающая экономическую деятельность, разрушается быстрыми темпами, не соответствующими ноосферному (устойчивому) развитию (Никитен
ко П.Г., 2009). В соответствии с этими тенденциями, а также отвечая текущим запросам инвесторов, видимо, в дальнейшем должна решаться задача, состоящая в том, чтобы найти виды стоимости,
адекватные современному неравновесному состоянию рынков.
Основание оценки
Подводя итог, отметим, что стоимость является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между доступными для приобретения и использования объектами оценки
и теми, кто их покупает и продает, а также использует. Понятие
стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы,
связанной с актом купли-продажи или использованием, т.е. оценку. Тем не менее продажа объекта оценки (или его использование)
не является условием, необходимым для определения стоимости.
Стоимость представляет собой не исторический факт, а оценку
ценности конкретных объектов оценки в конкретный момент
времени в соответствии с выбранным определением стоимости.
Величина стоимости выражает экономический взгляд на выгоду,
которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому
оказывают данную услугу, на момент оценки их стоимости.
В случае применения в оценке различных видов стоимости объект оценки может иметь одновременно несколько разных стоимостей, различающихся по величине (иногда значительно). По этой
причине в оценочной практике избегается употребление общего
термина «стоимость», а применяется он в сочетании с прилагательным, определяющим, о каком именно виде стоимости идет речь.
Вид стоимости выбирается оценщиком и согласовывается с заказчиком в зависимости от объекта оценки и цели оценки. Чем
более развит рынок объекта оценки, тем более разумным будет
определение рыночной стоимости. В то же время чем более объект оценки инвестиционен, т.е. капиталоемок, и предназначен
для извлечения дохода, тем более разумно применение видов
-
48
потре бительной стоимости, в частности пользовательской стоимости. Как уже отмечалось, до настоящего времени наиболее распространенным в оценке видом стоимости является рыночная
стоимость.
Описанные выше виды стоимости относятся к определенному
объекту оценки, взятому в отдельности, в чистом виде. В то же
время иногда приходится рассматривать стоимость нескольких
объектов оценки в их естественном с точки зрения использования сочетании. Для этого в МСО вводится синергетическая сто-
имость (по-английски synergistic value), которая определяется
как «стоимость, которая образуется в результате сочетания двух
или более активов или долей участия, когда совокупная величина
стоимости оказывается больше, чем сумма их стоимостей, взятых
по отдельности» (МСО, 2022).
В экономическом обороте появляется потребность в использовании не только рассмотренных выше видов стоимости, но и
более сложных, включающих в себя помимо первоначальной сто
имости приведенные расходы по использованию актива, так называемые стоимости экономической жизни объекта оценки (Трифонов Н.Ю., 2023д) (они будут рассмотрены в п. 4.1).
Прежде чем производить оценку стоимости какого-либо объекта, оценщик должен представлять, какие основные сведения
необходимы ему для решения этой задачи, т.е. знать, на каком
основании он будет ее делать. В целом, основание оценки, которое
является приказом для оценщика и которое оценщик обычно
формулирует вместе с заказчиком, включает в себя:
• объект оценки;
• цель оценки;
• соответствующий этой цели вид определяемой стоимости;
•
валюту (денежную единицу) оценки, в которой определяет
ся стоимость объекта оценки;
• дату оценки.
Отметим, что необходимость использования в оценке заданной
денежной единицы, впервые отмеченная автором в работе «Оценка
в странах переходной экономики» (Трифонов Н.Ю., 1998), впослед-
ствие вошла в национальные нормы оценки (Указ № 615, 2006),
а затем и в международные (International Valuation Standards, 2013)
и региональные (Евразийские стандарты оценки стоимости, 2014).
-
-
49
Хоть дата оценки иногда не включается в основание оценки,
тем не менее оценщик должен до производства расчетов привязаться к какой-либо дате. Часто эта дата определяется целью
оценки (например, переоценка на 1 января) или датой осмотра
объекта.
Для расчета значения того или иного вида стоимости оценщик
использует так называемые подходы к оценке (МСО, 2022). Они
основаны на принципах оценки, рассмотренных в п. 1.1. В качестве основных подходов к оценке обычно выделяют:
• доходный подход, заключающийся в подсчете будущей до-
ходности объекта оценки, который основан главным образом на
принципе ожидания;
•
сравнительный подход, заключающийся в подсчете стоимости объектов, сравнимых с объектом оценки по полезности,
который основан главным образом на принципе замещения;
•
затратный подход, заключающийся в подсчете затрат на создание объекта оценки, который также основан главным образом
на принципе замещения.
Каждый из этих подходов может реализовываться в виде различных методов оценки. Не следует думать, что тот или иной метод жестко «закреплен» за соответствующим подходом к оценке.
Подходы к оценке взаимосвязаны, и некоторые методы могут
быть использованы при расчете различными подходами.
При выборе подходов и методов оценки ставится цель найти
наиболее подходящие для использования в конкретных обстоятельствах. Ни один из методов не подойдет для применения во
всех возможных ситуациях. При выборе подходящего метода
оценщику следует в первую очередь принять во внимание:
• определяемый вид стоимости, цели оценки и предпосылки
оценки из задания на оценку;
• сильные и слабые стороны возможных методов;
•
целесообразность выбранного метода с точки зрения характера объекта оценки и использования этого метода участниками
рынка объекта оценки;
•
доступность и достоверность информации, необходимой
для применения метода.
Разработка некоторых методов оценки, применяемых в раз-
личных подходах к оценке, отражена в гл. 3 данной монографии.
50
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]