Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Развитие теории и практики оценки стоимости
.pdf
Отерминологии в оценке стоимости
Следует отметить, что русскоязычная терминология оценочной
деятельности в целом недостаточно разработана, непоследовательна и содержит неудачные переводы и прямые, как говорят филологи, иностранные кальки (главным образом с английского языка). Во многом это связано с тем обстоятельством, что при переводах англоязычных книг по оценке стоимости начала 90-х гг. XX в.
практически не использовалась ранее существовавшая, в том числе дореволюционная (Лунский Н.С., 1916), русскоязычная терминология. Интересные рассуждения на эту тему можно найти
в статье Ковалева В.В. «Из истории развития анализа в Росии, или
Что такое “экономический анализ”?» (Ковалев В.В., 2013). В то же
время за более чем четверть века работы в сфере оценки стоимости (Трифонов Н.Ю., 1995) автор данной монографии вынужден
был предлагать вместо очевидно неудачных калек с английского
языка более адекватные термины. Некоторые из них стали общепринятыми, некоторые используются параллельно с другими.
Особенно опасным представляется применение термина «дисконтирование» (по-английски discount – скидка, учет) вместо
традиционного с дореволюционных времен термина «приведение». Следствием такого применения может быть использование
обозначения «ставка дисконтирования» (по аналогии с английским discount rate), т.е. «учетная ставка», для описания понятия
«ставка приведения», которая в оценочной практике является
процентной, а не учетной (подробнее см. в п. 2.2). Подобная путаница в понятиях может приводить к ошибкам. В зависимости
от ситуации на рынке разница между процентной и учетной ставками достигает десятков процентов, что существенно влияет на
результат вычислений оценщика.
Наряду с термином «обесценивание», означающим изменение стоимости объекта оценки, в настоящее время в оценочной
практике достаточно широко с той же целью используется термин «износ», имеющий, вообще говоря, смысл изменения иных
(не стоимостных) характеристик объекта оценки. В связи с этим
хочется вновь, как в прошлом веке на I Международном конгрессе Российского общества оценщиков, обратиться к оценочному
сообществу с призывом: «Давайте называть обесценивание обесцениванием, а износом – износ!»
11
Видимо, не столь существенно, но может повлиять на результат работы оценщика использование термина «аннуитет» вместо
традиционного дореволюционного «рента». Тем не менее автору
близка позиция тех, кто применяет ранее известную русскоязычную терминологию, как это сделано, хоть и не всегда последовательно, в популярном учебнике «Финансовая математика» (Четыркин Е.М., 2007).
Существенной является проблема перевода или, возможно,
прямого использования англоязычных сокращений (Трифонов
Н.Ю., 1992), относящихся к различным аспектам экономической
деятельности, в том числе и оценочной. Следует заметить, что
подобные трудности характерны и для многих стран СНГ, где
оценка в большинстве случаев проводится не на национальном,
а на русском языке. В частности, возникает проблема создания
оценочной терминологии на государственном языке страны, например белорусском (Трифонов Н.Ю., 2011а). Возникает необходимость издания на нем нормативных актов, что в свою очередь
предполагает наличие развитой специальной терминологии,
в частности по оценочной деятельности.
Отдельного обсуждения требует термин «оценка». Совершенно
очевидно, что слово имеет тот же корень, что и термин «цена». Это
обстоятельство имеет историческое происхождение и указывает,
что время формирования термина относилось к тому периоду прошлого, когда понятия «цена» и «стоимость» были практически синонимичны. Это явление характерно и для других языков, в частности английского, в котором традиционное название этого вида
деятельности – «appraisal» происходит от слова «price» – цена.
Впоследствии с развитием экономической мысли стало понятно, что цена – лишь одна, и довольно малая, часть источников оценочного процесса. Но исторически научная дисциплина,
которой посвящена данная монография, называется «оценка».
При этом к концу XX в. постепенно сложилась традиция подчеркивать отличие деятельности, связанной с количественной оцен
кой в каких-либо денежных единицах, от качественной оценки
(например, в баллах). При этом для первой используется не совсем точный термин «экономическая оценка», или, чаще и точнее,
«оценка стоимости». Это вполне согласуется с одновременно появившимся англоязычным термином «valuation», произошедшим
-
12
от слова «value» – стоимость. В настоящей монографии наряду
с термином «оценка стоимости» часто будет использоваться традиционный термин «оценка», под которым также будет подразумеваться оценка стоимости.
Особенности более узкой специальной терминологии будут
обсуждаться в соответствующих разделах.
Объекты оценки
Наука об оценке стоимости представляет собой достаточно
сложное явление на стыке экономики и конкретных знаний об
объектах оценки, материальных и нематериальных, необходимых
для определения их стоимостных характеристик. В нынешнем
веке об оценке стоимости все чаще стали говорить как об одном
из направлений экономических измерений, а для обозначения
специалиста в этой сфере иногда даже используется термин «инженер-оценщик».
Оценочная деятельность – это отрасль рыночной инфраструктуры. Иными словами, оценка стоимости предназначена, чтобы
обслуживать экономическую деятельность, рынок. Можно говорить и о рынке оценочных услуг, при этом оценочные услуги
предназначены для участников всех существующих рынков: финансового, недвижимости и т.д. «Оценка имущества – это один
из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать» (Греф Г.О., 2008).
Такого рода рыночных механизмов, институтов обслуживания
экономики, или, если взглянуть с иной стороны, профессий,
присутствует достаточно много. Помимо оценщиков это и бухгалтеры, аудиторы, юристы и т.п. Все эти профессии необходимы
для нормальной экономической деятельности. В частности, оказывается, что рыночной экономике чрезвычайно важно, чтобы
при возникновении необходимости кто-то отвечал на вопрос,
сколько стоит тот или иной товар, работа, услуга. При этом такие
товар, работа, услуга с точки зрения оценочной терминологии
будут называться объектом оценки.
Практичная классификация объектов оценки необходима, поскольку природа объекта оценки, без сомнения, влияет на используемые подходы к оценке и методы их реализации. Поэтому
13
попробуем разделить всевозможные объекты оценки на классы,
группы и т.д. в соответствии с традицией и практикой оценочной
деятельности.
Что оценивает оценщик? С давних времен в первую очередь
это недвижимость. В основе объекта недвижимости находится
земля. Оценка стоимости земельных участков представляет самостоятельную задачу (Трифонов Н.Ю., 1997а).
В законодательстве со времен римского права постепенно сложилось понятие недвижимости. В Республике Беларусь к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные
капитальные строения, изолированные помещения, машино-места (Гражданский кодекс РБ, 1998 (ст. 130 п. 1)). Отметим, что
гражданское право Российской Федерации исключает из этого
определения обособленные водные объекты, леса и многолетние
насаждения (Гражданский кодекс РФ, 2023 (ст. 130)).
В международной практике оценки стоимости понятие недвижимости (по-английски real estate) было определено более развернуто. Недвижимость – это земельный участок и все вещи,
которые являются естественной частью земельного участка (например, деревья и полезные ископаемые), все вещи, которые присоединены людьми к этому участку (например, здания и улучшения территории), а также долговременные элементы обустройства
зданий (как подземные, так и надземные, такие как системы электропроводки и инженерные установки), которые обеспечивают
здание коммуникациями (International Valuation Standards, 2013).
Отметим правовую особенность оценки недвижимости в Респуб лике Беларусь. Несмотря на наличие этого термина в гражданском законодательстве, а значит, и в экономическом обороте,
в основном законодательном акте, связанном с оценкой объектов гражданских прав (Указ № 615, 2006), понятие «недвижимость» отсутствует. Это обстоятельство следует постоянно учитывать при оценке недвижимости. В то же время иногда приходится
определять стоимость элементов недвижимости (земли, зданий,
14
сооружений и пр.) по отдельности, без учета их взаимного влияния, в противоречие приведенным выше определениям.
В качестве следующего класса объектов оценки логично
вспомнить движимое имущество. Определение его также можно
найти в законодательстве (Гражданский кодекс РБ, 1998; Гражданский кодекс РФ, 2023 (ст. 130 п. 2)), оно интуитивно понятно
как альтернатива недвижимости. Наиболее часто встречающимся
в оценочной практике представителем движимого имущества являются машины и оборудование. При этом, вообще говоря,
термин «машины и оборудование» обычно включает в себя и другие, например с точки зрения бухгалтерской классификации основных средств, понятия: приспособления, транспортные средства, инструменты, инвентарь, материалы и пр.
Из-за особенностей оценки из класса машин и оборудования
иногда удобно выделить транспортные средства, такие как воздушные, морские суда, космические корабли, а также автотранспортные средства. Также понятие «машины и оборудование»
включает в себя компьютеры, средства связи, которые иногда
объединяются словосочетанием офисная техника. Такой класс
объектов оценки, как мебель, также обычно относится к машинам и оборудованию.
Отдельным классом объектов оценки в связи со своей спецификой являются драгоценности. Драгоценности суть драгоценные
металлы, драгоценные камни и изделия из них (об их оценке подробнее см. в публикации «Оценка рыночной стоимости ювелирных изделий» (Дронова Н.Д., 2004)).
Также выделяют как классы объектов оценки предметы искус-
ства и историко-культурные ценности. Следует заметить, что
историко-культурные ценности могут относиться как к недвижимому, так и к движимому имуществу. Антиквариат, живопись,
музыкальные инструменты, церковная утварь и т.п. – все это
должно быть оценено с учетом своих особенностей, что и заставляет выделять их в отдельные классы объектов оценки. Известны
и другие классы объектов оценки, такие как животные (продуктивные породы скота, коллекционные экземпляры животных),
растения и многое другое.
Все вышеотмеченные объекты оценки по своей природе являлись материальными.
15
Альтернативным классом движимого имущества выступают
нематериальные активы, оценка их стоимости весьма своеобразна (Трифонов Н.Ю., 1999а). Терминология, применяемая в области оценки нематериальных активов, достаточно сложна в силу
того, что здесь присутствуют интересы различных профессий,
таких как патентоведы, бухгалтеры, юристы и др., использующих
свое толкование терминов. Именно поэтому для обозначения
большей части нематериальных активов часто используются словосочетания «интеллектуальная собственность» или «исключительные права» (более подробно об основах оценки стоимости
нематериальных активов см. в учебнике «Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (Козырев А.Н., 2003), о классификации нематериальных активов –
в научно-практическом издании «Нематериальные активы и механизм их использования в экономическом обороте предприятий» (Олехнович Г.И., 1997)).
Отдельным сложным классом объектов оценки выступают
предприятия (по-английски business). Общепринятая особенность
оценки предприятия заключается в том, что предприятие представляет собой имущественный комплекс (Гражданский кодекс РБ, 1998). Этот имущественный комплекс включает в себя
недвижимость (т.е. землю со зданиями и сооружениями), машины
и оборудование (в том числе транспортные средства), запасы (сырье, расходные материалы, незавершенное производство, готовая
продукция), нематериальные активы (торговые знаки, патенты и
пр.) и, возможно, многое другое. Понятие комплексности указывает на то, что стоимость такого предприятия не равна сумме стоимостей его составляющих, дополнительно присутствует некоторая синергетическая добавка (МСО, 2020; МСО, 2022), которая
может быть, вообще говоря, положительной или отрицательной.
Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (2023) включает предприятие в понятие «недвижимость».
Это решение противоречит международным стандартам оценки
(МСО, 2020; МСО, 2022) и международной оценочной практике,
где, вообще говоря, разделяются понятия «real estate valuation»
и «business valuation».
Вышеотмеченное может быть объединено словосочетанием объ-
екты гражданских прав. Все эти объекты под таким наименованием
16
перечислены в Гражданском кодексе Республики Беларусь (1998).
В Республике Беларусь есть специальные нормативные акты, регламентирующие оценку объектов гражданских прав. В частности, Указ Президента Республики Беларусь «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (Указ № 615, 2006) посвящен
именно оценке стоимости объектов гражданских прав.
Помимо оценки стоимости объектов гражданских прав возникает потребность оценки стоимости и некоторых самих гражданских прав. В Гражданском кодексе Республики Беларусь (Гражданский кодекс РБ, 1998) они тоже указаны. Гражданские права –
это, например, финансовые интересы или обязательства (Гражданский кодекс РФ, 2023 (ст. 307)) разного рода, такие как векселя
и долги. Часто необходимо оценить дебиторскую задолженность
какого-либо предприятия. Это бывает нужно и при продаже долгов, при банковских операциях перекупки долга (факторинг)
и в других случаях. Ясно, что дебиторская задолженность по номиналу не будет продаваться. Поэтому нужны специалисты, которые скажут, сколько эти долги стоят. Если кто-то скупает долги
предприятия, то он хочет знать, сколько за них разумно заплатить.
Еще один класс объектов оценки, относящийся к гражданским правам, это ущерб, причиненный тому или иному объекту
гражданских прав. Юристы также говорят о вреде, наносимом
данным ущербом, об убытках. Но в оценочной практике обычно
используется понятие возмещения ущерба.
Ущербы возможны материальные и моральные. Примеры материальных ущербов широко известны. Они возникают как последствия дорожно-транспортных происшествий, пожаров, наводнений, других стихийных бедствий и т.п. В многоэтажных
домах по различным причинам часто происходят залития квартир. Зимой под снегом проваливаются крыши. Наконец, возможен ущерб из-за некачественного строительства. Все это необходимо оценивать для расчета последующей компенсации. Моральный ущерб (вред) обычно связан с юридической защитой оскорбленной чести и достоинства, но возможны и другие причины
нанесения морального ущерба. Наконец, в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь (Гражданский кодекс
РБ, 1998), Гражданским кодексом Российской Федерации (Гражданский кодекс РФ, 2023) оценщика могут попросить оценить
17
еще и упущенную выгоду. При рассмотрении ущерба, причиненного в результате разрушающего воздействия, некоторой территории, включая недвижимость, природные и людские ресурсы,
можно говорить о массовом ущербе (Трифонов Н.Ю., 2021).
Также классом объекта оценки является услуга. Конечно,
в статьях Гражданского кодекса Республики Беларусь (Гражданский кодекс РБ, 1998) и Гражданского кодекса Российской Федерации (Гражданский кодекс РФ, 2023), посвященных возмездному
оказанию услуг, прописано, что услуга оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Но бывают ситуации, когда для
определения стоимости услуги необходимо подключиться оценщику. Пусть, например, суду для разрешения спора необходимо
знать, сколько стоила перевозка груза в августе 1996 г. из Москвы
в Штутгарт (Германия). Для ответа привлекают оценщика, владеющего стандартными процедурами исследования рынка грузовых
перевозок и способного сделать его ретроспективный анализ.
Получается довольно объемный, хотя и неполный список наиболее применяемых объектов оценки. Неполнота этого списка
обусловлена в первую очередь развитием экономической жизни
общества и порождением новых, как правило, все более сложных
объектов оценки. Описанная классификация объектов оценки
многоступенчата. Для наглядности представим ее в виде таблицы
(табл. 1.1).
Отметим, что описание в табл. 1.1 некоторых объектов оценки носит достаточно общий характер, нуждающийся в дополнительном уточнении, является ли объект оценки единичным представителем своей группы или представляет собой некое множество таких объектов. В первом случае принято говорить, что производится индивидуальная оценка, во втором случае – массовая
оценка. Массовая оценка машин и оборудования часто называется групповой оценкой (подробнее о групповой оценке см., например, в статье «Оценка технологического оборудования» (Трифонов Н.Ю., 2000)). В некоторых странах, в том числе и в Беларуси, массовая оценка объектов недвижимости называется кадастровой оценкой (Указ № 615, 2006). Результаты массовой
оценки менее точны по сравнению с результатами индивидуальной оценки, но методы массовой оценки позволяют оценить
большое количество объектов в разумные сроки.
18
Таблица 1.1
Объекты гражданских прав:
• материальные:
недвижимость (земля со зданиями и сооружениями):
– памятники архитектуры и культуры
движимое имущество:
– машины и оборудование
– запасы
– транспортные средства
– драгоценности
– предметы искусства, историко-культурные ценности
– животные и растения
– и др.
• нематериальные:
нематериальные активы
• предприятия
Гражданские права:
• финансовые интересы
• ущерб:
материальный
моральный
• услуги
Цели оценки
Когда выбран объект оценки, встает вопрос, для чего она
должна быть сделана. Ответом является суть цели оценки. Как
будет описано далее, цели оценки могут быть весьма разнообразны. Они определяются как экономической целесообразностью,
так и нормативными актами.
Одной из часто встречающихся целей оценки является финан-
совая отчетность, согласно которой оценка стоимости производится для (бухгалтерского) учета. Необходимо знать, по какой стоимости будут ставиться на бухгалтерский учет приобретенные основные средства, как эта стоимость будет изменяться в процессе
их экономической жизни. Все это часто спрашивают у оценщика,
так как финансовая отчетность должна вестись на основе достоверных цифр о стоимости учитываемых основных средств. Оценка в бухучете – это денежное измерение объекта бухгалтерского
учета (Федеральный закон № 402-ФЗ, 2011 (ч. 1 ст. 12)). О востребованности оценки в учете свидетельствует и то обстоятельство,
19
что в Законе Республики Беларусь «О бухгалтерском учете и отчетности» (Закон № 57-З, 2013) есть специальная статья, посвященная учетной оценке.
К оценке для финансовой отчетности близка ежегодная пере-
оценка основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования (Указ № 622, 2006). Оценка
для этих целей важна, потому что невозможно разумно управлять
тем, чья стоимость неизвестна или неверна (подробнее об оценке
для цели переоценки см. в статье Трифонова Н.Ю. «Переоценка –
средства управления активами» (Трифонов Н.Ю., 2002б)).
Важность оценки стоимости для учета обусловливает и объявленная перспектива перехода бухгалтерии в наших странах на международные стандарты финансовой отчетности
(МСФО). Как следствие, оценка стоимости для этой цели должна
проводиться в соответствии с Международными стандартами
оценки (МСО, 2022), гармонизированными с МСФО.
Другая важная и часто использующаяся цель оценки – залого-
вое кредитование. Оценке стоимости подлежат активы, которые
предлагаются банкам в качестве обеспечения по ссудам. Это соображение относится как к активам, которые еще предполагают
ся для отдачи в залог под кредит, так и к активам, уже удерживаемым в качестве залога (Trifonov N., 2000).
Еще одна достаточно часто встречающаяся цель оценки –
купля-продажа. Также проводится предварительная оценка имущества, выставляемого на публичные торги или аукцион. Весьма
близки к оценке для этих целей оценка стоимости для сдачи
в аренду и оценка стоимости для сдачи в лизинг.
В определенные периоды времени распространенной целью
оценки стоимости является приватизация, т.е. переход собственности из государственной в частную. Оценка стоимости также необходима при возмездном отчуждении государственного
имущества.
Привлекаются оценщики и при возмездном приобретении
имущества государством, его административно-территориальными единицами или юридическими лицами государственной формы собственности. При изъятии имущества, особенно недвижимого, в пользу государства часто необходима надлежащая денежная компенсация, которая может определяться оценщиком.
-
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]