Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Развитие теории и практики оценки стоимости
.pdf
Традиционно важным поставщиком целей оценки является
юриспруденция. Главным образом это оценка стоимости для хозяйственных споров как в досудебном порядке, так и в судах,
в том числе и третейских. Кроме того, оценщики могут привлекаться на различных этапах судопроизводства: при подготовке
судебного процесса в надлежащей оценке нуждаются следственные органы, на этапе его проверки – прокуратура.
Большое поле для оценки представляет собой страхование.
Ныне основная область применения оценки – оценка транспортных средств, особенно автомобилей. В отношении других объектов из-за малой степени конкуренции страхователи стран СНГ не
используют в должной мере независимую оценку стоимости,
удовлетворяясь непрофессиональной собственной оценкой. Но
с ростом конкуренции и развитием экономического сознания
участников рынка в этой сфере роль оценки стоимости для страхования должна возрасти.
Постоянный интерес присутствует к такой цели оценки стоимости, как инвестирование, когда проводится оценка инвестиционных проектов (Трифонов Н.Ю., 1997б). При этом крупный
инвестиционный проект нуждается в постоянном сопровождении оценщика в течение всего времени его осуществления (Трифонов Н.Ю., 2023а). Проблема в сфере логистики изложена в статьях «Оценка экологической эффективности использования автотранспортных средств при выполнении международных перевозок грузов» (Ивуть Р.Б., 2010), «Анализ существующих методов
оценки эффективности функционирования логистических систем» (Ивуть Р.Б., 2011).
Еще одна из востребованных экономикой целей оценки –
внесение неденежных вкладов в уставный фонд юридического лица.
Оценка неденежного вклада необходима как при создании уставного фонда, так и для его последующего пополнения.
Также в качестве цели независимой оценки стоимости возможно таможенное оформление. В настоящее время эта цель для
независимой оценки используется, как правило, лишь в сложных
случаях. Обычная же практика предполагает оценку так называемой таможенной стоимости работниками таможенных органов.
Роль независимой оценки для таможенных нужд может существенно измениться с развитием законодательства в этой сфере
в рамках Евразийского экономического союза.
21
В качестве цели оценки выступает и антикризисное управление.
При конкурсном производстве по делу о банкротстве обычно проводятся публичные торги, требующие оценки стоимости выставляемого имущества. В целом оценка на различных этапах антикризисного управления имеет особенности (Трифонов Н.Ю., 2005а).
Во многих странах важной целью оценки является налогообло-
жение. Базой для налогообложения недвижимости служат результаты кадастровой (массовой, приблизительной) оценки. В Российской Федерации оценка земли независимыми оценщиками
для нужд судебного оспаривания результатов оценки, проделанной государственными органами, приобрела большое распространение. В Республике Беларусь кадастровая оценка пока определяется лишь соответствующими государственными службами.
Выше отмечены лишь основные цели оценки стоимости.
Практически любая из этих целей может относиться к каждому
из объектов оценки, приведенных в табл. 1.1, и другим объектам
оценки, не указанным в ней. Дополнительно учитывая уникальность многих объектов оценки, можно представить то многообразие методов, которые разработаны для оценки их стоимости,
используются в настоящее время и должны будут быть разработанными в будушем.
Принципы оценки стоимости
Одной из составляющих теоретического фундамента процесса
оценки являются принципы (от лат. principium – основа) оценки
стоимости. Они представляют собой основные правила оценки
стоимости объектов оценки. В основе принципов оценки лежат
модели типичного поведения людей в течение тысячелетий экономической деятельности. Принципы оценки носят общий социально-экономический характер, но для оценочной деятельности они интересны как закономерности формирования стоимости объектов оценки.
В процессе оценки принципы оценки воплощаются в виде под-
ходов к оценке, которые в свою очередь могут быть реализованы
различными методами оценки. Принципы оценки связаны между
собой, но, вообще говоря, не все они воплощаются в каком-либо
подходе, тем более методе или применяются при оценке какого-либо конкретного объекта. Принципы могут нарушаться, ведь
22
некоторые из участников рынка ведут себя нетипично, а иногда
и неразумно. Также следует понимать, что некоторые принципы
оценки справедливы лишь для идеальных равновесных рынков,
не достижимых в реальности.
Принципы оценки обычно объединяются в несколько групп,
причем в разных источниках это объединение различно. Ниже
излагается авторская интерпретация понимания и классификации принципов оценки недвижимости (Трифонов Н.Ю., 2011б).
Рассматриваемые принципы – основные, но не исчерпывают
всего их многообразия. При исследовании отдельных видов объектов оценки, например при оценке стоимости предприятий,
могут быть сформулированы дополнительные принципы.
Принципы владельца
В первую группу по степени их влияния на процесс оценки
удобно объединить принципы оценки, связанные с представлениями владельца (или пользователя) объекта оценки. Их всего
три: полезность, замещение, ожидание.
Полезность. Суть принципа полезности в том, что объект
оценки имеет стоимость лишь тогда, когда он полезен владельцу,
в том числе потенциальному. При этом природа полезности может быть различной. В первую очередь объект оценки может быть
полезен при реализации какой-либо экономической функции:
производства товара, выполнения работы или оказания услуги.
В таком случае полезность выражается в виде дохода. Но также
объект оценки может удовлетворять чувство владения или иную
психологическую потребность. Именно так формируется принцип полезности: полезность – это способность удовлетворять по-
требности пользователя (в данном месте данным путем в течение
данного периода времени).
Другими словами, понятие полезности субъективно связано
с пользователем (владельцем), чьи потребности, вообще говоря,
могут отличаться от принятых рынком. Слова «в данном месте»
в определении означают, что полезность (а значит, и стоимость)
объекта оценки существенно зависит от его (экономического) местоположения, окружения и т.п. Слова «данным путем» подразумевают, что различные способы использования объекта (различный набор используемых прав) будут иметь различную полезность,
23
например полезность помещения для арендодателя иная, чем для
арендатора.
Замещение. Суть принципа замещения в том, что владелец
(пользователь) по каким-либо причинам вместо объекта оценки
рассматривает для получения такой же полезности (удовлетворения подобной потребности) другой объект, который и замещает
тем самым объект оценки.
Формулировка принципа зависит от того, в каком из подходов
к оценке используется замещение. При использовании сравнительного похода можно сформулировать принцип замещения
следующим образом: максимальная стоимость объекта оценки
определяется минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой объект с подобной полезностью.
Следовательно, разумный покупатель не будет платить за объект оценки больше, чем стоит на рынке любой другой объект
с подобной полезностью. Видно, как тесно принцип замещения
связан с принципом полезности, поэтому они и объединены в одной группе. Интересно также отметить, что в теории управления
подобное утверждение известно как принцип максимина.
Принцип применяется и в других подходах. При оценке затратным подходом принцип замещения формулируется в следующем виде: стоимость объекта оценки не должна превышать за-
трат на создание другого объекта подобной полезности.
В доходном подходе в соответствии с принципом замещения
для объекта оценки могут быть определены арендные ставки или
норма капитализации, известные для замещающих его объектов.
Ожидание. Считается, что полезность объекта оценки опреде-
ляется доходами или иными выгодами, получаемыми в результате его использования. Говорят, что приобретается не сам объект,
а будущие доходы от него. Именно так и формулируется принцип
ожидания: ожидание – это установление текущей стоимости бу-
дущих доходов или других выгод от объекта оценки.
В процедуру входит как текущая отдача от объекта оценки, например арендные платежи, так и конечная отдача, например последующая перепродажа. При этом будущие стоимости приводятся к текущему значению, учитывая изменение стоимости денег во времени. Наконец, ожидания могут меняться в зависимости от изменений социально-экономического окружения объекта
оценки. Обычно это обстоятельство учитывается величиной ставки приведения.
24
Принципы рынка
Следующая группа принципов оценки связана с рынком объ-
екта оценки, понятие которого нуждается в формализации: рынок
объекта оценки – это совокупность юридических и физических лиц,
которые вступают в отношения друг с другом для осуществления
операций с объектом оценки и другими объектами, сопоставимыми
с ним (по полезности).
Иными словами, рынок объекта оценки объединяет объект
оценки, иные объекты, сопоставимые с ним по полезности, их продавцов, покупателей и экономическое окружение (в том числе связи, предназначенные для обеспечения деятельности этого рынка).
Участниками рынка объекта оценки могут быть владельцы,
продавцы, покупатели, арендаторы, арендодатели, лизингодатели, лизингополучатели, кредитные учреждения, заемщики, застройщики, строители, производители, инвесторы.
Оценщика в своей деятельности будет интересовать именно
рынок объекта оценки, который может сильно отличаться от других рынков, в частности действующими на нем курсами валют
и процентными ставками.
Зависимость. Первый принцип рынка в области оценки стоимости – принцип зависимости. Известна банальность следующего содержания. Спрашивают, каковы три главные характеристики
недвижимости с точки зрения оценки. Предполагается, что правильный ответ: 1) местоположение; 2) местоположение; 3) местоположение. Действительно, именно от местоположения зависит
степень влияния (положительного или отрицательного) окружающей экономической среды на стоимость объекта оценки. Понимание этого позволяет сформулировать принцип зависимости. В наиболее общем виде он выгладит так: стоимость объекта оценки зави-
сит от его экономического местоположения (и сама влияет на него).
Прилагательное «экономическое» в вышеприведенном определении является существенным. Оно указывает на то, что объект
оценки следует рассматривать не только вместе с его географическим окружением, но и вместе с его связями с экономической
средой. Эти связи в свою очередь определяют масштаб объекта,
т.е. те границы окружения, которые следует учитывать при его
оценке (в том числе в процедуре выбора объектов сравнения),
иными словами, которые определяют рынок объекта оценки.
25
Соответствие. Принцип зависимости говорит, что экономическое окружение составляет рынок объекта оценки, который и
определяет стоимость самого объекта оценки. Продолжая логику
этого рассуждения, сформулируем принцип соответствия: макси-
мальная стоимость объекта оценки достигается при его максимальном соответствии потребностям и ожиданиям рынка.
О какого рода потребностях и ожиданиях идет речь? О всевозможных: (архитектурный) стиль, удобства, отделка, уровень
оказания связанных с этим объектом услуг, тип землепользования и т.д. Вообще говоря, объект оценки должен соответствовать
рынку. Если объект «попадает» в рынок, он будет стоить дорого.
Любое «непопадание» в рынок (выбивается из окружения, немодная вещь, не соответствует технологическим изменениям) карается деньгами. В этом и заключается суть принципа соответствия.
Несоответствие рынку может носить различный характер. Это
обстоятельство в некоторых литературных источниках описывается в двух производных принципах: прогрессии и регрессии.
В первом случае, если требования рынка (экономического
окружения) выше, чем характеристики объекта оценки, то объект
будет оценен больше (принцип прогрессии). Например, скромный
дом выиграет в цене, если в относительной близости от него будет
находиться, например, дом влиятельного политика.
Во втором случае, если характеристики объекта превышают
требования рынка (экономического окружения), то объект будет
недооценен (принцип регрессии). Так, роскошный коттедж, выстроенный в заводском районе, неизбежно потеряет часть своей
стоимости.
Изменение. Еще в IV в. до н.э. Гераклит Эфесский отмечал:
«Все течет, все меняется». Исходя из этого, в оценочной деятельности формулируется принцип изменения: стоимость объекта
оценки обычно меняется со временем.
Следует понимать, что зависимость этого изменения имеет
сложный характер. Стоимость объекта оценки меняется со временем как из-за внутренних, связанных непосредственно с ним,
причин, так и из-за изменения рынка объекта оценки, который в
общем случае изменчив во времени.
Внутренние причины изменения стоимости объекта оценки
самые разные. Обычно они сводятся к обесцениванию различных
26
видов, происходящему из-за износа объекта оценки и иных причин, таких как изменение окружения объекта оценки.
При оценке часто бывает важен учет динамики изменений.
Для этого рассматривается цикл экономической жизни объекта
оценки, состоящий из этапов выведения объекта на рынок, роста,
зрелости и упадка, и определяется текущее место объекта оценки
в этом цикле. Особенно это существенно для дорогостоящих
(и поэтому инвестиционных) объектов, например предприятий.
Важнейшее следствие принципа изменения – это присутствие
в определении какого-либо вида стоимости условия даты, к которой относится величина этой стоимости.
Конкуренция. Как будет более подробно рассмотрено ниже, су
щественной составляющей стоимости объекта оценки является
нехватка его на рынке. Другими словами, для появления стоимости необходимо, чтобы объем спроса на объект оценки превышал
объем предложения. Именно различием объемов спроса и предложения на объект оценки будет определяться его цена, а значит,
и его стоимость. В силу важности этого обстоятельства некоторые
источники даже выделяют отдельный принцип спроса и предложения, повторяющий предыдущую фразу. Но чтобы соотношение
спроса и предложения приводило к цене сделки, необходим механизм, который заставлял бы меняться спрос и предложение
в их взаимодействии, – конкуренция. Как только прибыль где-то
увеличилась, так эта рыночная ниша становится привлекательной для инвестиций, которые, естественно, будут создавать увеличение в ней конкуренции. Если там конкуренция больше, то,
как следствие, доходы будут уменьшаться. Таким образом, рынок
приходит к равновесию спроса и предложения, которое и определит некоторую равновесную цену. Это – классическая схема саморегулирования рынка, и она позволяет сформулировать принцип
конкуренции: стоимость на рынке определяется конкуренцией.
Отметим, что данные рассуждения относятся к равновесному
рынку. Если рынок неравновесный, то, вообще говоря, они
нуждаются в уточнении. Также следует отметить, что чем дороже
объект оценки, тем более неравновесен его рынок, так как предложение регулируется тут более долговременными факторами,
чем спрос. В частности, почти всегда неравновесны рынки недвижимости и предприятий.
-
27
Принципы использования
Последняя группа объединяет принципы, связанные с использованием объекта оценки. Они в большей мере зависят от природы объекта. Ниже приводятся принципы использования, в первую очередь относящиеся к оценке объектов недвижимости
и предприятий.
Система. Использование объекта оценки с целью извлечения
дохода называется предпринимательской деятельностью (производством товаров, выполнением работ или оказанием услуг), которая требует наличия определенных ресурсов, так называемых
факторов производства. Оценщики обычно выделяют в соответствии с экономической традицией четыре фактора производства:
труд, капитал, управление (иногда его также называют предпринимательством в узком смысле), земля. Эти факторы должны
быть оплачены из дохода от объекта оценки, причем земля –
в последнюю очередь (иногда это называют принципом остаточной продуктивности).
Факторы производства должны находиться в системном равновесии между собой. Это позволяет сформулировать принцип
системы: максимальная стоимость объекта оценки достигается
при оптимальном соотношении факторов производства.
Иногда с учетом остаточной продуктивности земли принцип
системы записывается так: максимальная стоимость земли достига-
ется при оптимальном соотношении факторов производства на ней.
В расширенном понимании принцип системы переходит в
принцип баланса.
Баланс. На стоимость объекта оценки влияют не только факторы производства, но и другие, которые обычно называются
ценообразующими характеристиками. Бывает, что среди ценообразующих характеристик одна имеет наибольшее влияние на
стоимость. Например, говоря о квартирах в городской застройке,
в качестве подобной характеристики используют общую или жилую площадь квартиры.
При анализе рынка заметно, что удельная величина этой, основной, характеристики достигает максимума при ее средних,
промежуточных значениях. В нашем примере наибольшая стоимость 1 м2 площади будет наблюдаться для не слишком маленьких
28
и не слишком больших по площади квартир. Значение основной
ценообразующей характеристики объекта оценки для оптимального использования в соответствии с экономическим местоположением называется экономической величиной (экономическим разме-
ром) этой характеристики. Следовательно, у основной характеристики объекта существует какая-то величина (размер), при которой использование объекта оценки наиболее выгодно или типично
для этого рынка, для этого экономического местоположения.
Исходя из сказанного, можно сформулировать принцип ба-
ланса: для оптимального использования в соответствии с экономи-
ческим местоположением величина основной ценообразующей характеристики должна быть сбалансирована, т.е. быть равной экономической величине.
Принцип носит общеэкономический характер: экономический баланс в каком-либо процессе (в частности, в создании стоимости) достигается тогда, когда вложение дополнительного капитала в этот процесс не обеспечивает дополнительной выгоды.
Вклад. Следующий принцип, который нужно вспомнить, это
принцип вклада, который можно сформулировать следующим образом: вклад – это изменение стоимости объекта оценки из-за (на-
личия или отсутствия) какого-либо улучшения (или дополнения).
Отметим, что вклад – это изменение стоимости всего объекта
оценки в результате наличия или отсутствия улучшения, а не затраты на создание этого улучшения. Например, затратив на ремонт квартиры несколько тысяч долларов, можно увеличить ее
стоимость лишь на 1 тыс. Именно эта тысяча долларов и составит
вклад произведенного ремонта в стоимость квартиры.
Разделение. Этот принцип отмечает, что оценщик имеет дело
не только и не столько с объектом, сколько с набором (пучком)
гражданских прав, связанных с ним. Принцип разделения можно
сформулировать следующим образом: имущественные права, свя-
занные с объектом оценки, следует разделять или соединять для
увеличения его общей стоимости.
Можно говорить о разделении прав по времени владения. Не
всегда объект стоит продавать сразу, может быть, более выгодно
сначала сдать его в аренду (так называемая аренда с последующим выкупом). Разделяются физические права (физическое раз-
деление): отдельно на поверхность земли, отдельно на воздух,
29
отдельно на недра. Другим примером может служить разделение
застройщиком земельного массива на отдельные участки для последующей продажи или сдачи в аренду. Используется разделение
по праву пользования: сервитут, лицензия и т.д. Существенным является разделение по залоговым правам. В частности, взгляды на
стоимость различаются у собственника и кредитора. С развитием
рыночных отношений различные гражданские права будут детализироваться все больше как следствие, будут применяться и
иные типы разделения и соединения этих прав.
Последний принцип, связанный с использованием, в опреде-
ленной мере обобщает принципы, рассмотренные ранее.
Наилучшее использование. Принцип наилучшего использования (по-английски highest and best use) отражает желание рационального пользователя получить наибольшую полезность объек
та оценки. Достигается выбором использования объекта оценки,
при котором стоимость его максимальна.
Принцип формулируется следующим образом: наилучшим ис-
пользованием объекта оценки называется возможный, законный
и разумный вариант использования, приводящий к его наивысшей
текущей стоимости.
Иначе говоря, среди всех физически осуществимых, соответствующих законодательству и экономически обоснованных вариантов использования объекта оценки выбирается тот, который
приводит к его наивысшей стоимости на дату оценки. Это и называется наилучшим использованием. Наилучшее использование
может подразумевать продолжение текущего использования объекта оценки или предполагать изменение текущего использования на другое.
Наилучшее использование объекта оценки, оцениваемого
в отдельности, может отличаться от наилучшего использования
в составе комплекса (группы) объектов, когда необходимо учитывать долю, вносимую этим объектом, в общую стоимость.
Для недвижимости рассматривается текущая стоимость земли,
т.е. улучшение, приводящее к максимальной текущей стоимости
земли, считается ее наилучшим использованием.
Для обоснования физической осуществимости использования земли необходим анализ физических характеристик земельного участка, соотношения затрат, сроков и качества реализации
-
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]