Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Развитие теории и практики оценки стоимости
.pdf
улучшений, включая возможность подключения к готовым транспортным и иным инженерным коммуникациям, климатических
условий, вероятности стихийных бедствий, иных помех и т.д.
Для установления законности (понимаемой в этом случае
в широком смысле) использования объекта оценки (особенно
недвижимости) необходим анализ юридических, строительных
и экологических нормативных актов, а также, говоря обобщенно,
социологические исследования. В таком анализе следует учесть
допустимое землепользование (зонирование территории), возможное ограничение этажности, пожаро- и иную безопасность,
наличие сервитутов или других обременений в использовании,
мнение населения и др.
Для выяснения разумности использования следует проанализировать, какие виды использования представляются разумными
с точки зрения участников рынка. Под экономической обоснованностью обычно понимается обоснование целесообразности
финансирования, отражающее способность достижения дохода
от объекта, достаточного для покрытия расходов и получения
требуемой прибыли на капитал в разумные с точки зрения типичного инвестора сроки. Для этого изучаются предпочтения потребителей улучшений недвижимости и рассматриваются все физически возможные и юридически допустимые виды использований объекта оценки, которые способны принести достаточную
отдачу типичному участнику рынка, превышающую отдачу в текущем использовании с учетом затрат на переход к такому использованию.
Наилучшее использование объекта недвижимости анализируется в два этапа: определяется наилучшее использование сначала свободного участка, а затем – участка с имеющимися улучшениями.
Если текущее использование земли не наилучшее, но текущая
стоимость земельного участка вместе со стоимостью улучшений
превышает стоимость наилучшего использования (из-за недостаточного спроса на наилучшее использование), то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли в наилучшем использовании не превысит ее текущую стоимость с учетом имеющихся улучшений и затрат на переход к наилучшему использованию.
31
Отметим, что с развитием оценочной мысли автор данной монографии ставит принцип наилучшего использования под сомнение. В своей знаменитой статье американский теоретик оценки
стоимости Киннард «Новое мышление в теории оценки недвижимого имущества» (Киннард В., 2008) писал о недостижимости
наилучшего использования и замене его в глазах инвестора оптимальным использованием.
1.2. ВИДЫ СТОИМОСТИ
Общепринято, и это отражено с стандартах оценки (МСО, 2022;
RICS Valuation, 2021; European Valuation Standards, 2020; Евразийские стандарты оценки стоимости, 2014), что стоимость представляет собой расчетную денежную сумму. Это означает, что величина стоимости не существует до того, как ее посчитает оценщик.
Иными словами, стоимость возникает в голове оценщика при ее
расчете, и он в этом процессе должен исследовать сторонние мне
ния (рынок), понять, что думают о величине стоимости объекта
оценки, и подсчитать величину того или иного вида стоимости на
основе формальных критериев (Трифонов Н.Ю., 2017в (с. 19)).
Понятие стоимости является одним из основных экономических категорий. В процессе развития экономическая и оценочная
наука придумала достаточно много видов стоимости. В частности, это связано с тем, что для разумного использования методи
ческого и расчетного аппарата оценщику нужно ясно представлять вид определяемой им стоимости. Вид определяемой стоимости должен соответствовать цели оценки и другим условиям задания на оценку, «… поскольку вид стоимости может оказывать
влияние или диктовать оценщику выбор методов, исходных данных и допущений, а также влиять на окончательное заключение
о стоимости» (МСО, 2022 (с. 22)). Различные виды стоимости
одного и того же объекта оценки могут существенно различаться
по своей величине.
Хоть вид определяемой в процессе оценки стоимости должен
соответствовать цели оценки, ясно, что неразумно для каждой
цели оценки изобретать свой вид стоимости (например, для таможенных целей – «таможенная стоимость», и т.д.). Научная мето
дология требует, чтобы видов стоимости было меньше, чем целей
оценки. Тем не менее в настоящее время оценщики используют
-
-
-
32
достаточно много видов стоимости (Трифонов Н.Ю., 2020б) –
как описанных в стандартах оценки, так и не входящих в них.
Основные из видов стоимости будут рассмотрены далее.
Происхождение стоимости
В настоящее время в экономической науке не сложилось достаточно определенного понимания истоков явления стоимости
(подробнее см., например, в издании «Гiсторыя эканамiчнай думкi» (Дэнi А., 1996)).
Теория стоимости была заложена классической экономической школой. В работе «Исследование о природе и причинах богатства народов» (Смит А., 2007) стоимость рассматривалась как
объективное явление. Считалось, что предметы, поскольку существуют, имеют полезность. Естественная цена предмета, как правило, должна отражать стоимость изготовления. По-видимому,
впервые было указано на зависимость меновой стоимости от редкости (нехватки) предмета. Идеи Смита отразились на современном развитии затратного подхода к оценке. Рикардо (Рикардо Д.,
1817) разработал теорию ренты, и его теория добавочных доходов
легла в основу используемого ныне метода капитализации дохода.
Милль (Милль Д.С., 1980–1981) определил взаимосвязь между
имущественным правом и стоимостью, которую он называл «стоимость капитала», и, по-видимому, впервые обосновал роль риска
в определении стоимости имущественного права. Позднее, в трудах Маркса (Маркс К., 1950) классическая экономическая школа
подверглась критике, а стоимость была объявлена непосредственным результатом труда, было создано представление о первичных
факторах производства (земля, труд, капитал), сумма затрат на
которые и определяет стоимость продукта производства.
Альтернативой этим идеям выступили работы Австрийской
экономической школы (Австрийская школа в политической экономии, 1992), разработавшие в том числе для объяснения природы стоимости теорию предельной полезности (Wieser F.F. von,
1891). В этих работах были сформированы основы доходного подхода к оценке стоимости. Также в противопоставление классиче
ской экономической теории утверждалось, что не затраты определяют стоимость, а, напротив, сами определяются стоимостью.
-
33
Из теории предельной полезности следует, что стоимость обусловлена субъективными ценностями завершенных потребительских товаров (т.е. того, что в классической экономической школе
именовалось продуктами производства). Таким образом, стоимости сырья и полуфабрикатов, составляющих элементы затрат для
окончательной продукции, определяется стоимостью этой окончательной продукции (McKnight D., 1994) (более подробно история развития понятия стоимости обсуждается в обзоре М. Dobb
(Dobb M., 1973)).
В оценочной деятельности традиционно используется достаточно эклектическая сводка представлений о стоимости неоклассической экономической школы, восходящая к труду А. Маршалла «Принципы экономической науки» (Маршалл А., 1993), где
впервые были объединены классическая и австрийская экономи
ческие школы. Маршалл был первым ведущим экономистом,
рассматривавшим методы определения стоимости, в частности
недвижимости, трансформировавшиеся в наше время в подходы
и методы оценки. Его концепция наиболее распространена в оценочной практике, хотя и подвергается критике (по этому поводу
см., например, работы A. Pearson (Pearson A., 1988) и В. Киннард
(Киннард В., 2008)).
Чтобы разобраться в различных видах стоимости, рассмотрим
причины появления стоимости вообще. Как можно было понять
из описанных выше принципов оценки, первая причина возникновения стоимости – полезность. Объект оценки будет иметь
стоимость лишь тогда, когда он полезен. Под полезностью объекта оценки понимается его способность содействовать благосостоянию или удовлетворять какую-нибудь человеческую потребность. В этом случае стоимость выступает как мера полезности.
Именно с этой точки зрения стоимость описывается при расчете
ее с помощью доходного подхода.
Вторая причина возникновения стоимости – редкость (нехватка, недостаток) объекта оценки. Если объект оценки общедоступен (за него не надо платить), то у него нет стоимости. Для
появления стоимости нужно, чтобы потребность в объектах подобной полезности превышала их наличие. Эта точка зрения отражается рынком объекта оценки и используется при расчете
стоимости с помощью сравнительного подхода.
-
34
Третья причина возникновения стоимости связана с тем, что создание объекта оценки требует определенных общественно необходимых затрат труда. Здесь стоимость выступает в качестве меры
затрат, которые нужны для создания объекта оценки или другого
объекта такой же полезности и редкости. С этой точки зрения стоимость описывается при расчете ее с помощью затратного подхода.
Все эти причины действуют одновременно. Первый по времени из крупнейших современных экономистов А. Маршалл, чьи
работы связаны с оценкой стоимости, ярко отметил это обстоятельство: «Мы могли бы с равным основанием спорить о том, регулируется ли стоимость полезностью или издержками производства, как и о том, разрезает ли кусок бумаги верхнее или нижнее
лезвие ножниц» (Маршалл А., 1993).
Стоимость непременно должна быть выражена в некоторой
денежной единице (например, в рублях, российских или белорусских, долларах США и т.д.). Из-за этого на изменение величины
стоимости могут оказывать влияние как изменение свойств объекта оценки (или отношения к нему людей), так и изменение
ценности денежной единицы измерения стоимости (валюты)
объекта оценки.
Еще один аспект, относящийся к понятию стоимости, – это
дата ее определения. Стоимость жестко привязана к конкретной
дате. Это было отмечено при рассмотрении принципов оценки.
Там же рассмотрено влияние на стоимость различных экономических факторов.
Изучению поведения стоимости денег во времени посвящается финансовая математика, основные разделы которой будут интерпретированы ниже. Сейчас же лишь отметим, что, вообще
говоря, с точки зрения математики стоимость можно представить
как двумерную конструкцию, где одна из составляющих представляет собой денежную сумму, а другая – время (дату) ее определения.
Следует различать понятия стоимости и цены. Под ценой
обычно понимается денежная сумма, которая была уплачена или
предполагается к уплате за объект оценки в некоторой сделке.
Конечно, цена, за которую покупатель готов купить, свидетельствует о его представлениях по поводу стоимости объекта оценки.
Подобное можно заключить в отношении продавца. Поэтому
35
цена сделки, несомненно, связана со стоимостью объекта сделки.
Но в конкретной сделке были учтены соображения конкретных
сторон этой сделки. В иной сделке с иными сторонами результат
может быть и иным. При одной и той же стоимости объекта оценки он может быть продан в различных сделках по различной цене
(Гейзлер П.С., 1997).
Необходимо заметить также связь и различие понятий стоимости и затрат. Как указано выше, стоимость объекта оценки связана с затратами на создание этого объекта. Но следует еще раз
подчеркнуть, что речь идет не о конкретных затратах, произведенных при создании объекта оценки, а о нынешних общественно необходимых затратах при создании объекта подобной
полезности.
Меновые стоимости
В соответствии с экономической традицией (Dobb M., 1973)
виды стоимости делятся на два класса: меновые и потребительные стоимости. Это обстоятельство отмечается и в оценочной
деятельности (Евразийские стандарты оценки стоимости, 2014).
Меновая стоимость – это расчетная денежная сумма, на которую состоялся бы обмен объекта оценки на дату оценки. Видно, что
данный класс видов стоимости (меновые стоимости) тесно связан с рынком и условиями обмена на нем. Эти стоимости определяют расчетный денежный эквивалент, который покупатель
готов обменять на объект оценки. При этом предполагается, что
заключение сделки и переход объекта оценки из рук в руки происходят одновременно, без каких-нибудь изменений цены сделки. Условия обмена объекта оценки на денежный эквивалент (их
называют квалификаторами) будут определять конкретный вид
меновой стоимости. Величина стоимости относится к конкретной дате. В силу изменчивости рынка объекта оценки для другой
даты стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности.
Потребительная стоимость – это расчетная денежная сумма,
которую заплатил бы потребитель полезности, связанной с объектом оценки, на дату оценки. Данный класс видов стоимости (по-
требительные стоимости) представляет собой стоимость, которую
36
конкретный объект оценки имеет для конкретного пользователя
и, иначе говоря, при конкретном использовании. Очевидно, что
такой класс стоимостей связан с рынком в меньшей мере. Эти
стоимости определяют расчетный денежный эквивалент, отражающий представление потребителя о полезности (ценности) объекта оценки, в том числе связанных с ним имущественных прав.
Величина стоимости относится к конкретной дате. В силу изменчивости потребительских предпочтений и самого объекта оценки
для другой даты стоимость может оказаться ошибочной или не
соответствующей действительности.
До настоящего времени, по-видимому, наиболее часто оцен-
щики использовали для своих расчетов рыночную стоимость
(по-английски market value). Во всяком случае, об этом говорит
исследование G.J. Horsley (Horsley G. J., 1992), проведенное
в конце прошлого века.
Понятие рыночной стоимости для нужд оценки начало форми-
роваться с начала прошлого столетия, преимущественно в США
(Hanson P., 1933), когда экономические условия были достаточно
стабильными. В первой половине XX в. кредитные ставки почти
не менялись, а цены на недвижимость росли чрезвычайно медленно. Из-за этого рассчитываемая оценщиком рыночная стоимость подразумевала куплю-продажу за наличные деньги, условия кредитования не играли значительной роли. Все это и оформилось в понятие «рыночная стоимость», используемое и в наше
время, когда сами условия рынка существенно изменились.
Известно достаточно большое количество более или менее эквивалентных определений рыночной стоимости, но наи более общепринятым считается определение, данное в МСО (МСО, 2022).
Приводим его ниже в авторском переводе.
Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, на ко-
торую состоялся бы обмен объекта оценки на дату оценки между
заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом
в результате хозяйственной сделки после надлежащего маркетинга,
при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо
осведомленной, расчетливо и без принуждения.
По сравнению с общим определением меновых стоимостей
в определении рыночной стоимости уточнены в явном виде детальные характеристики участников сделки обмена и самой сделки,
37
а также в неявном виде – характеристика рынка объекта оценки и
в конечном виде – самого объекта оценки.
Общепринятые комментарии, последовательно рассматрива-
ющие это определение, отмечают нижеследующее:
•
«… между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем…». Это означает, что цена сделки – наиболее
выгодная из разумно возможных для продавца и наилучшая из
разумно возможных для покупателя. Покупатель хочет купить, но
его никто к этому не принуждает, и он вовсе не готов заплатить
за объект покупки (оценки) любую цену. Он заплатит столько,
сколько ему выгодно. Вероятнее всего, заплатит среднерыночную
цену, потому что в определении отмечено, что покупатель хорошо
осведомлен. Точно так же заинтересованный в продаже продавец не горит желанием продать во что бы то ни стало и не будет продавать по бросовой цене или настаивать на цене, которая
не считается разумной на рынке на дату продажи. Обе стороны
сделки расчетливы, т.е. понимают свою выгоду и стремятся ее получить. Добровольность продавца или покупателя предполагает,
что ничто не понуждает их к совершению сделки, в противном
случае определяемая стоимость не будет рыночной;
• «… в результате хозяйственной сделки…». Это означает, что
данная сделка типична для рынка объекта оценки. В частности,
считается, что между сторонами, вовлеченными в сделку, нет кредитования, финансовые условия сделки стандартны для рынка
объекта оценки. Если у сторон сделки есть особые отношения,
например это дочерняя и материнская компании, домовладелец
и квартиросъемщик, то, возможно, между ними есть специальная
заинтересованность, сделка между ними, возможно, имеет нерыночный характер и может иметь завышенную или заниженную
цену. Поэтому при нахождении рыночной стоимости оценщик
проверяет, не включают ли собранные им данные сделок между
родственниками, дочерней и материнской компаниями использование льготных кредитов и т.п. В частности, при расчете рыночной стоимости оценщик не должен учитывать цены, завышенные
или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная для данного рынка форма финансирования, продажа с получением объекта обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из
38
сторон данной сделки. Предполагается, что сделка по рыночной
стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными
между собой какими-либо отношениями кроме данной сделки,
и каждая из сторон действует в ней независимо от другой;
•
«… после надлежащего маркетинга…». Это означает, что объект оценки должен быть выставлен продавцом так, чтобы наиболее подходящим образом обеспечить его продажу по наивысшей
из достижимых по разумным соображениям цене. Метод продажи подразумевается таким, который обеспечивает наивысшую
цену на рынке, к которому у продавца имеется доступ. При этом
и продавец, и покупатель при совершении сделки понимают,
о чем идет речь. Они предварительно исследовали рынок объекта оценки и, поскольку расчетливы, могут принимать правильные решения. Но для этого, в частности, с момента появления
объекта на рынке должен пройти достаточный период времени.
Обычно это время называют периодом выставления. Этот период времени необходим, чтобы потенциальные участники сделки
смогли составить мнение о стоимости объекта оценки. Для этого
надо собрать достаточную информацию о самом объекте и его
рынке. Таким образом, возможно определить рыночную стоимость лишь для такого объекта, который уже находится на рынке
в течение периода выставления, причем этот период выставле-
ния, характерный для данного объекта оценки на данном рынке,
должен пройти до даты оценки. Следовательно, чтобы рыночную
стоимость возможно было определить, объект уже должен находиться на рынке, причем достаточно долго, прежде чем оценщик
приступит к работе.
Разумеется, продолжительность периода выставления может
быть различной в зависимости от вида объекта оценки и текущих
условий рынка. Это подразумевает необходимость обязательного
предварительного определения периода выставления при расчете рыночной стоимости. Дополнительно в определении рыночной сто
имости неявно предполагается стабильность рыночной ситуации
в течение периода выставления. Продолжительность периода выставления может быть различной в зависимости от вида объекта
оценки и текущих условий рынка. Иными словами, период выставления различается для различных объектов оценки и даже для
одного и того же объекта оценки в случае различных дат оценки.
-
39
Как велик может быть период выставления в конкретном случае? Вот простые примеры. В 2007 г. квартиру в Минске можно
было продать по разумной цене в среднем за две недели. Иными
словами, период выставления для типовых квартир был равным
двум неделям. В 2015 г. такие же квартиры нужно было продавать
12–16 недель, т.е. период выставления для квартир увеличился.
Подобным образом изменился период выставления и для офисных
помещений. Если в 2007 г. для достижения рыночной стоимости
требовался месяц, то в 2015 г. для этого нужно было присутствие
объекта на рынке в течение трех-четырех месяцев, а то и полугода;
•
«… при которой каждая из сторон действовала бы, будучи
хорошо осведомленной, расчетливо…». Это означает, что и покупатель, и продавец в достаточной степени имеют представление о потребительских свойствах объекта оценки, его текущем и
возможном использовании, а также о состоянии рынка на дату
оценки. Предполагается, что обе стороны сделки расчетливо используют полученную в результате исследования объекта оценки информацию, стремясь к достижению наиболее выгодной для
себя цены сделки;
• «… и без принуждения». Это означает, что у каждой из сто-
рон есть мотивы для совершения сделки, но ни одна из них не вынуждена или чрезмерно не понуждается к совершению сделки.
Первоначально для определения рыночной стоимости использовался наиболее надежный подход к оценке, а возможные другие применялись как дополнительные. В условиях переходной
экономики из-за недостатка надежных исходных данных было
предложено использовать для расчета рыночной стоимости максимум доступных подходов к оценке (Трифонов Н.Ю., 1998).
В общем случае следует применять затратный, доходный и сравнительный подходы. Со временем это предложение стало достаточно популярным и было включено в МСО в следующем виде:
«Оценщикам следует рассмотреть возможность использования
нескольких подходов и методов, а также учесть несколько подходов или методов оценки и возможность их использования для
получения показателя стоимости, особенно если не имеется достаточного количества фактических или характерных для рынка
исходных данных для применения единственного метода в целях
получения объективного вывода» (МСО, 2020 (с. 41)). При этом
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]