Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Жилищное страхование
481
Жилищный фонд России составляет более 21% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и насчитывает более 3
млрд м
последние годы существенно ухудшилось. Если в 2000 г. площадь
ветхого и аварийного жилья составляла 65,6 млн м
жилищному фонду), то к концу 2012 г. она возросла и составила
99,9 млн м
насущна. Изношенные коммуникации способствуют подтоплению
зданий. Вполне реален крупномасштабный инфраструктурный кризис, связанный с массовыми авариями на объектах жилищнокоммунального хозяйства. Необходимость развития жилищного
страхования обусловливается ухудшением состояния жилья.
плуатационными организациями и общественными объединениями
квартиросъемщиков, в среднем за год риску повреждения из-за неполадок в системах инженерного обеспечения подвержена каждая
девятая квартира в многоквартирном жилом доме. Кроме того, от
огня страдает более 270 тыс. квартир ежегодно. Если добавить в
этот список наводнения, землетрясения и прочие неприятности,
получается, что все мы находимся в зоне риска.
ются зоной повышенного риска для живущих в них людей. Ветшают сами здания, ржавеют коммуникации, на плановый ремонт которых десятилетиями не находится средств. В результате из бюджета ежегодно тратятся миллионы рублей на ликвидацию последствий
разного рода аварий и возмещение ущерба пострадавшим людям.
Размер этих выплат не может компенсировать серьезные потери.
держание и ремонт жилищного фонда приводит к его старению и
обветшанию. Из года в год увеличивается подлежащий сносу ветхий
и аварийный жилищный фонд с износом более 70%.
жена в городской местности — более 78% всей площади аварийных
и ветхих строений. Площадь аварийных и ветхих строений в 1,5 раза
превышает объемы годового ввода в действие жилых домов.
вого жилищного строительства в 60-х годах ХХ в., морально устарела и требует реконструкции. В среднем за год выбывает по ветхости
4—5 млн м
2
общей площади. Состояние жилищного фонда России за
2
(2,3% к общему
2
(3,0% к общему жилищному фонду).
Потребность в жилищном страховании в современных условиях
Как показывают выборочные обследования, проводимые экс-
Большинство домов, построенных при советской власти, явля-
Дефицит выделяемых средств из бюджетов всех уровней на со-
Основная доля жилья, непригодного для проживания, располо-
Большая часть жилищного фонда, созданного в процессе массо-
2
.
482
Глава 19
Физический износ жилых зданий представляет собой утрату потребительной стоимости в процессе эксплуатации, что проявляется
в потере конструктивными элементами первоначальных свойств. На
развитие физического износа воздействуют: потеря механических
качеств, например коррозия металлов; гниение и разрушение конструкций; потеря прочности. Таким образом, ухудшение эксплуатационных качеств, появившееся в конструктивных элементах зданий, есть проявление физического износа.
Количество ветхих и аварийных жилищ в разных субъектах Федерации распределяется неравномерно.
По федеральным округам наибольший объем ветхого и аварийного жилищного фонда приходится на Южный федеральный округ,
Центральный федеральный округ, Сибирский федеральный округ и
Приволжский федеральный округ.
В общей структуре жилищного фонда небольшой удельный вес
аварийного и ветхого жилья — в Дальневосточном, Уральском, Северо-Западном федеральном округах.
Распределение ветхого и аварийного жилищного фонда по
структуре жилых зданий и формам собственности на жилые помещения в них имеет общие тенденции для большинства регионов.
Наибольшую долю в этом фонде составляет жилье, занимаемое на
условиях найма и являющееся муниципальной или государственной
собственностью. В основном это малоэтажное жилье (до трех этажей) послевоенной постройки, сборно-щитовые дома 1950-х годов,
построенные для временного проживания шахтеров, нефтяников,
железнодорожников и т.д. Существенную долю занимает также частный индивидуальный фонд и наименьшую — жилье в многоэтажных (свыше трех этажей) жилых зданиях.
Содержание аварийного и ветхого жилья обходится государству
в 2—3 раза дороже, чем жилья, находящегося в технически исправном состоянии. Это приводит к завышению уровня федерального
стандарта на содержание 1 м
Значительный удельный вес в общей структуре ветхого и аварийного жилья занимает ведомственный жилищный фонд, переданный на баланс муниципальных образований.
Так, например, в Кемеровской области около 80% ветхого и
аварийного жилищного фонда приходится на жилье шахтерских
городов и поселков.
Органы местного самоуправления не в состоянии решить проблемы, связанные с передачей в муниципальную собственность жилищного фонда, ранее числившегося на балансе организаций
2
.
Жилищное страхование
483
угольной промышленности, в связи с чем практически прекращена
работа по переселению граждан из аварийного и ветхого жилья.
Площадь ветхого и аварийного жилищного фонда постоянно
увеличивается.
В настоящее время в России более 2 млн граждан проживают в
ветхих и аварийных домах, которые попадают под категорию жилых
помещений (домов), не отвечающих установленным санитарным и
техническим требованиям. Государство гарантирует гражданам,
проживающим в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, право на получение в пользование жилого помещения (ст. 49 и 51 ЖК РФ),
однако законодательное определение ветхого и аварийного жилья
на федеральном уровне отсутствует.
Социальные обязательства государства по отношению к населению, проживающему в ветхом и аварийном жилищном фонде, четко не определены. Роль жилищного страхования в этих условиях
возрастает.
Страхование жилья обеспечивает:
гарантии своевременного и полного возмещения имуществен-
ных потерь в случае повреждения или уничтожения жилья;
создание системы объективной оценки причиняемого жилью
ущерба, выявления его виновников и взыскания с них, используя предоставленные страховщикам права, величины выплаченного ущерба;
адресную помощь пострадавшим;
повышение ответственности подрядных организаций за каче-
ство обслуживания домов.
19.3. Современный страховой рынок
и необходимость жилищного страхования
О стабильности экономической системы общества можно судить по масштабу использования всех имеющихся возможностей
для социальной защиты граждан. Страхование как система защиты
имущественных интересов граждан, организаций и государства является необходимым элементом развития экономики, социальной
сферы, рационального использования материальных и финансовых
ресурсов. Страховой рынок России доказал свою жизнеспособность
как в период становления рыночных отношений, так и на современном этапе.
484
Глава 19
Становление страхового рынка России способствовало дальнейшему расширению его инфраструктуры, росту числа субъектов
рынка (страховые пулы, страховые посредники, андеррайтеры, сюрвейеры), появлению новых субъектов, таких как страховые актуарии, общества взаимного страхования, расширению взаимодействия
российского страхового рынка с международным страховым сообществом.
Страховые организации продолжают активно совершенствовать
свои страховые продукты. Об этом свидетельствуют их постоянные
обращения в страховой надзор за получением новых лицензий и
расширением перечней видов страхования. Вместе с тем потенциал
российского страхового рынка используется не в полной мере. Уровень страховой защиты граждан от рисков, связанных с эксплуатацией жилья, а также различными техногенными рисками, остается
крайне низким.
Эксплуатация жилищного фонда связана с непредвиденными
обстоятельствами, которые могут быть следствием различных неблагоприятных явлений, аварий, чрезвычайных ситуаций. Согласно
ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. ¹ 68-ФЗ «О защите населения и территории от чрезвычайных ситуаций природного и
техногенного характера» чрезвычайная ситуация — это обстановка на
определенной территории, сложившаяся в результате аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия,
которые могут повлечь или повлекли человеческие жертвы, ущерб
здоровью людей или окружающей среде, значительные материальные
потери и нарушение условий жизнедеятельности людей.
Авария — опасное техногенное происшествие, создающее на
объекте, определенной территории угрозу жизни и здоровью людей
и приводящее к разрушению зданий, сооружений, а также нанесению ущерба окружающей среде.
Как мы уже упоминали, потребность в сокращении бюджетного
финансирования работ по ремонту поврежденного жилья диктует
необходимость использования иных источников и механизмов возмещения ущерба, причиняемого жилищному фонду авариями, пожарами и иными событиями.
Социально-экономическое состояние России, значительное снижение инвестиций в жилищно-коммунальную сферу закономерно
приводят к возрастанию износа жилищного фонда, снижению надежности систем инженерного обеспечения жилых домов и объектов
инженерной инфраструктуры, росту риска возникновения ущерба,
причиняемого авариями, пожарами, техногенными взрывами.
Жилищное страхование
485
Убытки по восстановлению жилья или предоставлению новых
квартир исчисляются миллиардами рублей. К непредвиденным существенным бюджетным затратам приводят последствия повреждения жилья в результате аварий систем инженерного обеспечения
(водо-, тепло-, электро- и газоснабжения).
Ремонт инженерных систем и конструктивных элементов жилых зданий, компенсация за ущерб, нанесенный жилью, оказавшемуся непригодным к проживанию в результате пожаров и взрывов, снижают эффективность использования направляемых в жилищно-коммунальную сферу ограниченных финансовых ресурсов.
Все это диктует необходимость создания дополнительных внебюджетных источников возмещения ущерба, причиняемого жилищному фонду.
Низкий уровень платежеспособности граждан не способствует
вложению средств на страхование, если не удовлетворены полностью более важные потребности. Для того чтобы располагаемые
доходы распределялись в числе прочих направлений и на страхование, необходим ряд условий, важнейшими из которых наравне с
платежеспособностью являются информированность населения о
жилищном страховании, уровень экономического мышления,
формирование общественного сознания и интереса граждан к
страхованию.
На формирование спроса в области жилищного страхования
оказывают влияние:
число потенциальных страхователей и объектов страхования,
т.е. размер страхового поля;
доходы потенциальных страхователей;
законодательное закрепление условий проведения жилищного
страхования;
инфляционные процессы;
ставка страхового взноса.
Учитывая различия в типах жилых строений, целесообразно
страховать жилье с учетом конструктивно-технологических особенностей. Необходимо все объекты (дома и квартиры) с их разнообразием конструктивно-технических характеристик и потребительских
свойств сводить в несколько однородных групп. Процедура такого
сведения называется «типизация жилья по качеству».
Целью типизации является выделение групп объектов с наименьшим разбросом удельной цены жилья внутри группы. Основным классификационным признаком при выделении типов строений принят не материал наружных ограждений (стен) или этажность здания, а материал и технология строительства несущих кон-
486
Глава 19
струкций. В результате можно выделить следующие типы строений:
деревянные, кирпичные, сборно-железобетонные (панельные и
блочные) и монолитно-каркасные.
Жилищный фонд делится на несколько групп характерной за-
стройки:
жилье низкого качества;
типовое жилье;
застройка сталинских времен;
дома улучшенной планировки;
элитное жилье.
Застройка жилищного фонда формировалась под воздействием
исторически складывающихся факторов, преобладающих градостроительных концепций, существующих материально-технических
возможностей. В сложившемся к сегодняшнему дню жилищном
фонде можно выделить дома трех типов по происхождению и общему стилю застройки:
1) дореволюционный (до 1917 г.);
2) социалистический (1930—1990 гг.);
3) современный.
Дореволюционную застройку определяют бывшие небольшие
частные особняки (реконструированные в малоквартирные дома
или нежилые здания) и многоквартирные дома. Этажность частных
особняков — 2—4 этажа, многоквартирных домов — 6—8 этажей.
Страхованию этих домов уделяется недостаточно внимания, так как
у них высокая степень износа. Все они пережили, как правило, несколько капитальных ремонтов и реконструкций, первые из которых проводились еще до революции.
Жилье социалистической застройки подразделяется следующим
образом: 1930—1960 гг. («сталинское домостроение»); 1961—1970 гг.
(первый период индустриального домостроя — «хрущевские пятиэтажки»); 1970—1990 гг. (второй период индустриального домостроя —
кирпичные дома улучшенной планировки).
Остается насущной проблема реконструкции крупногабаритных «сталинских» домов и высоток, особенно внутренних инженерных коммуникаций, из-за их морального устаревания и физического износа.
Сборно-железобетонные технологии разделились на панельные
и блочные. С развитием сборно-железобетонного домостроения и
повышением этажности сначала до 9—12, затем до 17 этажей блочная технология постепенно морально устаревала из-за жесткой заданности пространственных габаритов, а панельная продолжала
развиваться.
Жилищное страхование
487
Несмотря на достаточное многообразие типов зданий, в жилищном фонде (исключая индивидуальные дома) можно выделить
òðè основных типа строений в зависимости от технологии постройки и внутри типа произвести сегментацию на классы в зависимости
от конструктивно-технологических особенностей и потребительских
свойств:
1) сборно-панельные строения;
2) кирпичные строения;
3) монолитно-каркасные строения.
В соответствии с законодательством капитальный ремонт и реконструкция районов, застроенных домами первых массовых серий
в 1956—1965 гг., включая приватизированные жилые помещения,
должны осуществляться за счет соответствующих бюджетных
средств. Основной прирост жилищного фонда происходил именно
в эти годы. Так, в Москве в этот период было введено 13 309 жилых строений.
В связи с многообразием форм собственности и качественными
характеристиками жилищного фонда каждый страховой полис при
страховании жилья имеет множество индивидуальных особенностей.
На тарифы влияет не только географическое расположение дома,
но и множество других условий.
Одни компании рассматривают наличие железных дверей, решеток на окнах, охранной и пожарной сигнализации как факторы,
понижающие базовые тарифы. Другие считают, что сигнализация
должна быть в каждой квартире, и повышают базовые тарифы при
отсутствии подобных систем безопасности.
В итоге может сложиться так, что в конкретном случае за счет
скидок и надбавок страховой полис в компании, имеющей высокие
базовые тарифы, окажется дешевле, чем в компании с низкими базовыми тарифами.
Обычно увеличивают стоимость страхования такие факторы,
как проживание на первом или последнем этаже, продолжительное
отсутствие в квартире ее владельцев, сдача недвижимости в аренду,
использование в помещении для бытовых нужд газа или открытого
огня, рассрочка платежей.
Наибольшая дифференциация тарифов при страховании жилья
связана именно с материалом, из которого построен дом.
Как правило, страхование деревянного дома обходится на 20—
50% дороже, чем кирпичного. В регионах разница в стоимости
страхования деревянных и кирпичных домов еще выше — в 2—
3 раза.
488
Глава 19
Страхование домов принципиально ничем не отличается от
страхования квартир. В настоящее время применяются единые правила страхования имущества граждан, по которым осуществляется
страхование жилых помещений, — те же риски, сходные тарифы,
похожие системы скидок и надбавок. Однако при формировании
тарифов есть и специфические факторы. Так, стоимость страхования дома будет увеличена, если к дому пристроена баня, если в доме есть открытый источник огня (печь или камин), если дом находится вдали от населенных пунктов, в низине или в пойме реки, на
торфяниках, а также в том случае, если страхуется недостроенный
объект.
Страховые компании при страховании и строений и квартир
практикуют различные виды договоров. Один из них устанавливает
небольшие страховые суммы и вводит стандартные лимиты ответственности по каждому конструктивному элементу квартиры или дома. Большинство компаний даже не требуют осмотра объекта страхования. При наступлении страхового случая учитывается не столько реальный ущерб, сколько установленные в договоре или правилах условия.
Например, отделка квартиры застрахована на 1000 долл. США и
в правилах страхования указаны следующие лимиты ответственности
страховой компании по каждому конструктивному элементу (в %):
стены — 27, потолок — 10, полы — 30, двери — 10, окна — 8, инженерное оборудование — 15. В данном случае при повреждении
всего потолка в результате залива независимо от реальной стоимости отделки можно будет получить лишь 100 долл. (10% страховой
суммы).
Если элемент объекта поврежден частично, то и выплачивать за
него будут пропорционально отношению размера полученного повреждения к доле данного элемента отделки в страховой сумме.
Так, при повреждении потолка выплата страховщика составит
20 долл. (1/5 от 100 долл.).
Аналогичная ситуация и со страхованием строений.
Допустим, установлены следующие удельные веса элементов
строения (в %): фундамент — 14, несущие стены — 25, полы и перекрытия — 19, крыша и кровля — 6, окна и двери — 11, отделка —
11, прочее — 14. При таких условиях, даже если дом сгорит, а фундамент поврежден не будет, страхователь получит лишь 86% страховой суммы (за вычетом стоимости фундамента). Если ураганом снесет крышу, то выплата будет покрывать не реальные убытки, а составит 6% страховой суммы.
Жилищное страхование
489
В настоящее время при страховании жилищного фонда наиболее распространены полисы «от всех рисков». По каждому из рисков
при этом устанавливается свой тариф.
Тариф для конструктивных элементов в среднем по Москве составляет 0,5—0,6% устанавливаемой страховой стоимости квартиры.
Но даже в одной компании по одним и тем же рискам страховые тарифы могут различаться в зависимости от региональных особенностей. В стандартный набор рисков при страховании жилищного фонда входят пожары, заливы, взрывы, стихийные бедствия,
умышленные противоправные действия третьих лиц, падения летательных аппаратов и их частей, а также наезд транспортных
средств.
Наибольший вклад в стоимость полиса вносит риск пожара, который при желании можно застраховать отдельно за 0,3—0,4% страховой суммы.
При страховании отделки на стоимость договора существенно
влияет вероятность ее повреждения в результате аварий водопроводных, канализационных и отопительных систем. При страховании домов и находящегося в них имущества пожары и противоправные действия третьих лиц считаются наиболее вероятными
рисками.
Возрастает вероятность наступления страховых событий по этим
рискам в домах с большей степенью износа. Проблемы, связанные
с техническим состоянием жилья, усугубляются увеличением количества чрезвычайных ситуаций. В частности, такой фактор чрезвычайных происшествий, как «внезапное обрушение зданий», имеет
постоянную тенденцию роста. Это происходит на фоне общего роста числа чрезвычайных ситуаций.
Основное влияние на рост ущерба за последние годы оказывает
такое чрезвычайное событие, как «высокие уровни воды» (наводнения, половодья, дождевые паводки, заторы, ветровые нагоны). Его
размер составляет около 50% совокупного ущерба от чрезвычайных
ситуаций. Это один из наиболее значительных факторов и по количеству пострадавших граждан.
Пожары являются одним из главных рисков в жилищном страховании. Именно жилой сектор составляет основную часть и в общем числе пожаров, и в доле материального ущерба от пожаров.
Основными причинами пожаров являются неосторожное обращение с огнем, неполадки электрооборудования и т.д. В городах происходит больше пожаров, чем в сельской местности.
Несмотря на снижение количества пожаров в зданиях жилого
сектора, за последние годы наблюдается рост прямого материально-
490
Глава 19
го ущерба. Это связано с тем, что происходит постоянное увеличение показателей в перерасчете ущерба на один пожар. В этих условиях роль страхования жилого сектора более чем очевидна, причем
число пожаров с каждым годом повышается в домах, находящихся
в частной собственности.
Итак, необходимость жилищного страхования обусловлена рядом факторов: ростом затрат, связанных с эксплуатацией жилищного фонда и его техническим состоянием, значительными убытками
от аварий, стихийных бедствий, катастроф. Страхование имущественных интересов и жилищных прав собственников и нанимателей
жилья во всех регионах России может стать важнейшим механизмом, позволяющим сформировать дополнительные финансовые
ресурсы, направленные на восстановление утраченного или поврежденного жилья и на развитие инженерной инфраструктуры.
19.4. Региональные особенности
жилищного страхования
Страхование как система защиты имущественных интересов
граждан имеет большое значение для развития экономической и
социальной сферы субъектов Федерации. Страхование, предоставляя гарантии восстановления нарушенных имущественных интересов в случае непредвиденных природных, техногенных и иных явлений, позитивно влияет на укрепление финансов государства. Оно
не только освобождает бюджет от расходов на возмещение убытков
при наступлении страховых случаев, но и является одним из наиболее стабильных источников долгосрочных инвестиций в рыночной
экономике.
Россия характеризуется большим разнообразием региональных
особенностей, связанных с административными, нормативноправовыми, климатическими, технологическими отличиями и размерами территорий муниципальных образований. Климатические
особенности в регионах приводят к различию в сезонности предоставления коммунальных услуг, в частности отопления, к использованию различных технологий их предоставления и в конечном счете к объективно разной стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Существуют также технологические особенности предоставления жилищно-коммунальных услуг. К ним можно отнести вид
топлива, используемый в теплоснабжении, и способ его поставки,
поверхностный или подземный водозабор, технологии водоподготовки и т.д. Технологические и климатические особенности могут
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]