Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Ипотека (залог недвижимости)
281
гнозного значения уровня инфляции по данным Минэкономразвития России. Помимо этого, учитывается размер процентной ставки
по кредиту и величина первоначального взноса по ипотеке.
Процентная ставка по кредиту фиксируется на весь срок погашения кредита и в настоящее время составляет 12,5% годовых. Величина процентной ставки не зависит от суммы кредита, срока его
погашения, размера первоначального взноса за жилье, наличия
страхования.
Погашение кредита (займа) осуществляется ежемесячно аннуитетными платежами (одинаковыми по сумме ежемесячными платежами независимо от оставшейся суммы задолженности). Для ускорения погашения кредита военнослужащий вправе дополнять платежи
накопительно-ипотечной системы и собственными средствами.
Обязательным условием является оформление договора имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости) и, по соглашению сторон, т.е. в необязательном порядке,
страхования жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование), что также предполагает дополнительные платежи.
Кроме того, Росвоенипотека осуществляет:
учет накоплений для жилищного обеспечения на именных
накопительных счетах участников;
оформление и выдачу целевых жилищных займов участникам
накопительно-ипотечной системы;
информирование участников о рынке жилья;
предоставление накопления для жилищного обеспечения уча-
стникам накопительно-ипотечной системы после возникновения права на их использование.
Военнослужащий - участник накопительно-ипотечной системы
обязан:
1. Возвратить предоставленный целевой жилищный заем при
досрочном увольнении с военной службы, если право на использование накопленных средств реализовано, но еще не возникло.
2. Уведомить уполномоченный федеральный орган о своем решении относительно накопленных средств при увольнении с военной службы.
В случае окончания службы каждый военнослужащий должен
быть письменно проинформирован об исключении его из реестра
участников накопительно-ипотечной системы.
Так как закон допускает правопреемство члена семьи вместо
погибшего (умершего) военнослужащего, в случае наступления указанных в законе событий члены его семьи должны быть поставлены
в известность о правах на накопления или даже на продолжение
282
Глава 9
участия в накопительно-ипотечной системе вместо погибшего
(умершего) военнослужащего в случаях и на условиях, установленных законом.
К отдельным проблемным моментам накопительно-ипотечной
системы можно отнести следующие.
Хотя само участие в накопительно-ипотечной системе не зависит от условия нуждаемости в жилье, в случае досрочного увольнения с военной службы с выслугой от 10 до 20 лет данное обстоятельство влияет на право получить дополнение накоплений. Следовательно, военнослужащим и членам их семей, имеющим иное постоянное жилье, необходимо заблаговременно (за 5 лет до достижения выслуги 10 лет) принимать меры по так называемому намеренному ухудшению жилищных условий (ст.53 ЖК РФ), что позволит
избежать отказа в дополнениях накоплений или же начать реализацию приобретения жилья по правилам накопительно-ипотечной
системы до момента увольнения на указанных выше условиях.
При приобретении жилья с помощью накопительно-ипотечной
системы до достижения 10-летнего срока выслуги лет военной
службы военнослужащий рискует стать должником не только банка, но и государства. Поэтому наиболее гарантированный момент
реализации права на использование накоплений начинается не по
истечении первых 3 лет участия в системе, а лишь по достижении
10-летней выслуги.
Хотя Закон о накопительно-ипотечной системе и Федеральный
закон «О статусе военнослужащих» не препятствуют приобретению
жилья с помощью накопительно-ипотечной системы непосредственно по месту службы, норма ч. 2 ст. 99 ЖК РФ запрещает предоставлять служебное жилое помещение гражданам, обеспеченным
жильем в данном населенном пункте. Следует иметь в виду, что эта
коллизия может стать причиной последующего отказа в предоставлении служебного жилья или прекращения действия уже заключенного договора найма такого жилья по месту службы участника накопительно-ипотечной системы.
Покупательная способность накоплений участников накопительно-ипотечной системы зависит не только от их номинала. Как
уже указывалось, оформление сделки по приобретению жилья под
залог предполагает и иные расходы, что снижает полезную часть
покупательной способности накоплений. Следовательно, участникам накопительно-ипотечной системы надлежит рассчитывать свои
материальные возможности с определенным «запасом» на иные
расходы сверх оплаты стоимости жилья. Кроме того, размер кредитования рассчитан по минимуму, с запасом на вероятное досрочное
Ипотека (залог недвижимости)
283
увольнение, т.е. не на 15—20-летнее, а лишь на гарантированное
10-летнее участие в накопительно-ипотечной системе.
Хотя законодатель и включил в число возможных вариантов
реализации накоплений участие в долевом строительстве, высокие
риски подобной формы приобретения жилых помещений до сих
пор существенно стесняют данное право из-за отсутствия полноценного регулирования, гарантирующего реализацию прав дольщиков в точном соответствии с законом и договором с застройщиком.
Одновременное привлечение средств накопительно-ипотечной
системы и семейного (материнского) капитала предполагает принятие обязательств по оформлению жилого помещения в собственность всех членов семьи (и родителей, и детей), что не предусмотрено Законом о накопительно-ипотечной системе. Налицо правовая
коллизия, когда правовой механизм одной формы жилищного
обеспечения граждан препятствует другой.
Принятие решения о вступлении в накопительно-ипотечную
систему добровольным участником впоследствии может стать бесповоротным и быть препятствием для возврата к прежним формам
жилищного обеспечения, если военнослужащий передумал и решил
отказаться от накопительно-ипотечной системы.
9.4. Особенности предоставления
молодым семьям социальных выплат
на приобретение жилья
Конституция Российской Федерации провозглашает Российскую
Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, и закрепляет, что в Российской Федерации обеспечивается государственная поддержка семьи, материнства,
отцовства и детства (ст. 7); каждому гарантируется право на жилище,
условия для его осуществления создаются органами государственной
власти и органами местного самоуправления (ч. 1, 2 ст. 40).
Улучшение жилищных условий молодых семей — одна из важнейших задач, которая отражена в Послании Президента Российской Федерации В.В. Путина Федеральному Собранию Российской
Федерации от 12 декабря 2013 года. До конца 2017 года планируется дополнительно построить не менее 25 млн кв. м жилья со всей
социальной инфраструктурой, что позволит семьям со средним достатком улучшить жилищные условия
1
Российская газета. 2013. 13 декабря.
1
.
284
Глава 9
Такая государственная программа направлена на создание условий для реализации гражданами их прав и обязанностей в сфере
семейных отношений, в том числе предусматривает помощь молодым семьям в решении жилищной проблемы, а семьям, имеющим
детей, — предоставление дополнительных мер государственной поддержки.
Как следует из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июля 2014 г. ¹ 21-П, государственная поддержка семьи, материнства, отцовства, детства имеет особую значимость, следовательно, предполагает наличие правовых механизмов, обеспечивающих институту семьи эффективную защиту, адекватную целям социальной и экономической политики России, направленной в том числе на повышение рождаемости, как важной
составляющей сохранения и развития многонационального народа
России
мя. Большинство семей не имеет достаточных средств на приобретение собственного жилья, сомневается в необходимости участия в
долевом строительстве и может надеяться только на помощь родителей и государства.
кие процентные ставки по кредиту не позволяют многим семьям
рассчитывать на приобретение жилья в ипотеку, в связи с чем особую роль приобретают социальные выплаты на покупку или строительство жилья.
ральная целевая программа «Жилище», в рамках которой предусмотрена подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», утвержденная Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г.
¹1050
ку в решении жилищной проблемы молодых семей, признанных
нуждающимися в улучшении жилищных условий.
на приобретение жилья (в том числе экономкласса) или строительство индивидуального жилого дома, для осуществления последнего
платежа за пай на жилое помещение, а также создание условий для
привлечения дополнительных финансовых средств — кредитов, займов, ипотеки для приобретения или строительства жилья.
1
.
Жилищный вопрос для молодых семей актуален и в наше вре-
Отсутствие денежных средств на первоначальный взнос и высо-
В настоящее время на государственном уровне действует Феде-
2
. Эта программа предусматривает государственную поддерж-
В рамках программы предусматриваются социальные выплаты
1
Вестник КС РФ. 2014. ¹ 6.
2
Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. ¹ 1050 «О федераль-
ной целевой программе «Жилище» на 2015—2020 годы».
Ипотека (залог недвижимости)
285
Участвовать в этой программе имеют право молодые семьи, к
которым относятся:
супруги в возрасте до 35 лет (при этом один из супругов мо-
жет не являться российским гражданином) и их дети;
неполные семьи, в которых есть только один молодой роди-
тель (до 35 лет, российский гражданин) и не менее одного
ребенка.
Возраст супругов (либо одного родителя) не должен превышать
35 лет на день принятия органом исполнительной власти субъекта РФ
решения о включении молодой семьи в список претендентов на получение социальной выплаты в планируемом году.
Превышение каждым из супругов или одним из них возраста 35
лет до момента оформления списка претендентов на получение социальной выплаты препятствует их включению в данный список и
лишает их права участвовать в целевой программе по категории
«Молодая семья».
Так, решением Советского районного суда г. Орла от 24 декабря
2013 г. по делу ¹ 2-2845 оставлены без удовлетворения исковые
требования Р.Ю. и Р.О. к администрации г. Орла, департаменту
финансов и департаменту образования, молодежной политики и
спорта Орловской области об обязании включить их в список молодых семей для получения социальной выплаты.
Обращаясь в суд, истцы ссылались на то, что постановлением
администрации г. Орла от 16 сентября 2008 г. их семья, состоящая
из четырех человек, признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, и решением муниципальной жилищной комиссии от
10 ноября 2008 г. включена в целевую программу, но социальная
выплата не была предоставлена. В 2013 году истцы обращались в
администрацию г. Орла с заявлением о включении их в список молодых семей - участников подпрограммы, изъявивших желание получить социальную выплату в 2014 году, однако в этом им было
отказано.
Суды первой и апелляционной инстанций признали отказ правомерным.
Как установлено, ко времени формирования списка молодых
семей — участников подпрограммы на 2014 год истцу Р.О. исполнилось 36 лет, т.е. семья истцов перестала отвечать требованиям,
установленным п. 6 Правил, а на момент рассмотрения спора список молодых семей — участников подпрограммы, изъявивших желание получить в 2014 году социальную выплату, утвержден не был.
Таким образом, сам по себе факт признания молодой семьи
участником подпрограммы не влечет безусловного возникновения
286
Глава 9
права на получение социальной выплаты, поскольку молодая семья
должна отвечать возрастному критерию на весь период участия в
подпрограмме, вплоть до включения в список претендентов
Чтобы стать участницей программы, такая молодая семья должна быть признана нуждающейся в жилом помещении, то есть
должна стоять на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., или признаваться органами местного самоуправления нуждающейся в жилом помещении после
1 марта 2005 г. вне зависимости от того, поставлена ли семья на
учет в качестве нуждающейся в жилом помещении.
Кроме того, необходимо документально подтвердить доходы семьи, позволяющие получить и оплачивать кредит, либо иные денежные средства, достаточные для оплаты средней стоимости жилья в части сверх предоставленной государством субсидии.
Право на получение социальной выплаты удостоверяется свидетельством, которое выдает орган местного самоуправления на основании решения о включении семьи в список участников программы. Срок действия свидетельства - не более семи месяцев с даты
выдачи.
Для получения социальной выплаты членам молодой семьи необходимо представить в орган местного самоуправления по месту жи-
тельства следующие документы:
а) заявление с указанием на согласие о получении социальной
выплаты по установленной форме в двух экземплярах;
б) копии документов, удостоверяющих личность каждого члена
семьи;
в) копию свидетельства о браке (на неполную семью не распространяется);
г) документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в жилых помещениях;
д) документы, подтверждающие признание молодой семьи
имеющей доходы, позволяющие получить кредит, либо иные денежные средства для оплаты стоимости жилья в части сверх предоставляемой социальной выплаты.
Если социальная выплата берется для погашения долга по жилищным кредитам, то дополнительно к указанным выше документам необходимо представить:
копию свидетельства о госрегистрации права собственности
на жилое помещение (жилой дом), приобретенное (построенное) с использованием средств ипотечного жилищного креди-
1
См.: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам
Орловского областного суда ¹ 33-398/2014 (http://oblsud.orl.sudrf.ru).
1
.
Ипотека (залог недвижимости)
287
та, либо договор строительного подряда или иные документы,
подтверждающие расходы по строительству жилого дома;
копию кредитного договора, заключенного с 01.01.2006 по
31.12.2010 включительно;
справку кредитора о сумме остатка основного долга и сумме
задолженности по выплате процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом.
Орган местного самоуправления принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей программы, уведомляет о принятом решении и после получения утвержденных списков молодых семей - претендентов сообщает о необходимости представления документов для получения свидетельства.
Основаниями для отказа в признании молодой семьи участницей подпрограммы являются:
несоответствие молодой семьи установленным для участия в
программе требованиям;
непредставление или представление не в полном объеме пре-
дусмотренных документов;
недостоверность сведений, содержащихся в представленных
документах;
семья ранее уже воспользовалась правом на улучшение жи-
лищных условий за счет средств федерального бюджета, за
исключением средств (части средств) материнского (семейного) капитала.
В течение одного месяца после получения уведомления о необходимости представления документов для получения свидетельства
в орган местного самоуправления по месту своего жительства подаются заявление о выдаче свидетельства (в произвольной форме) и
документы, указанные выше.
Приобретаемое жилое помещение или построенный жилой дом
оформляются в общую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве.
Получив свидетельство, необходимо в течение месяца сдать его
в соответствующий банк, с которым заключается договор банковского счета на срок, оставшийся до истечения срока действия свидетельства.
Свидетельство, представленное в банк после истечения этого срока, банком не принимается.
Для оплаты приобретаемого жилого помещения или строительства жилого дома в банк надо представить договор банковского счета, договор купли-продажи жилого помещения либо договор строительного подряда, свидетельство о госрегистрации права собствен-
288
Глава 9
ности на жилое помещение (построенный жилой дом) и документы, подтверждающие наличие достаточных средств для оплаты приобретаемого жилого помещения или строящегося жилого дома в
части, превышающей размер социальной выплаты.
В зависимости от целей использования социальной выплаты
документы, предоставляемые в банк, различаются.
Для уплаты первоначального взноса при получении жилищного
кредита в банк следует представить:
договор банковского счета;
кредитный договор (договор займа);
договор купли-продажи жилого помещения (в случае приоб-
ретения жилого помещения);
договор строительного подряда (в случае строительства жило-
ãî äîìà).
Для погашения основной суммы долга и уплаты процентов по
жилищным кредитам в банк следует представить:
договор банковского счета;
кредитный договор, заключенный в период с 01.01.2006 по
31.12.2010 включительно;
свидетельство о госрегистрации права собственности на при-
обретенное жилое помещение или документы на строительство — при незавершенном строительстве жилого дома;
справку кредитора об оставшейся части основного долга и
сумме задолженности по выплате процентов за пользование
ипотечным жилищным кредитом.
Для осуществления последнего платежа в счет уплаты паевого
взноса в банк следует представить:
справку об оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса,
необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение, переданное кооперативом в пользование
члену кооператива;
копию устава кооператива;
выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую
членство в кооперативе;
копию свидетельства о госрегистрации права собственности
кооператива на жилое помещение, которое приобретено для
молодой семьи — участницы подпрограммы;
копию решения о передаче жилого помещения в пользование
члена кооператива.
Для оплаты цены договора строительного подряда на строительство жилого дома в банк следует представить:
документы, подтверждающие право собственности, постоянно-
го (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого
владения членов молодой семьи на земельный участок;
Ипотека (залог недвижимости)
289
разрешение на строительство, выданное одному из членов
молодой семьи;
договор строительного подряда, предусматривающий инфор-
мацию об общей площади жилого дома, планируемого к
строительству, и расчет стоимости производимых работ по
строительству жилого дома.
Средства с банковского счета лицу, в пользу которого осуществляется платеж (продавцу жилья), перечисляются в течение пяти
рабочих дней со дня поступления средств из местного бюджета для
предоставления социальной выплаты.
Участники программы могут рассчитывать на социальную выплату в размере 30% от средней стоимости жилья для молодых семей, не имеющих детей, и 35% от средней стоимости жилья для
молодых семей, имеющих одного ребенка и более, если иное не
установлено законом.
Размер общей площади жилого помещения, с учетом которой
определяется размер социальной выплаты, составляет:
для семьи, состоящей из двух человек (молодые супруги или
один молодой родитель и ребенок), — 42 кв. м;
для семьи, состоящей из трех или более человек, включаю-
щей помимо молодых супругов одного или более детей (либо
семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух или
более детей), — по 18 кв. м на одного человека.
Федеральная целевая программа «Жилище» действует до 2020 г.
включительно. Право на улучшение жилищных условий с использованием социальной выплаты предоставляется молодой семье
только один раз.
На региональном уровне в каждом субъекте РФ могут действовать свои программы поддержки молодых семей в жилищной сфере.
Поддержка молодых семей при решении жилищной проблемы
является основой стабильности условий жизни для этой наиболее
активной части населения, влияет на улучшение демографической
ситуации в регионе. Молодой семье необходимо обеспечить такие
условия ее жизнедеятельности, при которых она, опираясь на собственный потенциал, получая стратегическую поддержку со стороны государства и общества, станет способной самостоятельно реализовывать все свои социальные функции и репродуктивные установки. Возможность решения жилищной проблемы, в том числе с
привлечением средств ипотечного жилищного кредита, создаст для
молодежи стимул к повышению качества трудовой деятельности,
уровня квалификации в целях роста заработной платы. Созданные
благоприятные условия потребуют от каждого молодого человека и
290
Глава 9
его семьи мобильности, поиска новых нестандартных индивидуальных вариантов построения своей жизни. Решение жилищной проблемы молодых граждан позволит сформировать экономически активный слой населения.
9.5. Ответственность
за нарушение договорных обязательств
и норм жилищного законодательства
Под жилищно-правовой ответственностью понимаются меры,
применяемые уполномоченным органом государства к субъекту жилищных правоотношений, лишающие и/или ограничивающие его
жилищные права, устанавливающие дополнительные обременения
по основаниям, предусмотренным жилищным и гражданским законодательством.
Мерами жилищно-правовой ответственности являются:
продажа с публичных торгов жилого помещения с выплатой
собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного
решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее
состояние;
расторжение договора социального найма жилого помещения
с возложением на собственника такого жилого помещения,
являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее
состояние (ст. 29 ЖК РФ);
предупреждение гражданина, нарушающего
правила пользования жилым помещением, о необходимости
устранить нарушения;
выселение (ст. 35 ЖК РФ);
признание условий договора ничтожными (ст. 36.1 ЖК РФ);
принятие на учет в качестве нуждающихся в жилых помеще-
ниях не ранее чем через пять лет со дня совершения определенных действий (ст. 53 ЖК РФ);
привлечение к ответственности, предусмотренной договором
или законодательством (ст. ст. 66, 68, 161 ЖК РФ);
отказ органов опеки и попечительства в даче согласия на об-
мен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособ-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]