Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Переустройство и перепланировка жилого помещения
331
ленном Правительством Российской Федерации порядке1 соглашением о взаимодействии, представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации (форма
такого заявления утверждена постановлением Правительства РФ от
28 апреля 2005 г. ¹ 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы
документа, подтверждающего принятие решения о согласовании
переустройства и (или) перепланировке жилого помещения»);
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и
(или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке
проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого
и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя
(в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя),
занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в том случае,
если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение
или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
1
Ñì.: Постановление Правительства РФ от 27 сентября 2011 г. ¹ 797 (с изм.
08.02.2017 г.) «О взаимодействии между многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг и федеральными органами
исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами
местного самоуправления» (вместе с «Положением о требованиях к заключению
соглашений о взаимодействии между многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг и федеральными органами
исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами
местного самоуправления») // СЗ РФ. 2011. ¹ 40. Ст. 555.
332
Глава 12
В качестве правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники
или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) должны быть представлены свидетельства о праве собственности, договоры о приобретении жилого помещения на основании приватизации, купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать
представления других документов, кроме перечисленных. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно
быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три
рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или
направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий
принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
Такой документ является основанием проведения переустройства и
(или) перепланировки жилого помещения. Отказ в согласовании
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления необходимых документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) переплани-
ровки жилого помещения требованиям законодательства.
Первое основание состоит в отсутствии каких-либо документов,
перечисленных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Названной нормой предусмотрены требования к оформлению некоторых документов. Нарушение
этих требований служит основанием для отказа в согласовании в
соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Дополнительные требования
к документам не могут предъявляться. Например, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предоставления согла-
Переустройство и перепланировка жилого помещения
333
сия всех членов семьи нанимателя в нотариальной форме или удостоверенного какими-либо органами
Второе основание связано с представлением документов в ненадлежащий орган. Согласование переустройства или перепланировки производит орган местного самоуправления. В сложных случаях перепланировки помещений (например, объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали) окончательные решения принимаются после дополнительного рассмотрения на заседаниях межведомственных комиссий административных округов или
городской межведомственной комиссии по использованию жилого
фонда. Решение межведомственной комиссии района утверждает
супрефект, решение межведомственной комиссии административного округа — префект, решение городской межведомственной комиссии — Комитет муниципального жилья.
Третье основание для отказа в согласовании переустройства или
перепланировки — несоответствие проекта переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Такие требования могут быть предусмотрены в актах, перечисленных в ст. 5 и 8 ЖК РФ. Например, в постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. ¹ 170 «Об утверждении Правил и норм
технической эксплуатации жилищного фонда» предусмотрены следующие требования:
переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир
(комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению
несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования,
ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются;
перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия экс-
плуатации и проживания всех или отдельных граждан дома
или квартиры, не допускается; например, запрещается переоборудовать под жилые помещения используемые ванные и
душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцовые
(световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего
здания.
1
.
1
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) /
Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 92.
334
Глава 12
Решение об отказе в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с
обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27
ЖК РФ; оно выдается или направляется заявителю не позднее чем
через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт
приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие
государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке — один месяц.
По окончании переустройства или перепланировки приемочная
комиссия должна принять объект и проверить соответствие произве-
денных изменений разрешительной документации. Данная комиссия формируется органом исполнительной власти, выдавшим разрешение. Установленные несанкционированные отступления от
согласованных проектных решений передаются в уполномоченный
орган, который оценивает, допустимы ли они
изменения в переустроенных помещениях признаны недопустимыми, то органы исполнительной власти, чьи решения были нарушены, принимают меры к привлечению нарушителей к ответственности в соответствии с законодательством.
Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в организацию по учету
объектов недвижимого имущества. Межведомственная комиссия,
изучив представленные документы и произведя осмотр объекта,
принимает решение, которое оформляется протоколом (актом).
Решение комиссии считается принятым большинством голосов при
наличии кворума. Возражения отдельных членов комиссии против
решения излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту).
Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в
двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях,
а в случае несогласия с решением городской комиссии — в судебном порядке. Распоряжение префекта (супрефекта), разрешающее
произвести перепланировку (переоборудование) помещения жилого
дома, выдается заявителю и направляется в БТИ.
1
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) /
Под ред. Н.М. Коршунова. С. 93.
1
. Если фактические
Переустройство и перепланировка жилого помещения
335
Комиссия в своем решении устанавливает срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке в зависимости от их
сложности, который не должен превышать шести месяцев с момента утверждения решения. Бюро технической инвентаризации вносит изменения в технический паспорт строения после проведения
перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре и направляет сведения о них в соответсвующий
орган муниципального жилья для внесения этих изменений в банк
данных соответствующего муниципального образования. Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть
направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию
(орган) по учету объектов недвижимого имущества (ст. 28 ЖК РФ).
12.3. Ответственность за незаконные
переустройство и перепланировку жилья
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка
жилого помещения, проведенные при отсутствии установленных
законом оснований или с нарушением проекта переустройства и
(или) перепланировки.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое
помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответ-
ственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан
привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный
срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим
согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии,
если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо
это не создает угрозы их жизни или здоровью. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в
порядке, установленном органом, осуществляющим согласование,
суд по иску этого органа при условии непринятия решения принимает решение:
1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов
такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от
продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на
исполнение судебного решения с возложением на нового собствен-
336
Глава 12
ника такого жилого помещения обязанности по приведению его в
прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося
наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению
такого жилого помещения в прежнее состояние.
Для нового собственника жилого помещения, которое не было
приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый
срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее
состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение
подлежит продаже с публичных торгов.
В ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных
правонарушениях предусмотрена ответственность за нарушение
правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в порче жилых домов, жилых помещений, а равно
порче их оборудования, самовольном переустройстве и (или) перепланировке жилых домов и (или) жилых помещений либо использовании их не по назначению (ч. 1 ст. 7.21), либо в самовольной
перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2
ст. 7.21). Общие требования к гражданам по обеспечению сохранности жилых домов определены ст. 142 ЖК РФ, согласно которой
граждане обязаны бережно относиться к санитарно-техническому и
иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила
пожарной безопасности, поддерживать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.
В соответствии со ст. 128 ЖК РФ капитальный ремонт жилого
дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения соответствующих муниципальных
органов.
В ст. 7.22 предусмотрена ответственность за переустройство и
(èëè) перепланировку жилых домов и (èëè) жилых помещений без со-
гласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым
помещением. Общие требования к правилам ремонта жилых домов
определены ст. 82 ЖК РФ. При производстве капитального ремонта
жилого дома, когда ремонт не может быть произведен без выселе-
Переустройство и перепланировка жилого помещения
337
ния проживающих лиц, муниципальные органы обязаны предоставить указанным лицам другое жилое помещение. При отказе проживающих лиц от переселения в это помещение муниципальные
органы вправе требовать их переселения в судебном порядке. Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта,
должно отвечать санитарным и техническим требованиям. В тех
случаях, когда жилое помещение, занимаемое его собственником
(нанимателем) и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено, указанным лицам должно быть
предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала
капитального ремонта. Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию собственника (нанимателя) ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.
Перепланировка жилого помещения влечет изменение предмета
жилищных отношений, а, следовательно, изменение договора найма жилого помещения. В соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса переустройство, перепланировка жилого помещения осуществляются с соблюдением требований законодательства Российской
Федерации, в том числе технических регламентов, по согласованию
с органом местного самоуправления на основании принятого им
решения. Все споры, которые связаны с отказом наймодателя, нанимателя либо совершеннолетних членов его семьи от переустройства или перепланировки жилого помещения, подсобных помещений в домах социального использования, разрешаются в судебном
порядке. Если наниматель либо совершеннолетние члены его семьи
произвели самовольное переустройство или перепланировку жилого
помещения или подсобного помещения, данные лица обязаны за
счет собственных средств понести все необходимые расходы на восстановление жилого помещения или подсобного помещения в
прежнем состоянии.
Если жилое помещение было предоставлено по договору коммерческого найма, наниматель не вправе производить переустройство, реконструкцию, перепланировку жилого помещения без предварительного получения согласия самого наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК
РФ). Нарушение данного правила влечет восстановление прежнего
состояния за счет собственных средств нанимателя. Изложенные в
настоящей статье обязанности носят общий характер для любой
разновидности договора найма. Жилое помещение предоставляется
для проживания, и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение
по назначению.
338
Глава 12
Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом
состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя
своевременно необходимый текущий ремонт, повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий
квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.
Обязанность оплаты пользования жильем — важнейшая для нанимателя. Большинство централизованных коммунальных услуг
(водопровод, канализация, центральное отопление, газ) оплачивается нанимателем сверх квартирной платы через балансодержателя
дома (жилищно-эксплуатационную организацию), меньшая часть
коммунальных услуг (электрическая энергия) оплачивается нанимателем непосредственно коммунальному предприятию.
Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 681 Гражданского кодекса
переоборудование, перепланировка, реконструкция жилого дома, в
котором находится жилое помещение, переданное по договору
коммерческого найма, если подобные действия могут существенно
изменить условия пользования жилым помещением, производятся
только после предварительного получения согласия нанимателя этого
жилого помещения. Настоящая статья носит общий характер для
любой разновидности договора найма.
В найме жилья действует тот же принцип, что и вообще в имущественном найме (аренде): текущий ремонт нанятого помещения
закреплен за нанимателем, капитальный ремонт строения в целом и
его ячейки — помещения — за наймодателем. Норма диспозитивна,
иное может быть установлено договором найма жилого помещения.
В отличие от соответствующей нормы жилищного законодательства
настоящая статья несколько ухудшает положение постоянно проживающих в помещении дома, которому предстоит переоборудование. Согласие нанимателя на переоборудование дома требуется для
наймодателя лишь тогда, когда переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (что вносит неопределенность в толкование формулировки закона о существенном
изменении условий). Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае не
принимается во внимание, тогда как прежнее жилищное законодательство (исходя из равенства жилищных прав) учитывало их согласие или отказ от согласия на переоборудование.
Переустройство и перепланировка жилого помещения
339
Кроме того, в качестве критерия предстоящего переоборудования жилого помещения устанавливалась его цель — повышение
благоустройства квартиры, что в ст. 681 ГК РФ отсутствует. Законодатель употреблял понятие «перепланировка жилого помещения»
наряду с его переоборудованием, но определение данного термина
также отсутствует, хотя он продолжает употребляться в иных правовых актах и технической документации.
Контрольные вопросы
1. Какие виды переустройства жилого помещения предусмотрены
законом?
2. Какие мероприятия включает в себя переоборудование?
3. Каков перечень документов, необходимых для переустройства и
(или) перепланировки?
4. Является ли перечень документов, необходимых для переустрой-
ства и (или) перепланировки, открытым?
5. Каковы основания для отказа в согласовании переустройства и
(или) перепланировки жилого помещения?
6. Какие решения может принять суд в случае незаконных пере-
планировки и (или) переустройства, если жилое помещение не
переведено в прежнее состояние?
340
Приложение
ОБРАЗЕЦ ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ
 N-ский городской суд
ИСТЕЦ: Иванов Иван Иванович,
ïðîæ.: ã. N, ул. Октябрьская, ä. 5, êâ. 59.
ОТВЕТЧИК
______________________________
(название организации, адрес)
об отказе в переустройстве и перепланировке
25 февраля 2015 г. на основании договора купли-продажи мною
была приобретена в собственность квартира, находящаяся по адресу: г. N, ул. Октябрьская, д. 5, кв. 59, общей площадью 69 м2.
Далее следует указать действия, которые намеревался совершить истец (переустройство, перепланировку жилищного помещения), наличие разрешения местной администрации на перепланировку
или переустройство, а также причины отказа.
Руководствуясь положениями п. 3 ст. 27 ЖК РФ, предоставляющей возможность обжалования в судебном порядке отказа в
переустройстве или перепланировке жилого помещения,
ПРОШУ
1. Отменить решение об отказе в переустройстве или перепла-
нировке жилого помещения;
2. Разрешить проведение переустройства или перепланировки
в принадлежащей мне квартире в соответствии с требованиями ст.
25, 26 ЖК РФ.
Приложения
1. План квартиры и проект переустройства и перепланировки
жилых и подсобных помещений.
2. Копия решения местной администрации о запрете на пере-
устройство и перепланировку жилых и подсобных помещений.
3. Выписка из финансового лицевого счета.
4. Копия договора купли-продажи квартиры.
5. Банковская квитанция об уплате госпошлины.
6. Копии исковых заявлений.
5 марта 2015 г. Иванов И.И.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
жилого помещения
Глава 12
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]