Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Управление многоквартирными домами
451
сроках проведения открытого конкурса по отбору управляю-
щей организации (один год с момента информирования собственников помещений). В течение года до дня проведения
указанного конкурса собственники помещений в многоквартирном доме имеют право самостоятельно выбрать один из
способов управления этим домом.
В соответствии со ст. 18 Федерального закона от 29 декабря
2004 г. ¹ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон ¹ 189-ФЗ) органы местного самоуправления начиная с 1 января 2007 г. вправе
провести открытый конкурс по выбору управляющей организации,
если до этого срока собственники самостоятельно не выберут способ управления многоквартирным домом. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора
управления многоквартирным домом, заключенного по результатам
открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или
если принятое решение о выборе способа управления этим домом
не было реализовано.
В частности, в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в
порядке, установленном законодательством о градостроительной
деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый
конкурс по отбору управляющей организации для управления
данным домом.
До заключения договора управления многоквартирным домом
между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по
результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия
стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком
заключен договор управления многоквартирным домом, который
заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
2. С наступлением срока проведения открытого конкурса орга-
ны местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях его проведения, а также о количественных и качественных показателях жилищного фонда, подлежащего управлению, и в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. ¹ 75 «О порядке проведения
452
Глава 17
органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору
управляющей организации для управления многоквартирным домом»
(ред. от 04.03.2015).
3. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня
проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников
помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и условиях договора управления.
4. Управляющая организация направляет проект (оферту) договора управления каждому собственнику. Собственники помещений
подписывают (акцептуют) договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.
5. Если иное не установлено договором управления, управляющая организация приступает к выполнению договора не позднее
чем через 30 дней со дня его подписания.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее
собрание собственников для решения вопроса о выборе нового
способа управления или сохранении ранее выбранного.
Управление непосредственно собственниками помещений в много-
квартирном доме. Выбор этого способа управления домом говорит о
том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.
Нетрудно предположить, что реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого
числа собственников помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможны при наличии достаточно малого числа собственников, имеющих общие интересы и
достаточное моральное стимулирование.
Преимущества данного способа управления (отсутствие необходимости нести управленческие расходы, упрощенный порядок
управления) особенно хорошо проявляются в сельской местности,
когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от 2 до 30 квартир.
Один из серьезнейших недостатков управления непосредственно собственниками — отсутствие права на получение бюджетных
средств для проведения капитального ремонта. Вероятнее всего, это
связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства (коллектив собственников не
Управление многоквартирными домами
453
может открыть расчетный счет на всех, а счет на одного из собственников не вызывает доверия), и ответственного лица, которое
могло бы отчитываться за расходование бюджетных средств (ответственны все, а значит, никто конкретно).
Несмотря на это, непосредственное управление может успешно
работать в условиях сельской местности, где небольшие дома возможно ремонтировать на средства собственников помещений.
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом
непосредственно собственниками принимается на общем собрании
собственников, которые голосуют большинством голосов от присутствующих. Затем решается вопрос о том, как будет организовываться такое управление. В любом случае все вопросы управления
домом решаются на общем собрании, однако практическая реализация решений и взаимодействие с третьими лицами могут осуществляться по-разному.
Варианты непосредственного управления многоквартирным
домом напрямую зависят от количества квартир в многоквартирном доме.
Так, в случае если в доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны
избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. При этом если в течение календарного
года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в
том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного
самоуправления или иных органах не осуществляется.
Число членов совета многоквартирного дома устанавливается на
общем собрании собственников помещений в многоквартирном
доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, число членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в
данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избира-
454
Глава 17
ется председатель совета многоквартирного дома, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного
дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в
многоквартирном доме.
Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
каждые два года, если иной срок не установлен решением общего
собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
Компетенция совета многоквартирного дома и председателя
данного совета определяется ст. 161.1 ЖК РФ.
В частности, совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собст-
венников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ
по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг,
а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном
доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и
ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном
доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов догово-
Управление многоквартирными домами
455
ров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.
В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке
проектов договоров указанное заключение представляется советом
данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством
предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких
помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего
имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
Полномочия председателя совета многоквартирного дома сле-
дующие:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме решения о заключении договора управления
многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном
управлении многоквартирным домом собственниками помещений в
данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий
договоров, указанных в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ и доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты указанных переговоров;
2) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ.
По договору управления многоквартирным домом приобретают
права и становятся обязанными все собственники помещений в
многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора,
а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме — копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или)
выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в
данном доме, от указанных лиц;
456
Глава 17
3) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
на основании доверенности, выданной собственниками помещений
в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных
услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и
(или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств;
4) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве
представителя собственников помещений в данном доме по делам,
связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
В иных случаях возможны следующие способы распределения
обязанностей, представления интересов между собственниками:
1) все обязанности по управлению домом распределяются между
всеми собственниками и выполняются ими на общественных началах и добровольной основе, в том числе и представительство в отношениях с третьими лицами;
2) решением общего собрания уполномочивается один из собственников на инициирование всех решений по управлению многоквартирным домом, в том числе с правом представлять интересы
собственников перед третьими лицами;
3) на основании решения общего собрания от имени собственников вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещения, но имеющее доверенность от всех или большинства собственников. Следует обратить внимание, что это лицо является не управляющим, поскольку все решения принимаются общим
собранием собственников помещений, а представителем интересов
собственников перед третьими лицами.
Для того чтобы уполномочить третье лицо (несобственника помещения) на представление интересов по вопросам управления
многоквартирным домом, необходимо:
наличие решения общего собрания собственников помещений о
наделении лица полномочиями действовать от их имени в
отношениях с третьими лицами;
Управление многоквартирными домами
457
доверенность, составленная в письменной форме, выданная
уполномоченному лицу всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.
При непосредственном управлении многоквартирным домом,
количество квартир в котором менее четырех, единственным îðãà-
ном управления может являться общее собрание собственников помещений в доме. На общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, предоставлением коммунальных услуг, распоряжением общей долевой собственностью в доме.
При непосредственном управлении многоквартирным домом,
количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать,
собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг
по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего
имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме
заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
При непосредственном управлении многоквартирным домом,
количество квартир в котором составляет более чем двенадцать,
собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг
и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники
помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники
помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от
общего числа голосов собственников помещений в данном доме,
выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров предоставления коммунальных услуг с каждым
собственником помещения в многоквартирном доме отдельно.
Здесь уже не действует правило о том, что стороной договора являются все или большинство собственников помещений.
Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются
каждым собственником помещения от своего имени. Однако в соответствии со ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору
энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для
бытового потребления, договор считается заключенным с момента
первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Таким образом, необходимости за-
458
Глава 17
ключения отдельного договора с каждым гражданином в письменной форме нет.
Собственники помещений в многоквартирном доме, управляющие домом непосредственно, вносят плату за коммунальные услуги
на основании и в соответствии с договорами, заключенными с лицами, предоставляющими коммунальные услуги. Размер платы рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной
власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Таким образом, непосредственное управление многоквартирным
домом — это деятельность собственников помещений, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по
содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества —
со всеми или с большинством собственников помещений в доме на
основании решения общего собрания. (Управление товариществом
собственников жилья рассмотрено в гл. 10.)
Управление управляющей организацией. Управляющая организация —
это коммерческая организация, которой по решению общего собрания собственников помещений могут быть переданы полномочия
по управлению общим имуществом многоквартирного дома, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и
предоставлению жилищно-коммунальных услуг.
Управляющие организации осуществляют свою деятельность в
соответствии с нормами ГК РФ и федеральных законов «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», «О производственных кооперативах», «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а
также на основании договоров управления многоквартирным домом.
Несмотря на то что ЖК РФ говорит только об управляющей организации, на практике управление домом в рамках данного способа может осуществляться и индивидуальным предпринимателем
(управляющим).
Юридические лица, специализирующиеся на управлении жилищным фондом, являются, как правило, самостоятельными хозяйствующими субъектами. Они имеют самостоятельный баланс, расчетные и иные счета в банке, печать, бланки, штампы и другие реквизиты юридических лиц.
Управление многоквартирными домами
459
Заказчиками услуг управляющей организации могут быть:
собственники помещений в многоквартирном доме (физиче-
ские и юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные
образования, в собственности которых находится часть помещений в доме);
ТСЖ, ЖК, ЖСК (объединения собственников);
РФ в лице органов государственной власти, субъекты РФ в
лице органов региональной власти, муниципальные образования в лице органов местного самоуправления, в собственности которых находятся все помещения в доме.
Выбор управляющей организации собственники помещений
многоквартирного дома могут производить:
на конкурсной основе;
по списку, подготовленному инициативной группой, т.е. без
конкурсного отбора.
Собственники помещений должны разработать и утвердить Положение о проведении конкурсного отбора (далее — Положение), в
котором закрепляются критерии для отбора организации. Все организации, подавшие заявки для участия в конкурсе, отбираются с
учетом критериев, указанных в Положении.
Если собственники не проводят конкурсного отбора, то выбор
управляющей организации осуществляется произвольно на усмотрение большинства собственников помещений. Сначала составляется
список управляющих организаций, затем на общем собрании озвучиваются преимущества и недостатки работы каждой из них, условия
заключения договора управления. Решением общего собрания осуществляется выбор управляющей организации, а затем начинается
договорная работа с ней (разработка проекта договора, утверждение
существенных условий договора и проекта договора), которая заканчивается подписанием договора управления между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений.
Если принятое решение не было реализовано или собственники
помещений до установленного законодательством срока не выбрали
способ управления многоквартирным домом, то органом местного
самоуправления проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном постановлением ¹ 75.
Если заказчиком услуг управляющей организации на управление домом выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК), то это не относится к
способу управления домом «управление управляющей организацией». В этом случае способ управления — управление домом ТСЖ
(ЖК, ЖСК).
460
Глава 17
Однако между ТСЖ и управляющей организацией также заключается договор управления. Хотя в этом случае его содержание может
быть более широким или более узким, чем указано в ст. 162 ЖК РФ.
Как уже указывалось, если государство или муниципалитет является собственником части помещений в многоквартирном доме, то они
выступают одним из множества собственников, действуя по общим
правилам выбора способа управления. Однако если все помещения
в многоквартирном доме принадлежат РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию, то здесь отчасти действуют иные правила.
Во-первых, способ управления уже предопределен законодательством — только управление управляющей организацией.
Во-вторых, выбор управляющей организации проводится на основании открытого конкурсного отбора, а если конкурс не состоялся, то без проведения такого конкурса.
Организаторами по проведению конкурса могут выступать:
органы государственной власти, органы региональной власти,
органы местного самоуправления;
стороннее лицо, привлеченное по договору органом государ-
ственной власти, органом региональной власти, органом местного самоуправления.
Порядок управления такими домами, где все помещения находятся в собственности государства или муниципалитета, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (если собственник РФ), органом государственной власти субъекта РФ
(если собственник субъект РФ) или органом местного самоуправления (если собственник муниципалитет).
Между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений заключается договор управления, который является основанием для оказания услуг по управлению многоквартирным домом.
Если выбор управляющей организации осуществлен общим собранием собственников помещений, то договор на управление заключается на условиях, указанных в решении этого общего собрания, оформленном протоколом.
Если выбор управляющей организации осуществлен на основании конкурсного отбора, то договор управления заключается на
условиях, изложенных в конкурсной документации.
С проектом договора управления собственников помещений
следует знакомить до собрания, на котором будут утверждены условия заключения договора управления.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]