Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Глава 14
Охрана жилищных отношений
14.1. Сохранение жилой площади
за временно отсутствующими гражданами
Конституционное право граждан Российской Федерации на жилище среди прочих правомочий предполагает также сохранение жи-
лой площади за временно отсутствующими гражданами на все время
отсутствия. В рамках жилищного законодательства не ограничива-
ется срок временного отсутствия, в течение которого лицо продолжает сохранять право на занимаемое им жилое помещение. В соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, коголибо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех
этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору
социального найма.
Так, в соответствии с ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть
выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования
жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным Жилищным кодексом, другими федеральными законами. Каждый гражданин согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ имеет
право на жилище, никто не может быть произвольно лишен занимаемого им жилья. Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина, в частности право пользования жилым
помещением, предоставленным по договору социального найма,
могут быть ограничены только федеральным законом и только в
той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Лишение права пользования жилым помещением вследствие длительного отсутствия никак не связано с приведенными
выше интересами государства, поэтому является неконституционным, следовательно, противоречащим закону, незаконным.
Важно отметить, что согласно ст. 71 Жилищного кодекса РФ в
случае временного отсутствия нанимателя либо членов его семьи
или всех этих лиц одновременно временно отсутствующие граждане
362
Глава 14
несут равные права и обязанности с теми нанимателями и членами
семьи, которые постоянно проживают в жилом помещении.
Наниматель имеет следующие права:
на вселение в занимаемое жилое помещение членов своей
семьи на постоянное проживание и временных жильцов на
временное проживание;
на расторжение договора найма жилого помещения, преиму-
щественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;
на обмен жилого помещения;
сдавать занимаемое жилое помещение в поднаем и др.
Обязанности нанимателя или членов его семьи, временно отсутствующих в жилом помещении, также сохраняются в неизменном
виде. Это обязанность:
использовать жилое помещение только в соответствии с его
целевым назначением;
сохранять и поддерживать в надлежащем состоянии занимае-
мое жилое помещение;
производить реконструкцию, переустройство, перепланиров-
ку, переоборудование жилого помещения лишь с согласия
наймодателя;
своевременно производить оплату за жилье и коммунальные
услуги и др.
В соответствии со ст. 81 Жилищного кодекса РФ наниматель,
имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм,
вправе с согласия других членов его семьи требовать предоставления ему жилого помещения с меньшей жилой площадью взамен
занимаемого. Однако данное правило не может применяться в том
случае, если наниматель остался проживать в занимаемом им ранее
жилом помещении, в котором по каким-либо причинам не проживают временно отсутствующие граждане. Жилая площадь, право
пользования которой сохраняется за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней, а, следовательно, не может быть
признана таковой в целях предоставления нанимателю жилого помещения меньшего размера.
На практике длительное отсутствие граждан в жилых помещениях государственного, муниципального, частного жилищных фондов делает невозможным для граждан, связанных с ними договором
найма жилого помещения, осуществление жилищных прав, в частности, права на приватизацию жилья, на перерасчет оплаты коммунальных платежей, а для граждан, являющихся собственниками
жилых помещений, — на отчуждение жилых помещений.
Охрана жилищных отношений
363
Как показывает судебная практика (85% изученных дел), наиболее часто с исками о признании граждан утратившими право на
жилое помещение обращаются супруги, расторгнувшие брак, когда
семейные отношения прекратились и один из супругов выехал из
спорного жилого помещения, а затем желает реализовать свои жилищные права, в частности право на обмен данного жилого помещения.
Рассматривая указанную выше категорию дел, суды в настоящее
время руководствуются правилами ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса,
согласно которым в случае выезда нанимателя и членов его семьи
на постоянное место жительства в другое место договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное
не предусмотрено федеральным законом. При этом суды удовлетворяют только те исковые заявления, по которым установлен не
факт отсутствия гражданина в спорном жилом помещении свыше
шести месяцев, а факт расторжения им договора найма жилого
помещения, если сам гражданин не подал заявления об исключении его из регистрации в спорном жилом помещении. При разрешении споров о расторжении договора найма жилого помещения ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное
место жительства в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в
другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта.
Зачастую иски о признании гражданина утратившим право на
жилое помещение в связи с расторжением договора найма и выездом на другое место жительства рассматриваются в отсутствие ответчика, поскольку именно отсутствие ответчика в жилом помещении и неизвестность места его пребывания являются причиной
предъявления таких исков, так как с такого гражданина невозможно взыскать расходы по оплате жилья и коммунальных услуг, невозможно произвести обмен жилого помещения либо его отчуждение. В этом случае суд рассматривает иск по последнему известному месту жительства ответчика, т.е. по месту нахождения спорного
жилого помещения. Однако если на такие решения, вынесенные в
отсутствие ответчика, подавались кассационные жалобы, они, как
правило, удовлетворялись и решения судов отменялись. В то же
время если суд приходил к выводу о том, что выезд ответчика не
был обусловлен желанием расторгнуть договор найма спорного жилого помещения, то в исках было отказано.
364
Глава 14
О разрешении споров, возникающих в связи с применением
ч. 3 ст. 83 ЖК РФ весьма подробно высказался Пленум Верховного
Суда РФ в постановлении от 2 июля 2009 г. ¹ 14 «О некоторых
вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»
данным им разъяснениям при временном отсутствии нанимателя
жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ). Если
отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель,
члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке
признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства
и расторжения тем самым договора социального найма.
При разрешении данных споров подлежат доказыванию следующие обстоятельства:
по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом
помещении;
носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный ха-
рактер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака)
или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и
т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой
населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.);
не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым по-
мещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о
добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым
помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав
и обязанностей по договору социального найма, иск о признании
его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
1
. В частности, согласно
1
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. ¹ 9.
Охрана жилищных отношений
365
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства
права пользования жилым помещением по договору социального
найма или права собственности на жилое помещение само по себе
не может являться основанием для признания отсутствия этого
гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку
согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.
Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
14.2. Переселение
на время капитального ремонта
Одной из непосредственных обязанностей наймодателя является
проведение капитального ремонта в случаях, когда это необходимо.
В соответствии со ст. 88 Жилищного кодекса РФ при производстве
капитального ремонта жилого дома государственного, муниципального жилищных фондов, когда ремонт не может быть произведен
без выселения проживающих в доме (жилом помещении) граждан,
наймодатель обязан предоставить нанимателю и постоянно проживающим с ним членам его семьи на время проведения капитального
ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договор
социального найма на ремонтируемое помещение. Жилое помещение предоставляется на время капитального ремонта по договору
найма в маневренном фонде.
В отношении жилых помещений в домах, находящихся в личной собственности граждан, на время капитального ремонта собственник дома, квартиры не обязан предоставлять нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение на время капитального ремонта взамен ранее занимаемого. Однако при предъявлении нанимателем либо наймодателем искового заявления о выселении в связи с капитальным ремонтом суд обязан установить следующие об-
стоятельства:
необходимость капитального ремонта жилого помещения
(äîìà);
реальную возможность наймодателя приступить к ремонту
жилого помещения;
366
Глава 14
период, в течение которого возможно выполнение намечен-
ного капитального ремонта.
Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого
ими жилого помещения в другое жилое помещение на время капитального ремонта и обратно (по окончании капитального ремонта)
в домах государственного и муниципального жилищных фондов
осуществляется за счет средств наймодателя (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).
Важно отметить, что при согласии нанимателя и проживающих
совместно с ним совершеннолетних членов его семьи на переселение в другое жилое помещение на время капитального ремонта договор социального найма жилого помещения, в котором осуществляется капитальный ремонт, не расторгается, а продолжает дейст-
вовать на прежних условиях (÷. 1 ñò. 88 ÆÊ ÐÔ).
Однако взамен предоставления другого жилого помещения на
время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их
согласия может быть предложено переехать на постоянное место
жительства и получить в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение (ч. 2 ст. 88 ЖК РФ). В этом случае договор найма ремонтируемого жилого помещения расторгается и заключается новый договор социального найма, предоставленного
благоустроенного жилого помещения. Однако существуют такие
случаи, когда наниматель и (или) постоянно проживающие с ним
совершеннолетние члены его семьи не дают согласия на переселение из занимаемого ими жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в другое жилое помещение на время капитального ремонта первого. В данной ситуации
наймодатель может воспользоваться правом на обращение в суд с
иском о принудительном выселении нанимателя и членов его семьи
из подлежащего капитальному ремонту жилого помещения (ч. 1
ст. 88 ЖК РФ).
При разрешении споров о выселении из занимаемого жилого
помещения на время капитального ремонта дома необходимо выяснять, находится ли предоставляемое другое жилое помещение в том
же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания вселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания обстоятельств, а также продолжительности
капитального ремонта. Кроме того, суд обязан установить факт необходимости капитального ремонта, занимаемого нанимателем и
членами его семьи жилого помещения. В целом же для данной категории дел характерно повышенное внимание суда к досудебной
подготовке дела с обязательным участием прокурора. При этом, как
показывает судебная практика, чаще всего в исках о выселении
граждан было отказано.
Охрана жилищных отношений
367
При предоставлении нанимателю другого жилого помещения,
взамен ремонтируемого применяются следующие правила жилищного законодательства (ч. 3 ст. 88 ЖК РФ).
1. В тех случаях, когда еще до начала капитального ремонта
очевидно, что жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его площадь увеличится, в результате чего занимаемое
жилое помещение существенно превысит социальную норму, другое
жилое помещение по договору социального найма должно быть
предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта (переоборудования). При этом, исходя из судебной практики, существенным признается такое увеличение занимаемого жилого помещения, когда жилая площадь увеличивается как минимум на половину
нормы жилой площади (ст. 50 ЖК РФ). При угрозе существенного
увеличения жилого помещения либо его утрате другое благоустроенное жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляется по требованию самого
наймодателя.
2. В тех случаях, когда еще до начала капитального ремонта
очевидно, что площадь ремонтируемого жилого помещения существенно уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в
предоставлении другого жилого помещения, нанимателю и членам
его семьи еще до начала капитального ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. При этом
существенным признается любое уменьшение площади жилого помещения, в том числе уменьшение количества окон, площади подсобных помещений. Предоставление другого благоустроенного жилого помещения в домах государственного или муниципального
жилищного фонда осуществляется по требованию самого нанимателя. Следует отметить, что наниматель и проживающие совместно
с ним члены его семьи после проведения капитального ремонта
вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в
результате капитального ремонта или переоборудования уменьшилась (ч. 4 ст. 88 ЖК РФ).
Наконец следует отметить, что предоставление другого благоустроенного жилого помещения оформляется путем заключения нового договора социального найма жилого помещения и влечет ïðå-
кращение договора найма ремонтируемого жилого помещения, ранее занимаемого нанимателем и членами его семьи.
368
Глава 14
14.3. Принудительный обмен
По общему правилу, в соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального
найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, включая
временно отсутствующих, вправе произвести обмен занимаемого им
жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов
его семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в
другом населенном пункте. Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных
фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда
или уполномоченного собственником лица (органа власти) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи
передать права и обязанности по договору найма или аренды этого
жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).
Вместе с тем согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ в том случае, если между членами семьи нанимателя и самим нанимателем
или между самими членами семьи нанимателя не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения, то любой из приведенных
субъектов вправе обратиться в суд с требованием о принудительном
обмене жилого помещения.
Обмен жилых помещений оформляется в установленном законом порядке. Любые административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением тех, которые предусмотрены законодательством. В рамках Жилищного кодекса
предусмотрены подробные правила процедуры оформления обмена жилого помещения, а также случаи недопустимости обмена
жилого помещения. Соглашение об обмене жилого помещения
вступает в силу с момента заключения соответствующих договоров, принудительный обмен осуществляется на основании судебного решения. Обмен жилого помещения не допускается в сле-
дующих случаях (ñò. 73 ÆÊ ÐÔ):
1) к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения в судебном порядке;
Охрана жилищных отношений
369
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) жилое помещение является непригодным для проживания,
подлежит сносу или переоборудованию для использования в других
целях;
4) принято решение о капитальном ремонте соответствующего
жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых
помещений в этом доме;
5) в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний,
при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.
Обмен, произведенный с нарушением вышеуказанных требований, может быть признан судом недействительным (ст. 75 ЖК РФ).
Кроме того, обмен жилыми помещениями признается недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. В случае признания обмена недействительным стороны подлежат выселению в
ранее занимаемые жилые помещения. Когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных
действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой
стороне убытки, возникшие вследствие обмена (ч. 3 ст. 75 ЖК РФ,
ч. 2 ст. 179 ГК РФ).
Контрольные вопросы
1. Каковы случаи сохранения жилой площади за временно отсутст-
вующими гражданами?
2. Какие обстоятельства устанавливаются судом при выселении
граждан в связи с необходимостью проведения капитального ремонта?
3. Каков порядок предоставления нанимателю другого жилого по-
мещения взамен ремонтируемого?
4. Какие требования предъявляются к обмену жилых помещений?
5. Каковы основания для проведения принудительного обмена?
370
Приложение
ОБРАЗЦЫ ИСКОВЫХ ЗАЯВЛЕНИЙ
 ¹-ский городской суд
ИСТЕЦ: Власов Игорь Петрович,
ïðîæ.: ã. N, ул. Вавилова, ä. 15, êîðï. 3, êâ. 67.
ОТВЕТЧИКИ: Власова Анна Семеновна,
Власов Николай Степанович,
Власова Ирина Анатольевна,
ïðîæ.: ã. N, ул. Речная, ä. 10, êîðï. 1, êâ. 20.
ТРЕТЬИ ЛИЦА: Гурьев Семен Семенович,
Гурьева Надежда Игоревна,
ïðîæ.: ã. N, ул. Радищева, ä. 6, êîðï. 2, êâ. 80.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о принудительном обмене жилого помещения
С мая 1996 г., на основании ордера ¹ 075216, выданного 10 апреля 2015 г. Ленинским РИК г. N, я и ответчики проживаем в квартире по адресу: г. N, ул. Речная, д. 10, корп. 1, кв. 20, состоящей из
четырех изолированных комнат жилой площадью 57 м2 (13,2 + 13,1 +
+ 17,1 + 13,6). Общая площадь квартиры — 85,9 м2.
Квартира расположена на пятом этаже кирпичного дома, имеет горячее и холодное водоснабжение, мусоропровод, лифт, две
лоджии, центральное отопление, кухню размером 11,2 м2, санузел
совмещенный.
На данной площади проживают четыре человека, включая
истца: (далее следует перечислить граждан, проживающих в этой
квартире).
В период проживания в квартире сложился следующий порядок пользования жилыми помещениями: (указать, кто и какую
комнату занимает).
Совместное проживание с ответчиками в одной квартире невозможно, поскольку между нами возникают конфликты, а также
трудности в пользовании санузлом и газовой плитой на кухне. Холодильник у нас стоит в комнате, питаемся мы также в комнате.
Вся эта нервозная обстановка сказывается на состоянии здоровья
моих детей.
Мною ответчикам в качестве варианта обмена предложена
квартира по адресу: г. N., пер. Широкий, д. 15, корп. 4, кв. 66, где
проживают третьи лица, состоящая из трех комнат жилой площадью 37,8 м2 (смежно-изолированные комнаты по 18,9 и 11,3 м2 и
изолированная комната 7,6 м2); общая площадь составляет 54,7 м2.
Глава 14
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]