Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Изменение жилищных отношений
321
Если соблюдение приведенных условий невозможно, член
ЖСК, ЖК, имеющий право на пай и требующий раздела жилого
помещения в домах жилищно-строительного и жилищного кооператива, должен подать в суд. Все споры о разделе жилого помещения в домах кооперативов разрешаются исключительно в судебном
порядке (÷. 2 ñò. 127 ÆÊ ÐÔ).
Одним из оснований изменения жилищных отношений является изменение договора социального найма жилого помещения по
требованию нанимателей этого жилого помещения при их намере-
нии объединиться в одну семью. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 82 Жилищного кодекса граждане, проживающие в одной квартире и
пользующиеся в ней изолированными жилыми помещениями по
различным договорам найма, в случае объединения в одну семью
вправе требовать заключения с кем-либо из нанимателей одного
(общего) договора социального найма на все занимаемые в квартире жилые помещения.
11.3. Замена нанимателя жилого помещения
или члена кооператива. Отказ пользователя
от части жилого помещения
Замена нанимателя жилого помещения в домах социального использования либо члена жилищно-строительного и жилищного
кооперативов возможна в двух случаях.
В первом случае производится изменение субъектного состава
жилищных отношений (например, в связи со смертью нанимателя
и др.). Так, в соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя
и остальных членов семьи, постоянно проживающих в жилом помещении, требовать от наймодателя признания его нанимателем
того же жилого помещения по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право
принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего нанимателя. Важно отметить, что при
признании совершеннолетнего члена семьи первоначального нанимателя новым нанимателем заключения нового договора найма жилого помещения не требуется, производится лишь изменение ранее
заключенного договора социального найма.
В подтверждение сказанного согласно ч. 2 ст. 672 ГК РФ по
требованию нанимателя и совершеннолетних членов его семьи договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального
322
Глава 11
использования может быть заключен с одним из членов семьи нанимателя. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого
помещения договор заключается с одним из членов его семьи, проживающих в том же жилом помещении.
В договоре коммерческого найма жилого помещения в случае
смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор
коммерческого найма продолжает действовать на прежних условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем. Однако для этого необходимо
достижение общего согласия между всеми остальными нанимателями. Если же такое согласие не было достигнуто, тогда все граждане,
постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями данного жилого помещения (ч. 2 ст. 686 ГК РФ).
Все споры, связанные с признанием совершеннолетнего члена
семьи нанимателем взамен первоначального нанимателя, разрешаются в судебном порядке.
Во втором случае не производится изменения субъектного состава жилищных правоотношений, т.е. все лица, проживавшие ранее в
жилом помещении, продолжают там проживать. Однако в данной
ситуации происходит замена статуса «член семьи нанимателя» на
статус «наниматель» (например, ранее нанимателем был отец, а совершеннолетним членом семьи — его дочь; позже нанимателем становится дочь, а совершеннолетним членом семьи — отец). В договоре коммерческого найма жилого помещения в соответствии с п. 1 ст.
686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно
с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
Отказ пользователя от части жилого помещения влечет изменение жилищных отношений ввиду изменения предмета договора найма
жилого помещения. Так, в соответствии со ст. 81 Жилищного кодекса
наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия постоянно проживающих с ним
членов его семьи требовать от наймодателя предоставления ему в
установленном законом порядке изолированного жилого помещения
меньшего размера взамен ранее занимаемого жилого помещения.
Органы местного самоуправления, а также предприятия, организации, учреждения (в зависимости от принадлежности жилого
помещения), выступающие в роли наймодателей, обязаны по первому обращению граждан о замене жилого помещения с площадью
жилья, превышающей социальную норму, на другое изолированное
и благоустроенное жилое помещение в пределах социальной нормы
Изменение жилищных отношений
323
площади жилья предоставить запрашиваемое жилое помещение
взамен занимаемого. При этом с момента подачи заявления о замене жилого помещения до его фактической и юридической замены
граждане вправе производить оплату за жилье и коммунальные услуги в пределах социальной нормы жилой площади.
11.4. Перевод жилого помещения
на другой правовой режим
Перевод жилого помещения на другой правовой режим как основание
изменения жилищных отношений связан с качественным изменением
предмета жилищных отношений. В целях рассмотрения данного основания изменения жилищных отношений необходимо обратиться к
следующим нормативным положениям жилищного законодательства.
Так, в соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса РФ государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного
фонда независимо от его формы собственности, а также за соответствием жилых помещений установленным требованиям, прием и
учет уведомлений о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирных осуществляются уполномоченными
органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации
в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
При этом выявленные в ходе обследования непригодные для
дальнейшего проживания жилые дома и жилые помещения должны
быть переоборудованы для использования в целях, не связанных с
проживанием, либо подлежат сносу.
Согласно ст. 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если у такого помещения не имеется отдельного входа или отсутствует возможность оборудовать такой вход, а также если такое помещение является частью
квартиры или оно обременено правами каких-либо лиц. Перевод
квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда такая квартира расположена на первом
этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения,
расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в
нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если оно имеет износ
более 50% или обременено правами каких-либо лиц.
Изменение правового режима жилого помещения может быть
связано не только с такими характеристиками, как жилое или не-
324
Глава 11
жилое, но и с изменением субъекта права собственности на жилое
помещение. Однако в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права
собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение
не влечет расторжения либо изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем
на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (в этом проявляются противоречия норм Гражданского и Жилищного кодексов).
При переходе государственных или муниципальных предприятий,
учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации
жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении
предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть
передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного
самоуправления в установленном законом порядке с сохранением
всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию
жилого помещения. При ликвидации общественных объединений и
отсутствии их правопреемников жилищный фонд, находившийся в
их собственности, передается в муниципальную собственность района, города или входящих в них административно-территориальных
образований с сохранением всех жилищных прав граждан и предоставлением права последующей приватизации жилых помещений.
Граждане, которые имеют на праве частной собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (изолированность, благоустроенность, соответствие норме
жилой площади в расчете на одного человека), вправе переоформить данные жилые строения в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством. Граждане имеют право на улучшение своих жилищных условий путем приобретения в собственность
жилых помещений в домах государственного и муниципального
жилищных фондов. Фактически здесь совершается сделка куплипродажи жилого помещения, так как законодатель оговаривает, что
данное приобретение осуществляется за плату.
Кроме того, граждане, проживающие в жилых помещениях в домах государственного и муниципального жилищных фондов, имеют
право на приватизацию занимаемого ими жилого помещения (один
раз в течение жизни каждый гражданин может произвести приватизацию жилого помещения на безвозмездной основе, все остальные
жилые помещения будут приватизироваться им за плату). При этом
Изменение жилищных отношений
325
под приватизацией понимается переход жилого помещения из режима государственной (муниципальной) собственности в режим частной собственности граждан. Жилое помещение может быть приватизировано гражданами в индивидуальную собственность, в общую
долевую собственность, в общую совместную собственность супругов
(ранее до утверждения постановления Пленума Верховного Суда
также допускалось приобретение путем приватизации в общую совместную собственность жилых помещений членами крестьянского
фермерского хозяйства, дачных некоммерческих кооперативов).
При приватизации жилых помещений действует принцип добро-
вольности, согласно которому никого нельзя заставить стать собственником жилого помещения. При этом приватизация жилого помещения производится с согласия всех совместно проживающих
совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также членов семьи
нанимателя, достигших возраста 14 лет. Если в жилом помещении
проживают малолетние граждане (в возрасте до 14 лет), для оформления приватизации жилого помещения необходимо получение согласия органа опеки и попечительства.
Кроме того, действует принцип бесплатности приватизации. Следствием этого принципа является однократность приватизации жилого
помещения на бесплатной основе. Из этого следует, что гражданин
вправе приобрести занимаемое им жилое помещение в собственность
путем приватизации любое количество раз, но только первая приватизация будет бесплатной. Однако данное правило не применяется
по отношению к тем гражданам, которые участвовали в приватизации жилого помещения, будучи несовершеннолетними. По достижении совершеннолетия за такими гражданами сохраняется право однократной бесплатной приватизации занимаемого жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
Контрольные вопросы
1. В каких случаях осуществляются изменение, расторжение и пре-
кращение договора социального найма?
2. Каковы основания для заселения в жилое помещение?
3. Каков порядок выбытия из жилого помещения?
4. Расскажите о разделе жилого помещения и объединении пользо-
вателей жилого помещения в одну семью как основании для изменения жилищных отношений.
5. В чем состоят требования, предъявляемые к перепланировке жи-
лого помещения?
6. Каковы основания перевода жилого помещения в другой право-
вой режим?
Глава 12
Переустройство и перепланировка
жилого помещения
12.1. Понятие и виды переустройства
и перепланировки
Впервые в Жилищном кодексе Российской Федерации предусмотрена глава, посвященная регламентации переустройства и перепланировки жилого помещения (гл. 4). В Жилищном кодексе
РСФСР 1983 г. данному вопросу была посвящена ст. 84 «Переустройство и перепланировка жилого помещения» в гл. 2 «Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда», определявшая самые общие правила совершения указанных действий.
Данные отношения регулируются ст. 25—29 Жилищного кодекса РФ и осуществляются в значительной степени иначе, чем было
ранее. Кодекс 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84),
определявшую самые общие правила совершения указанных действий. Так, в соответствии со ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировку жилого помещения и подсобных помещений можно
было производить только в целях повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
К достоинствам нового Кодекса можно отнести то, что теперь
основные отношения по переустройству и перепланировке помещений регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать
единообразному применению установленных правил и процедур.
С 1 марта 2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений стали относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. До
введения в действие Кодекса в субъектах Российской Федерации
было принято немало правовых актов, регулирующих указанные
отношения.
Переустройство и перепланировка жилого помещения
327
Обратим внимание на то, что новый Жилищный кодекс не
упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этому, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений, при этом вместо понятия «подсобное помещение» Кодекс в
данном случае оперирует понятием «помещение вспомогательного
использования».
Важным является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и
«перепланировка» жилых помещений.
В ст. 25 Жилищного кодекса РФ определены юридические понятия переустройства и перепланировки жилых помещений. Ïåðå-
устройство жилого помещения представляет собой установку, замену
или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, что требует внесения изменения
в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого
помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Любые из перечисленных действий, не требующие изменений в техническом паспорте, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.
В ч. 5 ст. 19 Жилищного кодекса содержится определение технического паспорта жилого помещения. Под ним закон понимает
документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых
помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (например, санитарным, техническим и т.д.).
С 1 марта 2005 г. часть актов субъектов Российской Федерации
в части регулирования вопроса переустройства и перепланировки
утратили свою силу. Например, признан утратившим силу Закон г.
Москвы от 29 сентября 1999 г. ¹ 37 «О порядке переустройства
помещений в жилых домах на территории города Москвы».
27 сентября 2003 г. Госстрой России постановлением ¹ 170
принял новые «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Правила были зарегистрированы Министерством
юстиции и вступили в силу 15 октября 2003 г. ¹ 5176.
В них установлены правила эксплуатации и обеспечения сохранности жилищного фонда, порядок его обслуживания, ремонта
и технической инвентаризации, а также проведения капитального
ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, касающиеся не столько жильцов, сколько обслуживающих
организаций. (Гражданам полезно ознакомиться с ними в первую
328
Глава 12
очередь для того, чтобы знать, что и в какой срок они вправе требовать от организаций, обслуживающих их жилье.)
Для обслуживающих организаций приведен рекомендуемый
перечень работ по содержанию и благоустройству жилых домов
(квартир, лестничных клеток, чердаков, подвалов, технических
подполий) и придомовой территории и примерный — по текущему ремонту.
Особое внимание уделено подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации. Так, подготовка к зимнему сезону каждого
жилого дома, котельных, тепловых пунктов и узлов (в том числе
проведение пробных топок центрального отопления) должна быть
завершена в северных и восточных районах до 1 сентября, в центральных — до 15 сентября, в южных — до 1 октября.
Приведены предельные сроки устранения неисправностей при
выполнении внепланового текущего ремонта отдельных частей жилых домов и оборудования.
За гражданами закреплены обязанности (в соответствии с данными Правилами и в соответствии со ст. 4 Федерального закона
от 6 мая 2003 г. ¹ 52-ФЗ (ред. от 28 ноября 2015 г.) «О внесении
изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и другие законодательные
акты Российской Федерации в части совершенствования системы
оплаты жилья и коммунальных услуг.
1) использовать жилые и подсобные помещения и оборудование
без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан;
2) бережно относиться к жилищному фонду и прилегающим зе-
мельным участкам;
3) выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования, предусмотренные законодательством;
4) своевременно оплачивать жилье, коммунальные услуги, выплачивать жилищные кредиты.
Особое внимание в новых Правилах уделено пользованию водопроводом и канализацией. Согласно им жильцы обязаны следить за
чистотой и исправностью сантехнического оборудования, не допускать непроизводственного расхода водопроводной воды, постоянного протока при водопользовании, утечек через водоразборную арматуру, а в случае неисправности систем водопровода и канализации
немедленно сообщать об этом эксплуатационному персоналу.
Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах (независимо от принадлежности) может быть произведено
только после получения соответствующих разрешений в установленном законом порядке.
Переустройство и перепланировка жилого помещения
Переоборудование жилых помещений может включать в себя
следующие мероприятия:
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или ку-
хонных очагов;
перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
устройство вновь и переоборудование существующих туале-
тов, ванных комнат;
прокладку новых или замену существующих подводящих и
отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств
для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин
повышенной мощности и других сантехнических и бытовых
приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать в себя
следующие мероприятия:
перенос и разборку перегородок, перенос и устройство двер-
ных проемов;
разукрупнение и укрупнение многокомнатных квартир;
устройство дополнительных кухонь и санузлов, ликвидация
темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые
помещения;
расширение жилой площади за счет вспомогательных поме-
щений;
устройство или переоборудование существующих тамбуров.
При переустройстве помещений не допускаются:
переоборудование и перепланирование помещений, ведущие
к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие
доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации
и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;
установка или переустройство перегородок, если в результате
образуется комната без естественного освещения или без
приборов отопления;
перепланировка, в результате которой образуется комната
площадью менее 9 м
увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
переоборудование и перепланировка без согласия всех заин-
тересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
2
или шириной менее 2,25 м;
329
330
Глава 12
переоборудование и перепланировка помещений, состоящих
на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; строений,
предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое
переоборудование необходимо для обеспечения безопасности
проживания;
перепланировка смежных помещений без предварительного
внесения поправок в паспорт домовладения на основании
решения межведомственной комиссии.
Наниматель, который допустил самовольное переустройство
жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и
лоджий, установку либо переустановку дополнительного санитарнотехнического и иного оборудования, обязан привести данное жилое
или подсобное помещение в первоначальное состояние. При этом аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций
или элементов инженерного оборудования, которые вызваны несоблюдением нанимателем установленного порядка переоборудования
или перепланировки, устраняются обсуживающей жилой дом организацией, но за счет собственных средств нанимателя.
12.2. Основания проведения переустройства
и перепланировки
Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого
им решения (ст. 26 ЖК РФ). Перечень документов, изложенный в
ч. 2 этой статьи, является исчерпывающим. Органы государственной власти Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления не вправе требовать никакие иные документы.
В противном случае их действия могут быть обжалованы в суд как
неправомерные.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения собственник данного помещения или уполномоченное
им лицо (далее — заявитель) в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установ-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]