Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Ипотека (залог недвижимости)
291
ные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений (ст. 72 ЖК РФ);
запрет на обмен жилыми помещениями между нанимателями
данных помещений по договорам социального найма (ст. 73
ЖК РФ);
признание обмена жилыми помещениями, предоставленными
по договорам социального найма, недействительным (ст. 75
ЖК РФ);
возмещение убытков, возникших вследствие незаконного об-
ìåíà (÷. 3 ñò. 75 ÆÊ ÐÔ);
расторжение договора поднайма жилого помещения и высе-
ление поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан (ст. 80 ЖК РФ);
выселение без предоставления другого жилого помещения
(ñò. ñò. 79, 80, 91, 103, 133 ÆÊ ÐÔ);
расторжение договора социального найма жилого помещения,
найма жилого помещения в одностороннем порядке (ст. ст.
83, 91 ЖК РФ);
и многие другие.
Все меры ответственности можно поделить на:
1) меры, ограничивающие и/или лишающие жилищных прав;
2) меры, обеспечивающие государственные или муниципальные
интересы; интересы собственника, наймодателя, нанимателя, а
также иных лиц;
3) меры, обеспечивающие сохранность и поддержание жилого
помещения в состоянии, пригодном для использования по назначению;
4) èíûå ìåðû.
Градостроительным законодательством предусмотрена админи-
стративная ответственность за ряд правонарушений, выразив-
шихся в строительстве объектов недвижимости без разрешения на
строительство (самовольная постройка), нарушении разрешенного
использования земельных участков и иных объектов недвижимости,
нарушении установленного порядка выполнения инженерных изысканий для осуществления градостроительной деятельности и порядка разработки и утверждения проектной документации, недопущении должностных лиц архитектуры и градостроительства на объекты недвижимости, находящиеся в стадии строительства, реконструкции или ремонта, и некоторые др.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена
ответственность лиц, виновных в невнесении платы за жилое помещение за шесть месяцев (ст. 687 ГК РФ). Эта санкция применяется за нарушение обязанности, предусмотренной договором найма.
292
Глава 9
Èç âñåõ ìåð гражданско-правовой ответственности, важнейшей
мерой является возмещение вреда, причиненного жилищному фонду. Предприятия, учреждения, организации, а также граждане, причинившие ущерб жилым домам, жилым помещениям, инженерному
оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям
на прилегающих к домам участках, обязаны возместить причиненный
ущерб. Так, в судах часто рассматриваются споры о возмещении
ущерба, причиненного по вине соседей истцов вследствие затопления квартир, неосторожного обращения с огнем и т.д.
Ущерб, причиненный указанным выше объектам, возмещается
по общим правилам, предусмотренным соответствующими нормами
гражданского права. Возмещение ущерба может состоять в исправлении поврежденного объекта, например в ремонте двери, крыши и
т.п., либо в полном возмещении причиненных убытков или иными
средствами (гл. 59 ГК РФ).
Определение Санкт-Петербургского
городского суда от 30.08.2012 ¹33-
11926/2012
Частично удовлетворяя заявление,
суд взыскал с ответчика в пользу
истца сумму материального ущерба,
причиненного в результате протечек
в квартиру истца с кровли жилого
дома. Как указал суд, в силу положений п. 1 ст. 14 Закона РФ «О защите
прав потребителей» потребитель
вправе потребовать от исполнителя
полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками
оказанной услуги, которые подлежат
возмещению в сроки, установленные
для удовлетворения соответствующих
требований потребителя. Тот факт,
что в занимаемую истцом комнату
происходили неоднократные протечки с кровли жилого дома, свидетельствует о ненадлежащем исполнении
ответчиком своих обязанностей по
содержанию жилищного фонда, на
ответчика возложена ответственность
по возмещению материального ущерба, причиненного истцу в результате
повреждения принадлежащего ему
имущества.
В соответствии со ст. 15
Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право
которого нарушено, может
требовать возмещения причиненных ему убытков. Ответственность в виде возмещения
лищному фонду, наступает в
следующих случаях:
1) противоправного пове-
дения причинителя вреда;
2) наличия убытков (ущерба);
3) наличия причинно-следственной связи между поведением виновного и наступившим ущербом;
4) наличия вины в действиях причинителя вреда, а
если вред причинен источником повышенной опасности —
независимо от вины причинителя.
Ипотека (залог недвижимости)
Контрольные вопросы
1. Каковы основные категории договора об ипотеке (залоге недви-
жимости) квартиры (жилого дома)?
2. В чем состоит содержание права пользования жилым помещени-
ем, предоставленным по завещательному отказу?
3. Охарактеризуйте предмет договора об ипотеке и функции за-
кладной по договору.
4. Какие права и обязанности имеет залогодатель по условиям до-
говора об ипотеке?
5. Как обеспечены права залогодержателя по договору об ипотеке?
6. Дайте дефиниции участника накопительно-ипотечной системы и
перечислите их.
7. Каковы виды юридической ответственности, возникающей за
нарушение договорных обязательств и нарушение норм жилищного законодательства?
8. При каких условиях молодые семьи могут быть участниками
подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей»?
293
Глава 10
Товарищество
собственников жилья
10.1. Создание и деятельность
товарищества собственников жилья
Товариществом собственников жилья (ÒÑÆ) признается вид то-
вариществ собственников недвижимости, представляющий собой
объединение собственников помещений в многоквартирном доме
для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч.2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов,
обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких
многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности
по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся
в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных
домах или данными жилыми домами, а также для осуществления
иной деятельности, направленной на достижение целей управления
многоквартирными домами либо на совместное использование
имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Таким образом, ТСЖ — это основанная на членстве некоммерческая организация, добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления,
обеспечения эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения комплексом
недвижимого имущества (общим имуществом).
ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его
Товарищество собственников жилья
295
уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано.
ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не
предусмотрено уставом товарищества.
Для управления многоквартирным домом может быть создано
только одно ТСЖ. Основанием для управления многоквартирным
домом ТСЖ является решение общего собрания о выборе соответствующего способа управления (управление ТСЖ), которое принимается большинством голосов от числа голосов собственников,
принявших участие в общем собрании или в заочном голосовании.
Поэтому на общем собрании по созданию товарищества необходимо также принять решение о выборе соответствующего способа
управления.
ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей
записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа
2001 г. ¹ 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических
лиц и индивидуальных предпринимателей» с особенностями, предусмотренными ЖК РФ.
Так, например, в силу ч. 5 ст. 136 ЖК РФ при государственной
регистрации товарищества собственников жилья представляются
протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества
и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения
о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья может быть создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных
домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном
реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения,
другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных
домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями,
установленными Правительством Российской Федерации. Решения
о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании
правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе
296
Глава 10
собственника помещений в одном из данных домов) полномочием
заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных
уставом товарищества, также об избрании председателя правления
товарищества принимаются на общих собраниях собственников
помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников
помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления
указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в
сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищнокоммунального хозяйства;
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых
домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на
земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах
которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению
всех собственников данных домов. Решения об избрании правления
товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в
органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества,
также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
С момента создания ТСЖ оно может иметь гражданские права,
соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо, оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим
наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, в том
числе по оплате членами ТСЖ обязательных платежей за услуги и
работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, те-
Товарищество собственников жилья
297
кущему и капитальному ремонту общего имущества, а также за
коммунальные услуги. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам
товарищества.
Решение о создании ТСЖ и утверждении его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо путем проведения заочного голосования в порядке,
предусмотренном ст. 47 и 48 ЖК РФ.
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании ТСЖ
и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за
принятие таких решений.
Решение общего собрания собственников помещений о ТСЖ и
принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме,
обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Следовательно, число членов ТСЖ, создавших товарищество,
должно превышать 50% голосов общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае,
если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном
доме (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).
Статья 140 ЖК РФ предусматривает возможность реорганизации
ТСЖ, которая осуществляется в общем порядке, установленном
гражданским законодательством.
При реорганизации юридического лица в форме присоединения
к нему другого юридического лица новое юридическое лицо не создается. Завершение реорганизации обоих юридических лиц определяется моментом внесения органом государственной регистрации в
Единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.
Реорганизация связана с переходом прав и обязанностей реорганизуемого ТСЖ к существующим (при присоединении) или вновь
возникающим (в остальных случаях) юридическим лицам в порядке
универсального правопреемства (ст. 129, 387 ГК РФ). Вопросы правопреемства в отношении обязанности по уплате налогов и сборов
регулируются ст. 50 НК РФ.
Для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и
бухгалтерской отчетности при реорганизации юридические лица
обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в
298
Глава 10
ходе которой проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка.
Ликвидация ТСЖ осуществляется также в общем порядке, уста-
новленном гражданским законодательством.
Для представления и защиты общих интересов при управлении
многоквартирными домами два и более товарищества собственников жилья по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья. Управление
таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о некоммерческих организациях.
ЖК РФ устанавливает права товарищества в пределах, в которых оно может осуществлять свою уставную деятельность.
ÒÑÆ вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт
общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
ТСЖ при заключении данных договоров представляет законные интересы не только членов товарищества, но и собственников,
не являющихся членами товарищества (ч. 8 ст. 138 ЖК РФ). По
договору управления (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ) товарищество хотя и выступает стороной договора, но услуги и работы по содержанию и
ремонту общего имущества, а также коммунальные услуги предоставляются управляющей организацией непосредственно собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Оплата собственниками помещений предоставляемых им услуг
и работ осуществляется в порядке, определяемом правлением ТСЖ.
ЖК РФ не предоставляет права ТСЖ выступать в качестве потребителя услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, а также потребителем (абонентом) коммунальных услуг. Законодательно исключается возможность участия ТСЖ в качестве перепродавца жилищных и коммунальных услуг;
2) определять смету доходов и расходов ТСЖ на год (финансовый план), в том числе необходимые расходы на содержание и
ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на
капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома,
специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов
на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого соб-
Товарищество собственников жилья
299
ственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с
его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства
лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
В случаях, если это не нарушает права и законные интересы
собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество
собственников жилья вправе:
предоставлять в пользование или ограниченное пользование
часть общего имущества в многоквартирном доме;
в соответствии с требованиями законодательства в установ-
ленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего
имущества в многоквартирном доме;
получать в пользование либо получать или приобретать в об-
щую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме земельные участки для осуществления
жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных
построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с требованиями законодательст-
ва от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и за-
дачам товарищества действия.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах
товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и
взносов. ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения
собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств
по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих
расходов.
Однако наличие в законе таких прав еще не означает факта их
использования в хозяйственной деятельности юридическим лицом.
300
Глава 10
Для того чтобы права ТСЖ, предусмотренные жилищным законодательством, были реализованы в его практической деятельности,
необходимо:
внести предусмотренные ЖК РФ права ТСЖ в устав такого
товарищества;
включить виды деятельности, вытекающие из данных прав, в
перечни вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ либо к компетенции правления такого товарищества (что должно быть отражено в уставе);
закрепить в уставе правомочность решений общего собрания
или правления по внесенным вопросам. Члены ТСЖ на общем
собрании товарищества могут принять решение о том, ÷òî
управление многоквартирным домом будет осуществлять
управляющая организация. Также общее собрание членов товарищества может принять решение о содержании и ремонте
общего имущества в многоквартирном доме в рамках уставной деятельности. Законодательство не запрещает часть
функций по управлению общим имуществом в многоквартирном доме передать иной организации. При передаче части
полномочий следует учитывать, что в многоквартирном доме
может существовать только одна управляющая организация.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21 ноября
1996 г. ¹ 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» руководители организаций в зависимости от объема учетной работы могут:
а) учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение, возглавляемое главным бухгалтером;
б) ввести в штат должность бухгалтера;
в) передать на договорных началах ведение бухгалтерского учета
централизованной бухгалтерии, специализированной организации
или бухгалтеру-специалисту;
г) вести бухгалтерский учет лично.
ТСЖ обязано:
1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, поло-
жений других федеральных законов, иных нормативных правовых
актов, а также устава товарищества;
2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке,
установленном разделом VIII ЖК РФ;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством,
обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состоя-
ние общего имущества в многоквартирном доме.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]