Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Товарищество собственников жилья
311
ставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в
том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное
управление таким домом, в
случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть
размещены указанными собственниками в системе в
порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим
функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в
сфере жилищно-коммунального
хозяйства.
На основании решения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих
непосредственное управление
таким домом, от имени собственников помещений в таком
доме в отношениях с третьими
лицами вправе действовать
один из собственников поме-
Постановление Арбитражного суда
Поволжского округа от 26.12.2014 ¹
Ô06-18701/2013
ïî äåëó ¹À72-5625/2014
Суд пришел к выводу, что суды двух
инстанций правомерно отказали товариществу собственников жилья в
удовлетворении требования о признании недействительным предписания уполномоченного органа, которым на товарищество была возложена
обязанность внести изменения в устав товарищества, поскольку в ходе
проведенной уполномоченным органом по обращению граждан внеплановой документарной проверки было
средствах товарищества не соответствовало жилищному законодательству.
Согласно указанному положению
средства товарищества собственников
жилья состояли из обязательных платежей, вступительных и иных взносов
членов товарищества и собственников помещений, не являвшихся членами ТСЖ, что не соответствовало
требованиям ст. 151 ЖК РФ, согласно п. 1 ч. 2 которой средства товарищества собственников жилья состоят
из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества и прочих поступлений. В ч. 6
ст. 155 ЖК РФ установлено, что не
являющиеся членами товарищества
собственников жилья собственники
помещений вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в
многоквартирном доме и плату за
коммунальные услуги в соответствии
с договорами, заключенными с товариществом.
312
Глава 10
щений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми
или большинством собственников помещений в таком доме.
Контрольные вопросы
1. Что такое товарищество собственников жилья?
2. Каков порядок создания и государственной регистрации товари-
щества собственников жилья?
3. Назовите права и обязанности товарищества собственников жилья.
4. Как организованы членство, управление и контроль в товарище-
стве собственников жилья?
5. Что входит в средства, имущество и хозяйственную деятельность
товарищества собственников жилья?
6. Каков порядок реорганизации и ликвидации товарищества соб-
ственников жилья?
Глава 11
Изменение жилищных отношений
Изменение жилищных отношений является результатом изменения договора найма (договора поднаема, договора аренды) жилого
помещения. Договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, совместно проживающих с ним
членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных законом (ГК РФ). По общему правилу гражданского
законодательства, изменение гражданско-правового договора возможно только по соглашению сторон (нанимателя и наймодателя),
если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 450 ГК РФ). В случае же одностороннего отказа от исполнения договора в какойлибо его части, когда такой отказ допускается законом, договор
найма жилого помещения также будет считаться измененным (ч. 3
ст. 450 ГК РФ).
По требованию одной из сторон договор найма жилого помещения может быть подвергнут изменению только в судебном порядке
и только в случаях, предусмотренных законом (ÃÊ ÐÔ):
при существенном нарушении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ)
найма жилого помещения одной из сторон — по требованию
другой стороны; существенным признается такое нарушение
договора найма жилого помещения одной из сторон, которое
влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать
при заключении договора найма жилого помещения (например, уклонение от оплаты жилья в течение длительного срока);
при существенном изменении обстоятельств (ч. 1 ст. 451 ГК
РФ), т.е. когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор найма жилого
помещения вообще не был бы ими заключен либо был заключен на значительно отличающихся условиях; однако изменение договора найма жилого помещения в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению
суда в исключительных случаях, когда расторжение договора
найма жилого помещения противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превы-
314
Глава 11
шающий затраты, которые необходимы для исполнения договора найма жилого помещения на изменившихся условиях.
Наиболее часто встречающимися основаниями для изменения жи-
лищных отношений являются следующие:
1) вселение в жилое помещение других членов семьи либо дру-
гих граждан в качестве временных жильцов;
2) выбытие из жилого помещения, в том числе в случае смерти;
3) раздел жилого помещения (заключение договора найма жилого помещения с несколькими совместно проживающими нанимателями);
4) объединение нанимателей жилого помещения в одну семью;
5) замена нанимателя либо члена жилищно-строительного и
жилищного кооперативов;
6) получение освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения;
7) отказ нанимателя от излишней жилой площади и предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого;
8) перевод жилого помещения на другой правовой режим (это
может быть связано с приватизацией государственных и муниципальных предприятий, в ведении которых находится жилищный
фонд, приватизацией жилого помещения либо в домах жилищностроительного и жилищного кооперативов — с полной выплатой
паевого взноса и переходом жилого помещения в собственность
граждан и т.д.).
В соответствии с нормами гражданского законодательства соглашение между нанимателем и наймодателем жилого помещения
об изменении договора найма (независимо от оснований изменения) должно быть совершено в такой же письменной форме, что и
сам договор найма, если из закона, иных правовых актов либо из
договора, обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование
об изменении может быть заявлено заинтересованной стороной в
суд только после получения отказа другой стороны на предложение
изменить договор найма жилого помещения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении о внесении изменений или
установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в
течение 30 дней (ст. 452 ГК РФ).
При изменении договора найма жилого помещения обязательства между нанимателем и наймодателем сохраняются, но в измененном виде. В случае изменения договора найма жилого помещения обязательства нанимателя и наймодателя считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении
договора, если иное не вытекает из соглашения либо характера
Изменение жилищных отношений
315
изменения договора найма жилого помещения, а при изменении
договора найма жилого помещения в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении
договора найма.
При изменении договора найма жилого помещения стороны (и
наниматель и наймодатель) не вправе требовать возвращения всего
того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения договора, если иное не установлено законом или соглашением
сторон (ч. 4 ст. 453 ГК РФ). Если же основанием для изменения
договора найма жилого помещения послужило существенное нарушение условий договора одной из сторон, тогда другая сторона
вправе требовать возмещения ей убытков, причиненных изменением
договора найма жилого помещения (ч. 5 ст. 453 ГК РФ).
11.1. Вселение в жилое помещение
других членов семьи.
Выбытие из жилого помещения
Основанием для заселения жилого помещения являются:
по договору социального найма — ордер на жилое помещение;
по договору коммерческого найма — договор найма жилого по-
мещения, оформленный в письменной форме;
по договору аренды жилого помещения — договор аренды,
оформленный в письменной форме.
Заселение собственника в жилое помещение, принадлежащее
ему на праве собственности, производится на основании докумен-
òà, удостоверяющего право собственности (договор купли-продажи,
свидетельство о наследстве). При этом какие-либо административные ограничения на заселение гражданами жилых помещений не
допускаются, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством.
Жилищное законодательство предусматривает особый порядок
заселения освободившихся в квартире жилых помещений.
В том случае, если в квартире, в которой освобождается жилое
помещение, проживают не один, а несколько нанимателей (коммунальная квартира) и освобождается изолированное жилое помещение, данное жилое помещение должно быть предоставлено
тем гражданам, проживающим в этой же квартире, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и состоят в установленном порядке на учете нуждающихся. При этом предоставление
освободившегося жилого помещения, расположенного в квартире
с несколькими нанимателями, состоящими на учете нуждающихся
316
Глава 11
в улучшении жилищных условий, производится в порядке очередности (ч. 1 ст. 59 ЖК РФ).
Если в квартире, в которой освобождается жилое помещение,
не проживают наниматели, состоящие на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий, освободившееся жилое помещение
предоставляется гражданам-нанимателям и (или) собственникам,
которые имеют жилую площадь менее установленной нормы предоставления на одного члена семьи, на основании их заявления
(ч. 2 ст. 59 ЖК РФ).
Когда в коммунальной квартире не проживают гражданенаниматели, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо граждане, имеющие обеспеченность жилой
площадью менее установленной нормы предоставления в расчете
на одного человека, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи
менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч. 3
ст. 59 ЖК РФ).
Если среди нанимателей жилого помещения в рамках коммунальной квартиры не окажется граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, либо граждан, имеющих жилую площадь менее
установленной нормы предоставления на одного человека, вселение
в освобождающееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Однако указанное правило может быть изменено либо ограничено законодательством субъектов Российской Федерации.
При согласии всех нанимателей коммунальной квартиры один
из них вправе приобрести незанимаемые им жилые помещения в
коммунальной квартире и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры на праве частной собственности. Кроме того, при согласии всех нанимателей один из них вправе занять освободившиеся в коммунальной квартире изолированные жилые помещения без внесения дополнительной платы и приватизировать их в установленном законом порядке. При отсутствии
в коммунальной квартире граждан, желающих заселить освободившееся изолированное жилое помещение, оно предоставляется в установленном порядке другим гражданам по договору социального
найма жилого помещения. В рамках жилищного законодательства
содержатся особенные нормы, касающиеся порядка заселения в
общежития, в служебные жилые помещения либо в дома жилищностроительных и жилищных кооперативов.
Изменение жилищных отношений
317
Предоставление жилой площади в общежитиях осуществляется
на основании решений государственных унитарных предприятий,
государственных и муниципальных учреждений, за которыми на
праве хозяйственного ведения или оперативного управления закреплены общежития.
В соответствии со ст. 93 ЖК РФ предоставление служебных жи-
лых помещений гражданам связано с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным
предприятием, государственным или муниципальным учреждением,
в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную
должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или
органы местного самоуправления.
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий,
вправе вступить в жилищно-строительный (жилищный) кооператив
и получить в нем квартиру после полной выплаты паевого взноса.
Лицу, принятому в члены жилищно-строительного кооператива, по
решению общего собрания членов данного кооператива предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких
комнат в соответствии с количеством членов семьи, суммой внесенного паевого взноса и предельным размером жилой площади
(данная норма жилья устанавливается в Примерном уставе кооператива и не должна противоречить нормам жилья, установленным
на законодательном уровне). Заселение квартир в домах жилищностроительного кооператива производится на основании решения
общего собрания членов кооператива (ч. 2 ст. 124 ЖК РФ).
После вселения в установленном законом порядке в жилое помещение наниматель приобретает право вселить туда других граждан с согласия остальных проживающих с ним членов семьи. Такое
вселение регламентируется ст. 70 Жилищного кодекса — при вселении в жилые помещения, занимаемые по договору социального
найма, и ст. 679 Гражданского кодекса — при вселении в жилые
помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.
Итак, в соответствии со ст. 70 Жилищного кодекса наниматель
вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое
помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников,
нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На
вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи не требуется. Понятие «член семьи нанимателя» содержится в ст. 69 Жилищного кодекса.
318
Глава 11
В отличие от членов семьи, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, в данное жилое помещение также могут быть вселены
и временные жильцы. Согласно ст. 80 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние
члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении (по договору социального найма) другим гражданам — временным жильцам. За проживание и пользование жилым помещением с
временных жильцов не взимается плата.
В рамках Жилищного кодекса РФ установлен срок для проживания временных жильцов — не свыше шести месяцев. Но наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае,
если после их вселения общая площадь соответствующего жилого
помещения на одного члена семьи и временных жильцов составит
менее учетной нормы. При проживании в жилом помещении, предоставленном нанимателю по договору социального найма, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение не позднее
семи дней после первого требования нанимателя или проживающих
совместно с ним несовершеннолетних членов его семьи.
Согласно ч. 1 ст. 679 Гражданского кодекса РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним, в
жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве
постоянно проживающих с нанимателем. Вселение допускается
только при условии соблюдения требований законодательства о
норме жилой площади на одного человека, за исключением случаев
вселения несовершеннолетних детей. Кроме того, в соответствии со
ст. 680 Гражданского кодекса наниматель и граждане, постоянно с
ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Однако наймодатель может запретить проживание временных жильцов
при условии несоблюдения требований жилищного законодательства о норме жилой площади на одного человека. При этом срок
проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Временные жильцы обязаны освободить занимаемое ими жилое помещение по истечении согласованного срока, а если срок не
согласован — не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым другим гражданином,
постоянно проживающим с нанимателем.
Выбытие одного из членов семьи нанимателя, либо самого нанимателя, либо временных жильцов, т.е. освобождение жилого по-
Изменение жилищных отношений
319
мещения лицом, ранее в нем проживавшим, также является способом
изменения жилищных отношений. Выбытие из жилого помещения
может быть фактическим и юридическим. Фактическое освобождение подразумевает прекращение проживания в жилом помещении,
а юридическое — прохождение процедуры освобождения в уполномоченных на то государственных органах либо в установленном
законом документарном порядке и получение документа, подтверждающего выбытие из жилого помещения (например, соглашение о
расторжении договора найма жилого помещения, свидетельство о
смерти и др.).
Выбытие из жилого помещения осуществляется в различном
порядке в различные сроки в зависимости от того, под какой правовой режим подпадает освобождаемое жилое помещение, либо в
зависимости от правового статуса лица, которое выбывает из жилого помещения. Так, например, для проживания временных жильцов
в законе установлены конкретные сроки, по истечении которых
временные жильцы обязаны освободить занимаемое ими жилое помещение. В случае отказа от освобождения жилого помещения наниматель и члены его семьи вправе требовать в судебном порядке
выселения временных жильцов из занимаемого ими жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. При прекращении договора найма жилого помещения выселение временных жильцов, проживающих в данном жилом помещении, также
осуществляется в судебном порядке (ч. 5 ст. 80 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 93 Жилищного кодекса РФ служебные
жилые помещения предоставляются в связи с характером трудовых
отношений граждан. Как правило, служебные жилые помещения
предоставляются гражданам лишь на срок выполнения трудовых
обязанностей либо иных полномочий (например, депутатских). Так,
согласно ст. 104 Жилищного кодекса рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, обязаны освободить занимаемое ими служебное жилое по-
мещение (это также касается и всех постоянно проживающих с нанимателем членов его семьи). В большинстве случаев такие граждане не вправе рассчитывать на предоставление им другого жилого
помещения взамен освобождаемого.
Предоставление общежитий для рабочих, служащих, студентов,
учащихся согласно ст. 94 Жилищного кодекса связано с прохождением обучения либо с выполнением работ. Поэтому по истечении
срока работы, службы или обучения либо досрочного прекращения
отношений, связанных с работой, службой или обучением, гражда-
320
Глава 11
íå должны освободить жилые помещения, занимаемые по договору
найма жилого помещения в общежитии.
При выбытии из жилого помещения в домах жилищностроительных кооперативов действует следующий порядок. В соответствии со ст. 133 Жилищного кодекса член жилищно-строительного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса,
а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение
двух месяцев со дня принятия кооперативом такого решения.
11.2. Раздел жилого помещения.
Объединение пользователей
жилого помещения в одну семью
Раздел жилого помещения является основанием изменения жилищных отношений в силу того, что в результате раздела качественно изменяются характер, состав, признаки предмета жилищных
отношений. Кроме того, важно отметить, что в различных жилищных отношениях действуют разные правила раздела жилого помещения. Так, по договору коммерческого найма жилого помещения
раздел допускается только после получения согласия наймодателя и
других членов семьи, постоянно проживающих совместно с нанимателем. В домах частного жилищного фонда жилые помещения,
квартиры, занимаемые нанимателем и находящиеся в частной собственности граждан, могут быть разделены только после получения
согласия собственника жилья. При этом отказ собственника от раздела жилого помещения не может быть обжалован ни в административном, ни в судебном порядке.
Отдельно в рамках жилищного законодательства установлены
правила раздела жилого помещения в доме жилищно-строительного
кооператива. В соответствии со ст. 127 Жилищного кодекса РФ
раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива допускается в случае, если каждому из лиц, имеющих право на пай, может
быть выделено изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Если же жилое помещение (квартира)
состоит из смежных неизолированных жилых помещений, раздел
может быть произведен только при условии переоборудования
смежных неизолированных жилых помещений в изолированные
(при этом на переустройство жилого помещения должно быть получено соответствующее разрешение).
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]