Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Жилищные накопительные кооперативы
251
конодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Проведение указанной оценки должно предшествовать утверждению промежуточного ликвидационного баланса.
Ликвидационная комиссия по требованию членов кооператива обязана предоставить им для ознакомления отчет об оценке имущества
ликвидируемого кооператива.
Промежуточный ликвидационный баланс и окончательный
ликвидационный баланс утверждаются общим собранием членов
кооператива по согласованию с Банком России. Имущество кооператива, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами кооператива пропорционально
их паям.
Контрольные вопросы
1. Дайте определение жилищно-накопительного кооператива.
2. Кто может быть членом жилищно-накопительного кооператива?
3. Каковы права и обязанности членов жилищно-накопительного
кооператива?
4. В чем заключается ответственность членов жилищно-накопи-
тельного кооператива?
5. Что должен и что может предусматривать устав членов жилищно-
накопительного кооператива?
6. Каковы источники финансирования деятельности членов жи-
лищно-накопительного кооператива?
7. Как осуществляется управление жилищным накопительным коо-
перативом?
8. Каким образом происходит обеспечение финансовой устойчиво-
сти деятельности жилищного накопительного кооператива и
осуществляется контроль за его деятельностью?
9. Каковы основания и порядок создания, реорганизации и ликви-
дации жилищного накопительного кооператива?
Глава
9
Ипотека
(залог недвижимости)
9.1. Договор об ипотеке
(залоге недвижимости)
В период рыночных отношений значительную роль в обеспечении жилищного кредитования играет такой вид залога, как ипотека,
поэтому банковские организации стали широко внедрять ее в практику своей деятельности. Это объясняется надежностью ипотеки, так
как объектом залога является недвижимость. Что такое ипотека?
Ипотека — сдача в залог земли и (или) другого недвижимого
имущества в целях получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также
долг по ипотечному кредиту.
Ипотека — способ обеспечения обязательства, когда предметом
залога служит недвижимое имущество. Она предполагает полную
или частичную выплату арендной платы в форме процентов по
ипотечному кредиту, в чем и состоит сущность залога: земли, жилой и любой другой недвижимости, приносящей ренту (доход, не
связанный с предпринимательской деятельностью). В литературе
под термином «ипотека» нередко подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» имеет самостоятельное значение, хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит». По
своей сути данное понятие близко к понятию «залог». Залог же, в
свою очередь, служит средством обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы займодатель может компенсировать неоплаченные
средства за счет средств, полученных от реализации заложенного
имущества.
Поскольку ипотека служит одним из видов залога, следует раскрыть само понятие залога.
Залог — это способ обеспечения обязательства, при котором
кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполне-
Ипотека (залог недвижимости)
253
ния должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое
не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и
иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или
запрещен законом.
Договором залога или в отношении залога, возникающего на
основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором.
При заключении договора залога залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к
моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога
(вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды
и т.п.). В случае неисполнения залогодателем этой обязанности залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий договора
залога, если иное не предусмотрено законом или договором.
Основная задача государства в становлении системы ипотечного
жилищного кредитования — создание законодательной базы и нор-
мативное регулирование процесса в целях снижения финансовых
рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную
поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных социальных выплат
на приобретение жилья.
Этим достигается обеспечение функционирования дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем
граждан и их социальной поддержки.
Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования,
254
Глава 9
позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные блоки:
долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;
кредитование жилищного строительства;
государственную бюджетную поддержку приобретения жилья
населением (систему целевых адресных социальных выплат).
Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:
1) совершенствование правовой основы и нормативной базы
для осуществления ипотечного кредитования;
2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;
3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая содержала бы функции вторичного рынка ипотечных
займов, выданных кредитными организациями, для поддержания
уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;
4) принятие дополнительных мер по поощрению участия банков
в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к
управлению средствами безвозмездных социальных выплат, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;
5) оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в
приобретении жилья за счет предоставления им социальных выплат
на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;
6) поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои
средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипоте-
êå) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по
обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить
удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества
другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими
кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства
по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже,
аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не
предусмотрено федеральным законом.
Ипотека (залог недвижимости)
255
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил
Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
предмет ипотеки, его оценка и существо;
размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого
ипотекой;
право, в силу которого имущество, являющееся предметом
ипотеки, принадлежит залогодателю;
наименование залогодателя, зарегистрировавшего это право
залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю
право аренды, арендованное имущество должно быть определено в
договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. Кроме того, должен быть указан срок аренды.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы
долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой
обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором
об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного
договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему
процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает
также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа,
пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного
ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой
обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает
требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
256
Глава 9
Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства
должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.
В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями
договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести
расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном
для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, со-
стоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребитель-
ского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты;
6) машино-места.
Отсутствие государственной регистрации права собственности
на земельные участки, государственная собственность на которые
не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства.
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.
Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог
в случаях, предусмотренных ГК РФ.
Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не
являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще
управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель
Ипотека (залог недвижимости)
257
не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель),
собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные ГК РФ, другими законами и
договором залога.
Указанные правила не применяются, если вещь, переданная в
залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому
вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем
помимо их воли.
Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение
необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением
случаев, когда залог возникает в силу закона.
В случае, если имущество залогодателя, являющееся предметом
залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам,
каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного
имущества. Если предмет залога неделим или по иным основаниям
остается в общей собственности правопреемников, они становятся
солидарными созалогодателями.
В случаях, предусмотренных законом или договором, предмет
залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на
него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодер-
жатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами.
Денежные суммы, вырученные от реализации предмета залога,
распределяются между созалогодержателями пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, если иное не предусмотрено соглашением между ними или не вытекает из существа
отношений между созалогодержателями.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении
которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого
запрещена.
258
Глава 9
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение
которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки
этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской
Федерации.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не
предусмотрено иное.
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом
данного залога.
На имущество, находящееся в общей совместной собственности
(без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это
всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.
Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания
на эту долю при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 ГК
РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве
общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого
дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя
с залогодержателем. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном порядке.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо
в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обес-
Ипотека (залог недвижимости)
259
печиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо
условия, позволяющие определить эти размеры.
В кредитном договоре, договоре займа, которые заключены с
физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им
предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по
которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная
стоимость кредита (займа), обеспеченного ипотекой, в соответствии
с требованиями, установленными Федеральным законом «О потребительском кредите (займе)».
К кредитному договору, договору займа, которые заключены с
физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им
предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по
которым обеспечены ипотекой, применяются требования Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» в части:
1) размещения информации о полной стоимости кредита (зай-
ма) на первой странице кредитного договора, договора займа;
2) запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми
актами Российской Федерации, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и
в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика;
3) размещения информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа) в местах оказания услуг
(местах приема заявлений о предоставлении кредита (займа), в том
числе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»);
4) предоставления заемщику графика платежей по кредитному
договору, договору займа.
Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита (займа) и
(или) по уплате процентов за пользование кредитом (займом) по
кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать ключевую ставку
Центрального банка Российской Федерации на день заключения
соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного
260
Глава 9
договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются, или 0,06 процента
от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения
исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного
договора, договора займа проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит
государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, предусмотренные при заключении договора с физическим лицом в целях, не
связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности или нарушены правила о закладной, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено
требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в
качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об
ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается
ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с
момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование его государственной регистрации).
Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя
удостоверяются закладной, вместе с таким договором в федеральный
орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством
Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого
государственного реестра недвижимости и предоставление сведений,
содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости,
федеральный орган исполнительной власти, его территориальные
органы (далее — орган регистрации прав) представляется закладная.
Если заключение соответствующего договора влечет возникновение
ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган регистрации прав
делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), нумерует и скрепляет печатью листы закладной.
Если в договоре, на основании которого составлена и выдана
закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]