Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Субъекты жилищных отношений
141
Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в
собственность, в том числе совместную или долевую, на условиях,
определенных законодательством. Право на приватизацию жилья
возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у
нанимателя и членов его семьи, а приватизация возможна только с
их согласия. Согласие должно быть выражено в письменной форме.
Как правило, приватизированное жилое помещение при наличии нескольких проживающих членов семьи передается им на праве общей долевой собственности.
Законодатель предусматривает право нанимателя жилого помещения с согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать это помещение в поднаем при
соблюдении определенных условий. В поднаем может быть сдана часть
занимаемого нанимателем жилого помещения, а при временном
выезде — все помещение (на период сохранения права пользования
им), при этом ответственным перед наймодателем по договору
найма остается наниматель.
Лица, проживающие в жилом помещении нанимателя на основании договора поднайма, самостоятельного права на это помещение не имеют.
Правила сдачи жилого помещения в поднаем устанавливают,
что при заключении договора поднайма должно соблюдаться требование законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
Статья 76 ЖК РФ содержит условия, при которых сдача жилого
помещения в поднаем не допускается:
1) если в результате вселения поднанимателя размер общей жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется
менее установленной нормы;
2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами
некоторых хронических заболеваний;
3) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов
их семей, проживающих в одной квартире;
4) в других случаях, предусмотренных федеральными законами.
Следует помнить также о том, что не могут быть сданы в подна-
ем служебные жилые помещения.
Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жи-
лого помещения, предоставленного по договору социального найма,
142
Глава 6
устанавливаются соглашением между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и гражданином, которому жилое помещение передается в поднаем.
Прекращение договора поднайма наступает по истечении срока
договора, а если поднаниматель отказывается освободить жилое
помещение, то по требованию нанимателя поднаниматель подлежит
выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения, равно как и при прекращении договора найма
жилого помещения. Когда договор поднайма заключен без указания
срока, он считается заключенным на один год (ст. 77 ЖК РФ).
К требованиям о выселении из жилого помещения поднанимателей срок исковой давности не применяется, поскольку они независимо от длительности проживания прав на жилую площадь не
приобретают.
Необходимо также иметь в виду, что при решении вопросов об
изменении договоров найма жилого помещения по требованию любого члена семьи нанимателя, имеющего с ним равные права в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью, или учитывая состоявшееся соглашение о порядке пользования жилым помещением, ему может быть выделено изолированное помещение,
состоящее из одной или нескольких комнат, причем в этом случае
изолированное жилое помещение может быть выделено и договор
найма жилого помещения может быть заключен с членом семьи
нанимателя.
Кроме того, если между нанимателем и членами его семьи было
достигнуто соглашение, определяющее особый порядок пользования (раздел, обмен и т.д.), то при рассмотрении исков суд может
учесть это обстоятельство. Например, дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты предоставлена одному из членов
семьи и этой комнатой другие члены семьи не пользовались, тогда
она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу.
Следует отметить также, что наниматель жилого помещения и
проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по
взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам без
взимания платы за пользование помещением. Такое вселение в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 80) и Гражданским кодексом РФ (ст. 680) возможно при согласовании нанимателя со
всеми проживающими с ним совершеннолетними членами семьи, с
обязательным предварительным уведомлением наймодателя. При
этом последний вправе запретить проживание временных жильцов,
Субъекты жилищных отношений
143
если не учтены требования законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов íå
может превышать шести месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом поль-
зования жилым помещением; ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи по истечении согласованного с
ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее
семи дней со дня предъявления соответствующего требования.
Хотя законодатель и предусматривает для временных жильцов
пользование жилым помещением без взимания платы, однако от
оплаты за коммунальные услуги они не освобождаются.
1. Какие существуют основания для признания граждан нуждаю-
щимися в жилых помещениях?
2. Как проводится постановка на учет граждан в качестве нуждаю-
щихся в жилых помещениях?
3. Каковы основания для отказа в принятии на учет граждан, нуж-
дающихся в жилых помещениях?
4. В чем состоят права и обязанности членов семьи нанимателя
жилого помещения?
5. Кто может быть признан временным жильцом?
Контрольные вопросы
144
Приложение ¹ 1
ОБРАЗЕЦ ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ
 N-ский городской суд
ИСТЕЦ: Иванов Иван Иванович1
ïðîæ.: ã. N, ул. Октябрьская, ä. 5, êâ. 59.
ОТВЕТЧИК: Макаров Сергей Игоревич
ïðîæ.: ã. N, ул. Красина, ä. 45, êâ. 67.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о выселении поднанимателей (временных жильцов)
Мною, Ивановым Иваном Ивановичем, 1 марта 2005 г. был
заключен с гр. Макаровым Сергеем Игоревичем договор поднайма
квартиры, предоставленной мне по договору социального найма.
Договор поднайма квартиры был заключен на шесть месяцев.
Гр. Макаров С.И. систематически нарушает права и законные
интересы соседей, вторгаясь в ночное время в состоянии алкогольного опьянения в квартиры соседей. После моих неоднократных предупреждений, а также вызова соседями полиции гр. Макаров С.И. продолжал выпивать, ломать мебель в квартире и т.п.
Руководствуясь положениями п. 4 ст. 79 ЖК РФ, предоставляющей возможность требовать выселения поднанимателей из
жилого помещения в судебном порядке,
Глава 6
ПРОШУ
1. Расторгнуть договор поднайма жилого помещения с гр. Ма-
каровым С.И.
2. Выселить гр. Макарова С.И.
Приложения
1. Договор поднайма.
2. Выписка из домовой книги.
3. Копия письменного предупреждения о выселении.
4. Копия искового заявления.
5. Копия финансового лицевого счета.
6. Банковская квитанция об уплате госпошлины.
5 ìàÿ 2005 ã. Иванов И.И.
1
Здесь и в последующем ФИО указаны в качестве примера. В некоторых исковых заявлениях истцом может выступать и юридическое лицо (специальная организация). В этом случае в графе «прож.» необходимо указать юридический и
фактический адреса.
Субъекты жилищных отношений
145
Приложение ¹ 2
Щербинский районный суд г. Москвы
115201, г. Москва, ул. Каширский проезд, 3
Истец: Оленев Семен Степанович,
проживающий по адресу:
115201, г. Москва, ул. Залесная, д. 225, кв. 3025
òåë. 82655698895
Ответчик: ЖКО Щербинского района,
расположенная по адресу:
115201, г. Москва, ул. Коммунальщиков, д. 45, кв. 3254
Третьи лица:
ОУФМС Щербинского района,
расположенный по адресу:
115202, г. Москва, ул. Центральная, д. 4257, к. 2
Оленева Мария Андрониковна,
проживающая по адресу:
115201, г. Москва, ул. Залесная, д. 225, кв. 3025
Оленева Анастасия Михайловна,
проживающая по адресу:
115201, г. Москва, ул. Залесная, д. 225, кв. 3025
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРИЗНАНИИ ЧЛЕНОМ СЕМЬИ
НАНИМАТЕЛЯ (СОБСТВЕННИКА)
Я, Оленев Семен Степанович, наниматель квартиры по договору
социального найма ¹ 254879 от 20.01.2000 года по адресу: г. Москва,
ул. Залесная, д. 225, кв. 3025.
Вместе со мной были вселены члены моей семьи: супруга — Оленева Мария Андрониковна, сын — Оленев Михаил Семенович.
20.05.2002 года Оленев М.С. заключил брак, после чего к нам в
квартиру вселилась невестка — Оленева Нина Павловна.
26.06.2003 года родилась внучка — Оленева Анастасия Михайловна.
В сентябре 2014 года Оленев М.С. и Оленева Н.П. ввиду своей
профессиональной деятельности вынуждены были переехать в г. Айхал
на длительное время. Внучка осталась, как и прежде, проживать с нами, я оформил опекунство.
Учитывая наш возраст, мы с супругой решили зарегистрировать
нашу внучку в квартире, внести изменения в заключенный мной договор найма, признав тем самым ее членом семьи.
С этим вопросом я 25.10.2014 года обратился к ответчику, где получил отказ.
ЖКО Щербинского района г. Москвы объяснило это тем, что согласно Жилищному кодексу членами семьи нанимателя признаются
только проживающие совместно родители, дети, супруг нанимателя
146
Глава 6
либо иные родственники, нетрудоспособные, находящиеся на иждивении, которые вселены в жилье нанимателя как члены семьи и совместно вели хозяйство.
Так как внучка не относится к перечисленным категориям, я вынужден обратиться в суд с целью признания Оленевой А.М. членом
семьи.
Руководствуясь статьей 69 ЖК РФ, статьями 131-132 ГПК РФ,
Прошу:
1. Признать Оленеву Анастасию Михайловну членом семьи Оле-
нева Семена Степановича.
2. Обязать ФМС Щербинского района г. Москвы зарегистрировать Оленеву Анастасию Михайловну по адресу: г. Москвы, ул. Залесная, д. 225, кв. 3025.
3. Обязать ЖКО Щербинского района г. Москвы внести в договор социального найма Оленеву Анастасию Михайловну в качестве
члена моей семьи.
Приложение:
1. Копия искового заявления
2. Квитанция госпошлины в суд
3. Копия договора социального найма
4. Копия свидетельства о рождении Оленева М.С.
5. Копия свидетельства о рождении Оленевой А.М.
6. Справка с места жительства о составе семьи
7. Распоряжение о назначении опекуном
8. Ходатайство о вызове свидетелей
15.09.2015 Оленев С.С.
Глава
7
Возникновение
жилищных отношений
7.1. Договор социального найма
Пользование квартирами по договору социального найма регулируется как собственно жилищными нормативными актами (глава 8 раздела III Жилищного кодекса РФ), так и отдельными нормами (глава 35 Гражданского кодекса РФ).
Несколько дополнив общее определение договора найма, данное Жилищным кодексом, можно определить договор социального
найма как соглашение, по которому наймодатель предоставляет во
владение и пользование или только в пользование из состава фонда
социального использования нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади,
либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в
жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги.
Договор социального найма является консенсуальным, взаимным, возмездным.
Признание договора консенсуальным означает, что договор считается заключенным и права и обязанности возникают с момента
достижения согласия по всем существенным условиям договора (в
отличие от реального, при котором права и обязанности возникают
с момента передачи вещи).
Взаимность договора означает, что права и обязанности по договору приобретают обе стороны.
Возмездным является договор, при котором сторона должна
получить встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.
Договор социального найма также можно назвать договором
присоединения, поскольку, заключая договор, гражданин не имеет
148
Глава 7
возможности изменить его условия в сторону от установленных
наймодателем.
Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма одна
сторона — наймодатель (орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение) обязуется передать другой стороне —
нанимателю (гражданину) жилое помещение по договору социального найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данный договор заключается без установления срока его
действия.
Заключение договора социального найма невозможно без наличия жилищного фонда социального использования — совокупности
всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные
жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые
помещения в них.
Жилищный фонд социального использования формируется местной администрацией из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов с обеспечением гласности, госу-
дарственными и муниципальными
Определение Конституционного
Суда РФ от 5 марта 2009 г.
Пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской
Федерации по своему конституционно-правовому смыслу в
системе действующего правового регулирования не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, как лишившимся своих жилых помещений в результате пожара, по
договорам социального найма
во внеочередном порядке, если
на момент утраты жилища они
не состояли на учете в качестве
нуждающихся в жилом помещении.
¹ 376-Î-Ï
предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.
Как мы уже говорили, законодатель четко подразделяет лиц, имеющих право на получение жилого
помещения из фонда социального
использования.
Во внеочередном порядке имеют
право на получение жилого помещения малоимущие и нуждающиеся в
жилых помещениях граждане, жилище которых стало непригодным
для проживания в результате аварийного состояния, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации и ремонту или реконструкции не подлежит.
Предоставление жилых помещений остальным гражданам, нуж-
Возникновение жилищных отношений
149
дающимся в улучшении жилищных условий, происходит в общем
порядке исходя из времени принятия их на учет и включения в спи-
ски на получение жилых помещений.
Статья 52 Жилищного кодекса РФ определяет условия признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Принятие гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий происходит по его заявлению по месту жительства.
Как правило, жилое помещение по договору социального найма
предоставляется гражданам, постоянно проживающим на территории данного населенного пункта.
Одним из главнейших оснований для признания нуждающимся
в улучшении жилищных условий является обеспеченность общей
площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной
нормы. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления субъекта РФ и не должна превышать установленной
законом данного субъекта РФ социальной нормы. Конкретную социальную норму площади жилья (эквивалентную минимальному
размеру предоставляемой жилой площади) определяют органы государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности. Отдельные категории граждан имеют право на получение жилой площади
сверх установленной нормы.
Среди требований к жилым помещениям, предоставляемым по
договорам социального найма, кроме размера можно назвать благоустроенность применительно к условиям данного населенного
пункта, соответствие установленным санитарным и техническим
требованиям.
Если говорить о благоустроенности жилого помещения, то
обычно в это понятие включается обеспеченность помещения необходимыми удобствами (кухней, санузлом), водопроводом, электрои газоснабжением.
Соответствие санитарным и техническим требованиям должно
обеспечить комфортное и безопасное проживание граждан. Жилое
помещение должно обладать качественной термо- и звукоизоляцией, вентиляцией, позволяющей обеспечить необходимый воздухообмен, отвечать требованиям пожарной безопасности.
Напрямую законодателем не предусмотрены обязательные требования к местонахождению жилого помещения. Однако исходя из
норм ст. 89 ЖК РФ, регламентирующей предоставление благоустроенного жилого помещения при выселении из ранее занимаемого,
можно сделать вывод, что и впервые предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах данного населенного пункта.
150
Глава 7
Важной гарантией прав граждан является учет их интересов при
предоставлении жилого помещения. Так, не допускается заселение
одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Кроме того, при предоставлении жилого помещения учитывается состояние здоровья граждан и другие обстоятельства.
Заселение в жилое помещение осуществляется в предусмотренном законодательством порядке. Собственник соответствующего
жилого фонда принимает решение о предоставлении гражданину
помещения. На основании решения собственника о предоставлении
жилого помещения по договору найма в домах государственного,
муниципального жилищных фондов с гражданином заключается
договор социального найма, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Субъектами Федерации могут предусматриваться дополнительные элементы порядка предоставления жилья.
В связи с особой важностью договор социального найма жилого
помещения выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или в исключительных случаях другому
лицу по доверенности, заверенной в установленном порядке.
Договор социального найма жилого помещения заключается
только в письменной форме между наймодателем — жилищноэксплуатационной организацией (а при ее отсутствии — соответствующим предприятием, имеющим свой жилой фонд) и гражданином. Основанием заключения договора социального найма является
решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда
социального использования.
Договор социального найма закрепляет сведения о конкретном
помещении, предоставленном гражданину, правах и обязанностях
гражданина и наймодателя, ответственность сторон.
При получении жилья по договору социального найма граждане
обязаны освободить ранее занимаемое ими помещение.
Улучшение жилищных условий граждан происходит не только
путем предоставления им отдельного помещения по договору социального найма.
Изолированное жилое помещение в квартире, где проживают
несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в
этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных
условий, а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, а
если таких граждан нет, то в общем порядке по договору социального найма.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]