Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Понятие жилищного права
21
мещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного
использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся
в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Однако при определении понятия жилого помещения необходимо учитывать положения ст. 673 ГК РФ, где говорится, что жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом,
часть квартиры или жилого дома). Жилищный кодекс (ст. 15) ïîä
жилым помещением признает помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Порядок признания помещения жилым
помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению с учетом потребностей
инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федера-
1
и федеральными законами. В частности, жилое помещение
ции
должно отвечать следующим требованиям:
1) жилые помещения должны располагаться преимущественно в
домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;
2) несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в
том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации
нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости) не приводят к нарушению
работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и
сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны
иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации
или образованию трещин, снижающие их несущую способность и
1
Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. ¹ 47 «Об утверждении
Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // СЗ РФ. 2006. ¹ 6. 6 февраля. Ст. 702.
22
Глава 1
ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого
дома в целом;
3) жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск
получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием
и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного
оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней,
ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры
дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность
передвижения и размещения;
4) жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;
5) инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме,
должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых
помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с
жилыми комнатами;
6) жилые помещения, а также помещения, входящие в состав
общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой
и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических
устройств, и т.д.
1
1
Афонина А.В. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Дашков и К, 2007.
Понятие жилищного права
23
В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора найма
может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из
квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма и, следовательно, жилым
помещением часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения
(кухня, коридор и т.п.).
Ïîä жилой комнатой понимается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Ее
площадь учитывается при определении жилой площади квартиры.
В ст. 16 Жилищного кодекса РФ содержится определение жилой квартиры. Квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность
прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме
и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Оптимальное же определение жилой квартиры было предложено А.Н. Кичихиным, И.Б.
Мартковичем, Н.А. Щербаковой: под жилой квартирой понимается
«конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями,
предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не
имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей,
объемов) других квартир (мест общего пользования)»
Некоторые особенности имеет жилая площадь, предоставляемая
в общежитии. Минимальный размер площади комнаты в общежи-
2
тии составляет 6 м
(ст. 105 ЖК РФ). Семье предоставляется изолированное жилое помещение. Однако необходимо отметить, что
пользователь жилого помещения в общежитии более ограничен в
своих правах, чем пользователь квартиры в государственном, муниципальном или частном жилом фонде. Он не может продать, обменять или приватизировать помещение. Запрещено также самовольное переселение в другое помещение общежития.
Ê недвижимому фонду отнесены нежилые помещения в жилых
домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения, находящиеся в собственности Российской Фе-
1
.
1
Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Óêàç. ñî÷. Ñ. 94.
24
Глава 1
дерации, в государственной собственности республик в составе
Российской Федерации, краев, областей, автономных образований,
городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также в муниципальной
собственности. В данном случае нежилые помещения, как и ранее,
рассматриваются в качестве частей жилых домов, и этим частям
противостоят как целые объекты здания, так и сооружения, объединяемые общим родовым признаком — предназначенностью не
для проживания, а для иных целей. В то же время, как отмечается в
научной и учебной литературе, «очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и
сооружений, не предназначенных для проживания»
Для управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме может быть создано товарищество собственников
жилья. В новом ЖК РФ данной некоммерческой организации посвящена целая глава. Статья 135 ЖК РФ определяет товарищество
собственников жилья как вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений
в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования
и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов,
осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми
домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами
либо на совместное использование имущества, принадлежащего
собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах,
или имущества собственников нескольких жилых домов.
Для каждого жильца определяется доля участия — установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на
общее имущество. Она определяет его долю в общем объеме обяза-
1
.
1
Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений //
Хозяйство и право. 1994. ¹ 5. С. 106.
Понятие жилищного права
25
тельных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в
других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на
общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Необходимо отметить, что товарищество собственников жилья является добровольной формой объединения граждан.
Поэтому вызывают удивление встречающиеся в некоторых регионах
РФ попытки оказания давления на граждан в целях принудительного объединения их в ТСЖ.
Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу жильцов много-
квартирного дома относятся:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир
и предназначенные для обслуживания более одного помещения в
данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,
лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические
этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном
доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном
доме, включая помещения, предназначенные для организации их
досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции
данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое
и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или
внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с
элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные
для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и
расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы
и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом любое общее имущество в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ принадлежит собственникам
помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Следует обратить внимание на то, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его
26
Глава 1
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1
.
1.3. Формы собственности
Собственность является общественным отношением. Без отношения других лиц к принадлежащей собственнику вещи как к чужой
не было бы и отношения к ней самого собственника как к своей.
Содержание собственности как общественного отношения раскрывается посредством тех связей и отношений, в которые собственник
вступает с другими людьми в процессе производства, распределения, обмена и потребления материальных благ. Собственность —
это имущественное отношение, причем в ряду имущественных отношений она занимает главенствующее место.
Собственность как экономическая категория присуща человеческому обществу на протяжении всей его истории, за исключением,
пожалуй, тех начальных его этапов, когда человек еще не выделился из природы и удовлетворял свои потребности с помощью таких
более простых способов присвоения, как владение и пользование.
Разумеется, на протяжении многовековой истории человечества
собственность претерпевала существенные изменения, обусловленные главным образом развитием производительных сил, иногда довольно бурным, как, например, в период промышленной революции или сейчас — в эпоху всеобщей информатизации.
Право собственности можно понимать в объективном или субъективном смысле. В объективном смысле право собственности
представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих
отношения собственности. В субъективном смысле под правом соб-
ственности понимается совокупность правомочий по владению,
пользованию и распоряжению вещью (имущественным объектом).
Ïîä владением понимается реальное обладание объектом, его
непосредственное наличие у собственника.
Пользование представляет собой извлечение из объекта его полезных свойств.
Правомочие распоряжения — это право на определение юридической судьбы вещи, ее реализацию, т.е. возможность совершать действия, направленные на изменение или прекращение права собственности.
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. ¹ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на
общее имущество здания» // Вестник ВАС РФ. 2009. ¹ 9.
Понятие жилищного права
27
В жилищном праве под владением понимается основанная на
законе возможность иметь у себя определенный жилищный объект (для юридических лиц — числить его на своем балансе). Пользование представляет собой возможность эксплуатации объекта,
проживания в нем или предоставления для проживания другим
лицам. Распоряжение означает возможность изменить жилой объект (перепланировку, пристройку и т.д.) или передать его в собственность другому субъекту (по договору дарения, купли-продажи,
наследования, ренты и др.). Причем Гражданский кодекс РФ не
ограничивает виды возможных договоров только содержащимися в
нем. Так, например, договор приватизации не предусмотрен Гражданским кодексом, однако на основании ч. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ
стороны могут заключить договор как предусмотренный законодательством, так и не предусмотренный им, либо содержащий элементы различных гражданско-правовых договоров.
Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ в Российской Федерации
признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Оставляя этот
перечень открытым, Конституция РФ таким образом допускает
возможность образования и иных форм собственности.
В статье 19 ЖК РФ выделены следующие виды жилищных
фондов:
1) частный (жилые помещения, находящиеся в собственности
граждан и в собственности юридических лиц);
2) государственный (жилые помещения, принадлежащие на
праве Российской Федерации и принадлежащие на праве собственности субъектам Российской Федерации);
3) муниципальный (жилые помещения, принадлежащие на праве
собственности городским сельским поселениям, а также любым
другим муниципальным образованиям).
В зависимости от целей использования жилищный фонд делится на жилищный фонд социального использования, служебный жилищный фонд, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования.
Частная собственность состоит из собственности граждан и
собственности юридических лиц (коммерческих или некоммерческих) или их объединений.
Государственную собственность закон подразделяет на ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении
государственных предприятий или оперативном управлении госу-
28
Глава 1
дарственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности, и фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
Муниципальная собственность представляет собой фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах
Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
В гражданском праве формы собственности в жилищной сфере
также подразделяются на государственную, муниципальную и частную собственность
Собственность юридических лиц (созданных в качестве частной
собственности) — это жилой фонд, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищностроительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым
взносом.
Собственность граждан может быть индивидуальной или общей.
Индивидуальная собственность принадлежит одному гражданину или
семье. Общая собственность может быть собственностью нескольких граждан (например, долевая приватизация) или собственностью
объединений граждан (товариществ собственников жилья). Индивидуальная собственность предназначена для обеспечения потребностей одного или нескольких человек. Среди ее объектов в жилищной сфере можно назвать индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома,
квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в
собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных
законодательством.
Государственная и муниципальная собственности обеспечивают
потребности крупных социумов (большого числа людей). Государственная собственность обеспечивает потребности всего народа или
населения республики, области, края (субъекта Федерации), муни-
1
.
1
Гражданское право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности
«Юриспруденция» (Н.Д. Эриашвили и др.); Под ред. М.М. Рассолова, А.Н. Кузбагарова. 5-е изд., перераб. и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2016.
Понятие жилищного права
29
ципальная — потребности района, города, иного населенного пункта (муниципального образования).
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 125 ГК РФ от имени Российской
Федерации и субъектов Федерации муниципальные образования
могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в
суде органами государственной власти и местного самоуправления
соответствующего уровня в рамках их компетенции, установленной
актами, определяющими статус этих органов. В соответствии с ч. 3
ст. 125 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их
имени могут выступать государственные органы, органы местного
самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Непосредственное воздействие собственника на принадлежащую ему вещь связано не только с «приятным благом» обладания
ею, возможностью получения доходов и удовлетворения соответствующих потребностей. Оно «неизбежно связано с несением связанных с этим расходов, издержек и риска»
подчеркивает необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества, если только законом или договором это
бремя или его часть не возложены на иное лицо.
Контрольные вопросы
1. В чем заключаются сущность и особенности предмета жилищно-
го права?
2. Каковы методы правового регулирования жилищных правоотно-
шений?
3. Какое место жилищное право занимает в системе российского
права?
4. Что относится к объектам жилищного права?
5. Какие формы собственности возникают в жилищных правоот-
ношениях?
6. Каково содержание права собственности в жилищном праве?
1
. Поэтому ст. 210 ГК РФ
1
Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература,
1991. Ñ. 10.
Глава 2
Жилищное законодательство
(источники жилищного права)
2.1. Конституционные основы
жилищного права
Ê конституционным основам жилищного права кроме норм, на-
прямую регулирующих положения жилищного права, можно отнести нормы, которые косвенно затрагивают данную сферу или
применяются к жилищным отношениям по аналогии. Жилищным кодексом прямо предусмотрено применение аналогичных
норм. В ст. 7 ЖК РФ сказано, что в тех случаях, когда жилищные
отношения не урегулированы жилищным законодательством или
соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм
гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих
указанные отношения, к таким отношениям применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности
участников жилищных отношений определяются исходя из общих
начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Так, согласно ст. 2 Конститу-
Конституция
Российской Федерации
Статья 45
1. Государственная защита прав
и свобод человека и гражданина в
Российской Федерации гарантируется.
2. Каждый вправе защищать
свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.
тивным, судебным, самозащитой и др.).
ции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью.
Признание, соблюдение и защита
прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства.
Равным образом это положение
применимо к жилищным правам.
Жилищные права человека защищаются всеми предусмотренными
законом способами (администра-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]