Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Понятие жилищного права
11
5. Отношения, возникающие по поводу жилых помещений в жи-
лищном или жилищно-строительном кооперативе. В данном разделе
рассматриваются такие вопросы, как создание и деятельность жилищного или жилищно-строительного кооператива; права и обязанности членов правления кооператива; порядок приема в члены
кооператива, правовое положение членов кооператива; порядок
предоставления жилых помещений.
6. Товарищество собственников жилья. Здесь дается определение
товарищества собственников жилья; закреплен порядок создания,
ликвидации, реорганизации, а также деятельности товарищества;
права и обязанности самого товарищества и его членов, правовое
положение членов товарищества.
7. Вопросы платы за жилье è коммунальные услуги. Кроме этих
вопросов в разделе также определяется размер платы за жилье.
8. Управление многоквартирными домами. Данный раздел посвя-
щен определению государственных, муниципальных, общественных
органов и объединений граждан, имеющих компетенцию в области
регулирования жилищных правоотношений.
Система учебного курса «Жилищное право», изучаемого в рамках данного учебника, включает в себя 21 главу.
Глава 1. Понятие жилищного права
Глава 2. Жилищное законодательство (источники жилищного права)
Глава 3. Жилищные фонды
Глава 4. Специализированный жилищный фонд
Глава 5. Жилищные отношения
Глава 6. Субъекты жилищных отношений
Глава 7. Возникновение жилищных отношений
Глава 8. Жилищные накопительные кооперативы
Глава 9. Ипотека (залог недвижимости)
Глава 10. Товарищество собственников жилья
Глава 11. Изменение жилищных отношений
Глава 12. Переустройство и перепланировка жилого помещения
Глава 13. Распоряжение жилыми помещениями
Глава 14. Охрана жилищных отношений
Глава 15. Прекращение жилищных отношений
Глава 16. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Глава 17. Управление многоквартирными домами
Глава 18. Фонд содействия реформированию жилищно-
коммунального хозяйства
Глава 19. Жилищное страхование
Глава 20. Судебная защита жилищных прав
Глава 21. Жилищные правоотношения с участием сотрудников
органов внутренних дел
12
Глава 1
Наука жилищного права состоит в основном из тех же элементов, однако кроме вышеперечисленных изучает исторический аспект жилищных правоотношений и развития жилищного законодательства, а также международные соглашения в области жилищного права.
Жилищно-правовой метод регулирования представляет собой со-
вокупность юридических средств, приемов, которые регулируют
жилищные отношения. Жилищное право построено на разумном
сочетании императивного и диспозитивного методов.
Императивный метод основан на принуждении, обязательных
для исполнения указаниях, обязанностях, запретах. Как верно отметил М.И. Байтин, императивный метод — это метод, «направленный на обеспечение предписанного государством строго обязательного поведения субъектов»
Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире,
где проживает несколько нанимателей, должно предоставляться
проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых — гражданам,
имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного
человека. А если вышеперечисленные граждане отсутствуют, то вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется в общем
порядке по договору социального найма (ст. 59 ЖК РФ).
Диспозитивность — это метод автономии, дозволения, наделения субъектов инициативой. Так, согласно ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов
семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем по договору социального найма, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Аналогичным образом в ч. 2 ст. 82 ЖК РФ изменение
договора найма вследствие признания нанимателем другого члена
семьи с некоторыми оговорками предоставлено на рассмотрение
всех членов семьи: «Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать
признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же
право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя».
1
.
1
Байтин М.И. Сущность права (Современное нормативное правопонимание на
грани двух веков). Саратов: СГАП, 2001. С. 222.
Понятие жилищного права
13
Споры, возникающие в связи с признанием члена семьи нанимателем, разрешаются в судебном порядке.
Необходимо также отметить основные принципы жилищного права.
Под принципами жилищного права понимаются основные положения правового регулирования жилищного права
вами, основополагающие начала жилищного законодательства.
Они выражают закономерности права, его природу и социальное назначение, представляют собой наиболее общие правила поведения, которые либо прямо сформулированы в законе, либо выводятся из его смысла. Принципы права пронизывают все отрасли
права, однако в каждой отрасли, подотрасли или правовом институте их действие проявляется по-разному.
В жилищном праве наблюдается проявление действия принципов нескольких отраслей права. Например, в сфере жилищных отношений пользования жилыми помещениями на основе договора
найма регулирование осуществляется по принципам, свойственным
гражданскому праву, и, соответственно, проявляется гражданскоправовой метод регулирования.
К основным принципам жилищного права относят:
1) неприкосновенность жилища;
2) недопустимость произвольного лишения жилья;
3) свобода выбора места жительства;
4) доступность пользования жилищным фондом;
5) целевое использование жилищного фонда.
Неприкосновенность жилища — это конституционный принцип,
получивший дальнейшее развитие в других законах, в частности в
новом ЖК РФ (ч. 1—3 ст. 3). Правом на охрану жилища обладают
не только собственники жилья, но и его законные пользователи
(например, наниматели по договорам коммерческого найма). При
применении этого принципа жилище понимается в несколько расширенном смысле. В его содержание кроме жилых домов и помещений, предназначенных для постоянного проживания граждан,
включаются также места временного их проживания (например,
номера в гостиницах). Данный принцип защищает жилище не
только от проникновения преступных элементов, но и от произвольного проникновения должностных лиц органов власти и охраны правопорядка. Однако он не является абсолютным и подлежит
ограничению в случае преследования преступника, вошедшего в
квартиру, сотрудниками правоохранительных органов, а также, если
они имеют основания полагать, что в помещении происходят или
1
или, иными сло-
1
Айман Т.Î. Жилищное право Российской Федерации. М.: Инфра-М, 2002. С. 9.
14
Глава 1
произошли преступление или несчастный случай. Обо всех случаях
такого проникновения необходимо в течение 24 часов уведомить
прокурора.
Недопустимость произвольного лишения жилья можно рассматривать как одно из важных проявлений более общего принципа
недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. Данный принцип базируется на ч. 1 ст. 40 Конституции РФ и означает,
что законодателем четко регламентированы все основания выселения (п. 4 ст. 3 ЖК РФ). Часть видов выселения возможна только при предоставлении другого помещения или другого благоустроенного помещения
дебном порядке.
Свобода выбора места жительства заключается в свободе каждого законно находящегося на территории России человека выбирать себе место постоянного или временного проживания в любой
части страны и переезжать в любую местность. В обеспечение этого
принципа институт прописки был заменен на регистрацию по месту жительства (регистрацию места пребывания). Право свободного
выбора места жительства предполагает также свободу выбора человеком жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает, являясь либо его собственником, либо нанимателем, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Понятие места жительства раскрывается в ст. 20 ГК РФ, согласно которой под местом жительства понимается место постоянного или преимущественного проживания
гражданина. Данное право принадлежит гражданину от рождения и,
как и другие основные права и свободы, является неотчуждаемым
(ч. 2 ст. 17 Конституции Российской Федерации; ст. 150 ГК РФ).
Реализация названного права может сопровождаться введением
обоснованных ограничений в соответствии с основаниями и порядком, установленными ч. 3 ст. 55 и ст. 56 Конституции Российской
Федерации. Правовой режим ограничений права на выбор места
жительства может вводиться только федеральным законом в той
мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов
других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации). Соответст-
1
. Любое выселение можно обжаловать в су-
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. ¹ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного
кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2009. ¹ 123. 8 июля.
Понятие жилищного права
15
венно положение ч. 2 ст. 1 Закона Российской Федерации «О праве
граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор
места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»
от 25 июня 1993 г., согласно которому такие ограничения допускаются только на основании закона, не подлежит расширительному
толкованию: в данном случае понятием закон охватываются исключительно федеральные законы, но не законы субъектов Российской
Федерации, поскольку иначе названной норме придавался бы неконституционный смысл. Так, например, право свободного выбора
места жительства для военнослужащих не является абсолютным.
Ограничение военнослужащих в конституционном праве свободно
передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ст. 27
Конституции Российской Федерации) связано с необходимостью
поддержания боевой готовности воинских частей и обеспечения
своевременности прибытия к месту службы, т.е. отвечает принципу,
закрепленному в Конституции Российской Федерации. В полной
мере данным правом военнослужащий может воспользоваться только при увольнении с военной службы, когда он имеет право на выбор постоянного места жительства в любом населенном пункте
Российской Федерации или в другом государстве.
Доступность пользования жилищным фондом — самый проблематичный принцип. По сути, он означает, что каждый человек гражданин имеет право и возможность реализовать свое право на жилище: по договору социального найма, по договору аренды, путем
приобретения жилья в собственность и т. д. Доступность жилого
фонда выражается и в установлении порядка определения ставок
платы за коммунальные услуги и жилье, а также государственные
гарантии, предоставленные малоимущим. Однако высокая стоимость жилья, квартирной платы и коммунальных услуг не всегда
оставляет возможность простым гражданам воспользоваться им на
практике. Таким образом, этот принцип больше декларируется, чем
действует реально.
Ïîä целевым использованием жилого помещения понимается то,
что граждане и организации могут пользоваться помещениями
только по их прямому назначению — для проживания граждан.
Статья 17 ЖК РФ гласит: «Жилое помещение предназначено для
проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в
нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает
права и законные интересы других граждан, а также требованиям,
16
Глава 1
которым должно отвечать жилое помещение1. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального
закона от 26 сентября 1997 г. ¹ 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований
пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических
и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным
органом исполнительной власти»
Законодательством предусмотрены санкции за нецелевое использование помещения. Если лицо использует помещение не по
назначению, оно может быть выселено по требованию наймодателя
без предоставления другого помещения. В соответствии с абз. 2 ч. 3
ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение
собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода
такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Необходимо проследить взаимосвязь жилищного права с другими отраслями права. Наиболее близко к жилищному праву находятся такие отрасли, как гражданское право и административное право.
Гражданско-правовой диспозитивный метод является одним из
методов жилищного права. Гражданское право также регулирует (в
1
Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. 1—3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения
не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его
для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и
разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в
нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной
предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами,
проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
2
Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. ¹ 25 «Об утверждении
Правил пользования жилыми помещениями» // Российская газета. 2006. ¹ 16.
27 января.
2
.
Понятие жилищного права
17
числе прочих) отношения, связанные с жилыми помещениями. Однако гражданское право обращено только на определенный круг
отношений. Гражданский кодекс регулирует отношения по приобретению в собственность жилого помещения, общие положения
найма жилого помещения, т.е. гражданское право разрешает использовать жилое помещение только в качестве объекта экономического оборота.
Кроме того, жилищное право использует административно-
правовой императивный метод, метод власти-подчинения. Административное право определяет компетенцию государственных и муниципальных органов различных уровней, взаимоотношения между
государственными и жилищно-эксплуатационными организациями,
отношения по распределению жилья и управлению жилищным
фондом. Административное право закрепляет и основные положения деятельности общественных объединений.
Конституционное право определяет предметы ведения Российской Федерации и ее субъектов. Согласно ст. 72 Конституции РФ
жилищное законодательство относится к совместному ведению
Российской Федерации и ее субъектов. Кроме того, Конституция
закрепляет некоторые жилищно-правовые принципы (право на жилье, неприкосновенность жилья, многообразие форм собственности). Однако в ней регулируются не конкретные правоотношения, а
наиболее общие, исходные моменты. Она имеет высшую юридическую силу, т.е. ей не могут противоречить остальные нормативные
акты Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Нормы Конституции имеют прямое действие. Когда законодательство (в частности, в жилищной сфере) упускает из поля
зрения отдельные правоотношения или противоречит Конституции,
должны применяться конституционные нормы.
Отдельные элементы жилищных отношений регулируют и другие отрасли права. Так, уголовное право устанавливает, например,
ответственность за незаконное проникновение в жилище. Финан-
совое право определяет источники материально-технического
обеспечения и финансирования жилищной сферы, строительства,
эксплуатации жилых помещений и их ремонта. Отношения по
строительству дома во многом, кроме жилищно-правовых норм и
гражданско-правовых норм строительного подряда, регламентируются земельным правом. Предпринимательское право регулирует
правила и порядок осуществления предпринимательской деятельности объектами которой выступают жилые помещения, использование жилых помещений для осуществления предприниматель-
18
Глава 1
ской деятельности1. Договорное право определяет порядок и особенности заключения договоров, объектами которых выступают
жилые помещения и т.д.
2
1.2. Объекты жилищного права
Объектом любой отрасли права являются конкретные элементы
окружающей действительности, на регулирование оборота, использования или охраны которых направлена данная отрасль.
В частной, государственной, муниципальной собственности, в
собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности может находиться недвижимость в жилищной
сфере либо ее часть. Жилищные отношения, регулируемые ЖК
РФ, заложили основы для участия жилых помещений (квартир,
комнат) в имущественном обороте как объектов вещных и обяза-
тельственных прав.
Ê недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости)
в соответствии с гражданским законодательством относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся
также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество
Ê недвижимости в жилищной сфере законодателем отнесены: недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее в себя:
земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного прожива-
1
Предпринимательское право. Правовое регулирование отдельных видов пред-
принимательской деятельности: Учебник для бакалавриата и магистратуры / Под
ред. Г.Ф. Ручкиной. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство Юрайт, 2015.
Сер.: Бакалавр и магистр. Академический курс.
2
Договорное право: Учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / Н.Д. Эриашвили и др.; Под ред. Н.Д. Эриашвили,
В.Н. Ткачева. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015.
3
См., напр.: Закон РФ от 20 августа 1993 г. ¹ 5663-1 «О космической деятельности» // Российская газета. 1993. ¹ 186. 6 октября.
3
.
Понятие жилищного права
19
ния; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Основными объектами жилищного права являются различные
виды жилья. Жилищный кодекс регулирует отношения по поводу
жилищных фондов, взятых в общем и целом, а также жилых домов
и жилых помещений (квартир, комнат). Жилое помещение должно
быть пригодно для постоянного проживания. Поэтому Пленум Верховного Суда РФ отмечал, что споры в отношении помещений, «не
входящих в состав жилищного фонда (производственных помещений, сборно-разборных сооружений, вагончиков и т.п.), подлежат
разрешению судами с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем»
На настоящий момент в российском законодательстве имеется
четкое определение жилищного фонда. Согласно ст. 19 ЖК РФ æè-
лищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Итак, жилищный фонд представляет собой совокупность всех
жилых помещений независимо от форм собственности, включая:
жилые дома; специализированные дома (общежития, гостиницы,
приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов
жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и
лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья
для временного поселения граждан, утративших жилье в результате
обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено
за счет кредита банка или иной кредитной организации либо
средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на
приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита
или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых,
дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.); квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других
строениях, пригодные для проживания.
Данное определение не дает характеристики интересующего нас
термина, а просто перечисляет входящие в него элементы. Поэтому
для определения жилищного фонда целесообразно пользоваться
научным определением: «Под жилым фондом понимается совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания,
расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые
в зависимости от формы собственности, характера использования,
1
.
1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. ¹ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного
кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2009. ¹ 123. 8 июля.
20
Глава 1
других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно»
Статья 16 Жилищного кодекса РФ содержит определение жилого дома. Жилым домом является индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием
в таком здании. Можно, конечно, характеризовать жилой дом и как
совокупность жилых помещений, объединенных в единое здание,
однако в последнее время намечается тенденция к переводу жилых
помещений первых этажей в нежилые и использованию их под магазины, офисы фирм, а также для иных коммерческих целей.
А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова, давая определение жилого строения, даже называют конкретное соотношение
жилых и нежилых помещений: «Жилое строение — строение, более
половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан.
Площади и объемы частей строения, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и (или) не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и
подвальные объемы), отдельными объектами права или такими же
2
объектами оценки не являются»
.
В соответствии с этим определением нежилым строением является то, в котором жилые помещения и помещения, предназначенные для их обслуживания, занимают менее половины площадей.
Жилое помещение — помещение, пригодное для постоянного
проживания людей. Необходимо согласиться с В.Ф. Яковлевым и
П.И. Седугиным, подчеркивающими, что «не факт длительного
проживания человека, семьи в помещении, строении служит доказательством, что они являются жилыми, а их изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования предназначенность к
3
этому»
.
Сюда можно отнести квартиры, комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах, служебные жилые помещения и иные жилые
помещения в других строениях, пригодные для проживания. По-
1
Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.
Ñ. 211.
2
Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и
собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И.Б. Мартковича. М.:
Юристъ, 1997. С. 92.
3
Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М.: Юридическая литература, 1991. С. 34.
1
.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]