Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Возникновение жилищных отношений
151
Наниматель жилого помещения по договору социального найма
обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах,
которые установлены Жилищным кодексом РФ;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и комму-
нальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором
сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную
законом.
Расторжение договора производится:
волеизъявлением нанимателя с письменным предупреждени-
ем наймодателя за три месяца;
в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за
жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (при краткосрочном найме —
до одного года — в случае невнесения платы более двух раз по
истечении установленного договором срока платежа);
в судебном порядке в случае разрушения и порчи жилого по-
мещения нанимателем или другими гражданами, за действия
которых он отвечает;
в судебном порядке по требованию любой стороны, если по-
мещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного состояния;
в судебном порядке по требованию наймодателя в случае, ес-
ли наниматель или другие граждане, за действия которых он
отвечает, используют жилое помещение не по назначению
либо систематически нарушают права и интересы соседей
(эта санкция применяется только после предупреждения, сделанного наймодателем, при продолжении такого поведения);
в других случаях, предусмотренных жилищным законодатель-
ством.
С целью увеличения возможных, а главное - доступных вариантов обеспечения граждан жилыми помещениями в ЖК РФ наряду с
другими дополнениями и изменениями включены новые разделы –
«Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых
152
Глава 7
помещений жилищного фонда социального использования» и «Наемные дома»
Предпосылками появления еще одного договора в сфере наемных отношений стали теоретические и практические исследования
в этой области, а также нормативные нововведения. Так, на федеральном уровне был разработан комплекс мер по созданию условий
для развития наемных отношений
также давно пыталось найти дополнительные пути и способы обеспечения нуждающихся граждан жильем
что лишь незначительная часть граждан в состоянии решить свою
жилищную проблему за счет собственных средств, в том числе с
использованием заемных, многие российские граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не вправе претендовать на
жилище по договору социального найма, поскольку не относятся к
малоимущим, и в то же время не в состоянии приобрести жилье за
счет собственных экономических усилий
данной проблемы Е.В. Богданов, в частности, предлагал увеличить
количество граждан, которые были бы вправе решить свою жилищную проблему не путем приобретения жилища в собственность, а
посредством найма жилища из государственного или муниципального фондов по доступной для них цене, для чего необходимо предусмотреть в ЖК РФ положения о доходных домах.
Практика зарубежных стран подтверждает значительную роль
наемного (арендного) сектора в обеспечении населения жильем.
Так, в странах Западной Европы доля арендного сектора в жилищ-
1
.
2
. Региональное законодательство
3
. В науке подчеркивалось,
4
. Как вариант решения
1
Федеральный закон от 21 июля 2014 г. ¹ 217-ФЗ «О внесении изменений в
Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты
Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по
найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» // СЗ
РФ. 2014. ¹ 30 (ч. 1). 28 июля. Ст. 4218.
2
Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. ¹ 600 «О мерах по обеспечению граждан
Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества коммунальных услуг»; Распоряжение Правительства РФ от 29 августа 2012 г.
¹ 1556-р «Об утверждении комплекса мер по формированию рынка доступного
арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан,
имеющих невысокий уровень дохода».
3
Постановление Правительства г. Москвы от 5 августа 2008 г. ¹ 708-ПП «О концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма»; Распоряжение
Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 19 марта
2010 г. ¹ 361 «О некоторых вопросах организации сети бездотационных домов
жилищного фонда г. Москвы».
4
Богданов Е.В. Конституция и жилищное законодательство России // Современное право. 2014. ¹ 3.
Возникновение жилищных отношений
153
ном фонде составляет 30 - 50 процентов, в рамках которого выделяются сегменты коммерческой (рыночной) и некоммерческой
аренды. Некоммерческий арендный жилищный фонд в структуре
арендного жилья от всего арендного фонда преобладает в Великобритании (65%), Нидерландах (75%), Австрии (59%), Финляндии
(53%) и т.д.
различных категорий граждан.
Обновленные положения главы ГК РФ содержат указание на
три вида договора найма жилого помещения: договор социального
найма жилого помещения, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договор найма жилого помещения, именуемый в теории и на практике «коммерческий
наем». Наряду с ними ЖК РФ по-прежнему выделяет договор найма жилого помещения в специализированном жилищном фонде.
ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора,
независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется.
В рамки этого определения полностью вписывается и вновь закрепленный договор. Как следствие, ему присущи те же характеристики:
консенсуальность, возмездность, взаимность.
В целом можно смело причислить договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования к новому самостоятельному виду найма
положения главы ГК РФ, ставящие его в один ряд с договором социального найма и договором найма жилого помещения. Подтверждает данный вывод и появление в ЖК РФ собственного раздела,
посвященного найму жилых помещений в фонде социального использования, в противном случае было бы достаточно включить
дополнительные главы в уже существующие разделы, урегулировавшие иные виды найма.
По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона — наймодатель, обязуется передать
другой стороне — гражданину (нанимателю), жилое помещение, во
владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме.
1
Такое жилье позволяет решать жилищные проблемы
2
. Об этом свидетельствуют измененные
1
Рогожина Н.Н. Международный опыт развития арендного жилищного фонда //
Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. ¹ 8.
2
Крюкова Е.С. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: новеллы жилищного законодательства // Российская юстиция. 2014. ¹ 12. С. 7.
154
Глава 7
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит
государственной регистрации.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.
К характерным признакам данного договора можно отнести
следующие:
условия и порядок заключения договора
субъектный состав договора, в котором нанимателем может
быть лицо исключительно из числа нуждающихся в жилых
помещениях и имеющих определенный уровень доходов граждан РФ, а наймодателем может выступить наравне с публичным образованием и частный собственник;
требования к предоставляемым жилым помещениям, указы-
вающие на их принадлежность к наемным домам и на нормирование их площади;
срочный характер договора;
согласованный с органами публичной власти размер платы за
íàåì;
ограниченный круг прав нанимателя;
основания и последствия расторжения договора.
Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:
1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального
образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
2) организация, являющаяся собственником жилого помещения
частного жилищного фонда или уполномоченная собственником
такого жилого помещения.
Кроме того, наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в одном наемном
доме социального использования может являться только одно лицо.
1
;
1
Постановление Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. ¹ 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» (вместе с «Требованиями к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда»).
Возникновение жилищных отношений
155
Жилые помещения могут быть предоставлены по договорам
найма жилых помещений жилищного фонда социального использования гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, в случае, если:
1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с
ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению
их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер;
2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего
субъекта Российской Федерации порядке.
Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых
помещений жилищного фонда социального использования иностранным
гражданам, лицам без гражданства, если международным договором
Российской Федерации не предусмотрено иное.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но
не более чем десять лет.
Поскольку основанием для возникновения права пользования
жилым помещением по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования выступает юридический состав, включающий решение наймодателя о предоставлении
жилого помещения и заключение договора, не лишним, было бы
предусмотреть в законе и последствия вынесения названного акта с
нарушением установленного законом порядка (например, при неправомерных действиях должностных лиц, несоблюдении очередности предоставления жилых помещений и т.п.).
Законодателем достаточно детально определен субъектный состав договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования: закреплены требования к потенциальным
нанимателям и перечислены возможные наймодатели жилых помещений. Собственник сдаваемого внаем жилого помещения может
передать функции наймодателя организации.
Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения в фонде социального использования установлено при помощи
отсылочных к договору социального найма норм.
Согласно ст. 91.1 ЖК РФ в договоре найма жилого помещения
жилищного фонда социального использования должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора
найма жилого помещения жилищного фонда социального исполь-
156
Глава 7
зования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.
Стоит отметить, что правовое регулирование вновь появившегося договора в наемной сфере еще только складывается и будет сопровождаться рядом подзаконных нормативных актов.
Наемным домом признается здание, которое или все помещения в
котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое
или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.
Жилые помещения в наемном доме социального использования
предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых
помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого
использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.
Наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные для строительства таких
домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов
социального использования органами местного самоуправления
муниципальных образований (в субъектах Российской Федерации городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), на территориях которых
расположены такие дома и земельные участки.
7.2. Коммерческий наем
До вступления в силу части второй Гражданского кодекса РФ
отечественное законодательство не использовало термина «коммерческий наем». Граждане согласно Жилищному кодексу имеют право
на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального жилищных фондов. В домах, квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, договор найма, аренды жилого помещения заключается нанимателем (арендатором) с собственником
дома или квартиры.
Договор найма — соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное
для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в
Возникновение жилищных отношений
157
виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо
сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. Договор аренды — соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной
сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за
договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с
договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату
за коммунальные услуги.
В ч. 1 и 2 ст. 671, ч. 1 ст. 672 Гражданского кодекса РФ социальный наем, коммерческий наем (или просто наем жилого помещения) и аренда упоминаются раздельно. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или
управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить
другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды
или иного договора.
Таким образом, указанные виды договоров разграничиваются по
нескольким основаниям:
по субъекту — нанимателем по договорам коммерческого и
социального найма может быть только физическое лицо,
арендатором по договору аренды — только юридическое;
по сроку — договор социального найма бессрочен, а договор
найма жилого помещения (коммерческого найма) заключается на срок, не превышающий пяти лет (если в договоре срок
не определен, договор считается заключенным на пять лет);
договор коммерческого найма может быть также заключен на
срок не больше года (краткосрочный наем); договор аренды
заключается на срок, определенный самим договором;
по предоставляемым правам — по договору аренды (имущест-
венного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предос-
158
Глава 7
тавить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; по договору коммерческого найма помещение предоставляется во владение и пользование, по договору социального найма помещение может предоставляться как во владение
и пользование, так и только в пользование;
по источнику предоставления жилого помещения — по договору
социального найма помещение предоставляется из государственного, муниципального или общественного жилищных
фондов; в договорах аренды и коммерческого найма собственник имущества так жестко не оговаривается;
по норме жилой площади — жилое помещение по договору со-
циального найма предоставляется гражданам в пределах нормы
жилой площади, за исключением случаев, когда граждане
имеют право на дополнительную жилую площадь; договор
коммерческого найма заключается в отношении изолированного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), а в отношении объекта договора аренды ограничений нет;
по основанию для вселения — основанием для вселения в жи-
лое помещение по договору социального найма является договор социального найма, выдаваемый на основании решения
фондораспорядителя, а при аренде или коммерческом найме —
соответствующий договор.
Чаще всего по договору коммерческого найма помещение предоставляется из состава индивидуального жилищного фонда. Договор заключается строго в письменной форме. Изменение собственни-
ка не влечет прекращения договора найма.
Наниматель и проживающие с ним граждане в соответствии со
ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации обязаны использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать
сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем
состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за
жилое помещение. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы недопустимо. Если
договором сроки внесения оплаты не предусмотрены, плата долж-
Возникновение жилищных отношений
159
на вноситься нанимателем ежемесячно. В обязанности нанимателя
входит текущий ремонт.
Новеллой Гражданского кодекса является закрепление кроме
нанимателя круга лиц, которые также имеют право пользования
жилым помещением.
При наличии согласия наймодателя и проживающих совместно
с нанимателем граждан наниматель может разрешить вселение в
помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с
нанимателем, а также временных жильцов.
Для вселения несовершеннолетних детей согласия не требуется.
При вселении временных жильцов и постоянно проживающих с
нанимателем граждан необходимо соблюдение требований о норме
предоставления жилой площади. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, имеют равное с ним право пользования
жилым помещением. Указанные граждане могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о солидарной ответственности, т.е. фактически они становятся сонанимателями. Временные
жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым
помещением. Временные жильцы не должны проживать в помещении дольше шести месяцев. По первому требованию нанимателя
или любого гражданина, проживающего совместно с ним, они обязаны в течение семи дней покинуть помещение.
Наниматель несет ответственность за временных жильцов и
граждан, проживающих совместно с ним, перед наймодателем.
По истечении срока найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на
новый срок. Это право предоставляет гарантию стабильности удовлетворения жилищных прав граждан.
Поскольку договор коммерческого найма является двусторонним, то наймодатель также имеет определенные права и несет обя-
занности.
Он обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в
состоянии, пригодном для проживания, осуществлять надлежащую
эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем
жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление
нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома
и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
В обязанности наймодателя входит и капитальный ремонт жилого помещения.
160
Глава 7
Наймодатель должен при желании нанимателя продлить закончившийся договор аренды на новый срок. При отказе нанимателю
по мотивам прекращения сдачи помещения внаем наймодатель не
имеет права предоставлять помещение другим нанимателям в течение года. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить
нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо
предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи
с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение
внаем. При неуведомлении нанимателя и наличии у него желания
договор считается продленным на тот же срок.
В качестве одного из прав нанимателя Гражданский кодекс
также регламентирует заключение договора поднайма. Наниматель с
согласия собственника передает на срок часть или все нанятое им
помещение в пользование поднанимателю.
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Как и при вселении временных жильцов, необходимо соблюдение нормы жилой площади; ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения
также остается наниматель. Однако в отличие от вселения временных жильцов поднаем является возмездным. Во взаимоотношениях
между поднанимателем и нанимателем последний приобретает статус наймодателя. Срок поднайма не может превышать срока найма.
Договор найма может быть расторгнут в добровольном или судеб-
íîì порядке. Инициатором добровольного расторжения договора
коммерческого найма является наниматель. Наниматель вправе в
любое время расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя
об этом за три месяца.
В судебном порядке договор расторгается в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть
месяцев, если договором не установлен более длительный
срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором
срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или
другими гражданами, за действия которых он отвечает;
если помещение перестает быть пригодным для постоянного
проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодатель-
ством.
При невнесении платы, разрушении или порче помещения наниматель должен быть предупрежден о необходимости устранения
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]