Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Ипотека (залог недвижимости)
271
имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен —
в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное
не предусмотрено таким договором.
Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько,
что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного
исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за
счет страхового возмещения.
Залогодержатель не может осуществить данные права, если между
ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме
о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества, и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение
исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть представлено в залог в обеспечение исполнения другого
обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании
данных Единого государственного реестра недвижимости с момента
возникновения ипотеки.
Последующая ипотека допускается, если она не запрещена
предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Залогодержатель может передать свои права по договору об ипо-
теке другому лицу, если договором не предусмотрено иное.
Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Законом предусмотрены особенности ипотеки земельных участков.
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину
или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока
договора аренды земельного участка с согласия собственника зе-
272
Глава 9
мельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности,
арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В остальном, ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными
актами органов местного самоуправления для земель различного
целевого назначения и разрешенного использования.
При ипотеке земельного участка право залога распространяется
также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств
целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на
приобретение этого земельного участка, считается находящимся в
залоге с момента государственной регистрации права собственности
заемщика на этот земельный участок.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся.
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее — предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору
земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий
или сооружений заложенным считается право аренды земельного
Ипотека (залог недвижимости)
273
участка. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие,
здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение
лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и
в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля
в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве
собственности на земельный участок (права соарендатора данного
земельного участка).
Если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с
земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств
банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение
указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора
по такому обязательству с момента государственной регистрации
ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или
уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к
данному предприятию материальные и нематериальные активы, в
том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,
готовая продукция, права требования, исключительные права.
Особенности ипотеки жилых домой и квартир. Предметом ипотеки могут быть предназначенные для постоянного проживания
индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим
лицам. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов
и квартир, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки
на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых
274
Глава 9
домов и квартир, на них не распространяются. При предоставлении
кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для
строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека
на него не прекращается. Жилое помещение, приобретенное либо
построенное полностью или частично с использованием кредитных
средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в
Едином государственном реестре недвижимости.
В случае предоставления кредита или займа на строительство
наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном
доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный
участок, который предоставлен или предназначен для строительства
наемного дома либо на котором расположен такой дом, или право
аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном
реестре недвижимости.
9.3. Особенности ипотеки
для военнослужащих
Прошло более двадцати лет с начала реализации государственного проекта по обеспечению военнослужащих постоянными жилыми помещениями под названием «накопительно-ипотечная система». Срок вполне приемлемый для того, чтобы подводить не
только теоретические, но и практические итоги реализации норм
специального Федерального закона «О накопительно-ипотечной
1
системе жилищного обеспечения военнослужащих»
, запустившего
эту денежную форму.
Согласно данным ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»,
созданного для обеспечения реализации Министерством обороны
Российской Федерации (далее также — Минобороны России)
функций уполномоченного федерального органа исполнительной
власти по функционированию накопительно-ипотечной системы,
1
Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспе-
чения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. ¹ 117-ФЗ.
Ипотека (залог недвижимости)
275
по состоянию на начало августа 2016 г. участниками накопительноипотечной системы стали более 333 тыс. военнослужащих всех силовых ведомств, треть из которых (более 126 тыс. человек) уже приобрели жилье по данной государственной программе. Получается,
что доля участников системы, решившихся досрочно воспользоваться накоплениями, весьма велика. Для сравнения: шесть лет назад, в феврале 2010 г., когда завершился так называемый переходный период накопительно-ипотечной системы, количество участников системы составляло всего 90 тыс. военнослужащих, а выдано
было лишь 192 свидетельства о праве на приобретение жилья с использованием целевого жилищного займа.
Помимо уже упомянутого Закона о накопительно-ипотечной
системе, правовые вопросы также отражены в нормах ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих», в значительном количестве подзаконных правовых актов уровня Правительства Российской Федерации, таких как: Постановление Правительства Российской Федерации «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» от 15 мая 2008 г. ¹370; Постановление Правительства Российской Федерации «О создании федерального государственного учреждения «Федеральное управление накопительноипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» от
22 декабря 2005 г. ¹ 800; Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил выплаты участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих или членам их семей денежных средств, дополняющих
накопления для жилищного обеспечения» от 17 ноября 2005 г.
¹ 686; Постановление Правительства Российской Федерации «Об
уполномоченных федеральных органах исполнительной власти, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию и
государственному контролю (надзору) в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих — участников накопительноипотечной системы» от 8 ноября 2005 г. ¹ 666; Постановление Правительства Российской Федерации «О порядке функционирования
накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» от 7 ноября 2005 г. ¹ 655; Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил формирования
и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы
жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны
Российской Федерации, федеральными органами исполнительной
власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная
276
Глава 9
служба» от 21 февраля 2005 г. ¹ 89; а также Министерства обороны
Российской Федерации, это: Приказ Министра обороны Российской Федерации «Об утверждении Порядка реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в Вооруженных Силах Российской Федерации» от 28 февраля
2013 г. ¹ 166; Приказ Министра обороны Российской Федерации
«Об утверждении Порядка учета сведений участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих,
которые ведутся на бумажных и (или) электронных носителях информации, порядка регистрации именных накопительных счетов
участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и порядка учета накопительных взносов на
именных накопительных счетах участников накопительноипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» от
17 декабря 2013 г. ¹ 865; Приказ Министра обороны Российской
Федерации «О документах, необходимых для формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба» от 8 июня 2005 г. ¹ 225; Приказ Министра обороны Российской Федерации «Об утверждении форм сведений о лицах, имеющих право на использование накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих» от 8 сентября 2008 г. ¹ 475; ФСБ России,
например: Приказ ФСБ России «Об утверждении Инструкции о
формировании и ведении реестра участников накопительноипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих органов федеральной службы безопасности» от 19 октября 2005 г.
¹610; Приказ ФСБ России «Об утверждении Порядка организации
в органах федеральной службы безопасности работы по выплате
участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих или членам их семей денежных средств,
дополняющих накопления для жилищного обеспечения» от 18 декабря 2007 г. ¹ 726; Приказ ФСБ России «Об утверждении Порядка представления сведений об участниках накопительно-ипотечной
системы жилищного обеспечения военнослужащих, изъявивших
желание получить целевой жилищный заем» от 7 июля 2008 г.
¹335 и других федеральных органов исполнительной власти, которые детализируют механизм реализации прав и обязанностей субъектов освещаемых правоотношений с учетом специфики каждого из
органов.
Ипотека (залог недвижимости)
277
Обобщение содержания указанных источников позволяет выявить сущность накопительно-ипотечной системы и ее место в системе иных форм жилищного обеспечения военнослужащих в период военной службы и при увольнении с нее. Можно сформулировать следующие основные правила для военнослужащих, связанные с
реализацией накопительной ипотечной системы:
1) участие военнослужащих в накопительно-ипотечной системе
не зависит от того, были они обеспечены жильем до начала военной службы или нет, т.е. не зависит от нуждаемости в улучшении
жилищных условий. На период военной службы все участники
обеспечиваются служебным жильем;
2) накопительно-ипотечная система позволяет установить взаимосвязь между продолжительностью военной службы и размером
средств, получаемых для приобретения жилья, что стимулирует более длительную службу (как правило, не менее 20 календарных лет);
3) у военнослужащих появляется возможность покупки квартиры (дома) в собственность в любое время по истечении трех лет
участия в указанной системе, т.е. не дожидаясь окончания срока
службы, а также возможность выбора места расположения и размера жилья исходя из желаний и дополнительных материальных возможностей военнослужащего. Жилое помещение, приобретенное с
использованием целевого жилищного займа, сразу же оформляется
в собственность военнослужащего и может использоваться для
проживания;
4) размер накоплений не зависит от состава семьи участников
НИС и одинаков для всех военнослужащих. Закон не исключает
привлечение денежных средств из иных, негосударственных или
даже государственных, источников;
5) накопительно-ипотечная система распространяется только на
конкретные категории военнослужащих, предусмотренные законом,
т.е. не допускает смешивания с другими формами жилищного
обеспечения военнослужащих;
6) основным обстоятельством, определяющим возможность участия в накопительно-ипотечной системе, является время начала и
окончания военной службы;
7) права на накопленные средства возникают у каждого участника лишь по истечении сроков службы. Для основной массы военнослужащих это 20 лет службы, в том числе в льготном исчислении. Для тех же, кто увольняется по «льготным» основаниям, это
не менее 10 лет. До этого момента участник считается не приобретшим прав на накопления. Поэтому, если он воспользовался ими
досрочно и прекращает службу до возникновения прав на накопле-
278
Глава 9
ния, их надлежит вернуть государству как полученные заемные средства под залог приобретенного жилья. По приобретении прав на накопления участник вправе использовать их не только на приобретение жилья, но и на любые иные нужды по своему усмотрению;
8) реализация права на использование накоплений принадлежит
каждому участнику в отдельности, т.е. не зависит от прав других
участников, а потому не предполагает какой-либо очередности получения накопленных средств.
Из изложенного видно, что система достаточно стабильна, так
как позволяет государству перевести финансирование помощи военнослужащим для приобретения ими постоянного жилья на долгосрочную плановую системную основу. Она гибка, так как дает возможность военнослужащим находить наиболее оптимальные варианты решения своих жилищных проблем как во время службы, так
и при увольнении с нее.
Субъекты накопительно-ипотечной системы из числа военнослужащих делятся на две группы: на тех, для кого участие в накопи-
тельно-ипотечной системе не имеет альтернативы (обязательные
участники), и тех, кто вправе выбрать для себя прежние формы получения постоянного жилья (в собственность или по договору социального найма) или же участие в накопительно-ипотечной системе (добровольные участники). Поэтому особое значение приобретает информирование добровольных (альтернативных) участников,
которые должны знать о своей возможности (праве) участия в накопительно-ипотечной системе и о действиях для включения в число участников. Они же должны получить сведения о правовых последствиях неучастия в накопительно-ипотечной системе или принятия решения об участии в этой системе.
Факт ознакомления с данной информацией должен быть задокументирован, доведен под роспись такому военнослужащему, что
отражается в его личном деле.
После вступления в накопительно-ипотечную систему все участ-
ники должны быть своевременно информированы о включении в реестр
участников и их персональном регистрационном номере. Такое инфор-
мирование осуществляется в обязательной письменной форме.
Размер ежегодных начислений устанавливается в федеральном
законодательстве на текущий бюджетный год. Размеры накопительных взносов на счета участников системно повышались и составляли: в 2005 г. — 37,0 тыс. руб., в 2006 г. — 40,6 тыс. руб., в 2007 г. —
82,8 тыс. руб., в 2008 г. — 89,9 тыс. руб., в 2009 г. — 168,0 тыс. руб.,
в 2010 г. — 175,6 тыс. руб., в 2011 г. — 189,9 тыс. руб., в 2012 г. —
205,2 тыс. руб., в 2013 г. — 222 тыс. руб., в 2014 г. — 233,1 тыс.
руб., в 2015 г. — 245,88 тыс. руб., в 2016 — 245,88 тыс. руб.
Ипотека (залог недвижимости)
279
Каждый участник накопительно-ипотечной системы имеет право
получить информацию о размере своих накоплений на своем именном накопительном счете, но может сделать и самостоятельные приблизительные подсчеты, зная правила исчисления накоплений.
Для отдельных категорий военнослужащих из числа обязательных
участников возникновение права на участие в накопительноипотечной системе ставится в зависимость лишь от истечения определенных в законе сроков службы или наступления определенного
события, а потому не предполагает выявления их волеизъявления.
Возможные варианты использования накоплений. До приобретения полного права на накопления первоначально допускалось направлять эти средства лишь на приобретение жилья в собственность
под залог и (или) погашение ипотечного кредита, но впоследствии
данные права были расширены возможностью участия в долевом
строительстве. При этом участники, досрочно реализовавшие свое
право на накопления или же не реализовавшие его, но нуждающиеся в жилье согласно жилищному законодательству, при досрочном
увольнении с военной службы по «льготным» основаниям вправе
получить разовые выплаты, дополняющие их накопления, до расчетного 20-летнего периода службы.
Сведения о состоянии рынка жилья и условиях возможного
кредитования представляет Росвоенипотека. Так, на своем сайте
она размещает правовую информацию о накопительно-ипотечной
системе, поквартальные отчеты, обобщенные результаты ее функционирования. Наличие подобной информации позволяет участникам накопительно-ипотечной системы осознанно и взвешенно
принимать решения по совершению юридически значимых действий или воздержанию от них.
Похожие задачи по доведению до участников накопительноипотечной системы сведений о состоянии рынка жилья и условиях
возможного кредитования также решает «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию» (АИЖК), созданное в 1997 г. специально для выполнения государственных задач по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России.
Именно АИЖК организует разработку кредитных программ через
банки, отобранные для участия в кредитовании участников накопительно-ипотечной системе.
Главная задача АИЖК заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения
России, а его деятельность направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России. АИЖК, применительно к направлениям информаци-
280
Глава 9
онно-разъяснительной работы о накопительно-ипотечной системе,
формирует и представляет для заинтересованных лиц из числа потенциальных заемщиков аналитику и статистику, в которых аккумулированы данные, характеризующие развитие рынков жилья и
ипотеки в стране, позволяющие участникам накопительноипотечной системы ориентироваться по возможным экономически
приемлемым для них вариантам реализации своих прав.
Согласно программам кредитования, реализуемым отобранными
Росвоенипотекой кредитными организациями, предусмотрены:
ипотечное кредитование на вторичном рынке (готовое жилье);
ипотечное кредитование на вторичном рынке (жилой дом с
земельным участком);
ипотечное кредитование на этапе строительства (новостройки).
Для возможной оценки условий реализации каждой из указанных программ сформирован конкретный перечень кредитных организаций, предлагающих соответствующие собственные условия
банковского кредита участникам накопительно-ипотечной системы.
С содержанием программ кредитования можно ознакомиться в
сравнительных таблицах, публикуемых на сайте Росвоенипотеки.
Там же содержатся сведения об объектах недвижимости (по регионам), предлагаемых ведущими застройщиками к реализации путем
приобретения по программе накопительно-ипотечной системы.
Например, по программам ипотечного кредитования на вторичном рынке (готовое жилье) первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости приобретаемого жилого помещения, определенной как наименьшая величина между ценой по договору приобретения и по итогам оценки, проведенной независимым оценщиком. Для первоначального взноса используются средства, которые накопились на именном счете военнослужащего на
момент получения кредита (займа), которые могут быть дополнены
собственными или иными заемными средствами участника.
Максимальный срок погашения кредита равняется периоду
времени, за который заемщик достигнет 45 лет.
Обеспечением по кредиту выступают приобретаемые квартира
или жилой дом, оформляемые в залог (в ипотеку) под условия договора кредитования со стороны государства и банка.
Максимальная сумма банковского кредита составляет до 2 млн
руб. Для каждого заемщика предельная величина ипотечного кредита
рассчитывается на основании сведений об общей сумме взносов на
жилищное обеспечение, которая должна скопиться к тому времени,
когда военнослужащему исполнится 45 лет. Сумма кредита рассчитывается с учетом индексации взносов будущих лет с учетом про-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]