Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Охрана жилищных отношений
В предлагаемой квартире имеются горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление, мусоропровод, лифт, телефон,
балкон. Квартира расположена на восьмом этаже 12-этажного панельного дома, в том же районе, где сейчас проживают стороны,
что позволяет ответчикам пользоваться той же поликлиникой, посещать тот же детский сад и находиться на том же расстоянии от
их работы.
Я готов переехать в однокомнатную квартиру по адресу: г. N,
ул. Радищева, д. 6, корп. 2, кв. 80, жилой площадью 26 м2, где
проживает третье лицо — Иванова А.А.
Добровольного соглашения об обмене жилыми помещениями
между мною и ответчиками не достигнуто. Третьи лица с обменом
согласны.
Руководствуясь положением ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, предоставляющей право требовать осуществления принудительного обмена
занимаемого жилого помещения в судебном порядке в случае недостижения соглашения об обмене,
ПРОШУ
произвести принудительный обмен жилого помещения, расположенного по адресу: г. N, ул. Речная, д. 10, корп. 1, кв. 20, состоящего из четырех изолированных комнат жилой площадью 57
м2 и по представленному варианту обмена переселить: меня (с
детьми или без) в однокомнатную квартиру по адресу: г. N, ул.
Радищева, д. 6, корп. 2, кв. 80, жилой площадью 26 м2; а ответчиков — в квартиру по адресу: г. N, пер. Широкий, д. 15, корп. 4,
кв. 66, состоящую из трех комнат жилой площадью 37,8 м2; общей
площадью — 54,7 м2.
Приложения
1. Заявление на обмен истцов.
2. Выписка из домовой книги.
3. Финансовый лицевой счет.
4. Заявление нанимателей, проживающих в жилых помеще-
ниях по варианту обмена, об их согласии на обмен.
5. Копия искового заявления.
6. Квитанция об уплате госпошлины.
10 апреля 2015 г. Власов И.П.
371
372
 N-ский городской суд
ИСТЕЦ: Иванов Иван Иванович,
ïðîæ.: ã. N, ул. Луговая, ä. 5, êâ. 59.
______________________________.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
(название организации, адрес)
об устранении препятствий в производстве обмена
занимаемых жилых помещений
В тексте искового заявления следует раскрыть, с какого времени
и на каком основании занимал (проживал) истец спорную жилую
площадь, назвать вариант предполагаемого обмена, а также мотивы отказа наймодателя в даче согласия на обмен.
Руководствуясь положениями ч. 4 ст. 74 ЖК РФ, предоставляющей право обжалования отказа наймодателя в даче согласия
на обмен в судебном порядке,
ПРОШУ
обязать ответчика разрешить обмен жилых помещений.
Приложения
1. Заявление от истца и третьих лиц об обмене жилых по-
мещений.
2. Копии финансовых лицевых счетов, с указанием сведений о нанимателях, членах их семей, третьих лицах, размере
занимаемых ими жилых помещений.
3. Варианты обмена (схемы обмена).
4. Письменный отказ в согласии на обмен.
5. Доказательства, которыми наймодатель мотивировал свой
отказ в даче согласия на обмен.
6. Копии исковых заявлений по числу ответчиков.
7. Квитанция об уплате госпошлины.
1 апреля 2015 г. Иванов И.И.
ОТВЕТЧИК:
Глава 14
Охрана жилищных отношений
 N-ский городской суд
ИСТЕЦ: Иванов Иван Иванович,
ïðîæ.: ã. N, ул. Луговая, д. 5, кв. 59.
ОТВЕТЧИК: Макарова Анна Сергеевна,
ïðîæ.: г. N, ул. Луговая, д. 89, кв. 30.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании обмена жилого помещения недействительным
в связи с его фиктивностью
Жилой дом по адресу: г. N, ул. Луговая, д. 5 находится в веде-
íèè (следует указать название организации или ведомства).
15 марта 2005 года (следует указать название органа, разрешив-
øåãî обмен) разрешен обмен жилыми помещениями по адресам:
г. N, ул. Луговая, д. 5, кв. 59 и г. N, ул. Луговая, д. 89, кв. 30, ответчице Макаровой Анне Сергеевне.
Указанный обмен является неправомерным, поскольку носит
фиктивный характер, о чем свидетельствуют (следует указать дан-
íûå, свидетельствующие об этом).
Руководствуясь положениями ст. 75 ЖК РФ о том, что обмен
жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством, в том
числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ,
ПРОШУ
признать совершенный обмен жилых помещений недействительным.
Приложения
1. Копия договора об обмене.
2. Доказательства, свидетельствующие о том, что данный
обмен носит фиктивный или корыстный характер.
3. Выписки из домовой книги, копии финансовых лицевых
счетов.
4. Копии исковых заявлений по числу ответчиков.
5. Квитанция об уплате госпошлины.
1 апреля 2015 г. Иванов È.È.
373
374
 N-ский городской суд
ИСТЕЦ: Иванов Иван Иванович,
ïðîæ.: г. N, ул. Луговая, д. 5, кв. 59.
ОТВЕТЧИК: Макарова Анна Сергеевна,
ïðîæ.: г. N, ул. Луговая, д. 89, кв. 30.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании обмена жилыми помещениями недействительным
в связи с его фиктивностью
Жилой дом по адресу: г. N, ул. Луговая, д. 5 находится в ведении (следует указать наименование организации).
15 марта 2015 года (следует указать наименование органа, ðàç-
решившего обмен) разрешен обмен жилыми помещениями по адресам: г. N, ул. Луговая, д. 5, кв. 59 и г. N, ул. Луговая, д. 89, кв. 30,
ответчице Макаровой Анне Сергеевне.
Указанный обмен является неправомерным, поскольку в связи
с обменом мои жилищные условия ухудшились, в результате чего
я оказался нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Руководствуясь положениями ст. 75 ЖК РФ о том, что обмен
жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством, в том
числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ,
признать совершенный обмен жилых помещений недействительным.
ПРОШУ
Приложения
1. Копия договора обмена.
2. Выписки из домовой книги, копии финансовых лицевых
счетов.
3. План квартиры.
4. Документы (в случае надобности) о постановке граждан
на учет по улучшению жилищных условий (по месту жительства
либо по месту работы).
5. Справки местной администрации (жилищного органа) о
норме жилой площади, по которой предоставляются жилые помещения в данном населенном пункте гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
5. Копии исковых заявлений по числу ответчиков.
6. Квитанция об уплате госпошлины.
10 апреля 2015 г. Иванов И.И.
Глава 14
Глава 15
Прекращение
жилищных отношений
15.1. Основания для прекращения
жилищных отношений
Основанием для прекращения жилищных отношений является
юридический факт. Прекращение жилищных отношений влечет
прекращение прав и обязанностей сторон — наймодателя, нанимателя, совместно проживающих с нанимателем членов его семьи
(ч. 2 ст. 453 ГК РФ). При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом
либо соглашением сторон (ч. 4 ст. 453 ГК РФ).
Основаниями прекращения жилищных отношений являются
следующие юридические факты.
1. Смерть нанимателя жилого помещения. Смерть (ликвидация)
одной из сторон гражданских правоотношений является безусловным основанием прекращения данных отношений. На практике
смерть нанимателя жилого помещения, расположенного в домах
государственного или муниципального жилищного фонда, влечет
изменение статуса постоянно проживавшего с умершим нанимателем члена семьи нанимателя на статус нового нанимателя того же
жилого помещения. Но если умерший наниматель являлся единственным проживающим в жилом помещении государственного или
муниципального жилищного фонда, тогда данное жилое помещение
считается освободившемся и может быть предоставлено в установленном законом порядке гражданам, нуждающимся в улучшении
жилищных условий. Однако данные правила применимы только
тогда, когда занимаемое нанимателем жилое помещение не было в
свое время приватизировано. В противном случае жилое помещение, которое было приватизировано нанимателем, после его смерти
включается в состав наследственной массы и наследуется по закону
либо по завещанию.
2. Гибель жилого помещения. В данном случае жилищные отно-
шения прекращаются по причине гибели предмета правоотноше-
376
Глава 15
ний. Гибель жилого помещения возможна по различным причинам,
в том числе в результате сноса, разрушения, повреждения ввиду
военных действий либо чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
3. Непригодность жилого помещения для дальнейшего проживания
â íåì. Под непригодностью в данном случае понимается такое со-
стояние жилого помещения, которое не соответствует санитарным,
техническим, градостроительным нормативам и иным требованиям,
предъявляемым к жилому помещению. При этом не может быть
признано непригодным жилое помещение, проживание в котором
невозможно для конкретного нанимателя, страдающего какимилибо тяжелыми хроническими заболеваниями. Непригодность жилого помещения является общей для всех лиц, проживающих в
конкретном жилом помещении, независимо от состояния здоровья.
4. Истечение срока действия договора найма (поднайма) жилого
помещения. Данное основание является типичным для прекращения
множества гражданско-правовых отношений, в том числе публичных. Срок действия договора, предусмотренный среди его условий,
является тем периодом времени, в течение которого существуют
жилищные отношения. Истечение срока действия договора, напротив, влечет прекращение данных отношений.
Если жилищные отношения возникли вследствие заключения
договора поднайма жилого помещения в домах государственного
или муниципального жилищного фонда, по истечении срока действия данного договора поднаниматель обязан освободить жилое помещение.
5. Досрочное прекращение (расторжение) договора найма (поднай-
ма) жилого помещения. Прекращение любого гражданско-правового
договора влечет прекращение гражданско-правовых отношений,
которые были основаны на этом договоре. В соответствии с гл. 29 и
ст. 687 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 79 и 83 Жилищного
кодекса РФ договор найма (поднайма) жилого помещения может
быть расторгнут в одностороннем порядке либо по взаимному соглашению сторон жилищных отношений.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса по требованию
одной из сторон гражданско-правовой договор может быть расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом. Гражданский кодекс формулирует указанные случаи
лишь в общем виде, предоставляя законодателю возможность конкретизировать их в рамках конкретного жилищного законодательства. Итак, согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса договор найма
жилого помещения может быть расторгнут по требованию нани-
Прекращение жилищных отношений
377
мателя (поднанимателя) либо наймодателя только при наличии какого-либо (нескольких) из приведенных юридических фактов.
1. Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой
отказ предусмотрен в самом договоре найма жилого помещения, влечет расторжение договора найма жилого помещения в односторон-
нем порядке.
Согласно ч. 2 ст. 83 Жилищного кодекса наниматель жилого
помещения в домах государственного и муниципального жилищных
фондов вправе с согласия всех постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. При этом в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другой населенный пункт, страну либо в другое жилое помещение договор социального найма считается расторгнутым со дня
фактического выезда.
В соответствии с ч. 4 ст. 79 Жилищного кодекса РФ наниматель
вправе расторгнуть с поднанимателем договор поднайма жилого
помещения в домах жилищного фонда социального использования.
При этом, если договор поднайма жилого помещения был заключен с поднанимателем без указания конкретного срока его действия, он считается заключенным на один год, и по прошествии этого срока поднаниматель обязан освободить занимаемое им жилое
помещение (ст. 77 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 687 Гражданского кодекса наниматель жилого
помещения по договору коммерческого найма вправе с согласия
других постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое
время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным
предупреждением наймодателя за три месяца.
Как видно, во всех приведенных случаях найма жилого помещения договор (закон) предусматривает возможность одностороннего отказа от дальнейшего исполнения договора найма (поднайма)
жилого помещения.
2. При существенном нарушении договора одной из сторон по
требованию другой стороны договор найма жилого помещения ìî-
жет быть расторгнут в судебном порядке (например, наймодатель
вправе требовать выселения нанимателя за систематическое разрушение и порчу жилого помещения, систематическое использование
жилого помещения не по назначению и т.п.). При этом существенным признается такое нарушение условий договора одной из
сторон, которое создает другой стороне такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения (п. 1
ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
378
Глава 15
В соответствии с ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса договор найма
жилого помещения в домах государственного и муниципального
жилищных фондов может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, за исключением случаев выселения из домов, грозящих обвалом. Договор поднайма жилого помещения также может
быть расторгнут в одностороннем порядке в случае нарушения условий договора поднайма (ч. 2 и 3 ст. 79 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 687 Гражданского кодекса договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном
порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть
месяцев, если договором не установлен более длительный
срок, а при краткосрочном найме жилого помещения в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или
другими гражданами, постоянно проживающими с ним в жилом помещении, за действия которых отвечает сам наниматель.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок
не более года для устранения нарушений, послуживших основанием
для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений либо не примет всех необходимых мер для их устранения, тогда суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении
договора может отсрочить исполнение решения на срок не более
одного года.
Согласно ч. 4 ст. 687 Гражданского кодекса РФ в том случае,
если наниматель жилого помещения по договору коммерческого
найма и другие граждане, за действия которых отвечает наниматель,
используют жилое помещение не по назначению (например, когда
жилое помещение используется в промышленных целях, под склад,
офисное помещение) либо систематически (два раза и более) нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить
нанимателя о необходимости устранения нарушений. В данном
случае важно обратить внимание на два момента:
по всей видимости, соседями будут признаны граждане, прожи-
вающие на одной лестничной площадке, в одном подъезде, доме;
последнее (им может считаться второе) предупреждение най-
модателя об устранении нарушений должно быть сделано в
Прекращение жилищных отношений
379
письменной форме и содержать указание на то, что еще одно
нарушение приведет к расторжению договора в судебном порядке, а если наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Если основанием для расторжения договора найма жилого помещения послужило существенное нарушение договора одной из
сторон, то другая сторона вправе требовать возмещения убытков,
причиненных расторжением договора найма жилого помещения.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в
судебном порядке по требованию одной из сторон в связи с сущест-
венным изменением обстоятельств. При этом существенным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли заранее это предположить, то
договор найма жилого помещения вообще не был бы ими заключен
либо был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ч. 1
ст. 451 ГК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 687 Гражданского кодекса РФ договор
коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в
судебном порядке по требованию любой из сторон договора:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного
(круглогодичного) проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодатель-
ством относительно выселения из жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилищных фондов.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости
справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора найма жилого помещения.
Итак, договор найма (поднайма) жилого помещения расторгается
на основании соглашения сторон о досрочном расторжении договора
либо на основании судебного решения, выносимого в случае недостижения соглашения. При этом в случае, если стороны достигли соглашения о расторжении договора найма жилого помещения (двусторонний порядок расторжения), соглашение должно быть заключено и оформлено в такой же форме, в какой был заключен и
оформлен договор найма жилого помещения. В случае расторжения
380
Глава 15
договора найма жилого помещения права и обязанности сторон считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора, а при расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке — с момента вступления в законную
силу решения суда о расторжении договора (ч. 3 ст. 453 ГК РФ).
Некоторыми учеными отстаивается точка зрения, согласно которой приватизация жилого помещения гражданином, в нем проживающим, либо приватизация жилищного фонда в целом, либо
приватизация государственных и муниципальных предприятий, организаций, учреждений, в ведении которых находится жилищный
фонд, также являются юридическими основаниями прекращения
жилищных отношений, так как меняется правовой режим жилого
помещения (оно переходит из государственной либо муниципальной собственности в собственность граждан).
В ряде случаев в качестве оснований прекращения жилищных
отношений могут быть признаны выкуп квартиры (жилого помеще-
ния) в домах жилищно-строительного и жилищного кооперативов путем полной выплаты пая членом данного кооператива. Однако дан-
ный юридический факт также может служить основанием изменения жилищных отношений, так как после полной выплаты пая жилое помещение меняет свой правовой режим (переходит из собственности кооператива в собственность гражданина). В соответствии
с ч. 1 ст. 124 Жилищного кодекса РФ лицу, принятому в члены жилищно-строительного или жилищного кооператива, по решению
общего собрания кооператива предоставляется отдельная квартира
в соответствии с суммой его паевого взноса. Особенным основанием прекращения жилищных отношений является исключение из жи-
лищно-строительного ëèáî жилищного кооператива. Согласно ч. 3
ст. 130 Жилищного кодекса РФ член жилищно-строительного или
жилищного кооператива может быть исключен из кооператива на
основании решения общего собрания членов кооператива в случае
грубого нарушения этим членом без уважительных причин своих
обязанностей, установленных Жилищным кодексом либо уставом
жилищного кооператива.
Порядок исключения гражданина из членов кооператива устанавливается уставом жилищно-строительного либо жилищного
кооператива. Решение общего собрания кооператива об исключении может быть обжаловано в судебном порядке.
Однако важно учесть, что при исключении гражданина из членов жилищно-строительного кооператива и выселении его из занимаемого жилого помещения, после того как гражданин выплатил
паевой взнос в полном размере, фактически производится принуди-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]