Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Управление многоквартирными домами
461
Договор управления многоквартирным домом заключается в
письменной форме путем составления одного документа и подписывается собственниками всех помещений данного жилого многоквартирного дома, с одной стороны, и руководителем управляющей
организации — с другой. Необходимое количество экземпляров договора определяется числом помещений в доме.
Порядок отбора управляющих организаций органами местного самоуправления. Существует специальный порядок отбора управляющих
организаций органами местного самоуправления для управления жилыми домами, где все помещения находятся в собственности муниципального образования в лице органов местного самоуправления.
Данный порядок применяется тогда, когда органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по отбору управляющей
организации для управления многоквартирными домами, где собственником всех помещений является муниципальное образование в
лице органов местного самоуправления.
Проведение конкурса регулируется Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. ¹ 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных
нужд» (с изм. и доп., вступ. в силу с 9 января 2017 г.). Заказчиком
услуг по конкурсу выступают органы местного самоуправления, либо
уполномоченные ими органы, либо юридическое лицо, привлеченное
заказчиком по договору для проведения конкурса.
17.3. Договор управления
многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом заключается в
письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим
собранием собственников помещений в многоквартирном доме с
каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего
собрания. По договору управления многоквартирным домом одна
сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны
(собственников помещений в многоквартирном доме, органов
управления ТСЖ,
органов управления иного специализированного потребительского
кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ
1
Лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство
многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирно-
органов управления жилищного кооператива или
1
, ëèáî â
462
Глава 17
случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и
выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего
имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на
достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В договоре управления многоквартирным домом должны
быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отноше-
нии которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого
перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) при выборе управляющей организации общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме – на срок не
менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях отбора управляющей компании органом местного
самоуправления путем проведения конкурса (ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК
РФ) на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае заключения договора лицом, принявшим от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или
иному документу о передаче с управляющей компанией, отобранной в порядке проведения конкурса (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ), на срок
не более чем три месяца.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока
его действия такой договор считается продленным на тот же срок и
на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
го дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или
иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Управление многоквартирными домами
463
Если иное не установлено договором управления многоквартирным
домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Изменение и (или) расторжение договора управления
многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе от-
казаться от исполнения договора управления многоквартирным домом,
заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении
каждого последующего года со дня заключения указанного договора
в следующих случаях:
если до истечения срока действия такого договора общим соб-
ранием собственников помещений в многоквартирном доме
принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
если управляющая организация не выполняет условий такого
договора.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от
исполнения договора управления многоквартирным домом, если
управляющая организация не выполняет условий такого договора, и
принять решение о выборе иной управляющей организации или об
изменении способа управления данным домом.
Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора
управления многоквартирным домом обязана передать техническую
документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей
организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме — одному из данных собственников, указанному в
решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
464
Глава 17
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано ТСЖ,
осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса. Порядок
управления многоквартирным домом, все помещения в котором
находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и
органом местного самоуправления. Управление многоквартирным
домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора
управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который
проводится в порядке, установленном Правительством Российской
Федерации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
17.4. Проблемы на этапах создания
и деятельности товариществ собственников жилья
и рекомендации по их устранению
Организации товариществ собственников жилья препятствует
ряд проблем на этапах их создания и деятельности. к основным
проблемам организации ТСЖ относятся:
проблемы на этапе создания ТСЖ;
проблемы на этапе передачи домов в управление товарищест-
вам собственников жилья;
проблемы на этапе практической деятельности товариществ
собственников жилья.
Проблемы на этапе создания ТСЖ (г. Москва).
1. В 90% домов в г. Москве не описано общее имущество.
Данное обстоятельство не позволяет правильно определить доли
каждого собственника при голосовании, необходимый перечень
работ и состав затрат по содержанию и ремонту общего имущества
(финансово-хозяйственный план работы товарищества). Таким
образом, невозможно рассчитать экономическую целесообразность
создания ТСЖ.
2. Неудовлетворительное состояние многоквартирных домов.
Собственники помещений не готовы брать на себя ответственность
за содержание многоквартирных домов, в которых не был проведен
Управление многоквартирными домами
465
капитальный ремонт. При этом отсутствует порядок выделения
бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, управляемых ТСЖ, в связи с чем собственники помещений
опасаются, что в случае создания товарищества капитальный ремонт их домов не будет проведен. Необходимо установить в городе
порядок, предусматривающий, что капитальный ремонт многоквартирных домов в приоритетном порядке проводится в домах, управляемых ТСЖ, при этом предусмотреть порядок предоставления
средств на капитальный ремонт многоквартирных домов непосредственно на счета ТСЖ.
3. Управами районов не в полной мере оказывается надлежащая
организационная и информационная поддержка группам граждан,
выступающим с инициативой по созданию ТСЖ (предоставление
сведений о собственниках помещений в доме инициативным группам граждан по созданию ТСЖ (с учетом сведений из ЕИРЦ), помощь по подготовке и тиражированию документов по проведению
общих собраний собственников помещений по вопросу создания
ТСЖ, проведение регулярных встреч с инициативными группами
граждан и действующими ТСЖ для обсуждения имеющихся проблем и путей их решения).
4. Порядок оформления земельных участков под многоквартир-
ными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах усложнен и требует значительных финансовых затрат собственников помещений. Отсутствие эффективного
порядка формирования земельных участков и передачи их в общую
долевую собственность собственникам помещений препятствует
созданию ТСЖ, так как исключается возможность определения
объекта управления (комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме) в полном объеме и соответственно расчета экономической целесообразности создания ТСЖ. Департаменту земельных ресурсов необходимо включать в приоритетном порядке в
планы межевания жилые кварталы, в которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ, ЖК, ЖСК, обеспечив необходимым объемом финансирования работы по межеванию. При
этом не взимать с ТСЖ плату за работы по формированию земельных участков.
Проблемы на этапе передачи домов в управление товариществам
собственников жилья.
1. В дирекциях единого заказчика имеется в основном непол-
ная и (или) устаревшая техническая документация по многоквартирным домам. При передаче домов в управление ТСЖ эту документацию товариществам приходится восстанавливать за свой счет,
466
Глава 17
что влечет дополнительные необоснованные расходы для собственников помещений. Необходимо обновлять техническую документацию на многоквартирные дома при подготовке описаний
общего имущества в многоквартирных домах, в которых созданы
или организуются ТСЖ, предусмотрев соответствующие средства в
городском бюджете.
2. При передаче домов в управление ТСЖ ресурсоснабжающие
организации предъявляют завышенные требования при заключении
договоров с товариществами на поставку коммунальных ресурсов
по сравнению с требованиями к дирекциям единого заказчика.
Указанные договоры учитывают только интересы монополиста —
ресурсоснабжающей организации, изменение их не допускается.
3. Не утверждена типовая методика составления хозяйственно-
финансового плана (бизнес-плана) технической эксплуатации земельно-имущественного комплекса в составе многоквартирного
дома, необходимого как товариществу для планирования деятельности в соответствии с нормами и правилами эксплуатации и содержания жилых домов, так и инициативной группе по созданию ТСЖ
в целях определения экономической целесообразности создания
товарищества.
Проблемы на этапе практической деятельности ТСЖ.
1. Ущемление прав ТСЖ на использование объектов общего
имущества в многоквартирных домах. Имеются многочисленные
факты сдачи в аренду и продажи помещений общего имущества
(подвалов и технических помещений, в которых имеется инженерное оборудование и проходят коммуникации), размещения наружной рекламы на стенах домов и телекоммуникационного оборудования на чердаках и крышах без решений общих собраний
собственников помещений или членов ТСЖ, что нарушает положения жилищного и гражданского законодательства. В результате
указанных действий нарушаются права собственников помещений
по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и
усложняется процесс эксплуатации инженерного оборудования,
что приводит к обоснованным жалобам граждан и судебным разбирательствам.
Необходима система мер по возврату незаконно отчужденных
помещений в общую долевую собственность собственников помещений или, при невозможности возврата, необходим порядок предоставления собственникам соответствующих компенсаций.
2. Товариществам не предоставляются нежилые помещения, не-
обходимые им для ведения уставной деятельности. По действующему в городе порядку нежилые помещения могут быть переданы в
аренду ТСЖ только в случае, если они выиграют конкурс, что дела-
Управление многоквартирными домами
467
ет эти помещения для товариществ недоступными. Нежилые помещения для ведения хозяйственной деятельности должны предоставляться ТСЖ на бесконкурсной основе по минимальной ставке
арендной платы.
3. Не выполняется утвержденный порядок предоставления
бюджетных средств на содержание и ремонт многоквартирных домов, управляемых ТСЖ.
4. Для ТСЖ необоснованно завышаются расценки по диспетчер-
скому обслуживанию, за услуги аварийно-восстановительных служб
района, мусоровывозящих и подрядных предприятий, выигравших
конкурс в районе. Ресурсоснабжающие организации предъявляют
ТСЖ повышенные требования при заключении договоров на поставку ресурсов, при подготовке домов к сезонной эксплуатации. Имеются факты отключения ТСЖ от горячего водоснабжения за задолженности, которые товарищества готовы погасить. К дирекциям
единого заказчика подобные требования и санкции не применяются.
Необходимо обеспечить равные условия деятельности ТСЖ, дирекций единого заказчика и других управляющих организаций.
5. С ТСЖ взимаются налоги (НДС, налог на прибыль) как с ор-
ганизаций, ведущих коммерческую деятельность. При этом налог
на прибыль взимается с накоплений ТСЖ, ЖК, ЖСК на капитальный ремонт.
Необходимо внесение изменений в налоговое законодательство в части исключения получаемых ТСЖ, жилищными и жилищно-строительными кооперативами средств от собственников помещений и членов данных организаций за услуги по содержанию
и ремонту, в том числе капитальному, общего имущества в многоквартирных домах, а также коммунальные услуги из налогооблагаемой базы.
6. Отсутствует нормативно-правовое регулирование реализации
прав ТСЖ на реконструкцию и капитальный ремонт многоквартирных домов, которыми они управляют.
Необходимо разработать и выпустить правовой акт Правительства Москвы о порядке реализации прав ТСЖ на реконструкцию и
капитальный ремонт многоквартирных домов.
7. Отсутствуют механизмы накопления и привлечения средств
собственников помещений на капитальный ремонт многоквартирных домов. Собственники помещений не участвуют в финансировании капитального ремонта, что влечет значительные затраты из
бюджета г. Москвы как единственного инвестора проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Также отсутствует методика расчета размера отчислений граждан на капитальный ремонт
468
Глава 17
многоквартирных домов и механизмы долгосрочного накопления
средств собственников помещений на указанные цели.
Необходимо принятие нормативных правовых актов г. Москвы,
а также методических документов о возможных вариантах участия
собственников помещений в финансировании капитального ремонта многоквартирных домов.
В постановлении Правительства г. Москвы от 22 мая 2007 г.
¹ 398-ПП «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007—2009 гг. и задании на 2010 г.» отмечается также несбалансированность действий органов исполнительной власти г. Москвы в рамках отведенных им компетенций по
оказанию содействия в развитии рациональных форм управления
многоквартирными домами. Комплексное рассмотрение действующих правовых актов Российской Федерации и г. Москвы, регулирующих управление многоквартирными домами, организацию и
деятельность ТСЖ и обязывающих органы исполнительной власти
города участвовать в этом процессе, выявило имеющиеся противоречия и необходимость создания действенных организационных
механизмов поддержки процессов создания и деятельности ТСЖ.
Контрольные вопросы
1. В каком порядке происходит выбор способа управления много-
квартирным домом?
2. Каково содержание договора управления многоквартирным до-
мом и в каком порядке он заключается?
3. Каким образом осуществляется управление многоквартирным
домом, находящимся в государственной или муниципальной
собственности?
4. Что такое непосредственное управление многоквартирным домом
собственниками помещений в таком доме?
5. Как органы местного самоуправления создают условия для
управления многоквартирными домами?
Фонд содействия реформирования ЖКХ
469
Глава 18
Фонд содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства
Федеральным законом от 21 июля 2007 г. ¹ 185-ФЗ «О Фонде
содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
учрежден данный Фонд, призванный обеспечить реализацию поставленной задачи по капитальному ремонту жилья и ликвидации
аварийного жилищного фонда.
В качестве организационной формы Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее — Фонд)
выбрана государственная корпорация. Закон устанавливает правовые
и организационные основы предоставления государственной финансовой поддержки субъектам Федерации в целях реформирования ЖКХ и формирования эффективных механизмов управления
жилищным фондом.
Цели организации Фонда — создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышение качества реформирования ЖКХ, формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрение ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств
Фонда и осуществления информационно-разъяснительной и иной
деятельности, направленной на просвещение граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства, содействие в подготовке кадров в
сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Для достижения указанных целей законом устанавливаются
правовые и организационные основы предоставления финансовой
поддержки субъектам РФ и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки; определяются компетенция, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельность; регулируются отношения между указанной организацией,
470
Глава 18
органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.
Фонд создается Российской Федерацией. Статус, цели деятельности, функции и полномочия Фонда определены не только указанным Федеральным законом ¹ 185-ФЗ, но также Федеральным
законом от 12 января 1996 г. ¹ 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» и иными нормативными правовыми актами РФ, регулирующими деятельность некоммерческих организаций.
Фонд имеет свою печать с изображением Государственного герба РФ и со своим наименованием, свой счет в Банке России, местом нахождения Фонда является г. Москва.
Имущество Фонда формируется за счет имущественного взноса
Российской Федерации в размере 240 млрд руб., а также доходов,
получаемых Фондом от размещения временно свободных средств, и
других не запрещенных законом поступлений.
Имущество Фонда принадлежит ему на праве собственности и
используется для выполнения его функций.
Обеспечение деятельности Фонда осуществляется за счет:
доходов от размещения временно свободных средств;
имущества Фонда в размере, не превышающем в целом за все
время деятельности Фонда 0,1% имущественного взноса Российской Федерации, при недостаточности доходов от размещения временно свободных средств Фонда; в случае осуществления расходов за счет имущества Фонда доходы от размещения временно свободных средств Фонда используются в
первую очередь для возмещения имущества Фонда в пределах
таких расходов.
Размер средств, необходимых для обеспечения деятельности
Фонда, ежегодно устанавливается наблюдательным советом Фонда.
Функции Фонда заключаются в следующем:
рассматривать представленные субъектами РФ заявки на пре-
доставления финансовой поддержки за счет средств Фонда;
принимать решение о соответствии заявок и прилагаемых к
заявкам документов требованиям, установленным специальным федеральным законом;
принимать решение о предоставлении финансовой поддерж-
ки за счет средств Фонда на основании заявок;
осуществлять методическое обеспечение подготовки субъек-
тами РФ заявок и прилагаемых к заявкам документов;
вести мониторинг реализации региональных адресных про-
грамм по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, региональных программ капитального ремонта
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]