Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Глава 13
Распоряжение
жилыми помещениями
13.1. Договор купли-продажи
жилого помещения
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской
Федерации собственнику жилого помещения принадлежит право
владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Собственник вправе в установленном законодательством порядке сдавать жилое помещение внаем, в аренду, передавать в залог в целом
или по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются права и свободы граждан, нормы жилищного права. Правомочие распоряжения означает право определять юридическую судьбу жилого
помещения: продать, подарить, обменять и т.п.
В ст. 454 ГК РФ указано, что по договору купли-продажи одна
сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность
другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот
товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Жилое помещение является объектом недвижимости, поэтому
на договор купли-продажи жилого помещения распространяются
нормы § 7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентируется продажа недвижимости. В связи с особенностью такого имущества для его купли-продажи установлен особый порядок приобретения. Согласно
ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности на жилое помещение. При уклоне-
нии одной из сторон от государственной регистрации суд вправе по
требованию другой стороны вынести решение о государственной
регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).
342
Глава 13
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи
жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если продажа или иное отчуждение касается
жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние
члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только
с согласия органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 292 ГК РФ).
Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого жилого помещения, то на его отчуждение требуется согласие органов опеки и
попечительства. Кроме того, ребенок, достигший возраста 14 лет,
должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при
ее совершении).
Когда отчуждаемое жилое помещение нажито совместно в зарегистрированном браке, при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга,
удостоверенное нотариусом, независимо от его регистрации в данном помещении, кроме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования
или было приобретено им до брака.
Если жилое помещение является общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую
она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на
жилое помещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
(ч. 3 ст. 250 ГК РФ).
При продаже комнаты в приватизированной коммунальной
квартире необходимо заявление всех сособственников данной квартиры о том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое
заявление необходимо, поскольку сособственники по закону имеют
право преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи
комнаты за указанную в договоре цену.
Продажа недвижимого имущества в жилищной сфере производится по ценам, устанавливаемым соглашением сторон, если иное не
предусмотрено законодательством. При отсутствии в договоре купли-продажи условия о цене недвижимости договор о ее продаже
считается незаключенным.
Распоряжение жилыми помещениями
343
При заключении договора купли-продажи жилого помещения
продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих
лиц на продаваемое имущество (правах арендаторов, нанимателей,
праве залога, пожизненного пользования и т.д.). Неисполнение
этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения
цены или расторжения договора и возмещения убытков, если не
будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах
третьих лиц на покупаемую недвижимость.
Если третье лицо по основанию, возникшему до продажи недвижимости в жилищной сфере, предъявит иск к покупателю о ее
изъятии, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а
продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает
последнего от ответственности перед покупателем, если продавец
докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказать неправильность ведения дела покупателем.
По договору купли-продажи здания (или другой недвижимости)
покупателю одновременно с передачей права собственности на такую
недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка,
которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (÷. 1 ñò. 552 ÃÊ ÐÔ).
Продавец обязан передать жилое помещение, свободное от прав
третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился
принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение
продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать
уменьшения цены товара либо расторжения договора куплипродажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен
был знать о правах третьих лиц на это имущество.
В ст. 558 Гражданского кодекса РФ установлено в качестве одной из особенностей продажи жилых помещений то, что существенным условием договора отчуждения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право
пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их
прав на пользование продаваемым жилым помещением. По закону
право пользования отчуждаемым жилым помещением сохраняют
члены семьи его собственника в случае перехода права собственности
на жилое помещение к другому лицу. Такой переход права собственности в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ не
является основанием для прекращения права пользования жилым
344
Глава 13
помещением членами семьи прежнего собственника. Сам по себе
переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора
найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма
(ст. 675 ГК РФ).
13.2. Договор мены жилыми помещениями
Ïî договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.
Договор мены жилыми помещениями заключается между их
собственниками. Этот договор следует отличать от другого, схожего
с ним договора обмена жилыми помещениями, при заключении
которого между лицами, участвующими в договоре, происходит переход не права собственности, а только права пользования жилым
помещением.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне свое жилое помещение в обмен на жилое
помещение другой стороны. Если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены
в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.
Поскольку каждая из сторон договора мены выступает в качестве продавца имущества, которое он обязуется передать, и одновременно покупателя другого имущества, которое он обязуется получить, то к договору мены соответственно применяются правила о ку-
пле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены. Главное различие между этими договорами состоит в том, что
если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить
денежную сумму (цену), то по договору мены с обеих сторон передается имущество.
Вместе с тем мена жилыми помещениями нередко оформляется
путем заключения не одного договора мены, а двух договоров купли-
продажи: по одному из этих договоров передается в собственность
покупателя жилое помещение, принадлежащее продавцу, а по другому договору — передается в собственность лицу, продавшему свое
жилое помещение по первому договору, другое жилое помещение,
Распоряжение жилыми помещениями
345
которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение. При
такой мене (фактической купле-продаже) производится оценка каждого из жилых помещений, являющихся объектами сделок.
Довольно широкое применение на практике получил договор
мены жилых помещений с доплатой разницы в стоимости каждого
из обмениваемых жилых помещений. При этом возможны варианты обмена:
мена жилого помещения большего размера на помещение
меньшего размера с доплатой разницы в стоимости этих помещений;
мена жилого помещения, расположенного в престижном рай-
оне, на помещение, расположенное в менее престижном районе, с доплатой разницы в ценах, сложившихся в этих районах.
В соответствии со ст. 455 ГК РФ объектом договора мены могут
быть любые жилые помещения независимо от формы собственности. Однако на практике это правило нередко не соблюдается. Так,
не производится обмен приватизированной квартиры на неприватизированную, т.е. находящуюся в составе государственного или
муниципального жилищного фонда. В этих случаях для того, чтобы
обменять приватизированную квартиру на неприватизированную,
жилищные органы, совершающие мену или обмен, нередко ставят
условием заключения договора, предусматривающего приватизацию
первой квартиры, установление единого правового режима обмениваемых квартир. В некоторых случаях это сделать практически невозможно, например, с квартирами в жилищных или жилищностроительных кооперативах, где только после полного внесения пая
квартира становится собственностью члена кооператива. Поэтому
отказ в этих случаях в разрешении и оформлении мены жилых помещений является незаконным, ущемляющим права граждан —
собственников этих жилых помещений.
Договор мены жилыми помещениями становится довольно распространенным видом договора. Это связано прежде всего с расширением частного жилищного фонда, что вызвано возможностью
приватизации и свободного распоряжения жилыми помещениями.
13.3. Договор ренты.
Пожизненное содержание с иждивением
В соответствии с ч. 1 ст. 583 Гражданского кодекса РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой сторо-
не (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик
ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически
346
Глава 13
выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает
несколько видов договоров ренты:
постоянная рента, т.е. выплачиваемая гражданам бессрочно,
как правило, по окончании каждого квартала;
пожизненная рента, которая установлена на период жизни
гражданина — получателя ренты или другого указанного им
гражданина; при этом она может быть установлена также на
условиях пожизненного содержания с иждивением (ч. 2
ст. 583 ГК РФ).
Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого
имущества под выплату ренты, подлежит также государственной
регистрации (ст. 584 ГК РФ).
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может
быть передано получателем ренты в собственность плательщика
ренты за плату или бесплатно (ч. 1 ст. 585 ГК РФ). Соответственно
в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае передачи такого имущества бесплатно — правила о договоре дарения
(гл. 32 ГК РФ).
Существенным условием договора (ч. 2 ст. 587 ГК РФ), предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или
иного движимого имущества, является условие, устанавливающее
обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение выполнения его обязательств (ст. 329 ГК РФ) либо застраховать в пользу
получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые
получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ч. 3 ст. 587 ГК РФ).
Гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует
особый случай пользования жилым помещением на основании äî-
говора пожизненного содержания с иждивением. В соответствии с ч. 1
ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением гражданин — получатель ренты передает принадлежащее ему
жилое помещение, земельный участок или иное недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется
Распоряжение жилыми помещениями
347
осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и
(или) указанного им третьего лица (лиц).
Особенностью договора пожизненного содержания с иждивением
является наличие в качестве объекта только недвижимого имущества
(жилого помещения). Получение пожизненного содержания с иждивением не ставится в зависимость от состояния здоровья, возраста
или трудоспособности гражданина. Получателями ренты по договору
пожизненного содержания с иждивением могут быть любые граждане, имеющие фактическую возможность и потребность отдать свое
имущество (жилое помещение) тому, кто за это согласится выплачивать ренту (предоставить содержание с иждивением).
В обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением могут включаться обеспечение потребностей в
жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина — уход за ним, а также оплата ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна
быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.
При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему
отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской
Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины — не менее двух установленных в соответствии с
законом величин прожиточного минимума на душу населения в
целом по Российской Федерации. В договоре может быть предусмотрена возможность замены содержания с иждивением в натуре
периодическими платежами в деньгах в течение жизни гражданина.
В Гражданском кодексе Российской Федерации предусмотрены
гарантии стабильности отношений пожизненного содержания с иждивением. Так, в ст. 604 предусматривается, что плательщик ренты
вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять
недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя
ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры
для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
В соответствии со ст. 605 ГК РФ получателю пожизненного содержания с иждивением предоставлено право требовать возврата
348
Глава 13
жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением (либо выплаты ему выкупной цены), если
плательщик ренты допускает существенное нарушение своих обязательств.
13.4. Договор дарения жилого помещения
Договор дарения является одним из самых традиционных видов
гражданско-правовых договоров (ст. 572—582 ГК РФ). По этому
договору одна сторона передает безвозмездно или обязуется передать другой стороне имущество (жилое помещение) в собственность. Существенным отличием договора дарения от договора купли-продажи и договора мены (по которым также происходит передача товара другому лицу и переход права собственности на товар)
является то, что он безвозмездный. Сторона, передающая имущество
другой стороне, взамен этого имущества не получает никакого вознаграждения. По договору дарения требуется согласие одариваемого
на получение дара.
Если на одариваемого возлагается договором какое-либо
встречное обязательство, например обязанность предоставить дарителю — бывшему собственнику квартиры содержание, иждивение,
то этот договор уже не является договором дарения. Вместе с тем
даритель вправе указать в договоре дарения цель использования
имущества, например, в договоре дарения денег сторона может указать, что одариваемый принимает деньги в дар в связи со вступлением в жилищный или в жилищно-строительный кооператив либо
в связи с приобретением жилого помещения в собственность.
По общему правилу, по договору дарения может быть передана
не только вещь, но и имущественное право (требование).
Некоторые лица, которые могли бы выступать стороной и в договоре купли-продажи, и в договоре мены, не могут быть стороной
(конкретно одариваемой) в договоре дарения.
Договор дарения может быть направлен не только на передачу
товара (либо имущественного права), но и на освобождение от исполнения одариваемого от имущественной обязанности, что не характерно для договора купли-продажи и договора мены.
Сторонами в договоре дарения, т.е. дарителем и одаряемым, могут быть граждане и юридические лица, в том числе и унитарные
предприятия, а также Российская Федерация, ее субъекты и органы
местного самоуправления. Однако в ряде случаев закон вводит
вполне объяснимые запреты на участие в договоре дарения тех или
иных лиц (ст. 575, 576 ГК РФ).
Распоряжение жилыми помещениями
349
Вещь может быть передана по договору дарения лишь дарителем-собственником. Когда происходит встречная передача имущества (даже если это бывает значительное время спустя или раньше,
чем передачу осуществил даритель), то налицо притворная сделка,
которая ничтожна (ñò. 170 ÃÊ ÐÔ).
Применяя правила ч. 2 ст. 572 Гражданского кодекса РФ, необходимо учесть, что обещание подарить признается договором дарения в случае соблюдения правила о форме договора дарения, т.е.
обещание не только подарить вещь (или право требования), но и
освободить сторону от обязанности исполнить что-либо в пользу
как дарителя, так и третьих лиц. Третьим лицом в данном случае
понимается должник дарителя, либо кредитор одариваемого, либо
лицо, не связанное со сторонами договора дарения договорными
обязательствами (например, даритель принимает на себя обязательство возместить причиненный одариваемым ущерб).
Договор дарения считается заключенным не только в момент
передачи имущества. Если соблюдено требование о форме договора (ч. 2 ст. 574 ГК РФ), то и обещание передать в будущем вещь
будет означать, что договор заключен. В данном случае применимо общее правило о необходимости достигнуть соглашения по
всем существенным условиям договора согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ.
Заключению договора дарения жилья (либо строительных материалов для строительства или ремонта жилого дома) может предшествовать издание компетентным государственным или муниципальным органом власти административного акта, разрешающего организации, владеющей имуществом, произвести его дарение гражданину.
13.5. Договор аренды жилого помещения
Принимая во внимание узкое целевое назначение жилых помещений (только для проживания граждан), передача жилых помещений их собственниками во владение и (или) в пользование третьим
лицам осуществляется, как правило, на основании специального
договора «найма жилого помещения» (гл. 35 ГК РФ). При этом согласно ст. 671 ГК РФ жилое помещение по договору найма жилого
помещения может передаваться только физическим лицам.
Между тем у юридических лиц может также возникнуть необходимость использования жилых помещений для проживания граждан – работников этих юридических лиц. В связи с этим ГК РФ
(ст. 671) предусматривает возможность передачи во владение и
(или) пользование жилого помещения юридическому лицу, но
350
Глава 13
только на основании договора аренды либо иного договора, за исключением договора найма жилого помещения.
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе
предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее
ему на праве собственности жилое помещение юридическому лицу
на основании договора аренды.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование. Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендо-
дателем и арендатором, является
Постановление ФАС Московского
округа от 15 июля 2009 г. ¹ КГ-
À40/6236-09
ïî äåëó ¹ À40-79863/08-91-326
Суд признал недействительным
(ничтожным) заключенный организациями договор аренды жилых
помещений в общежитии как не соответствующий положениям ст. 671 ГК
РФ, указав, что жилое помещение
может использоваться юридическим
лицом только для проживания граждан. В данном случае спорное помещение для этих целей арендатором не
использовалось.
подлежат передаче в аренду служебные жилые помещения в домах
государственного и муниципального жилищных фондов, а также
комнаты в квартирах, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам.
Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются
договором аренды жилого помещения. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные
договором, но не чаще одного раза в год.
Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если
в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственности,
ухудшилось качество арендованного жилого помещения или нарушились его права, предусмотренные договором.
Юридическое лицо (арендатор) вправе вселить в арендуемое жи-
лое помещение своих работников с членами их семей. С работниками,
вселенными в жилое помещение, юридическое лицо (арендатор)
договор аренды жилого помещения,
который заключается в письменной
форме. Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.
Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному им
лицу (органу). Право аренды жилых
помещений принадлежит только
юридическим лицам. В аренду могут быть переданы жилые дома,
квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, частному жилищным фондам. Íå
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]