Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Товарищество собственников жилья
301
Понятие «обеспечить» также не классифицировано, поэтому
оно подлежит раскрытию в уставе товарищества. Под обеспечением
необходимо понимать следующую деятельность ТСЖ:
заключение в интересах собственников помещений договоров
управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном
доме, договоры;
контроль исполнения обязательств по заключенным дого-
ворам;
ведение бухгалтерской и технической документации на мно-
гоквартирный дом:
планирование объемов работ и услуг по содержанию текуще-
му и капитальному ремонту общего имущества;
установление фактов невыполнения работ и неоказания услуг;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений
в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту
общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество. ТСЖ в этом случае должно:
своевременно определять расходы на содержание и ремонт
общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и
иные расходы;
установить размеры платежей для каждого собственника по-
мещения в соответствии с его долей в праве общей собственности;
информировать собственников помещений о размере таких
платежей, сроках и порядке их внесения;
осуществлять контроль за пользованием собственниками по-
мещений общим имуществом в многоквартирном доме;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении
условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей
собственностью. При планировании своей деятельности ТСЖ
должно своевременно информировать собственников помещений в
многоквартирном доме и получать их согласие в соответствии с ч. 2
ст. 44 ЖК РФ:
на проведение реконструкции многоквартирного дома, строи-
тельство хозяйственных построек и других зданий, строений,
сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном
доме;
302
Глава 10
на установление пределов использования земельного участка,
на котором расположен многоквартирный дом, в том числе
введение ограничений пользования им;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах
распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. ТСЖ обязано принять
самостоятельные меры к устранению нарушений, а в случае невозможности их устранить — направить сведения в надзорные органы для
привлечения виновных к административной ответственности;
8) представлять законные интересы собственников помещений в
многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
ТСЖ представляет интересы членов такого товарищества в отношениях с третьими лицами в соответствии с правилами гл. 10 ГК РФ.
9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации,
указанные в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ;
10) представлять в уполномоченные органы исполнительной
власти субъектов Российской Федерации, указанные в ч. 2 ст. 20
ЖК РФ, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные
председателем товарищества и секретарем общего собрания членов
товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола
общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных
председателем товарищества и секретарем общего собрания членов
товарищества копий текстов соответствующих изменений.
ТСЖ приобретает гражданские права и принимает на себя
гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК РФ, ГК РФ, иными правовыми актами и уставом.
10.2. Правовое положение членов
товарищества собственников жилья
Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами това-
Товарищество собственников жилья
303
рищества после возникновения у них права собственности на помещения.
Все члены товарищества должны быть включены в реестр членов товарищества, копия которого ежегодно в течение первого
квартала текущего года направляется в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные осуществлять контроль за деятельностью ТСЖ (ч. 2 ст. 20 ЖК РФ).
Такой реестр должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а
также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Членство в товариществе прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Следует особо подчеркнуть, что действующий Жилищный кодекс предоставляет равные права членам ТСЖ и собственникам
жилья, не являющимся членами ТСЖ.
Так в соответствии со ст. 143.1. ЖК РФ члены товарищества
собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право:
получать от органов управления товарищества информацию о
деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.
предъявлять требования к товариществу относительно качест-
ва оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.
знакомиться со следующими документами:
– уставом товарищества, внесенными в устав изменениями,
свидетельством о государственной регистрации товарищества;
– реестром членов товарищества;
– бухгалтерской (финансовой) отчетностью товарищества,
сметой доходов и расходов товарищества на год, отчетом
об исполнении таких смет, аудиторским заключением (в
случае проведения аудиторских проверок);
– заключением ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
– документами, подтверждающими права товарищества на
имущество, отражаемое на его балансе;
– протоколами общих собраний членов товарищества, засе-
даний правления товарищества и ревизионной комиссии
товарищества;
304
Глава 10
– документами, подтверждающими итоги голосования на об-
щем собрании членов товарищества, в том числе бюллете-
нями для голосования, доверенностями на голосование или
копиями таких доверенностей, а также в письменной форме
решениями собственников помещений в многоквартирном
доме по вопросам, поставленным на голосование, при про-
ведении общего собрания собственников помещений в мно-
гоквартирном доме в форме заочного голосования;
– технической документацией на многоквартирный дом и
иными связанными с управлением данным домом доку-
ментами;
– иными предусмотренными ЖК РФ, уставом товарищества
и решениями общего собрания членов товарищества внут-
ренними документами товарищества.
Органами управления ТСЖ являются:
1) общее собрание членов ТСЖ;
2) правление товарищества.
В ЖК РФ не указано, что к органам управления относится
председатель правления ТСЖ, хотя он своими действиями порождает права и обязанности для юридического лица, так как председатель правления имеет самостоятельную компетенцию в части принимаемых решений.
Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от
29.10.2013 по делу ¹А45-30949/2012 суд пришел к выводу, что суды
двух инстанций правомерно частично удовлетворили иск общества
(исполнителя) о взыскании с товарищества собственников жилья
(заказчика) задолженности по договорам на консультационноюридическое обслуживание и отказали в удовлетворении требований по встречному иску товарищества о признании указанных договоров недействительными в связи с превышением председателем
товарищества своих полномочий, поскольку задолженность подтверждалась материалами дела, а полномочия председателя товарищества на подписание спорных договоров не были ограничены уставом товарищества при том, что в силу ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает
сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества. Кроме того, в
силу п. 1 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества является единоличным исполнительным органом, уполномоченным
осуществлять текущую деятельность. Таким образом, договоры,
Товарищество собственников жилья
305
подписанные от лица товарищества его председателем, следовало
квалифицировать как заключенные в лице надлежащего органа
управления
Органы управления ТСЖ являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий.
В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены
такого товарищества.
Права и обязанности ТСЖ — это возможные пределы, в которых оно осуществляет свою деятельность, а компетенция общего
собрания — это совокупность действий, которые общее собрание
может осуществлять в этих пределах. Распределение полномочий
между органами управления товарищества не означает, что часть
вопросов, относящихся к компетенции его правления, не может
быть реализована общим собранием ТСЖ. Общее собрание членов
ТСЖ имеет право решать любые вопросы, которые отнесены к
компетенции правления товарищества.
Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ. Значимость вопросов, входящих в компетенцию
общего собрания членов товарищества, определяется числом голосов, необходимых для их принятия.
Условно вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания,
можно разделить по значимости на два блока:
1) вопросы, решения по которым принимаются не менее чем
двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества:
принятие решений о реорганизации и ликвидации товарище-
принятие решения о получении заемных средств, в том числе
определение направлений использования дохода от хозяйст-
принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав
2) вопросы, решения по которым принимаются большинством
голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей:
избрание членов правления товарищества, членов ревизион-
1
.
ñòâà;
банковских кредитов;
венной деятельности товарищества;
на общее имущество в многоквартирном доме;
ной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя прав-
1
Документ опубликован не был. См.: СПС «КонсультантПлюс».
306
Глава 10
ления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
установление размера обязательных платежей и взносов чле-
нов товарищества;
утверждение порядка образования резервного фонда товарище-
ства, иных специальных фондов товарищества (в том числе
фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а
также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
внесение изменений в устав товарищества или утверждение
устава товарищества в новой редакции;
утверждение годового плана содержания и ремонта общего
имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении
такого плана;
утверждение смет доходов и расходов товарищества на год,
отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений
(в случае проведения аудиторских проверок);
утверждение годового отчета о деятельности правления това-
рищества;
утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора)
товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской
(финансовой) отчетности товарищества;
рассмотрение жалоб на действия правления товарищества,
председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
принятие и изменение по представлению председателя прав-
ления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных
внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
определение размера вознаграждения членов правления това-
рищества, в том числе председателя правления товарищества;
Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление избирается из числа его членов общим собранием. Решение о
составе правления ТСЖ принимается большинством голосов от
общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов
товарищества или их представителей при наличии кворума. Желательно выбирать нечетное число членов правления товарищества.
Товарищество собственников жилья
307
Членом правления товарищества собственников жилья не может
являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность
в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников
жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также
поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на
него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества (ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ).
Правление товарищества собственников жилья осуществляет
руководство текущей деятельностью ТСЖ. Правление товарищества
обязано:
соблюдать законодательство и требования устава товарищества;
выбирать председателя правления товарищества, если избрание
председателя товарищества не отнесено к компетенции общего
собрания членов товарищества уставом товарищества;
осуществлять контроль за своевременным внесением членами
товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств
члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;
составлять смету доходов и расходов на соответствующий год
и отчет о финансовой деятельности с предоставлением их
общему собранию членов товарищества для утверждения;
управлять многоквартирным домом или заключать договоры
на управление им;
нанимать работников для обслуживания многоквартирного
дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также
их увольнении правление обязано соблюдать нормы ТК РФ;
заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ре-
монт общего имущества в многоквартирном доме;
вести реестр членов товарищества, делопроизводство, бухгал-
терский учет и бухгалтерскую отчетность;
созывать и проводить общее собрание членов товарищества;
распоряжаться средствами товарищества (ч. 4 ст. 151 ЖК РФ);
выполнять иные вытекающие из устава товарищества собст-
венников жилья обязанности.
Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам
деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помеще-
308
Глава 10
ний в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и компетенции
общего собрания членов ТСЖ (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Срок полномочий правления ТСЖ определяется уставом товарищества, но не более чем на два года.
Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к
компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения,
если на заседании правления товарищества присутствует не менее
чем 50% общего числа членов правления товарищества.
Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления
товарищества, ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и
опечатываются.
Ревизионная комиссия является органом контроля ТСЖ и осуществляет контроль его финансово-хозяйственной деятельности. Срок,
на который выбирается ревизионная комиссия, не должен превышать двух лет. После указанного срока ревизионная комиссия
должна быть переизбрана либо оставлена на новый срок по решению, принятому на общем собрании членов ТСЖ. Количество членов ревизионной комиссий определяется уставом такого товарищества, но должно быть нечетным.
Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут
входить члены правления товарищества. В ст. 150 ЖК РФ нет прямого указания на то, что ревизионная комиссия избирается из числа членов ТСЖ, поэтому ревизионная комиссия (или ревизор) может быть избрана не из числа членов ТСЖ. Это позволяет включить
в состав ревизионной комиссии лиц, имеющих соответствующую
профессиональную подготовку. При этом может возникнуть необходимость оплаты их труда, что также решается на общем собрании
членов ТСЖ.
По решению общего собрания членов товарищества вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.
Товарищество собственников жилья
309
Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя ревизионной комиссии оформляются протоколом, который
хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.
Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности
товарищества собственников жилья не реже одного раза в год, а
также представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества.
Ревизионная комиссия (ревизор) вправе проводить внеплановые
проверки, если иное не определено в уставе.
К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия
(ревизор) представляет заключение о смете доходов и расходов на
соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается о своей деятельности.
10.3. Средства товарищества
собственников жилья
Средства ТСЖ формируются из следующих источников:
1) обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов
товарищества. Следует заметить, что обязательные платежи не членов товарищества также будут формировать средства товарищества.
Размер вступительных и иных взносов устанавливается решением
общего собрания членов товарищества. В зависимости от системы
договорных отношений, в которой участвует ТСЖ, обязательные
платежи могут не поступать на расчетный счет товарищества и соответственно не будут являться источником средств товарищества
(например, при использовании единых информационных расчетных
центров, при оплате собственниками помещений непосредственно
организациям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги);
2) доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ:
обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имуще-
ства в многоквартирном доме;
строительство дополнительных помещений и объектов обще-
го имущества в многоквартирном доме;
сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквар-
тирном доме;
3) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества
в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального
310
Глава 10
ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и
иных субсидий, если эти средства предусмотрены законодательством;
4) прочие поступления.
Распоряжение средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, осуществляется его правлением в соответствии с финансовым
планом.
ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью
лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради
которых оно создано. Под хозяйственной деятельностью ТСЖ следует понимать уставную деятельность такого товарищества.
На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от
хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты
общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности
ТСЖ, предусмотренные уставом.
В зависимости от выбранной системы договорных отношений
обязательные платежи собственников помещений могут поступать
непосредственно организациям, с которыми ТСЖ вступило в договорные отношения, или на расчетный счет ТСЖ.
Предоставление управляющей организацией жилищно-коммунальных услуг осуществляется только собственнику помещения и
лицам, имеющим право пользования его помещением.
Потребителями коммунальных услуг могут быть:
собственники помещения;
члены семьи собственника жилого помещения;
бывшие члены семьи собственника жилого помещения, если
они продолжают проживать в жилом помещении;
наниматели по договору социального найма;
наниматели по договору найма жилого помещения в государ-
ственном и муниципальном жилищных фондах;
члены семьи нанимателя;
бывшие члены семьи нанимателя, если они продолжают про-
живать в жилом помещении;
другие лица.
Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме является договором смешанного вида. ТСЖ в настоящем договоре представляет интересы собственников — не членов
товарищества.
Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения,
водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе по-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]