Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Возникновение жилищных отношений
181
строительства для строительства (создания) многоквартирных домов
и (или) иных объектов недвижимости;
8) осуществляет контроль за соблюдением требований настоящего Федерального закона, в том числе запрашивать у Центрального банка Российской Федерации информацию о соответствии банка, с которым застройщиком заключен договор поручительства, или
страховой организации, с которой застройщиком заключен договор
страхования, требованиям настоящего Федерального закона, а также рассматривает жалобы граждан и юридических лиц, связанные с
нарушениями настоящего Федерального закона;
9) направляет лицам, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предписания об устранении нарушений требований настоящего Федерального закона, а также иных требований
по вопросам привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, установленных нормативными правовыми актами
Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами уполномоченного органа, и устанавливает сроки устранения этих нарушений;
9.1) размещает на официальном сайте контролирующего органа в
информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством
Российской Федерации, а также сведения о вступивших в законную
силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований настоящего Федерального закона;
10) принимает меры, необходимые для привлечения лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства (их
должностных лиц), к ответственности;
11) вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;
11.1) направляет в правоохранительные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений;
12) осуществляет иные предусмотренные законом полномочия.
Законодательство устанавливает следующие способы обеспечения
исполнения обязательств застройщика:
1) залог, обеспечивает исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства
182
Глава 7
(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:
возврат денежных средств, внесенных участником долевого
строительства;
уплата участнику долевого строительства денежных средств,
причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве
неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения
обязательства по передаче объекта долевого строительства, и
иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или)
федеральными законами денежных средств;
2) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого
помещения участнику долевого строительства наряду с залогом
должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
поручительство банка;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.
7.5. Возникновение права на жилое помещение,
находящееся в собственности граждан
Право собственности на жилые помещения возникает у граждан
в следующих случаях:
приобретения квартиры по гражданско-правовым основаниям;
приватизации имеющейся у гражданина жилой площади;
выплаты пая в жилищном или жилищно-строительном коо-
перативе в полном объеме.
Гражданско-правовыми договорами, ведущими к приобретению
жилья в собственность, являются договоры купли-продажи, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением и иные.
Уделим некоторое внимание условиям приобретения жилья по
гражданско-правовым договорам, представленным ГК РФ.
Ïî договору купли-продажи недвижимого имущества (договору
продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется
принять этот товар и уплатить за него определенную денежную
сумму (цену).
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают ли-
Возникновение жилищных отношений
183
ца, сохраняющие в соответствии с законом право пользования
этим жилым помещением после его приобретения покупателем,
является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование
продаваемым жилым помещением.
Не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. Думается,
указанный запрет имеет место и при изменении статуса жилого помещения (придания ему статуса служебного жилого помещения или
общежития).
Договор мены осуществляется по правилам купли-продажи, однако каждая сторона предоставляет другой жилое помещение, т.е.
является и продавцом и покупателем.
Ïî договору дарения лицо безвозмездно получает определенное
имущество. Дарение квартиры или иного жилого помещения в силу
ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит
государственной регистрации.
Ïî договору пожизненного содержания с иждивением получатель
ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную
недвижимость в собственность
плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное
содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им
третьего лица (лиц). Указанными
видами сделок договоры, ведущие
к приобретению жилых помещений, не исчерпываются, но данными способами приобретается
большинство квартир.
Жилое помещение, находящееся в собственности, может перейти
к гражданину по наследству. Получение жилья, переходящего по наследству, осуществляется по общим правилам вступления в наследство. Наследники должны
произвести государственную регистрацию перехода права собственности, оплатив при этом регистрационные сборы.
Постановление Пленума ВАС РФ
от 25 февраля 1998 г. ¹ 8
«О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных
с защитой права собственности и
других вещных прав»
При разрешении споров, связанных с возникновением права
собственности на имущество в
силу приобретательной давности,
следует исходить из того, что
согласно пункту 4 статьи 234 ГК
РФ течение срока приобретательной давности в отношении
вещей, находящихся у лица, из
владения которого они могли
быть истребованы в соответствии
со статьями 301 и 305 ГК РФ,
начинается не ранее истечения
срока исковой давности по соответствующим требованиям.
184
Глава 7
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь
создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной
регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Большое значение имеет закрепленное в законодательстве ïðå-
доставление государственной помощи гражданам в жилищной сфере.
Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов
государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору
найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот
по оплате строительства, содержания и ремонта жилья. Компенсации (субсидии) — это средства, предоставляемые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки.
Субсидия предоставляется только гражданам, нуждающимся в
улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади, а также лицам, имеющим согласно действующему законодательству право на льготное финансирование
строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это
право. Субсидия на руки не выдается, а предоставляется справка,
подтверждающая, что продавцу или застройщику будет перечислена
предоставленная гражданину субсидия.
Право собственности может также быть признано и на самовольную постройку. Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ
право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установлен-
ном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка,
при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее
постройку, имеет права, допускающие строительство на нем
данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует пара-
метрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и
здоровью граждан.
Возникновение жилищных отношений
185
В этом случае лицо, за которым признано право собственности
на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает
право собственности на это имущество (приобретательная давность). Приобретение жилого помещения по этому основанию также подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса члены жилищного, жилищно-строительного потребительского кооператива,
другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие
свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим
лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное
имущество.
Жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником
в собственность граждан в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Не могут быть приватизированы служебные жилые помещения,
жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии или в домах закрытых военных городков, а также общежития до придания
им иного статуса. Передача жилых помещений в собственность
граждан осуществляется на бесплатной основе. Граждане вправе с
согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов
семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Жилые помещения передаются в общую собственность либо в
собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Собственники приватизированных жилых
помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями
внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на
общее имущество в коммунальной квартире.
Осуществление права собственности на жилое помещение не
должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной
186
Глава 7
власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в
государственном и муниципальном жилищных фондах социального
использования один раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого
жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право
на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в
домах государственного и муниципального жилищного фонда после
достижения ими совершеннолетия.
Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на
передачу жилого помещения в собственность или до регистрации
такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его
части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к
отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал своего заявления, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все
правила оформления документов на приватизацию, в которой ему
не могло быть отказано.
После приобретения жилья в собственность граждане владеют,
пользуются и распоряжаются ею по своему усмотрению. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия
собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие
недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основании решения суда или арбитражного суда.
В силу ч. 2 ст. 213 Гражданского кодекса РФ количество и
стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются.
Жилые помещения могут находиться в индивидуальной или
общей собственности. Собственность супругов на жилые помещения является общей совместной (т.е. размер долей в общем имуществе не определен). Общая собственность, принадлежащая иным
лицам, может быть только долевой (каждому из сособственников
принадлежит заранее определенная часть имущества).
Возникновение жилищных отношений
187
После приобретения жилья в собственность бо´льшая часть связанных с ним правоотношений переходит в регулирование гражданско-правовой сферы. Однако некоторые из них продолжают регулироваться жилищными правовыми актами. В частности, к пользованию жилыми помещениями членами семьи нанимателя применяются нормы, закрепленные в ст. 31 Жилищного кодекса РФ.
В отличие от найма собственник производит и текущий и капитальный ремонт, а также перепланировку çà ñâîé ñ÷åò. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения соответствующего органа самоуправления.
Однако государство не устраняется от контроля за жилыми помещениями, находящимися в собственности, и оказания содействия собственникам. Ремонт домов, квартир, принадлежащих гражданам, по их желанию может производиться предприятиями бытового обслуживания населения. Работы по ремонту и благоустройству
указанных домов, квартир могут также производиться силами ремонтно-строительных организаций по договорам. За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными
организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ре-
монту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями).
Кроме того, местная администрация осуществляет контроль за
содержанием домов, квартир, принадлежащих гражданам.
Собственник имеет право сдавать принадлежащее ему жилое
помещение внаем (имеется в виду коммерческий наем) и аренду
(юридическим лицам). Основные положения аренды и коммерческого найма были представлены в предыдущем параграфе.
В связи с развитием института ипотеки (залога недвижимости) в
Жилищный кодекс РФ были внесены изменения.
Теперь на жилой дом или квартиру, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого
займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого
займа, может быть обращено взыскание и собственник может лишиться, таким образом, права собственности на указанные жилые
помещения.
Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, заложенные
в обеспечение возврата кредита или целевого займа, является основанием для принятия решения о предоставлении жилого помещения из маневренного жилищного фонда лицу, утратившему право
собственности на жилой дом или квартиру, и совместно прожи-
188
Глава 7
вающим с ним членам семьи, а также бывшим членам семьи. При
положительном решении собственник, утративший право собственности на свои жилые помещения, освобождает их только после
предоставления другого помещения.
Кодексом также закреплена возмездность изъятия земельного
участка и сноса находящегося на нем дома. Изъятие из собственности земельного участка для государственных или муниципальных
нужд происходит путем выкупа. По желанию гражданина ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения,
другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену
(ст. 32 ЖК РФ).
Для оптимизации пользования и управления имуществом нескольких домов, или многоквартирного дома, или части дома, или
изолированной блок-секции собственники квартир могут объединиться в товарищество собственников жилья (ТСЖ).
В ч. 1 ст. 128 Жилищного кодекса РФ ТСЖ определяется как
некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в
установленных законодательством пределах распоряжения общим
имуществом в многоквартирном доме.
Контрольные вопросы
1. Дайте определение понятия «договор социального найма».
2. Каковы предмет и стороны договора социального найма?
3. Какова форма договора социального найма?
4. В чем состоят права, обязанности и ответственность наймодателя
жилого помещения?
5. В чем состоят права, обязанности и ответственность нанимателя
жилого помещения и членов его семьи?
6. Дайте определение понятия «договор коммерческого найма».
7. Каковы объект, форма и сроки договора коммерческого найма?
8. Каковы права и обязанности сторон договора коммерческого
найма?
9. Как происходят изменение и расторжение договора коммерче-
ского найма?
10. Каковы правила пользования жилыми помещениями на основе
членства в жилищном и жилищно-строительном кооперативе?
11. Какие права и обязанности имеет собственник жилого помеще-
ния и иные граждане, проживающие в принадлежащем ему помещении?
Возникновение жилищных отношений
189
Приложение
участия в долевом строительстве
город Волгоград « 12 » августа 2016 года
Общество с ограниченной ответственностью «Стройконтракт», именуемое в
дальнейшем «Застройщик», â ëèöå директора Соловьева Сергея Михайловича,
действующего на основании Устава, с одной стороны, и гражданка РФ
__________________, _______19___ ã.ð., зарегистрированная по адресу: Волго-
градская область, город Волжский, ____________________, именуемая в дальнейшем «Участник долевого строительства» или «Участник», с другой стороны, а
совместно именуемые «Стороны», руководствуясь положениями действующего
законодательства РФ: Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 30
декабря 2004 года ¹ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», заключили настоящий
договор (далее по тексту – «Договор») о нижеследующем:
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. Застройщик - юридическое лицо, имеющее на праве аренды (субарен-
ды, собственности, безвозмездного срочного пользования) земельный участок и
привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством для строительства на этом земельном участке многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство.
1.2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на ос-
новании:
разрешения на строительство ¹ 34-RU34302000-1813-2015 от 29 апреля
2016 года;
договора от 10 октября 2014 года о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ¹ 12426аз от 20 июня 2014 года,
зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 06 ноября 2014 года
за ¹ 34-34-03/057/2014-294;
договора аренды земельного участка без проведения торгов ¹ 13219аз
от 01 июня 2016 года, приложения ¹ 1 к договору аренды земельного участка от
01 июня 2016 года, приложения ¹ 2 к договору аренды земельного участка от 01
июня 2016 года — акт приема-передачи земельного участка, зарегистрированного Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа – город
Волжский Волгоградской области, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 10 декабря 2015 года за ¹ 3434/300/15-487287 и зарегистрированного
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Волгоградской области 23 июня 2016 года за ¹ 34-34/00334/003/036/2016-21/2, срок действия договора аренды — до 02 июня 2019 года;
проектной декларации, размещенной на сайте www.Stroikontrackt.ru
соответствии с Федеральным законом «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
ДОГОВОР ¹ 5
многоквартирного дома
â
190
Глава 7
некоторые законодательные акты Российской Федерации» 10 августа 2015 года и
внесенных изменений в проектную декларацию.
1.3. Земельный участок – земельный участок, отведенный под строительство
многоквартирного дома, с кадастровым номером 34:35:030119:121, площадью
6 629 (шесть тысяч шестьсот двадцать девять) кв.м., вид разрешенного использования – земли под домами многоэтажной жилой застройки для завершения
строительства 3-секционного жилого дома с предельным количеством этажей –
10 этажей со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу:
Волгоградская область г. Волжский, пр. им. Ленина, 142.
1.4. Объект – многоквартирный 3-секционный жилой дом с предельным
количеством этажей – 10 этажей со встроенными нежилыми помещениями,
расположенный по адресу: Волгоградская область г. Волжский, пр. им.Ленина,
142 (1 этап).
1.5. Объект долевого строительства - жилое помещение (далее — Квартира),
общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче участнику
долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и входящее в состав указанного многоквартирного дома,
строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника
долевого строительства.
1.6. Участник долевого строительства (Участник) — физическое лицо, вно-
сящее Застройщику денежные средства для строительства многоквартирного
дома на условиях настоящего Договора. У Участника долевого строительства при
возникновении права собственности на Объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права
собственности на объект долевого строительства. Общее имущество не является
частью квартиры и предназначено для обслуживания более одного помещения в
данном доме.
Право общей долевой собственности не возникает на объекты производственного назначения, офисные помещения, объекты жилого фонда, отдельно
стоящие и встроенные здания и сооружения, создаваемые за счет собственных
средств Застройщика или инвестиций юридических лиц и (или) индивидуальных
предпринимателей.
1.7. Проектная декларация – информация о Застройщике и информация
о проекте строительства. Оригинал проектной декларации хранит Застройщик.
2.1. В соответствии с настоящим Договором Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц,
в том числе средств Участника долевого строительства, построить (создать) Объект на отведенном под застройку земельном участке, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику Объект долевого
строительства _____комнатную квартиру с проектным номером _____ (______),
расположенную на __ (___) этаже, в ____ (_____) секции многоквартирного
жилого 10 (десяти) этажного дома со встроенными нежилыми помещениями, по
адресу: Волгоградская область, город Волжский, пр. им. Ленина, 142 (1 этап),
общей площадью (с учетом летних помещений) ориентировочно ______ кв.м.,
общей площадью (без учета летних помещений) ориентировочно ____ кв.м., а
Участник долевого строительства принимает на себя обязательство уплатить
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]