Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Специализированный жилищный фонд
101
ция и использование, оперативное управление ими осуществляются
в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации
Использование жилого помещения, арендуемого территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в
сфере миграции, для временного поселения лиц, признанных беженцами, и членов их семей, осуществляется на основе договора
аренды с собственником жилого помещения.
Фонд жилья для временного поселения, за исключением арендуемых жилых помещений, является федеральной собственностью.
Жилое помещение из фонда жилья для временного поселения
предоставляется в порядке очередности, устанавливаемой территориальным органом по надзору в сфере миграции.
Жилое помещение из фонда жилья для временного поселения
не подлежит приватизации, обмену, бронированию, сдаче в поднаем. Лицу, проживающему в указанном жилом помещении, не разрешаются раздел занимаемой им площади и вселение временных
жильцов без разрешения на то территориального органа федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции.
Контрольные вопросы
1. Что относится к помещениям специализированного жилищного
фонда?
2. Каковы основания предоставления специализированных жилых
помещений?
3. Охарактеризуйте договор найма специализированного жилого
помещения: понятие, основания расторжения и прекращения.
4. Что такое служебное жилое помещение?
5. Каковы основания, порядок предоставления и пользования слу-
жебными помещениями?
6. Каковы понятие, виды и порядок пользования жилыми помеще-
ниями в общежитии?
7. Каков порядок выселения из специализированных жилых поме-
щений?
8. Каким категориям лиц предоставляются жилые помещения в до-
мах системы социального обслуживания?
9. Каковы особенности предоставления жилых помещений вынуж-
денным переселенцам и лицам, признанным беженцами?
1
.
1
Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. ¹ 275 «О фонде жилья для
временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании» // СЗ
РФ. 2001. ¹ 16. 16 апреля. Ст. 1604.
Глава 5
Жилищные отношения
5.1. Жилищные отношения
как вид гражданских правоотношений
Предметом любой отрасли права являются конкретные отношения, обладающие качественно отличительными признаками. В
свою очередь, предметом жилищного права являются жилищные
отношения.
Категория «жилищные отношения» собирательная и включает в
себя часть семейных, финансовых, административных и иных общественных отношений, регулируемых различными отраслями российского законодательства. Кроме того, важно помнить, что жилищные отношения являются лишь разновидностью большой группы гражданско-правовых отношений и, следовательно, регулируются нормами гражданского законодательства. Жилищные отношения
в различных правовых источниках определяются через понятия
«жилое помещение» и (или) «жилищный фонд». Следовательно,
непосредственным объектом жилищных отношений являются жилые помещения или их совокупность — жилищный фонд.
Так, в соответствии со ст. 4 Жилищного кодекса Российской
Федерации жилищные отношения — это отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения
права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями
государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного
фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
Жилищные отношения
103
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего
имущества в многоквартирном доме (далее также - взнос на капитальный ремонт);
11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - фонд
капитального ремонта);
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного
фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
14) ограничения повышения размера вносимой гражданами
платы за коммунальные услуги.
Иными словами, жилищные отношения — это общественные от-
ношения, возникающие в связи с владением, пользованием (эксплуатацией), распоряжением и управлением жилищным фондом.
Гражданское право представляет собой отрасль права, регулирующую имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения. В свою очередь участниками гражданских отношений являются государственные, муниципальные предприятия,
учреждения, организации, колхозы и иные кооперативные и общественные организации и граждане.
Поскольку объектами гражданско-правового регулирования являются имущественные отношения, т.е. отношения по владению,
пользованию и распоряжению различными видами имущества, в
том числе жилищем, то их регулирование, безусловно, относится к
компетенции гражданского законодательства. Именно поэтому регулированию жилищных отношений посвящается определенная
часть Гражданского кодекса Российской Федерации и некоторые
другие гражданско-правовые акты. Однако основополагающее регулирование, в том числе жилищных отношений, осуществляется
Конституцией Российской Федерации 1993 г.
Так, Основной закон закрепляет право граждан на жилище, а
также предусматривает реализацию права граждан свободно передвигаться и выбирать места пребывания и жительства. Реализация
же этих прав осуществляется в соответствии с нормами гражданско-
104
Глава 5
го либо жилищного права. Кроме того, ч. 3 ст. 40 Конституции РФ
предоставляет возможность малоимущим гражданам на получение
жилья из государственного или муниципального жилищного фонда
бесплатно либо за доступную плату. Эта же статья предусматривает,
что жилое помещение из вышеуказанных фондов может быть предоставлено и «иным, указанным в законе гражданам».
К таким лицам относятся, например, ветераны войны, военнослужащие, государственные служащие, прокурорские и следственные работники, сотрудники полиции, судьи и другие категории работников с учетом их заслуг в защите Отечества, безупречной военной службы, иной государственной службы, продолжительного труда и других обстоятельств, связанных с особенностями службы
или работы.
Все вышеперечисленные лица обладают правом на жилые помещения в соответствии со специальным законодательством. Таким
образом, жилищное законодательство тесно переплетается с гражданским не только по предоставлению жилья, но и в решении правовых вопросов права собственности на жилые помещения и сделок с ними.
Таким образом, к жилищным отношениям следует отнести от-
ношения, возникающие при взаимоотношениях между физическими
лицами (гражданами) и собственниками (владельцами) жилищного
фонда в связи с предоставлением, использованием, техническим обслуживанием жилых помещений по их назначению.
5.2. Правовое регулирование
жилищных отношений
Если обобщить все законы, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями,
подзаконные нормативные правовые акты, а также иные источники жилищного права, то образуется довольно солидный перечень.
В связи с этим представляется необходимым выделить из них основополагающие законы, принятые на федеральном уровне, а также подзаконные нормативные правовые акты, законные и нормативные акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации:
1) Конституция Российской Федерации;
2) Жилищный кодекс Российской Федерации;
3) Гражданский кодекс Российской Федерации;
Жилищные отношения
105
4) Закон РФ от 25 июня 1993 г. ¹5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»;
5) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. ¹215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;
6) Закон РФ от 4 июля 1991 г. ¹1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
7) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. ¹102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)»;
8) Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. ¹152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
9) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. ¹122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
10) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. ¹214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
11) постановления Правительства Российской Федерации;
12) правовые акты федеральных министерств и ведомств (федеральных органов исполнительной власти, а также органов власти
субъектов Российской Федерации);
13) постановления Конституционного Суда Российской Федерации;
14) постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации.
Для всех правоприменяющих органов и должностных лиц обязательными для исполнения являются разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, которые следует считать источником единого толкования правовых норм по некоторым вопросам применения жилищного законодательства.
В связи с регулированием жилищных отношений следует дать
определение некоторым понятиям:
субъекты — граждане, органы исполнительной власти, орга-
ны местного самоуправления, иные юридические лица любых
организационно-правовых форм;
объекты — жилые помещения, используемые физическими
лицами по их назначению на основании договоров найма
(наниматели), поднайма (поднаниматели), временные жильцы по договорам-соглашениям на использование жилья;
содержание жилищного отношения — права и обязанности
субъектов (наймодателя и нанимателей), возникающие по поводу объектов — жилых помещений, которые, имея строго
106
Глава 5
определенное законом целевое назначение, не могут быть использованы для других целей.
Права и обязанности субъектов могут быть несколько различными в зависимости от того, кем являются наниматели (сонаниматели), и от статуса жилых помещений (государственный, муниципальный, частный или специализированный жилищные фонды).
Особое внимание следует обратить на тот факт, что в связи с
введением в России рыночной экономики возникла острая необходимость в проведении такой жилищной реформы, при которой жилищные отношения полностью отвечали бы экономической ситуации в России, т.е. от обеспечения граждан жильем и помещениями
за счет государственных капитальных вложений следует перейти к
приобретению гражданами жилья или его строительству за счет
средств самих граждан. При этом должны быть сохранены определенные льготы лицам малоимущим, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также некоторым другим категориям
граждан, в соответствии с законодательством, имеющим право на
бесплатное жилье или на льготные условия получение жилья, о чем
мы уже упоминали выше.
Для создания правовых основ при решении жилищных проблем
в рыночных условиях в настоящее время на различных уровнях
принимаются соответствующие законодательные и нормативные
акты, конкретизирующие правовое регулирование порядка проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства.
Так, Законом РФ от 4 июля 1991 г. ¹ 1541-1 «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» гражданам предоставлена возможность приватизации государственного и муниципального жилищных фондов.
Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства
(ЖКХ) в Российской Федерации созданы условия для нормального
функционирования рынка жилья, определены направления реформы в части изменения системы управления, контроля, демонополизации отрасли и создания конкурентной среды.
При образовании новой системы управления в отрасли в первую очередь необходимо четкое распределение функций между:
1) собственником;
2) управляющей организацией;
3) подрядными организациями, осуществляющими обслужива-
ние жилищного фонда;
4) органами, уполномоченными осуществлять государственный
контроль за содержанием и использованием жилищного фонда (не-
Жилищные отношения
107
зависимо от форм собственности) и четкую организацию взаимоотношений между ними.
Основными целями формирования жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с концепцией реформы ЖКХ в Российской
Федерации являются:
обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам
качества;
снижение издержек производителей услуг и соответственно
тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;
смягчение для населения процесса реформирования системы
оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на
режим безубыточного функционирования.
Следовательно, основными направлениями реформы жилищно-ком-
мунального хозяйства являются:
1) совершенствование системы управления, обслуживания, эксплуатации и контроля в ЖКХ; формирование специализированных
организаций по управлению жилищным фондом;
2) переход на договорные отношения, выборность организаций,
осуществляющих обслуживание жилья, построение взаимоотношений на основе конкурентности с организациями, осуществляющими управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающими коммунальные предприятия материалами, оборудованием
и выполняющими проектно-строительные работы;
3) предоставление потребителям возможности влиять на объемы
и качество услуг; передача жилищного фонда в управление непосредственным собственникам жилья (т.е. создание товарищества
собственников жилья);
4) изменение системы распределения между регионами средств
федерального бюджета на основе использования системы государственных минимальных социальных стандартов;
5) совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных
услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья, сверхнормативное потребление коммунальных услуг, возмещение издержек на содержание и ремонт
жилья, повышение оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и месторасположения;
6) совершенствование системы социальной защиты малообеспеченных семей при приобретении и оплате жилья и коммунальных услуг; обеспечение и совершенствование существующей системы льгот,
усиление и развитие адресной направленности компенсаций, выделяемых на социальную защиту населения при пользовании жильем;
108
Глава 5
7) принятие мер по улучшению эксплуатации и сохранности
жилищного фонда независимо от форм собственности.
Особую роль в реализации и регулировании жилищно-правовых
отношений законодатель отводит органам исполнительной власти
субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления, которые через управляющие организации и государственную
жилищную инспекцию с учетом демонополизации отрасли, развития конкурентных отношений и обеспечения равноправия организаций независимо от форм собственности и заключения соответствующих договоров должны:
разрабатывать и внедрять альтернативные формы предостав-
ления коммунальных услуг и создавать автономные системы
жизнедеятельности в малоэтажном жилищном фонде;
привлекать организации, использующие альтернативные
формы предоставления коммунальных услуг, в том числе не
связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты
(газоснабжение от балонного газа и пр.);
выполнять отдельные функции по обслуживанию объектов
коммунального назначения;
осуществлять контроль за установлением коммунальных та-
рифов для населения из расчета затрат предприятиймонополистов с учетом защиты прав потребителей;
контролировать обеспечение в пределах договорных отноше-
ний гарантированного обслуживания потребителей на уровне
государственных минимальных социальных стандартов жилищно-коммунального хозяйства;
повышать организационно-правовую и финансово-экономи-
ческую независимость субъектов хозяйствования для перехода
на договорные отношения в сфере производства жилищнокоммунальных услуг;
способствовать внедрению приборов долевого и индивиду-
ального учета и регулирования расхода водо-, тепло-, газоснабжения в целях повышения ресурсосбережения.
Все вышеперечисленные меры в условиях реформы собственности на жилье и структуры управления жилищно-коммунальным хозяйством создают реальные условия для:
ускорения процесса демонополизации в отрасли путем разго-
сударствления ремонтно-эксплуатационных предприятий и
передачи жилищного фонда в управление управляющим ор-
Жилищные отношения
109
ганизациям и непосредственным собственникам жилья — товариществам собственников жилья;
привлечения дополнительных источников финансирования
на содержание, ремонт и реконструкцию жилищного фонда;
самостоятельного решения членами товарищества собствен-
ников жилья вопросов по техническому обслуживанию и
эксплуатации своей собственности, по установлению порядка
расходования личных средств на управление и эксплуатацию
здания;
стимулирования установки приборов, контролирующих объем
потребляемых коммунальных услуг (воды, газа, тепла);
развития у нанимателей и собственников жилья экономного
отношения к предоставляемым услугам;
создания товариществ собственников жилья еще на стадии
организации строительства жилых зданий (таким образом, на
этой же стадии определяется форма управления и предоставляется возможность будущим собственникам жилья самим
определить уровень комфортности проживания).
Внедрение в жилищную сферу рыночных правоотношений
создает все необходимые условия для становления и развития различных форм собственности на жилье, обеспечивает правовое регулирование отношений по заключению сделок с недвижимостью
в жилищной сфере, гарантируя этим предусмотренные Конституцией РФ права граждан на жилище и свободу передвижения и
выбор места пребывания и жительства в пределах Российской
Федерации.
Более того, во-первых, частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не может быть ограничена по количеству, размеру и стоимости, во-вторых, защищается равным образом
частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. В ст. 35 Конституции РФ закреплены гарантии по обеспечению этого права.
Ныне действующим законодательством предусмотрена возможность улучшения своих жилищных условий путем приобретения в
собственность жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда за плату. Так, Федеральный закон
от 25 октября 2002 г. ¹ 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» предусматривает, что право граждан, выезжающих или
выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, на получение и использование жилищных субсидий подтверждается жилищным сертификатом; определение размера жи-
110
Глава 5
лищных субсидий осуществляется по месту их жительства органами
исполнительной власти субъектов Российской Федерации исходя из
следующего:
состава выезжающей семьи;
нормы предоставления жилой площади на каждого члена семьи;
средней рыночной стоимости 1 м
регионе вселения;
нормативов предоставления жилищных субсидий в зависимо-
сти от стажа работы в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях и т.д.
В обеспечение исполнения законодательства принят ряд нор-
мативных правовых актов, среди которых ведущее место занимает постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г.
¹ 1050 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на
2015—2020 г.» и утвержденные им подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем
категорий граждан, установленных федеральным законодательством», «Выполнение государственных обязательств по
обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» и др.
Этими нормативными актами жилищные субсидии определяются как основные формы инвестирования бюджетных средств в жилищную сферу.
Вопросы предоставления гражданам кредитов на строительство,
реконструкцию и приобретение жилья регулируются указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. ¹ 1180 «О жилищных кредитах», которым утверждено Положение о жилищных кредитах, предоставляемых на указанные цели, как юридическим лицам, так и гражданам, в том числе не состоящим на учете для улучшения жилищных
условий. При этом способом обеспечения кредита является залог в
виде недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком.
В настоящее время улучшить свои жилищные условия граждане
могут за счет приобретения ценных бумаг в виде жилищных сертификатов.
Законодательством предусмотрено приобретение жилья в собственность даже теми гражданами, которые по общим основаниям не
относятся к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий; приобретение жилья возможно без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем жилищного строительства, купли-продажи жилья и по договорам мены, дарения или
иных сделок и по другим основаниям.
2
общей площади жилья в
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]