Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Глава 6
Субъекты
жилищных отношений
6.1. Стороны в жилищных отношениях
Представляется необходимым остановиться более подробно в соответствии с ныне действующим законодательством на правовом регулировании всех этапов жилищных отношений — возникновении,
развитии и прекращении, а также на взаимоотношениях сторон.
Жилое помещение, которое может быть предоставлено для
удовлетворения потребности в жилье, должно быть пригодным для
постоянного проживания в нем. Причем объектом договора жилищного найма в домах (ст. 673 ГК РФ, ст. 62 ЖК РФ) государст-
Гражданский кодекс
Российской Федерации
Объект договора найма
жилого помещения
1. Объектом договора найма
жилого помещения может быть
изолированное жилое помещение,
пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом,
часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется
в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме
наряду с пользованием жилым
помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в
статье 290 настоящего Кодекса.
Статья 673
лищного фонда. Так, предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма означает бесплатное выделение
жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий
венного, муниципального жилищных фондов может быть лишь изолированное жилое помещение
(квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения
не могут быть неизолированное
жилое помещение, помещения
вспомогательного использования, а
также общее имущество в многоквартирном доме.
Рассматривая более подробно
договор найма жилого помещения,
следует исходить также из того, что
различные законодательные акты,
определяя понятие этого договора,
имеют в виду разные права и обязанности, возникающие при его
заключении, которые отличаются
друг от друга в зависимости от жи-
132
Глава 6
лья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий
(раздел III главы 7 ЖК РФ). Такое предоставление жилья имеет
место в государственном и муниципальном жилищных фондах в
порядке, устанавливаемом органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Если же собственниками предоставляемого жилого помещения являются юридические или физические
лица, то заключается договор коммерческого найма, когда жилье
предоставляется другим лицам в целях получения определенного
дохода (ГК РФ).
Договор социального найма имеет и некоторые другие особенности: он заключается по основаниям, на условиях и в порядке,
предусмотренных законодательством, при соблюдении формы договора (ст. 63 ЖК РФ); не может быть расторгнут при переходе права
собственности на жилое помещение (ст. 64 ЖК РФ); заключается,
как правило, без указания конкретного срока, т.е. практически бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ); может быть прекращен по основаниям и на условиях, предусмотренных ЖК РФ. Договор найма жилого
помещения заключается на срок до пяти лет (ст. 683 ГК РФ) на
основании волеизъявления обеих сторон (нанимателя и наймодателя); размер оплаты за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон (ст. 682 ГК РФ). Договор коммерческого найма прекращается по истечении срока договора, а также по основаниям,
предусмотренным ст. 687 ГК РФ.
Исходя из вышесказанного, договор социального найма жилого
помещения следует определить как соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое
помещение в жилищном фонде социального использования, представляющее собой отдельную квартиру, дом (изолированную часть квартиры, дома).
Граждане, имеющие право на получение жилых помещений социального использования, в соответствии с жилищным законодательством подразделяются на две категории:
имеющие право на получение жилья в общем порядке;
имеющие право на получение жилья во внеочередном порядке.
Перечень лиц, имеющих право на предоставление жилья на основании договора социального найма, частично был рассмотрен
выше при изложении вопроса о реализации конституционного права граждан на жилище. Однако следует учитывать, что круг этих
лиц практически не ограничен. Остановимся более подробно на
условиях и порядке предоставления жилья для каждой из вышеперечисленных категорий граждан.
Субъекты жилищных отношений
133
Ê нуждающимся в улучшении жилищных условий в общем порядке
законодатель относит граждан (ст. 51 ЖК РФ):
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами
семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам
социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору
найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной
нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным
для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам
социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя
жилого помещения по договору социального найма, договору найма
жилого помещения жилищного фонда социального использования
или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой
совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не
имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору
социального найма, договору найма жилого помещения жилищного
фонда социального использования или принадлежащего на праве
собственности. Перечень
вается уполномоченным Правительством Российской Федерации
федеральным органом исполнительной власти.
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий,
должны быть приняты на учет по решению исполнительных орга-
1
Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. ¹378 «Об утверждении
перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // Российская газета. 2006.
¹ 131. 21 июня.
1
соответствующих заболеваний устанавли-
134
Глава 6
нов государственной или муниципальной власти. Порядок учета
граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также
определение очередности предоставления гражданам жилых помещений устанавливаются Жилищным кодексом и другими законодательными актами.
Заявление о принятии на учет должно быть рассмотрено в течение 30 рабочих дней со дня представления необходимых документов. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее одного
рабочего дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает
(направляет) гражданину, подавшему соответствующее заявление,
документ, подтверждающий принятие такого решения.
Принятые на учет граждане включаются в книгу учета граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такие книги ведутся как документы строгой отчетности по установленной форме, и
на каждого гражданина, принятого на учет, должно быть заведено
учетное дело, содержащее все необходимые документы, являющиеся основанием для постановки на учет: заявление, выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, справка бюро
технической инвентаризации, справка из учреждений здравоохранения, справка о прохождении военной службы по контракту или
об увольнении с военной службы и др.
Как правило, право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий сохраняется гражданами до получения жилого помещения. Но они могут быть сняты с учета в следующих
случаях (ñò. 56 ÆÊ ÐÔ):
подачи заявления о снятии с учета;
утраты оснований, дающих право на получение им жилого
помещения по договору социального найма;
выезда на другое постоянное место жительства, за исключе-
нием случаев изменения места жительства в пределах городов
федерального значения;
получения от органа государственной власти или органа ме-
стного самоуправления субсидии, ссуды, кредита на приобретение жилого помещения;
предоставления от органа государственной власти или органа
местного самоуправления земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, за исключением граждан,
имеющих трех и более детей;
выявления в представленных документах в орган, осуществ-
ляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих
действительности и послуживших основанием принятия на
учет, а также неправомерных действий должностных лиц ор-
Субъекты жилищных отношений
135
гана, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
Снятие с учета осуществляется органами, по решению которых
граждане были приняты на учет; о снятии с учета граждане должны
быть поставлены в известность в письменной форме с указанием
причины.
Граждане, принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых
помещениях органами местного самоуправления муниципального
образования по месту жительства таких граждан и изменившие место жительства в связи с предоставлением таким гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального
использования жилых помещений, расположенных в границах другого муниципального образования (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге
и Севастополе — в муниципальном образовании другого субъекта
Российской Федерации), не подлежат снятию с учета в качестве
нуждающихся в жилых помещениях по предыдущему месту их жительства.
Жилые помещения предоставляются лицам, состоящим на учете
нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Граждане, имеющие право на
внеочередное предоставление жилых помещений, включаются в
отдельные списки, оставаясь одновременно в общем списке.
Статья 57 ЖК РФ устанавливает перечень граждан, имеющих
право на внеочередное предоставление жилых помещений. К таким
гражданам, в частности, относятся:
1) граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.
Представляется целесообразным более детально осветить порядок действий органов, принимающих решение о предоставлении
жилых помещений по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Следует еще раз подчеркнуть, что по договору социального найма жилое помещение
может быть предоставлено только в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Решение о предоставлении жилой площади принимается органом местного самоуправления.
Списки граждан на получение жилой площади (в том числе
внеочередное) рассматриваются и дополняются ежегодно; не допус-
136
Глава 6
кается предоставления жилых помещений гражданам, не состоящим на учете, за исключением случаев неотложного расселения
граждан (например, при стихийных бедствиях, из домов, грозящих
обвалом, и т.п.).
граждане вновь должны представить все необходимые документы,
подтверждающие их нуждаемость в улучшении жилищных условий,
а также письменное обязательство всех совершеннолетних членов
семьи об освобождении ими после получения жилого помещения
ранее занимаемой жилой площади.
Особые условия законодатель оговаривает при заселении жилых
помещений в домах, построенных с привлечением средств предприятий работниками этих организаций. Они должны быть заселены в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных условий работниками этих предприятий, учреждений, организаций. Если таких работников нет, предприятия теряют это право, а жилая
площадь может быть заселена местной администрацией гражданами, состоящими на учете по улучшению жилищных условий по
месту жительства.
Законодательством предусмотрен также особый порядок заселения освобождающихся жилых помещений в коммунальных квартирах. Так, если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование. В данном случае имеется в виду, что лица, претендующие на освободившееся помещение, уже состоят в договорных отношениях с наймодателем и по существу изменяется только предмет договора — увеличение жилой площади, занимаемой нанимателем помещений, но
при этом остаются в договоре те же стороны и сохраняются их права и обязанности.
Освобождающееся изолированное помещение в квартире, где
проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении
жилищных условий, т.е. имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека. Кроме того, следует иметь в виду, что применение этого правила возможно, если размер занимаемого нанимателем жилого помещения, на которое он претендует, в
общей сложности не превышает нормы предоставления либо такое
превышение является незначительным. При возникновении спора
вопрос о том, является ли превышение размера жилой площади
незначительным, решается судом в каждом конкретном случае с
учетом всех обстоятельств дела (например, увеличение семьи в связи с рождением ребенка и т.п.).
Субъекты жилищных отношений
137
Если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два или более проживающих в той же квартире нанимателей и каждый из них по имеющимся у них в наличии обстоятельствам имеет право на его получение, то суд при вынесении решения
о передаче освободившегося жилого помещения должен исходить
из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая размер занимаемых ими помещений, состав их семей, состояние здоровья, их возраст, планировку помещений и т.д.
Часть 3 ст. 59 ЖК РФ содержит норму, согласно которой при
отсутствии в коммунальных квартирах граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий, или граждан, имеющих общую жилую площадь менее установленной нормы предоставления, освободившаяся комната заселяется в общем порядке, т.е. на основании
договора социального найма.
Кроме того, при согласии всех нанимателей один из них вправе
приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения
другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность (по договору купли-продажи, дарения), а затем занять освободившиеся комнаты без всякой оплаты с правом их приватизации.
Эта норма, соответствующая внедрению рыночных условий в
жилищные правоотношения, дает довольно широкие возможности
самим нанимателям решать вопросы о расселении коммунальных
квартир. Так, по договору найма коммунальной квартиры заинтересованные организации или физические лица принимают на себя
обязательства по расселению проживающих в отдельные квартиры,
либо предоставляют желающим возможность разъехаться в уже
имеющееся у них жилье, а потом продают квартиру, либо сначала
находят покупателя и, заключив с ним договор, приобретают квартиры для жильцов.
6.2. Члены семьи
пользователя жилым помещением
При рассмотрении вопроса о понятии и правовом статусе субъектов жилищных правоотношений особое внимание следует обратить на правовое положение членов семьи нанимателей (пользовате-
лей жилыми помещениями).
В соответствии со ст. 69 ЖК РФ наниматель и члены его семьи
пользуются равными правами, предусмотренными договором социального найма жилого помещения, условия которого могут быть
изменены только с согласия всех проживающих в нем совершеннолетних членов семьи и наймодателя (ст. 82 ЖК РФ).
138
Глава 6
В соответствии с Жилищным кодексом РФ равенство жилищных прав нанимателя и членов его семьи предполагает согласие последних на следующее:
вселение в жилое помещение временных жильцов (ст. 80);
обмен занимаемого жилого помещения (ст. 72);
сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76);
изменение договора найма (ст. 82);
расторжение и прекращение договора найма (ст. 83);
предоставление жилой площади меньшего размера взамен за-
нимаемого помещения (ст. 81).
Совершеннолетний член семьи может с согласия нанимателя и
остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания
его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо
первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи
умершего.
Членом семьи нанимателя также может быть признано лицо,
которое в течение длительного времени проживало совместно с нанимателем одной семьей, вело с ним общее хозяйство, не имея при
этом родственных отношений с нанимателем.
Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма жилого помещения и о признании членом
семьи нанимателя, разрешаются в судебном порядке.
В соответствии с действующим Жилищным кодексом членами
семьи нанимателя могут быть признаны не только его дети, супруг,
родители и другие родственники, но в исключительных случаях и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с
ним общее хозяйство.
Поскольку признание членом семьи нанимателя имеет существенное значение для решения вопроса о праве на жилое помещение, суды обязаны глубоко и всесторонне исследовать их отношения с нанимателем и дать оценку установленным обстоятельствам,
с тем чтобы не допустить нарушения прав лиц, обращающихся за
судебной защитой.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но
продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним
сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его
семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального
найма, то есть обязан оплачивать коммунальные услуги и вносить
плату за наем жилого помещения (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).
Субъекты жилищных отношений
139
Временное отсутствие нанимателя либо проживающих совместно
с ним членов его семьи не влечет за собой изменение их прав по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).
Так как члены семьи нанимателя жилого помещения по договору
социального найма имеют равные с нанимателем права, то они вправе:
давать согласие на вселение в занимаемое жилое помещение
èíûõ ëèö;
давать согласие на сдачу занимаемого жилого помещения в
поднаем;
разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
давать согласие на обмен или замену занимаемого жилого
помещения;
требовать от наймодателя своевременного проведения капи-
тального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в
содержании общего имущества в многоквартирном доме, а
также предоставления коммунальных услуг;
давать согласие на расторжение договора социального найма;
проживать в жилом помещении, то есть пользоваться им.
Также они имеют право на неприкосновенность жилища (ст. 25
Конституции РФ).
Равенство прав нанимателя и членов его семьи заключается в
том, что любые действия, влекущие за собой изменение условий и
порядка проживания в социальном жилом помещении, могут производиться только с согласия всех указанных субъектов.
В частности, для сдачи жилого помещения в поднаем в г. Москве необходимо представить в ГУП «Московский городской Центр
арендного жилья» заявление о предоставлении жилого помещения в
поднаем, в котором проставляются подписи членов семьи нанимателя жилого помещения. Договор является действительным после
прохождения регистрации в МУП «Московский городской Центр
арендного жилья».
Члены семьи нанимателя имеют право требовать от нанимателя
произвести обмен жилого помещения на другое, в том числе в принудительном (судебном) порядке (ч.2,3 ст.72 ЖК РФ).
Обязательное условие обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения - письменное согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе
временно отсутствующих, а также наймодателя. Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, также потребуется согласие органов опеки и попечительства.
Наймодатель вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми
помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. На-
140
Глава 6
ниматель и члены его семьи вправе в судебном порядке оспорить отказ
наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями (ч. 4
ст. 74 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя также имеют право на предоставление
других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, если:
дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием зе-
мельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором
находится такое жилое помещение, для государственных или
муниципальных нужд;
жилое помещение подлежит переводу в нежилое;
жилое помещение признано непригодным для проживания;
в результате проведения капитального ремонта или реконст-
рукции дома жилое помещение не может быть сохранено;
жилое помещение подлежит передаче религиозной организации.
Следует особо подчеркнуть, что в ст. 31 ЖК РФ все граждане,
вселенные нанимателем, в зависимости от условий вселения подразделяются на две категории:
членов семьи, пользующихся равными правами с другими
членами семьи;
членов семьи, имеющих ограниченные права по сравнению с
другими членами семьи.
Граждане, вселенные нанимателем и остальными членами его
семьи, имеют право пользования жилым помещением, если они
являются или признаются членами его семьи и если при вселении
между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним
членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
В случаях когда предусмотренным ч. 1 ст. 31 ЖК РФ соглашением были ограничены права вселяемого (например, на определенный срок или с правом пользования только одной из комнат), это
соглашение дает основание причислить вселяемого по второй категории, т.е. с ограниченными правами.
6.3. Временные жильцы
 ñò. 76 è 80 ÆÊ ÐÔ â ëèöå поднанимателей, èëè временных
жильцов, законодатель предусматривает третью категорию вселяе-
мых — вообще не пользующихся правом на жилую площадь со всеми вытекающими из этого последствиями.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]