Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Возникновение жилищных отношений
161
нарушений. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых
мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя
принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не
более года.
Последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определены законодательством как выселение из жилого помещения на основании решения суда нанимателя и других
граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.
7.3. Наем жилого помещения
в домах ЖСК и ЖК
Прежде чем рассматривать основные особенности найма жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных
кооперативов, необходимо дать пояснение указанным видам собственников.
Жилищным èëè жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК
РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц
на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан
в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в
приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому
кооперативу разрешением на строительство.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами
участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на
162
Глава 7
принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому
кооперативу разрешением на строительство.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются
потребительскими кооперативами. Учредителями такого кооператива могут быть не менее пяти граждан, достигших 16-летнего возраста, или не менее трех юридических лиц, в том числе юридическое
лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном
доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
Кооператив образуется нормативно-явочным способом, подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом законодательством о государственной регистрации юридических лиц, и
действует на основании устава. Устав принимается общим собранием граждан, вступающих в кооператив, и регистрируется в установленном порядке. Жилищно-строительный или жилищный кооператив считается созданным с момента государственной регистрации
его как юридического лица.
По определению П.И. Седугина, «жилищно-строительный кооператив (ЖСК) образуется для строительства жилого дома и его
эксплуатации. Жилищные кооперативы (ЖК) создаются для приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации»
Жилищно-строительные кооперативы осуществляют эксплуатацию и ремонт принадлежащих им жилых домов на принципах само-
окупаемости. Государственные органы и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в хозяйственную, финансовую и
иную деятельность кооператива. В ст. 134 Жилищного кодекса РФ
закрепляется обязанность государства в обеспечении жилыми помещениями членов жилищно-строительного кооператива на время
проведения капитального ремонта, если ремонт не может быть
произведен без выселения проживающих в этих домах граждан. Если принадлежащий жилищно-строительному кооперативу дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого
дома передается в собственность равноценный жилой дом (ст. 134,
32, 86 ЖК РФ). Однако органы местной администрации, осуществляющие контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, за эксплуатацией и ремонтом принадлежащих им домов,
1
.
1
Седугин П.И. Óêàç. ñî÷. Ñ. 188.
Возникновение жилищных отношений
163
вправе отменить решение общего собрания или правления кооператива, если оно противоречит законодательству.
В члены кооператива может быть принят гражданин, достигший
16-летнего возраста (ч. 1 ст. 111 ЖК РФ). Малоимущие и нуждающиеся в жилом помещении граждане имеют преимущественное
право на вступление в жилищный кооператив, организованный при
содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 111 ЖК РФ).
Член кооператива должен внести паевой взнос, определяемый
уставом кооператива. Паевой взнос вносится единовременно или в
рассрочку. Член кооператива имеет право досрочно внести оставшуюся часть паевого взноса. Право на пай удостоверяется членской
книжкой члена кооператива.
В члены кооператива лицо принимается по решению общего
собрания членов кооператива. Однако одного решения общего собрания недостаточно для получения жилого помещения. Решение
подлежит утверждению районной администрацией. Лицу выдается
ордер и предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной
или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой
площади. До полной выплаты паевого взноса гражданин не является собственником квартиры, а обладает лишь правами владения и
пользования.
Обмен жилого помещения в жилищно-строительном или жилищном кооперативе допускается только с согласия проживающих совместно с ним членов семьи. При обмене квартиры с другим членом кооператива никаких дополнительных условий и требований
не предъявляется. Обмен же с нанимателеми жилого помещения в
доме государственного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, допускается только при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое
помещение.
Член кооператива и члены его семьи, за которым признано
право на часть паенакопления, при недостижении согласия вправе
обратиться за разрешением спора в суд. Это бывает в следующих ситуациях:
когда к нанимателю предъявлен иск о расторжении или из-
менении договора найма жилого помещения;
если обмен носит корыстный или фиктивный характер; дом
(жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или пе-
164
Глава 7
реоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;
когда дом подлежит капитальному ремонту с переустройством
и перепланировкой жилых помещений;
если помещение является служебным или находится в обще-
житии.
Если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий,
обмен не допускается.
Жилищный кодекс предусматривает раздел жилого помещения в
жилищном или жилищно-строительном кооперативе, находящегося
в общей собственности. Раздел жилого помещения между членами
жилищного кооператива, имеющими право на пай, допускается в
случае, если каждому из этих членов может быть выделено изолированное жилое помещение. При отсутствии в квартире изолированных помещений раздел может быть произведен при условии переоборудования их в изолированные, если на переустройство или
перепланировку жилого помещения имеется разрешение уполномоченного органа. Квартира в кооперативе может принадлежать на
праве общей совместной собственности супругам или на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к
двум и более наследникам. Споры о разделе жилого помещения в
доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке
(ст. 127 ЖК РФ).
Кодексом прямо закреплено только одно право члена кооператива: сдавать помещение внаем (при условии ограничения размера
взимаемой за наем платы размером взимаемых с наймодателя эксплуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем помещение). До выплаты паевого взноса сдача квартиры внаем основана
на членстве в ЖСК или в ЖК. После выплаты паевого взноса указанное право основано на праве собственника:
владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему
усмотрению, проживать со своей семьей в предоставленной
ему квартире в доме кооператива;
добровольно выбыть из кооператива;
в предусмотренном уставом порядке передать пай любому по-
стоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему
члену семьи;
получить освободившуюся квартиру в доме того же коопера-
тива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;
Возникновение жилищных отношений
165
произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое
жилое помещение, в том числе в доме государственного или
общественного жилищного фонда, либо на жилой дом (часть
дома), принадлежащий гражданину на праве собственности;
при полной выплате паевого взноса — распорядиться квар-
тирой.
Члены кооператива обязаны выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями. Остальные права и обязанности определяются уставом кооператива.
Член кооператива может быть исключен из него по решению
общего собрания членов кооператива в случаях грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей,
установленных Жилищным кодексом либо уставом жилищного
кооператива (ч. 3 ст. 130 ЖК РФ).
Уставом кооператива могут быть закреплены также иные условия исключения из кооператива. В соответствии со ст. 133 Жилищного кодекса РФ член жилищно-строительного кооператива, исключенный из кооператива, подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми проживающими с ним лицами
без предоставления другой жилой площади. Уставом жилищностроительного кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива,
при условии вступления одного из них в кооператив. Другие лица
могут быть выселены из жилого помещения в доме кооператива в
случаях, предусмотренных уставом жилищно-строительного кооператива, или если они систематически разрушают или портят жилое
помещение, или используют его не по назначению, или систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для
других проживание с ними в одной квартире либо в одном доме, а
меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.
Решение общего собрания может быть обжаловано в суде.
Преимущественное право на вступление в кооператив имеют
наследники члена кооператива, супруги в результате раздела квартиры, граждане, получившие квартиру в доме ЖК или ЖСК в результате обмена или граждане, которым член кооператива передал
свой пай, и др.
До выплаты гражданином паевого взноса полностью квартира
является собственностью жилищно-строительного или жилищного
кооператива. При полной выплате членом кооператива паевого
166
Глава 7
взноса квартира переходит в его собственность и ее использование
регулируется Гражданским кодексом, Жилищным кодексом и иными законодательными актами о собственности на жилые помещения, но выплативший пай член кооператива сам определяет, остаться ему в кооперативе или выйти из него.
Законодатель установил определенные обязанности для ЖСК,
осуществляющего за счет средств членов кооператива строительство
многоквартирного дома. Так, ЖСК обязан размещать в системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию:
1) количество членов жилищно-строительного кооператива;
2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в
строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
3) права жилищно-строительного кооператива на земельный
участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа
на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка
(в случае, если жилищно-строительный кооператив не является
собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь
земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его
описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную
документацию соответствующих изменений;
6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.
Также по требованию любого члена кооператива ЖСК обязан пре-
доставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:
1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного
кооператива на земельный участок;
4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного
кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии
(ревизора) кооператива;
Возникновение жилищных отношений
167
5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе
бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем
собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии
таких доверенностей;
6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищностроительного кооператива;
7) иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.
ЖСК обязан вести реестр своих членов.
7.4. Участие в долевом строительстве
многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости
Термин «участие в долевом строительстве многоквартирных до-
мов и иных объектов недвижимости» означает привлечение денеж-
ных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, после строительства
(создания) которых у граждан могут возникнуть права собственности на данное имущество.
Данные взаимоотношения до 2005 г. не имели регламентации в
конкретном законе, и нормы были раскинуты по разным законодательным актам. 30 декабря 2004 г. был подписан Федеральный закон ¹ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 1 апреля 2005 г. Закон вступил в действие и стал документом, который
значительно изменил взаимоотношения между основными участниками рынка первичной недвижимости. Закон, несомненно, актуален, поскольку до него просто не было ни одного документа, который бы регулировал отношения между строителями и инвесторами.
Основными документами, на которые опирались участники долевого строительства, являлись Гражданский кодекс РФ и Федеральный
закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в
Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных
вложений».
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением де-
168
Глава 7
нежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения
затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество
в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а
также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и
имущества участников долевого строи-тельства.
Привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у граждан может возникнуть право собственности на
жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном
доме, допускается только в следующих трех случаях:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на
праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в
установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными
кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников
долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после
получения в установленном порядке разрешения на строительство,
опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» и государственной регистрации права соб-
ственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого
строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или договора безвозмездного пользования таким зе-
мельным участком.
Возникновение жилищных отношений
169
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя
обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся
(создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям указанного Федерального закона застройщики на основании
договора участия в долевом строительстве.
В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя
обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся
(создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это
права, или с иными нарушениями закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему де-
нежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих
средств и возмещения сверх суммы процентов за причиненные гражданину убытки.
По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц
построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости.
Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государст-
венной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией
застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отно-
170
Глава 7
шению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного
использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения,
местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной
документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о
материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект
долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и
площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения обязательств по договору;
6) условия использования денежных средств участников долевого строительства.
При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий такой
договор считается незаключенным.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта
долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во
вступлении в договор.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для
личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]