Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Жилищные отношения
111
Для этой цели граждане
имеют право на получение земельного участка под строительство (ст. 218 ГК РФ). В жилищных правоотношениях объектами сделок являются жилые
помещения в виде отдельных
домов, квартир либо части домов, квартир и т.п.
Вопросы купли-продажи жилых помещений регулируются
гл. 30 ГК РФ. Договор продажи
жилого помещения заключается
в письменной форме (ст. 550).
строительного, дачного, гаражного или
иного потребительского кооператива,
другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой
паевой взнос за квартиру, дачу, гараж,
иное помещение, предоставленное этим
лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Также необходима государственная регистрация сделки по
купле-продаже жилого помещения, поскольку осуществляется
переход права собственности
(ст. 551), так как договор купли-продажи считается заключенным и право собственности
Форма договора продажи недвижимости
ключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
продажи недвижимости влечет его недействительность.
у покупателя на приобретенное
жилое помещение возникает
только с момента государственной регистрации договора.
Статьей 558 предусмотрено,
что существенным условием
договора продажи жилого дома
лых помещений, соответствующих
условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом
исполнительной власти, определяются
законом.
или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в
соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих
лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением.
Гражданский кодекс
Российской Федерации
Статья 218, ч. 4
Основания приобретения
права собственности
Член жилищного, жилищно-
Статья 550
Договор продажи недвижимости за-
Несоблюдение формы договора
Статья 558, ч. 3
Особенности купли и продажи жи-
5.3. Требования, предъявляемые
к жилым помещениям
Говоря о требованиях, предъявляемых к жилым помещениям
действующим законодательством, необходимо, прежде всего,
отметить следующее. Все указанные требования можно разделить на две группы. В первую группу можно включить требо-
112
Глава 5
вания, без которых помещение вовсе не может считаться жилым помещением, а во вторую — требования, предъявляемые
к той или иной категории жилых помещений (например,
комнаты в общежитиях, помещения, предоставляемые по договорам социального найма, и т.д.).
Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолиро-
ванное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным
санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства (далее — требования).
Именно данное в ст. 15 ЖК РФ определение содержит существенные требования к жилому помещению (признаки жилого помещения), при отсутствии хотя бы одного из которых помещение
не может считаться жилым. Это и есть требования первой группы,
о которых шла речь выше. К таким требованиям, в частности, относятся:
1) изолированность жилого помещения;
2) принадлежность его к недвижимому имуществу;
3) пригодность для постоянного проживания граждан.
Последний признак одновременно является отражением цели
существования жилого помещения, его единственно возможного
назначения. Так, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилые дома и
жилые помещения предназначены для постоянного проживания
граждан (важно отметить, что не приводится цель временного проживания граждан), а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного
характера не допускается.
Указанные выше признаки получили свое развитие в постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. ¹47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструк-
1
öèè»
(далее — Положение).
Положение, утвержденное названным постановлением Правительства РФ, устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и
основания, по которым жилое помещение признается непригодным
для проживания, в частности, многоквартирный дом признается
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
1
ÑÇ РФ. 2006. ¹ 6. 6 февраля. Ст. 702.
Жилищные отношения
113
Согласно п. 7 Положения признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а
также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия, указанных помещения и дома установленным в Положении требованиям.
Рассмотрим основные требования к жилому помещению, преду-
смотренные Положением.
1. Прежде всего, следует обратить внимание на то, что в соот-
ветствии с п. 3 Положения его действие не распространяется на
жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным
кодексом Российской Федерации.
Этот важнейший признак является производным от родового
признака принадлежности жилого помещения к недвижимости, содержащегося в ст. 15 ЖК РФ, ведь если, например, многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию, зарегистрировать права
на него как недвижимое имущество в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет невозможно.
В то же время согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и
другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав,
их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Eдином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 219 ГК РФ
право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом,
если нет регистрации недвижимости – нет объекта недвижимости, а
если нет разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости —
невозможна его регистрация.
Понятие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию дается в
ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, где указано, что разрешение
на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном
объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
2. В Положении дается перечень и достаточно подробно рас-
крывается сущность технических требований к жилому помещению,
114
Глава 5
или, говоря в контексте ст. 15 ЖК РФ, требования к «пригодности
для постоянного проживания граждан». В частности, это такие тре-
бования:
несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в
том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться
в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в
железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости)
не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования;
основания и несущие конструкции жилого дома, а также ос-
нования и несущие конструкции, входящие в состав общего
имущества собственников помещений в многоквартирном
доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;
жилое помещение, равно как и общее имущество собствен-
ников помещений в многоквартирном доме, должно быть
обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении
внутри и около жилого помещения;
жилое помещение должно быть обеспечено инженерными
системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);
инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабже-
ние, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в
состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности
наружные ограждающие конструкции жилого помещения,
входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комна-
1
См.: Федеральный закон от 30 марта 1999 г. ¹52-ФЗ «О санитарно-
эпидемиологическом благополучии населения».
1
;
Жилищные отношения
115
тах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения,
обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в
конструкциях жилого дома;
жилые помещения, а также помещения, входящие в состав
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек
воды из инженерных систем при помощи конструктивных
средств и технических устройств;
доступ к жилому помещению, расположенному в многоквар-
тирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта;
и другие.
3. «Изолированность жилого помещения» подразумевает наличие
в жилом помещении отдельного входа, т.е. отсутствие необходимости проходить через чужие жилые (или иные) помещения. Со значением и сложностью такого существенного требования к жилому
помещению, как «изолированность жилого помещения», субъекты
жилищных правоотношений, как правило, сталкиваются при выделе доли в праве собственности на жилое помещение.
Так, Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что, например,
реальный раздел отдельной квартиры допустим только в случае,
если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни,
санузла, коридора и др.), оборудования отдельного входа
Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 10 июня 1980 г.
¹ 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров,
возникающих между участниками общей собственности на жилой
дом» разъяснил, что для правильного разрешения споров данной
категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому
при подготовке дела к судебному разбирательству надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом
1
.
1
Ñì.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах,
возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. ¹ 2.
116
Глава 5
случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с
соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах
выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по
вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости
дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой
к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование, и т.п.
В ЖК РФ существуют иные требования к жилым помещениям в
зависимости от условий предоставления прав на жилое помещение.
Так, например, в соответствии со ст. 58 Жилищного кодекса РФ
при предоставлении жилых помещений по договорам социального
найма не допускается заселение одной комнаты лицами разного
пола старше девяти лет, кроме супругов, а заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия; требуется соблюдение
«нормы предоставления», т.е. минимального размера площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей
площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ст. 50 ЖК РФ), и др.
5.4. Жилищные нормы
При предоставлении жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма приоритетное значение приобретают жилищные нормы.
Соблюдение установленных законодателем жилищных норм
имеет место также при заключении договора коммерческого найма
либо поднайма жилого помещения. Именно из расчета жилой площади, имеющейся у гражданина, совершается ряд сложных юридических действий, направленных на возникновение, изменение либо
прекращение жилищных правоотношений. При этом важно отметить, что большинство из данных норм устанавливается на уровне
субъектов Российской Федерации. Подобное распределение полномочий по части установления жилищных норм объясняется желанием законодателя учесть географические, демографические, национальные и иные региональные особенности, присущие тому или
иному субъекту Российской Федерации.
Жилищные отношения
117
В домах государственного и муниципального жилищных фондов
жилое помещение предоставляется гражданам по договору социального найма либо в поднаем в пределах нормы жилой площади,
приходящейся на одного человека. Кроме того, норма жилой площади имеет решающее значение при занятии освобождающихся
жилых помещений в коммунальных квартирах. Освобождающиеся
изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах, где
проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире нуждающимся в улучшении жилищных
условий, а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую
площадь менее установленной нормы предоставления, при этом
учитывается право на дополнительную жилую площадь.
В ст. 81 Жилищного кодекса РФ декларируется право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Так, в соответствии с указанной статьей наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленной
нормы предоставления, имеет право с согласия проживающих вместе
с ним членов семьи требовать от органов местного самоуправления,
от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставить ему в постоянное пользование
жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого.
По договору коммерческого
найма ограничение на размер предоставляемой жилой площади не
обязательно, однако согласно ст.
80 Жилищного кодекса РФ, а также ч. 2 ст. 679, ч. 1 ст. 680 Гражданского кодекса РФ вселение в
квартиру с согласия нанимателя
граждан в качестве постоянно
проживающих, а также временных
жильцов (с согласия наймодателя)
допускается только в том случае,
если после вселения в расчете на
каждого проживающего сохраняется норма предоставления жилой
площади.
Кроме того, в соответствии со
ст. 76 Жилищного кодекса РФ, а
также ч. 2 ст. 685 Гражданского кодекса РФ договор поднайма жилого
помещения может быть заключен
Гражданский кодекс
Российской Федерации
Статья 685, ч.1,2
По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на
срок часть или все нанятое им
помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права
пользования жилым помещением.
Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого
помещения остается наниматель.
Договор поднайма жилого
помещения может быть заключен
при условии соблюдения требований законодательства о норме
общей площади жилого помещения на одного человека.
118
Глава 5
только при условии соблюдения требований законодательства о норме
предоставления жилой площади.
Важно отметить следующий принцип предоставления жилых
помещений, декларируемый в Жилищном кодексе РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 1 граждане Российской Федерации имеют право на
жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых
помещений в домах государственного и муниципального жилищных
фондов на условиях договора найма в пределах нормы предоставле-
ния жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства áåç îãðà-
ничения площади жилья.
Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору
найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот
по оплате строительства, содержания и ремонта жилья. При этом
особо важно подчеркнуть, что ограничению по площади, количеству и размерам подлежат лишь те жилые помещения, которые предоставляются гражданам в домах государственного и (или) муниципального жилищных фондов. Частная собственность граждан на
жилые помещения не ограничивается по количеству, размерам и
стоимости и обеспечивается правом неприкосновенности.
Норма предоставления жилого помещения. Согласно ч. 1 ст. 50
ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по догово-
ру социального найма является минимальный размер площади жилого
помещения, исходя из которого определяется размер общей площади
жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Норму предоставления устанавливает орган местного самоуправления в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
В соответствии с п. 1 ст. 15.1 Федерального закона от 27 мая
1998 г. ¹ 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» норма предоставления площади жилого помещения при предоставлении по договору
социального найма жилых помещений, находящихся в федеральной
собственности или переданных из федеральной собственности в
муниципальную собственность, либо при предоставлении жилых
помещений, находящихся в федеральной собственности, в собственность бесплатно на основании решения федерального органа
Жилищные отношения
119
исполнительной власти составляет 18 м2 общей площади жилого
помещения на одного человека.
Например, согласно п. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 14 июня
2006 г. ¹29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» норма предоставления площади жилого помещения в г. Москве составляет 18 м
одного человека.
Определение учетной нормы и нормы предоставления имеет большое юридическое значение.
Например, согласно ч. 1 ст. 80 Жилищного кодекса наймодатель
вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если
после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого
проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной
нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления; в соответствии со ст. 81 Жилищного кодекса наниматель по
договору социального найма имеет право на предоставление ему
жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого
помещения при условии, что площадь занимаемого помещения составляет более нормы предоставления, приходящейся на каждого
члена семьи.
Учетная норма имеет место при постановке гражданина, претендующего на получение жилого помещения из домов государственного
(муниципального) жилищного фонда, на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий производится в соответствии с жилищным законодательством. Лицам, которые имеют право на улучшение жилищных условий, а следовательно, на получение жилого помещения в домах жилищных фондов социального найма, жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия граждан
на учет (ст. 57 ЖК РФ).
Вне очереди жилые помещения по договору социального найма
могут предоставляться гражданам, жилые помещения которых стали
непригодными для проживания в результате аварийного состояния,
стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации и ремонту
или реконструкции не подлежат (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 49 Жилищного кодекса РФ малоимущие
граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют
право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного и (или) муниципального жилищных фондов в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации
и субъектов Российской Федерации.
2
площади жилого помещения на
120
Глава 5
При этом нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены
жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилой
дом, квартиру в собственности, и другие граждане, проживающие в
этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на равных основаниях с остальными претендентами.
В ст. 57 Жилищного кодекса РФ установлена очередность предоставления гражданам жилых помещений, в соответствии с которой жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на
учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из
времени принятия их на учет и включения в списки на получение
жилых помещений.
Согласно ст. 52 Жилищного кодекса учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило,
по месту жительства гражданина в органах местного самоуправления. Однако в случаях, предусмотренных законом, граждане могут
быть приняты на учет и не по месту их жительства.
Заявления о принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, рассматриваются в течение 30 рабочих
дней со дня поступления в соответствующий уполномоченный орган. О принятом решении гражданам выдается либо направляется
документ, подтверждающий принятие такого решения (ч. 5 ст. 52
ЖК РФ).
Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 ЖК РФ). Как правило, чем выше уровень жизни и уровень доходов населения на территории конкретного субъекта Российской Федерации, тем ниже размер установленной учетной нормы. Иными словами, круг лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, становится шире в том регионе, который менее обеспечен, имеет низкий уровень жизни населения.
Согласно ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. ¹ 29
«Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» учетная норма в г. Москве устанавливается в размере 10 м
площади жилого помещения для отдельных квартир и 15 м
2
площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых
предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы разным семьям.
В соответствии с п. 2 Муниципального нормативного правового акта городского поселения Кашира Каширского муниципального
района МО от 3 декабря 2009 г. ¹ 17/2009-НА учетная норма площади жилого помещения в муниципальном образовании «Городское поселение Кашира» Московской области равна 8 м
2
общей
2
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]