Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебник для студентов вузов, обучающихся понаправлению подготовки «Юриспруденция»
.pdf
Распоряжение жилыми помещениями
351
заключает соответствующий договор найма жилого помещения
(субаренды) на срок, не превышающий установленного договором
аренды.
Если лица, вселенные в жилое помещение юридическим лицом
(арендатором), расторгнут с ним трудовые соглашения, они теряют
право на пользование жилым помещением, если другой член семьи,
проживающий совместно, не является работником данного арендатора. Арендатор вправе в таком случае перезаключить договор субаренды с этим членом семьи. Лица, вселенные в жилое помещение
арендатором (юридическим лицом), самостоятельного права на это
помещение не имеют.
Арендатор (юридическое лицо) не вправе вселять в арендуемые
жилые помещения работника с семьей, если при этом на одного
члена семьи будет приходиться менее установленной Жилищным
кодексом Российской Федерации нормы предоставления площади
жилого помещения. Договор аренды жилого помещения сохраняет
действие при временном отсутствии, если иное не установлено договором.
Изменение договора аренды жилого помещения во всяком случае
возможно по соглашению сторон.
Изменение (расторжение) договора аренды жилого помещения
по требованию одной из сторон возможно по общим основаниям,
предусмотренным ст. 450 и 451 ГК РФ. А именно: в случае существенного нарушения условий договора другой стороной; в случае
существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.
Специальные основания досрочного расторжения договора
аренды по инициативе арендатора или арендодателя предусмотрены
ст. 619, 620 ГК РФ.
Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть
досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий
договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре —
в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом,
иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
352
Глава 13
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного
предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в
разумный срок. К арендатору аналогичного требования закон не
предъявляет.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование
арендатору либо создает препятствия для пользования имуществом
в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время
осмотра имущества или проверки его исправности при заключении
договора;
3) арендодатель не производит являющегося его обязанностью
капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или
арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Договором аренды может быть установлено право арендатора
выкупить арендованное помещение. Порядок и условия выкупа арендованных жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов определяются нормативными актами
органов государственной власти субъектов Российской Федерации
и органов местного самоуправления. Порядок и условия выкупа
арендованного жилого помещения, относящегося к иному жилищному фонду, определяются в договоре аренды либо дополнительным соглашением сторон.
13.6. Пользование жилым помещением,
предоставленным по завещательному отказу
В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ — это
специальное завещательное распоряжение, устанавливающее обязанность совершить определенные действия имущественного характера наследниками по завещанию или по закону в пользу одного
или нескольких лиц (отказополучателей). Завещательный отказ яв-
Распоряжение жилыми помещениями
353
ляется односторонней сделкой, юридическим фактом, в силу которого возникают правовые отношения между наследником, обязанным
исполнить завещательный отказ, и отказополучателем.
Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства
какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного
или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают
право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании, а содержание завещания
может исчерпываться завещательным отказом.
Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве
или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача
отказополучателю входящего в состав наследства имущественного
права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного
имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п.
В частности, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить
другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его определенной частью.
При последующем переходе права собственности на имущество,
входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования
этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
К отношениям между отказополучателем (кредитором) и наследником, на которого возложен завещательный отказ (должником), применяются положения Гражданского кодекса Российской
Федерации об обязательствах, если из правил настоящего Кодекса и
существа завещательного отказа не следует иное.
Право на получение завещательного отказа действует в течение
трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако отказополучателю в завещании может быть подназна-
чен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение
завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа.
Наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости пере-
354
Глава 13
шедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него
долгов завещателя.
Если наследник, на которого возложен завещательный отказ,
имеет право на обязательную долю в наследстве, его обязанность
исполнить завещательный отказ ограничивается стоимостью перешедшего к нему наследственного имущества, которая превышает
размер его обязательной доли.
Если завещательный отказ возложен на нескольких наследников, такой отказ обременяет право каждого из них на наследство
соразмерно его доле в наследстве постольку, поскольку завещанием
не предусмотрено иное.
Если отказополучатель умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо отказался от получения завещательного отказа или не воспользовался своим правом на получение
завещательного отказа в течение трех лет со дня открытия наследства, либо лишился права на получение завещательного отказа, наследник, обязанный исполнить завещательный отказ, освобождается от этой обязанности, за исключением случая, когда отказополучателю подназначен другой отказополучатель.
Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено
право пользования жилым помещением на указанный в завещании
срок, пользуется жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока право пользования им у отказополучателя прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением возникло у последнего на ином законном основании (ст. 33 ЖК РФ). На этих же основаниях пользуется
жилым помещением гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, если иное не установлено данным договором (ст. 34 ЖК РФ).
Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении,
предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с ñîá-
ственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, åñëè
иное не предусмотрено соглашением между указанными собственниками и гражданином.
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной
регистрации права пользования жилым помещением, возникающего
из завещательного отказа.
Распоряжение жилыми помещениями
355
13.7. Договор безвозмездного
пользования жилым помещением
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна
сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в
каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 698 ГК РФ). В качестве такой
вещи может выступать жилое помещение.
Форма договора письменная; если при договоре безвозмездного
пользования предметом передачи является недвижимость, в том
числе жилое помещение, то договор подлежит государственной реги-
страции.
Ссудодателем может быть собственник или иное лицо, управомоченное на то законом (как гражданин, так и юридическое лицо).
Однако коммерческая организация не вправе передавать имущество
в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем,
участником, руководителем, членом ее органов управления или
контроля. Ссудополучателями могут быть и юридические лица, и
граждане.
По договору безвозмездного пользования нельзя передать имущественное право. В отличие от договора дарения по договору безвозмездного пользования жилое помещение передается во временное
пользование.
Срок договора установлен в самом договоре безвозмездного
пользования, в ином случае он считается заключенным на неопределенный срок.
Права и обязанности сторон: ссудодатель обязан передать жилое
помещение ссудополучателю в таком состоянии, которое соответствует условиям договора; при этом жилое помещение предоставляется со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, в ином случае ссудополучатель по своему выбору вправе
потребовать либо их предоставления, либо досрочного расторжения
договора и возмещения причиненного ему реального ущерба.
Ссудодатель отвечает за недостатки предмета договора, которые
он умышленно или по грубой неосторожностью не оговорил при
заключении договора безвозмездного пользования. Иначе говоря,
ответственность ссудодателя наступает непосредственно при передаче жилого помещения с недостатками.
356
Глава 13
При обнаружении ссудополучателем недостатков по предмету
договора он вправе:
потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения;
либо устранить недостатки самостоятельно, при этом потре-
бовать возмещения понесенных расходов от ссудодателя;
либо расторгнуть договор и потребовать возмещения реально-
го ущерба.
Однако ссудодатель не отвечает за те недостатки:
которые были указаны во время заключения договора;
должны были быть обнаружены ссудополучателем во время
осмотра или проверки исправности жилого помещения при
заключении договора либо при передаче жилого помещения.
При передаче жилого помещения по договору безвозмездного
пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо
всех правах третьих лиц на передаваемую вещь. В ином случае ссудополучатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 694 ГК РФ).
Ряд обязанностей лежит и на ссудополучателе. Так, он обязан
поддерживать жилое помещение, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего
и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание.
В отличие от арендатора ссудополучатель обязан производить не
только текущий, но и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Ссудополучатель также несет риск случайного повреждения, полученного в безвозмездное пользование жилого помещения.
В соответствии со ст. 697 ГК РФ ссудодатель отвечает за вред,
причиненный жилому помещению третьими лицами, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя, или этого третьего лица.
В соответствии со ст. 698 ГК РФ договор безвозмездного пользования жилым помещением может быть расторгнут со стороны
как ссудодателя, так и ссудополучателя.
Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:
использует жилое помещение не в соответствии с договором
и его назначением;
не выполняет обязанности по поддержанию жилого помеще-
ния в исправном состоянии;
не выполняет обязанности по содержанию жилого поме-
щения;
Распоряжение жилыми помещениями
357
существенно ухудшает состояние жилого помещения (когда
значительно уменьшаются потребительские, эксплуатационные и другие его свойства).
Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случае:
обнаружения недостатков, при которых невозможно нор-
мально использовать жилое помещение, о наличии которых
он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
когда жилое помещение приходит в состояние, непригодное
для его использования (причем такое состояние жилого помещения вызвано не по вине ссудополучателя);
когда ссудодатель не предупредил во время заключения дого-
вора безвозмездного пользования о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
когда ссудодатель не исполнил обязанностей по передаче жи-
лого помещения и относящихся к нему документов.
Кроме вышеперечисленных оснований расторжения договора
безвозмездного пользования каждая из сторон вправе во всякое
время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за
один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения
(ст. 699 ГК РФ). Но при этом ссудополучатель вправе во всякое
время отказаться от договора, заключенного с указанием срока.
Изменение и прекращение договора безвозмездного пользования регулируется ст. 700 ГК РФ: ссудодатель вправе произвести отчужде-
ние жилого помещения или передать его в возмездное пользование
третьему лицу. К новому пользователю переходят не только все
права ссудодателя, но и ряд обязанностей.
Еще одним основанием изменения договора безвозмездного
пользования является смерть гражданина-ссудодателя либо реорганизация или ликвидация юридического лица. При этом права и
обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования
переходят к наследнику (правопреемнику) или другому лицу, к которому перешло право собственности.
В случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации
юридического лица — ссудополучателя договор безвозмездного
пользования прекращается.
358
Контрольные вопросы
1. Каковы основания возникновения права пользования жилыми
помещениями?
2. Дайте понятие договора купли-продажи и охарактеризуйте его
содержание.
3. В чем сходство и различие договора мены жилыми помещениями
и договора купли-продажи жилого помещения?
4. Каковы содержание и существенные условия договора пожиз-
ненного содержания с иждивением?
5. В чем заключается суть договора дарения имущества (жилого
помещения)?
6. Дайте понятие и охарактеризуйте содержание договора аренды
жилого помещения.
Глава 13
Распоряжение жилыми помещениями
359
Приложение
ДОГОВОР
бессрочного безвозмездного пользования имуществом
ã. ________________ «___» __________ 200_ ã.
Ìû:
ãð._______________________________________________________,
(наименование лица (Ф.И.О.)-ссудодателя)
с одной стороны, _____________________________________________,
(наименование лица (Ф.И.О.)-ссудополучателя)
действуя добровольно, понимая значение совершаемой сделки, права и
обязанности, вытекающие из нее, последствия нарушений ее условий,
руководствуясь принципами, определенными ст. 421 Гражданского
кодекса Российской Федерации, заключили настоящий договор о
нижеследующем:
1. Ãð. ____________________________________________________
принадлежит по праву собственности квартира, находящаяся по адресу
____________________________________________________________
общей площадью______, жилой площадью_______, состоящая из ____
___________ жилых комнат.
2. Право собственности на вышеуказанную квартиру
подтверждается:_______________________________________________
____________________________________________________________.
3. ß _____________________________________________________
передаю гр. __________________________________________________
(Ф.И.О. ссудополучателя)
в бессрочное безвозмездное пользование принадлежащую мне по праву
собственности квартиру, находящуюся по адресу:___________________
_____________________________________________________________
с наделением всеми правами нанимателя жилого помещения,
предусмотренными Жилищным кодексом и Гражданским кодексом РФ.
4. В соответствии с Законом Российской Федерации «О праве
граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места
пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»
гр.__________________________________________________________
(Ф.И.О. ссудополучателя)
обязан зарегистрироваться (прописаться) по месту постоянного
(Ô.È.Î.)
(Ф.И.О. ссудодателя)
360
Глава 13
проживания по адресу__________________________________________
в органах внутренних дел.
5. Содержание ст. 689, 693, 694, 695, 696, 698 ГК РФ сторонам
нотариусом разъяснено.
6. Экземпляр настоящего договора хранится в делах нотариуса по
адресу:_______________________________________________________
и по экземпляру выдается участникам сделки.
Стороны:
_____________________________________________________
_____________________________________________________
ã._____________ «___» __________ 200_ ã.
Настоящий договор удостоверен мной — _____________________,
(Ф.И.О. нотариуса)
нотариусом г. ______.
Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личности сторон
установлены, их дееспособность, а также принадлежность квартиры гр.
________________________________проверены.
(Ф.И.О. ссудодателя)
Зарегистрировано в реестре за ¹ ______
Взыскано по тарифу____________________
Нотариус ________________
(подпись)
(Ф.И.О. ссудодателя), подпись
(Ф.И.О. ссудополучателя), подпись
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]