Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимост
.pdf
Под ред. Н.А. Баринова
Ю.Н. Вахрушева, О.Н. Жулидова, Ю.А. Карташова,
Т.А. Кухаренко, А.Н. Кайль,
Ю.А. Подколзина, С.А. Шишелова
Комментарий к Федеральному закону
от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
2015
УДК 349.4
ББК 67.404
Вахрушева Ю.Н., Жулидова О.Н., Карташова Ю.А., Кайль А.Н., Кухаренко Т.А.,
Подколзина Ю.А., Шишелова С.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г.
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» / под ред. Н.А. Баринова
© ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2015
Настоящее издание представляет собой постатейный комментарий к Федеральному закону от
30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации», который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан
и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на
объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в
многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты
прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В комментарии детально анализируются наиболее значимые понятия и положения,
рассматривается практика применения Закона, приводятся образцы документов.
Комментарий предназначен для руководителей организаций, индивидуальных
предпринимателей, практикующих юристов, адвокатов, бухгалтеров и всех заинтересованных
граждан.
В комментарии использованы нормативные правовые акты по состоянию на 24 декабря 2014
года.
2
Под редакцией:
Баринова Н.А. — доктора юридических наук, профессора кафедры гражданского и семейного
права ФГБОУ ВПО «Саратовская государственная юридическая академия», заслуженного юриста
РФ, заслуженного работника высшей школы РФ, ветерана труда, лауреата Высшей юридической
премии «Юрист года-2011».
Авторы:
Вахрушева Ю.Н. — практикующий юрист гражданско-правовой специализации, автор
многочисленных статей и комментариев к федеральным законам.
Жулидова О.Н. — юрист, государственный регистратор прав на недвижимое имущество и
сделок с ним; имеет опыт работы в Управлении государственной регистрационной службы по
Челябинской области (более 7 лет); с 2006 по 2008 г. занимала должность начальника ООО Агентство
недвижимости «Выбор»; в настоящее время является главным юрисконсультом группы компаний
«Бизнес-дом Спиридонов», специализируется по вопросам заключения и правового сопровождения
договоров участия в долевом строительстве.
Карташова Ю.А. — заместитель начальника отдела исполнения постановлений по делам об
административных правонарушениях контрольно-административного управления ГКУ г. Москвы
«Организатор перевозок», имеет классный чин советника государственной гражданской службы 2
класса, имеет опыт работы ведущим специалистом-экспертом Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, специалист по
оформлению прав на недвижимое имущество, экспертизе документов, поступающих на
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (жилые дома,
квартиры, приватизация, новое строительство, долевое участие в строительстве, аренда, сервитут,
ипотека, доверительное управление, оперативное управление, хозяйственное ведение, постановка на
учет бесхозяйного имущества, безвозмездное (срочное) пользование, сделки купли-продажи, мены,
дарения, уступки права требования). Автор ряда публикаций, в том числе, пособия «Все о земельных
участках: основания и порядок приобретения», пособия «Земельные участки под строительство»,
комментария к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации
государственного и муниципального имущества», Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.
Кайль А.Н. — кандидат юридических наук, начальник юридической службы, автор
многочисленных публикаций, комментариев, практических пособий и статей, в том числе
практических пособий «Жилье. Покупка квартир в строящихся домах» (М.: Эксмо-Пресс, 2011) и
«Долевое строительство. Как не дать себя обмануть» (М.: Омега-Л, 2008).
Кухаренко Т.А. — специалист с многолетним опытом работы в области рассмотрения
гражданских, трудовых, семейных, жилищных и арбитражных споров. Автор многочисленных
практических пособий и комментариев к федеральным законам.
Подколзина Ю.А. — практикующий юрист гражданско-правовой специализации по
следующим направлениям: оказание комплексных юридических услуг организациям,
предпринимателям и гражданам, консультирование по вопросам гражданского, жилищного,
земельного, семейного, трудового, корпоративного, налогового права, представление интересов
3
организаций и граждан в судах при разрешении гражданских, трудовых, семейных, жилищных и
арбитражных споров, юридическое сопровождение и экспертиза всех видов сделок и документов.
Шишелова С.А. — специалист в сфере государственного управления, градостроительного
законодательства, государственных закупок для государственных нужд, практикующий юрист с
многолетним стажем работы; имеет опыт преподавания. Автор (соавтор) многочисленных
комментариев к федеральным законам, в том числе: Градостроительному кодексу РФ, ФЗ «Об особых
экономических зонах», ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений», ФЗ «О поставках
продукции для федеральных государственных нужд» и др.
4
Сокращения:
АПК РФ — Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации
ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации
ГПК РФ — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
ГрК РФ — Градостроительный кодекс Российской Федерации
ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации
Закон — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Закон РФ «О защите прав потребителей» — Закон РФ от 07 февраля 1992 № 2300-1 «О
защите прав потребителей»
Закон РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» — Закон РФ от 27
ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»
ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации
КоАП РФ — Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
Основы законодательства РФ о нотариате — Основы законодательства Российской
Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I
ФЗ «О банках и банковской деятельности» — Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. №
395-1 «О банках и банковской деятельности»
ФЗ «О взаимном страховании» — Федеральный закон от 29 ноября 2007 г. № 286-ФЗ «О
взаимном страховании»
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» —
Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»
ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» — Федеральный закон от 30 декабря
2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения
государственных и муниципальных нужд» — Федеральный закон от 05 апреля 2013 № 44-ФЗ «О
контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и
муниципальных нужд»
ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — Федеральный закон от 26 октября 2002 г. №
127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
ФЗ «О рекламе» — Федеральный закон от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе»
ФЗ «О рынке ценных бумаг» — Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке
ценных бумаг»
ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» — Федеральный закон от 24 июля
2008 г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» —
Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства»
5
ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» — Федеральный закон от
17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»
ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» —
Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и
о защите информации»
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
ФЗ от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ — Федеральный закон от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ «О
внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
ФЗ от 21 июля 2014 г. № 224-ФЗ — Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 224-ФЗ «О
внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации»
ФЗ от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ — Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О
внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты
Российской Федерации»
ФЗ от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ — Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ «О
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
6
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изменениями и дополнениями от 18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010
г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г.)
Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года
Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств
граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого
строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности
на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает
гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности
на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств
граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной
деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды
земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном
участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их
владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской
Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с
федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований,
установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для
строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть
признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований,
установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской
Федерации об административных правонарушениях.
3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и
(или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству
(созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре
участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской
Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача
гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или)
индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству
(созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на
жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
7
Комментарий к ст. 1
1. Комментируемая статья устанавливает круг правоотношений, подпадающий под
регулирование комментируемым Законом:
отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для
долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
отношения, связанные с возникновением у участников долевого строительства права
собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на
общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;
Помимо этого комментируемый Закон обеспечивает связанные с указанными отношениями
гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Однако не всегда указанные правоотношения подпадают под действие комментируемого
Закона. В данном случае важен субъектный состав участников таких правоотношений.
Участники долевого строительства — граждане и юридические лица, чьи денежные средства
привлечены для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости. Взаимные права и обязанности рассматриваемых правоотношений возникают между
участниками долевого строительства и застройщиками. Застройщик — юридическое лицо независимо
от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве
субаренды либо в предусмотренных комментируемым Законом случаях на праве безвозмездного
срочного пользования (с 1 марта 2015 г. праве безвозмездного пользования) земельный участок и
привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания)
на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за
исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на
строительство.
В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом
ВС РФ 4 декабря 2013 г.) Президиумом ВС РФ отмечено, что в случаях, если привлечение денежных
средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов
недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии с комментируемым
Законом, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в
названном законе способами, гражданин вправе потребовать возврата переданных им денежных
средств, взыскания предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения
сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков. Это право вытекает из общей нормы
гражданского законодательства о недействительности сделки и подтверждает факт того, что
правоотношения не возникли в силу несоответствия правовым нормам.
Рассматриваемые отношения представляют собой гражданско-правовые отношения по купле-
продаже недвижимости с передачей объекта в будущем. В п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от
11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по
поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что
положения комментируемого Закона являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о
купле-продаже будущей вещи.
8
2. Отношения в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости возникают до момента ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства. В ином
случае такие отношения будут квалифицироваться как купля-продажа недвижимости. Естественно и
привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности
на жилые помещения в многоквартирных домах, осуществляется до ввода объекта в эксплуатацию.
Ввод объекта в эксплуатацию должен быть осуществлен в соответствии со ст. 55 ГрК РФ,
устанавливающей порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на
ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение
строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с
разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта
капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае
строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту
межевания территории, а также проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию
застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти
субъекта РФ, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую
государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при
осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия
и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство,
непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на
государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в
документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Частью 2 комментируемой статьи установлено, что привлечение денежных средств граждан,
связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных
домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию
в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве. Договор участия в долевом
строительстве — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)
многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику
долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на
ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Правительство
РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента такой регистрации.
Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 20 февраля 2012 г. по делу № А56-
27020/2011 судом отмечено, что обязательным условием для получения застройщиком права на
привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований
комментируемого Закона в части получения разрешения на строительство, опубликование проектной
9
декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований о наличии
договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего
государственную регистрацию. Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику
право привлекать денежные средства граждан. Судебными инстанциями на основании материалов
дела установлено и не оспаривается заявителем, что Общество привлекало денежные средства
гражданина Голубицкого В.Б. в сумме 629710 рублей для финансирования строительства
многоквартирного дома на основании предварительного договора купли-продажи квартиры от 16
февраля 2010 г. № 21а-ЛБф/05-10Г, то есть без заключения в установленном порядке договора об
участии в долевом строительстве. Право застройщика на привлечение денежных средств участников
долевого строительства возникает только на основании заключенных договоров участия в долевом
строительстве, а заключенным договор считается с момента государственной регистрации.
Следовательно, Общество не имело права привлекать денежные средства гражданина Голубицкого
В.Б. в отсутствие заключенного и зарегистрированного в установленном законом порядке договора
долевого участия.
Тем не менее, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием
граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв.
Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.) отмечено, что нормы об участии в долевом строительстве
распространяются на договор, поименованный сторонами как предварительный, если фактически был
заключен договор участия в долевом строительстве (позиция ВС РФ). То есть, при наличии в
предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в
договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 комментируемого Закона, и в случае
соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым
к застройщикам статьями 2 (п. 1) и 3 (ч. 1 и 2) комментируемого Закона, предварительный договор
признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации,
с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную
регистрацию. Так, Ленинским районным судом г. Ижевска по иску В. к ООО «Энергомикс», которым
был признан основным заключенный сторонами предварительный договор участия в долевом
строительстве и принято решение о его регистрации и возложении на ответчика обязанности по
предоставлению необходимых для государственной регистрации договора документов: разрешения
на строительство; проектной декларации; плана создаваемого объекта недвижимого имущества с
указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта
недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из
указанных помещений; договора поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения
своих обязательств выбрано поручительство. При вынесении решения суд исходил из содержания
предварительного договора и пришел к выводу о наличии в нем условий договора участия в долевом
строительстве (в частности, сведений об объекте долевого строительства, размера денежных средств,
подлежащих уплате В. для строительства объекта);
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве
субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство
на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных
сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в
соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах.
10
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]