Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимост
.pdf
административное приостановление деятельности назначается только в случаях, предусмотренных
статьями Особенной части КоАП РФ, если менее строгий вид административного наказания не
сможет обеспечить достижение цели административного наказания.
При этом в качестве меры административной ответственности за нарушение в сфере долевого
строительства указан лишь административный штраф.
Кроме того, исходя из содержания комментируемой части, может быть приостановлена не
деятельность застройщика в целом как таковая, а лишь отдельная ее часть, связанная с привлечением
денежных средств от граждан по договорам участия в долевом строительстве.
11. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации
лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства, в случае неоднократного или
грубого нарушения им требований Закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных
правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях (ч. 16
комментируемой статьи).
При этом ни в ч. 16 комментируемой статьи, ни в целом в комментируемой статье не
содержится критериев «грубости» нарушения законодательства, что является существенным
недостатком предложенной нормы, особенно с учетом таких серьезных последствий как ликвидация
застройщика.
При этом в случае обращения в арбитражный суд с заявлениями, предусмотренными ч. 15 и 16
комментируемой статьи, контролирующий орган в течение пяти рабочих дней с даты вступления в
силу решения арбитражного суда о ликвидации лица, привлекающего денежные средства граждан
для строительства, или приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с
привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обязан уведомить органы,
осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о
вступлении в силу соответствующего решения суда.
Статья 24. О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"
Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30,
ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; N 16, ст. 1533; 2002, N 15, ст. 1377; 2003, N 24, ст. 2244; 2004, N 27, ст. 2711; N 30,
ст. 3081; N 35, ст. 3607; N 45, ст. 4377) следующие изменения:
1) пункт 1 статьи 7 дополнить абзацем следующего содержания:
"В выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на
котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения,
являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке
указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов
долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников
долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства.";
2) дополнить статьей 25.1 следующего содержания:
"Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве
151
1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с
документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным
законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его
местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта
долевого строительства.
2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного
застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон
договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора
участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства,
наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом
строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества
находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и
планируемой площади каждого из указанных помещений.
3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке
прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным
законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на
котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого
государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в
указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге
земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права
залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
4. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора
участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом
строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной
регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в
письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.".
Комментарий к ст. 24
1. Принятие комментируемого Закона и особенности правоотношений, возникающих при
создании объекта недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого
строительства, вызвало, в первую очередь, необходимость внесения изменений в основной
нормативный правовой акт, регулирующий основания и порядок регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Речь идет о внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Указанные изменения направлены, в первую очередь на фиксацию особенностей процесса
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, создаваемых в соответствии с Законом
по договорам долевого участия.
В соответствии с комментируемой статьей в составе сведений, подлежащих включению в
выписку из ЕГРП на земельный участок, застраиваемый объектами долевого строительства, помимо
152
общих данных, установленных для иных объектов недвижимости, должны быть указаны следующие
данные:
о наличии зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в отношении
земельного участка;
личные данные участников долевого строительства.
Напомним, что в соответствии со ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» сведения, содержащиеся в ЕГРП являются общедоступными
(за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются
органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц в виде
выписки из ЕГРП.
При этом по общему правилу, установленному для всех объектов недвижимости, выписка из
ЕГРП должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также
ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки
правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта
недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него.
2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи в ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» добавлена отдельная статья, устанавливающая особенности
государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Эти особенности вызваны, в первую очередь, особенностями объекта, в отношении которого
заключаются договоры: на момент заключения и регистрации договора долевого участия объект
долевого строительства не существует. С целью максимальной защиты прав участников долевого
строительства от действий недобросовестных застройщиков, чтобы обеспечить контроль
соответствия объекта недвижимого имущества после введения многоквартирного дома в
эксплуатацию тому объекту, в отношении которого заключен договор участия в долевом
строительстве, на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве
представляются дополнительные документы, позволяющие максимально идентифицировать объект
недвижимости.
Так, в соответствии с вносимыми комментируемой статьей изменениями на государственную
регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для
государственной регистрации обычных объектов недвижимости представляются документы с
описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого
объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного
застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления
сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию
договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником
долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации
договора участия в долевом строительстве застройщиком представляются:
разрешение на строительство;
проектная декларация;
153
план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и
количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и
нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения
своих обязательств было выбрано поручительство;
списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические
показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к
жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти,
осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, которые построены
или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного
строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование либо аренду для
строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в
целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом
объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях
строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного
жилищного строительства.
Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об
уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена
федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на
земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого
строительства, ЕГРП. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в
указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона
залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки»
распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных
правонарушениях
Внести в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (Собрание
законодательства Российской Федерации, 2002, N 1, ст. 1; N 18, ст. 1721; N 30, ст. 3029; N 44, ст. 4295; 2003,
N 27, ст. 2700, 2708, 2717; N 46, ст. 4434, 4440; N 50, ст. 4847, 4855; 2004, N 30, ст. 3095; N 31, ст. 3229; N 34,
ст. 3529, 3533; N 44, ст. 4266) следующие изменения:
1) абзац второй части 3 статьи 3.5 после слов "об охране окружающей природной среды," дополнить
словами "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,";
2) часть 1 статьи 4.5 после слов "о выборах и референдумах," дополнить словами "об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,";
3) главу 14 дополнить статьей 14.28 следующего содержания:
154
"Статья 14.28. Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
1. Привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не
имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста пятидесяти до
двухсот минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч
минимальных размеров оплаты труда.
2. Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-
телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе
вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление
застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление
которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной
декларации либо вносимых в нее изменений -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти
минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от трех тысяч до четырех тысяч минимальных
размеров оплаты труда.
3. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области
долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях,
предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти
минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от одной до двух тысяч минимальных размеров
оплаты труда.";
4) статью 19.5 дополнить частью 4 следующего содержания:
"4. Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и
надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти
минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от одной до двух тысяч минимальных размеров
оплаты труда.";
5) главу 23 дополнить статьей 23.64 следующего содержания:
"Статья 23.64. Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
1. Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости, рассматривают дела об административных правонарушениях,
предусмотренных статьей 14.28 и частью 4 статьи 19.5 настоящего Кодекса.
2. Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов, указанных в части 1
настоящей статьи, вправе:
1) руководитель федерального органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в
области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, его
заместители;
2) руководители структурных подразделений федерального органа исполнительной власти,
осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости, их заместители;
155
3) руководители территориальных органов федерального органа исполнительной власти,
осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости, их заместители.".
Комментарий к ст. 25
1. Законом определены меры ответственности за нарушение требований законодательства об
участии в долевом строительстве, в том числе за нарушение обязательств по договору.
Кроме того, в связи с необходимостью установления жесткого контроля со стороны органов
государственной власти за деятельностью застройщика в целях недопущения нарушения прав
участников долевого строительства, комментируемая статья внесла изменения в КоАП РФ,
предусмотрев административную ответственность за нарушение требований законодательства в
сфере долевого строительства, а также определив уполномоченные органы государственного надзора,
принимающие меры административного принуждения.
Отметим, что в статьи КоАП РФ, обозначенные в комментируемой статье, по состоянию на 1
декабря 2014 г. внесен ряд изменений, преимущественно, ужесточающих административную
ответственность за соответствующие правонарушения.
2. Итак, в соответствии с п. 1 комментируемой статьи внесены изменения в ст. 3.5 КоАП РФ,
устанавливающей отдельные случаи возможного превышения максимального размера
административного штрафа, в части дополнения списка правонарушений нарушениями в сфере
долевого строительства.
Пунктом 2 комментируемой статьи внесены дополнения в ст. 4.5 КоАП РФ, согласно которым
постановление об административном правонарушении в сфере долевого строительства
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не может быть вынесено по истечении двух
месяцев, исчисляемых от даты совершения соответствующего правонарушения.
Пунктом 3 комментируемой статьи глава 14 КоАП РФ дополнена отдельной ст. 14.28,
предусматривающей административную ответственность за нарушение требований законодательства
об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Пунктом 4 комментируемой статьи вводит еще один состав правонарушения: неисполнение
застройщиком законного предписания контролирующего органа (ст. 19.5 КоАП РФ).
Пунктом 5 комментируемой статьи определяет орган государственной власти,
уполномоченный рассматривать дела об административных правонарушениях в сфере долевого
строительства (по вопросу определения указанных органов — см. комментарий к ст. 23 Закона).
Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Первое предложение абзаца второго пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года
N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998,
N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; 2004, N 27, ст. 2711; N 45, ст. 4377) изложить в следующей редакции:
156
"Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной
регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено
федеральным законом.".
Комментарий к ст. 26
Комментируемой статьей Закона предусмотрены изменения в ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», предусматривающие исключения из общего правила регистрации ипотеки в силу
закона, установленного ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Напомним, что в ранее действовавшей редакции указанная норма содержала императивное
требование о том, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется
одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются
ипотекой (без каких-либо исключений).
Однако Закон в целях защиты прав участников долевого строительства, предусмотрел
возможность иного порядка возникновения и регистрации прав ипотеки (залога) при строительстве
многоквартирных домов с привлечением средств участников долевого строительства.
Так, в соответствии со ст. 12.1 и 13 Закона при привлечении застройщиком денежных средств
от участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве у застройщика
в определенном случае может возникнуть залог в силу закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика
(залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого
строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе
которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий
застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный
участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной
объект недвижимости.
В соответствии с ч. 2 ст. 13 Закона при государственной регистрации права собственности
застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства
считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной
регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Таким образом, Законом вводятся иные требования к возникновению и регистрации ипотеки, в
связи с чем комментируемой статьей внесены изменения в ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», содержащие бланкетную норму на федеральные законы, которые могут содержать
иные правила регистрации ипотеки.
Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его
официального опубликования.
157
2. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с
привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых
получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
3. Положения части 3 статьи 4 и части 3 статьи 13 настоящего Федерального закона не
распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в
соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Комментарий к ст. 27
1. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает отлагательный срок вступления в силу
Закона.
Комментируемый Закон был принят Федеральным Собранием РФ и подписан Президентом РФ
30 декабря 2004. При этом 31 декабря 2004 г. Закон был опубликован в официальном источнике —
«Российской газете». Согласно комментируемой статье Закон вступает в силу по истечении трех
месяцев после дня его официального опубликования.
Таким образом, Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года.
2. Для обеспечения устойчивости деятельности застройщиков, осуществляющих свою
деятельность по строительству многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с
привлечением денежных средств участников долевого строительства, помимо отлагательного срока
вступления в силу самого Закона, ч. 2 комментируемой статьи предусмотрела переходные положения.
В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи действие Закона распространяется на
отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения
на строительство которых получены после вступления в силу Закона. Таким образом, в случае, если
разрешение на строительство получено застройщиком до 1 апреля 2005 года, то требования закона на
деятельность такого застройщика не распространяются.
3. Часть 3 комментируемой статьи установила изъятия из общих правил применения норм
Закона, в соответствии с которыми нормы Закона, регулирующие момент заключения договора
участия в долевом строительстве, а также порядок возникновения залога в силу закона на объект
долевого строительства, не распространяются на государственные контракты, заключаемые с
застройщиками в соответствии со ст. 20.1 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства».
В частности, в соответствии с указанной статьей, которая именовалась «Особенности
предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного
жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья», Фонд
содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее — Фонд) был вправе
предоставлять субъектам РФ финансовую поддержку за счет своих средств в размере пятидесяти
миллиардов рублей на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом
необходимости стимулирования развития рынка жилья. Финансовая поддержка за счет средств Фонда
на переселение граждан предоставлялась субъектам РФ на приобретение жилых помещений в
158
многоквартирных домах, строительство которых не завершено и строительная готовность которых
составляет не менее чем 70% от предусмотренной проектной документацией готовности таких
многоквартирных домов, в том числе в таких многоквартирных домах, строящихся (создаваемых) с
привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.
При этом в соответствии с ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства» государственные контракты, заключаемые с застройщиками на
приобретение жилья для переселяемых граждан, в том числе квартир, находящихся в стадии
строительства, не требовали государственной регистрации. Кроме того, необходимость
дополнительной защиты права участника долевого строительства в виде государственной
регистрации залога в силу закона на объект долевого строительства отпадала, поскольку оплата по
таким государственным контрактам осуществлялась только после государственной регистрации
права собственности соответствующего субъекта РФ на квартиру.
Дополнительно отметим, что Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 270-ФЗ «О
внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства» ст. 20.1 данного закона (в составе гл. 6.1) была признана утратившей силу.
159
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]